沂南县房地产市场调查报告.doc
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沂南县房地产市场调研报告
一、沂南概况
地理位置:
县境南北最大纵距47公里,东西最大横距54公里,总面积1774平方公里,山区、丘陵、平原各占三分之一。
沂南地处沂蒙山区,东距黄海80公里,属温带季风气候,四季分明。
境内有沂、汶、蒙三河贯流,西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区,东部丘陵起伏连绵,中部是土质肥沃的平原,四季差别明显的气候和复杂的地形
沂南县基础设施完善,投资环境良好,区位优势明显。
境内公路四通八达,京沪、日东、东红三条高速公路及胶新铁路从境内穿过,205、206两条国道纵贯全境。
产业、资源:
沂南县工业基础雄厚。
拥有电子、机械、化工、木业、建材、冶金、轻工、纺织、食品、医药等20多个行业,产品近80个系列9000多个花色品种,有30种产品获国家、省、部优称号。
清华大学、山东大学、洛阳轴承研究所、澳柯玛集团等许多知名科研院所和大企业集团与县内企业联姻。
全县有上市公司2家,11家企业通过了ISO9000质量体系认证。
境内有沂、汶、蒙三河贯流,西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区,东部丘陵起伏连绵,中部是土质肥沃的平原,四季差别明显的气候和复杂的地形,为种类繁多的植物提供了良好的生长条件,可谓是“五谷杂粮齐全,野生植物多”。
有人工培植和野生中药材,不但品种多,而且质量好,如全蝎、蝉蜕、丹参、半夏、枣仁、香附等远近闻名。
矿产资源非金属为多,石灰岩、大理石等分布广、矿藏量丰富。
上峪等地的黑色花岗岩大理石结构致密坚硬,间布蓝色斑点,庄重典雅,被命名为“中国蓝”,下峪等地的大理石,色泽鲜明、细润似玉,被誉为“沂蒙玉”。
县内石英砂的储量为全国第二,品位居全国之首。
是制作玻璃的好原料。
旅游文化:
沂蒙母亲王换于纪念馆、诸葛亮故里、汉画像墓博物馆、孔明文化旅游区、山东省战时工作委员会、沂蒙影视基地、彩蒙山和孟良崮国家森林公园。
人口:
全县总面积1774平方公里,辖17个乡镇,980个行政村,90万人,其中县城(即界湖镇)人口约17万人,县城流动人口3万人。
经济:
2010年,全县完成地方生产总值131.5亿元(新口径),增长13.5%;实现地方财政收入4.26亿元、增长21.35%,税收占地方财政收入的比重达到81%;完成规模以上固定资产投资85.5亿元,增长22.6%;实现规模以上工业总产值186亿元,增长46%。
城乡居民收入明显增加,农民人均纯收入达到6650元、城镇在岗职工平均工资25700元。
二、2009年-2011年上半年房地产市场概况
根据资料显示,沂南县2009-2010年房地产市场开发量较小,价格趋于平稳,稍有上升。
2010年-2011年房地产开发量相比09年翻了5倍左右,但是市场需求量大,价格也开始逐步升高,在2010年8月-2010年12月期间,均价上涨了500元左右。
2011年年初到现在,在2010年年底的房价基础上又上涨了600元左右。
虽然房价上涨势头较快,但是由于需求量大,并没有影响楼盘的销售,而且政府在09年5月-10年5月出台了一项优惠政策,农村买房优惠200元/㎡,城镇人口买高层优惠200元/㎡。
这一政策的出台,加上房地产市场的升温,直接导致大多数楼盘被抢购一空,市场上出现了现房短缺,有市无房的现象。
楼盘名称
类型
规划套数
备案总套数
已销售备案套数
剩余备案套数
2010年价格
2011年价格
银座花苑
期房
217
-120
97
2300
悠山美域
现房
136
-127
9
悠山美域
期房
共1100
276
-136
140
2680
龙城华庭
期房
660
214
-120
94
1900
新星管业居住组团
现房
54
-54
0
振兴花苑小区
期房
16
-14
2
振兴花苑小区
现房
4
0
4
金叶家园
现房
480
-467
13
安福花园
期房
163
-136
27
2400
商业6000
阳都嘉苑
期房
39
-40
-1
东城丽景
期房
224
-190
34
2850
振兴佳苑
现房
29
-1
28
商业
贵和源
期房
450
76
-54
22
2400
2700
司法局住宅区
期房
68
-38
30
1600
康宁居
期房
一期1060
438
-190
248
2000
西村卧龙小区
现房
144
-143
1
望景嘉苑
现房
30
-30
0
壹品龙都
期房
360
107
-41
66
2700
居邻建设组团
期房
27
-27
0
居邻建设组团
现房
25
-25
0
蒙山温泉庄园
期房
170
-15
155
6800
锦御.贵泰源
期房
98
-88
10
芙蓉花园小区
期房
235
-145
90
2500
永兴第一小区
期房
30
-27
3
1900
财富广场(商业)
现房
135
-67
68
4400
检察院老院住宅楼
期房
42
-30
12
1600
检察院组团
期房
132
-84
48
1600
荣华小区
现房
30
-30
0
粮食局居住组团
期房
50
-45
5
玉树祥石生态园小区
期房
245
-232
13
1600
阳光新城
期房
177
-62
115
2000
文化家园
期房
12
-6
6
2100
诸葛华府
期房
120
诸葛亮城(商业)
期房
159
-25
134
4300
富丽花苑
期房
53
-51
2
住2260
商6600
阳都·明珠花园二期
期房
56
-50
6
2200
朝阳佳苑
期房
360
-294
66
1780
振兴源居住组团
期房
50
-38
12
1600
香榭丽花园
期房
250
140
-105
35
2700
平安家园
期房
44
-26
18
2000
永兴公寓
期房
44
-16
28
2900
京北花园
期房
40
0
40
商4600住1690
东方明珠
期房
204
110
0
110
2900
人民医院居住组团
期房
176
-2
174
1500
阳都国际
期房
2088
景秀花园
期房
900
城中御景
期房
72
世纪花园
期房
548
东村社区
期房
1800
新星花园
期房
144
营里社区
期房
3000
贵祥源
期房
260
山水芙蓉
期房
2500
万豪佳苑
期房
350
上上城
期房
460
统计
5355
3391
1964
以上数据为2009-2011年的沂南房管局网上备案数据。
根据上面的数据,在2009-2011年上半年期间,沂南县共在网上备案5355套,其中已经销售3391套(包含商业),剩余1964套(包含商业)。
多以期房为主,现房的剩余房源基本以大户型为主。
2011年年底到2012年年初,预计有3-5个盘推出,总套数在500套左右,预计再市场健康的状态下消化周为3-5个月。
已确定在年底推出的盘有:
上上城、万豪佳苑、贵泰源等。
政府团购自建楼盘较多,检察院、公安局、交警队、国土等政府机构均有集资自建楼盘。
县政府团购了康宁居的楼房。
所以沂南县的公务员住房基本饱和,这样就少了一大批中高端消费者。
排屋楼盘只有一个:
智圣汤泉,销售情况较为一般,大概已经售出排屋、独栋四十余栋,基本都是现房,楼盘品质也一般,价格在6600元/㎡左右。
总体来说,09-11年的沂南房地产市场正在一个升温期,市场健康,投资潜力较大。
三、市场预期分析
明年(2012年),沂南房地产会继续升温,同时约有2000余套房源推向市场,虽然推出的楼盘较多,但是因为乡村人口进县城,加上旧城的拆迁改造,应该会在年底前被消化干净。
依旧保持房地产市场的火爆,房价会继续走高,但是考虑到往年的价格走势,价格预计不会上涨太多,预计在2012年底房价会达到3500元/㎡左右。
后年(2013年),2013年会有很多大盘开始往外推,阳都国际、山水芙蓉等盘就会开出,而房价也会继续走高,预计年中能达到3800-4000元/㎡,市场房源也回处于一个充足状态。
由于房价的提高和房源的增多,许多投资消费者就会进入观望心理,但是这种心理会在某个楼盘热销时被打破,加上乡镇人口往城里转移,以及旧城改造、拆迁。
房地产市场会依然处于一个健康的销售状态。
但是,由于楼盘众多,消费者就开始“挑嘴”,想要拉拢消费者买自己的房子,就需要做好策划,打出楼盘的品质。
所以2013年,是沂南房地产商真正开始大规模斗争的一年,是打房地产营销战、品质战、价格战的开始。
政府规划:
沂南县2010-2030年期间,总规划拆迁用地面积:
2658356平方米。
规划拆迁用地十二块,部分以及开始拆迁(阳都国际)。
四、项目分析
地理位置:
玉泉路以北,朝阳路以西,中瞳路以东,金波路以南。
在市区的东北面,在县委县政府的正北偏东方向,规划地块内为中瞳社区,附近有人民医院、沂南四中、实验二小等政府配套。
规划用地1965亩,道路红线内用地297368平方米,容积率不大于2.6,绿地率不小于35%。
预计拿地后一期面向市场的时间为2012年年底到2013年年初(拆迁顺利的情况下)。
相信此时的消费者,更注重的是性价比,而非价格了。
而我们公司本着做高端小区的原则,在品质上就有了竞争力。
我相信只要判断好市场、做好项目的包装、定位,肯定能再沂南房地产市场上分得一片天下。
其实沂南这个项目和寿光的项目在地理位置上有些相似,沂南的城市发展也是往东、南面发展,我们的项目也同样是在老城区附近,南边就是马路,马路边上有很多餐馆、商店,人流量也比较大,有前期的项目优势。
和寿光的区别就是当地的经济条件较差,人均收入不太高,同时也没有大型开发商来带动房地产的发展,相对而言比较难带动整个房地产市场变化的节奏。
疑问:
当地的房地产市场还能这样有活力几年?
我们做高品质楼盘的同时,价格拉不上去,成本倒挂怎么办?
当地老百姓不认我们的高品质怎么办?
我们的项目改怎么定位、包装?
五、项目定位
我们在市调的过程中发现,楼盘多以多层为主、11层的小高层也不太多,18-31层的高层很少。
在和当地的代理商的聊天中,也得知当地人比较抵触高层,原因是电梯费太高。
但是在去年5月政府出台了购买高层优惠200元的政策之后,情况稍有好转,但是由于高层不多,也看不出到底有多少人接受了
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