江苏省房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路模拟试题.doc

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江苏省房地产估价师《理论与方法》：

制定估价作业方案的思路模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记

B．变更登记

C．先进行变更登记再进行转移登记

D．先进行转移登记再进行变更登记

2、《中华人民共和国土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。

A：

国家

B：

所在的村民小组

C：

农民个人

D：

农民集体

E：

执行层的组织协调

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：

以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

A：

居住

B：

自住

C：

生活

D：

营利

E：

执行层的组织协调

4、__不属于对外交通用地。

A．管道运输

B．港口

C．企业内铁路

D．机场

5、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.320%

D．12%

6、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。

A．在建工程抵押估价

B．房地产损害赔偿估价

C．期房市场价值评估

D．房地产估价的复核估价

7、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

8、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是。

A：

资本金-借贷资金预租售收入

B：

预租售收入-资本金借贷资金

C：

借贷资金预租售收入-资本金

D：

资本金-预租售收入借贷资金

E：

借款合同

9、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金．当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是万元．（2005年试题）

A：

13．2

B：

15．9

C：

19．5

D：

20．4

E：

借款合同

10、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。

甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

11、城市用地分类中，工业用地不包括。

A：

工矿企业的生产车间用地

B：

工矿企业的库房用地

C：

工矿企业的生产车间附属设施等用地

D：

露天矿用地

E：

执行层的组织协调

12、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。

A．土地总量有限

B．规划限制

C．房地产不可移动

D．价值量大

13、资本化率的公式为。

A：

B：

C：

D：

E：

工业用地的监测点评估价格

14、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于__的内容。

A．城市总体规划

B．控制性详细规划

C．修建性详细规划

D．居住区规划

15、投资利息估算只有在中才需要。

A：

比较法

B：

传统方法

C：

现金流量折现法

D：

收益法

E：

工业用地的监测点评估价格

16、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。

A：

假设开发法

B：

剩余法

C：

市场法

D：

成本法

E：

工业用地的监测点评估价格

17、下列不是拍卖的基本原则的是__。

A．公开原则

B．诚实信用原则

C．公正原则

D．保留价原则

18、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。

A．6.78%

B．4.55%

C．2.99%

D．3.66%

19、下列关于写字楼租金的表述中正确的是．（2008年试题）

A：

基础租金是租户能接受的最低租金

B：

基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

C：

写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金

D：

写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

E：

借款合同

20、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：

成交价格

B：

理论价格

C：

评估价值

D：

市场价格

E：

工业用地的监测点评估价格

21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。

该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．154

B．467

C．500

D．无法确定

22、住房公积金的缴存比例一般不得低于。

A：

3％

B：

5％

C：

10％

D：

12％

E：

执行层的组织协调

23、下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是。

A：

股份的表现形式是股份证书

B：

广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位

C：

股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票

D：

股票与股份是一种形式与內容的关系

E：

执行层的组织协调

24、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。

A．及时性

B．简便性

C．明晰性

D．可比性

25、业主是指。

A：

物业的管理人

B：

物业的使用人

C：

物业的产权人

D：

物业的租赁人

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。

A：

成本法

B：

路线价法

C：

假设开发法

D：

基准地价修正法

E：

市场比较法

2、当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是

A：

名义利率大于等于实际利率

B：

实际利率大于名义利率

C：

名义利率等于实际利率

D：

实际利率小于名义利率

E：

借款合同

3、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于__20%以下的土地闲置费。

A．总投资

B．总造价

C．总地价

D．土地使用权出让金

4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向提交申请资料。

A：

人事部

B：

住房和城乡建设部

C：

省级人事行政主管部门

D：

所在地省级房地产行政主管部门

E：

执行层的组织协调

5、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性有。

A：

市场供给的特点

B：

市场需求的特点

C：

市场交易的特点

D：

市场价格的特点

E：

市场竞争的特点

6、房地产面积测算的边长和面积分别取至。

A：

0．1m，0．01㎡

B：

0．01m，0．1㎡

C：

0．01m，0．01㎡

D：

0．1m，0．1㎡

E：

执行层的组织协调

7、建筑物重置价格的求取方法有等。

A：

单位比较法

B：

工料测量法

C：

指数调整法

D：

分部分项法

E：

成新折扣法

8、房地产估价委托合同的内容一般包括。

A：

估价对象

B：

估价目的

C：

估价师

D：

估价报告日期

E：

委托人的协助义务

9、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S-f（E，P）。

若购买者非常满意，则。

A：

P=0

B：

E＞P

C：

E：

P

D：

E＜P

E：

借款合同

10、属于产权登记制种类的是。

A：

特权登记制

B：

权利登记制

C：

归属登记制

D：

托伦斯登记制

E：

契据登记制

11、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。

A．面积结算

B．货币补偿

C．产权调换

D．货币补偿或产权调换

12、土地费用估算主要包括。

A：

划拨或征收土地的征地拆迁费

B：

出让土地的土地出让地价款

C：

转让土地的土地转让费

D：

租用土地的土地租用费

E：

转让土地应缴纳的手续费

13、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。

A．深度百分率

B．资本化率

C．收益率

D．物价指数

E．其他价格修正率

14、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的__来求取其价值的方法。

A．资本化率

B．收益率

C．收益乘数

D．利息率

15、确定路线价时，选取标准宗地应符合__等要求。

A．一面临街

B．两面临街

C．土地形状为矩形

D．土地形状为正方形

E．容积率为所在区段具有代表性的容积率

16、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有。

A：

资金实力

B：

企业信誉

C：

企业偿债能力

D：

项目获利能力

E：

资金担保方式

17、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。

A．房地产改扩建费用

B．抵押贷款还本付息额

C．房屋设备折旧费

D．所得税

E．房屋装修折旧费

18、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。

A．前期工程资料

B．土建资料

C．安装方面的资料

D．设计文件

E．竣工图

19、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境

B．声觉环境

C．卫生环境

D．治安环境

20、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。

A：

土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的

B：

国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权

C：

各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权

D：

不按批准用途使用土地

E：

未经原批准机关同意，连续一年未使用土地

21、房地产权属登记是指，经权利人申请，由__将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。

A．土地管理局

B．房地产权属登记机关

C．国家房地产管理局

D．房地产登记机关

22、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的__分析。

A．财务盈利能力

B．清偿能力

C．资金平衡情况

D．营运能力

23、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__。

①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格

A．①②③④⑤⑥⑦

B．②①③⑤④⑥⑦

C．①③②④⑥⑤⑦

D．②①③④⑤⑥⑦

24、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。

A．安置标准

B．补偿方式

C．补偿金额

D．安置用房面积

E．拆迁方式

25、估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。

A．实地查勘记录

B．委托人照片

C．估价项目来源和接洽情况

D．估价中的不同意见

E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见