中信新城营销策划提案1009.docx
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中信新城营销策划提案1009
前言3
第一部分:
发现6
一、星城百年商业核心,零售商业“一哥”的五一商圈8
二、400多种业态扎堆,零售、专业市场秋色平分的火车站商圈8
三、星城百货业的领跑者,现以低档主题商城唱主角的东塘8
四、商业发展淡薄,普玛倒闭北斗星关门的伍家岭9
五、三十年河东,三十年河西的溁湾镇9
六、星城酒店、办公“领秀”基地,左右夹攻的袁家岭9
七、辐射中南,专业批发物流集散基地的高桥商圈10
第二部分:
探讨10
1、从城市整体发展趋势角度探讨:
长株潭经济一体化,促动南城房地产发展,催生新生商圈10
2、从住宅发展趋势角度分析:
城市中心区房地产发展渐显饱和,星城吹响大盘郊区化的号角11
3、从零售商业发展趋势角度探索:
品牌商家的连锁扩张,商圈的多极化发展成为必然,五一商圈和东塘商圈成为首选,新兴商圈将承载着摩尔和步行街,全面升级星城零售商业11
4、从专业市场发展趋势角度把脉:
火车站商圈将发展成为星城的“华强北“,高桥将在专业批发市场的基础上,结合物流概念一路前行12
5、从消费力看长沙零售市场的发展趋势:
强劲的消费力催生消费市场升级,成熟商圈方兴正艾,新兴商圈蓄势待发。
12
第三部分:
走近13
一、中信新城地块现状:
13
二、中信新城周边现有人口现状:
14
三、中信新城拓展商圈发展特点:
14
第四部分:
竞争15
第五部分:
问题17
一、中国摩尔发展遭遇的问题17
二、中国步行街的发展遇到了什么?
18
三、星城长沙南部商业地产开发面临着超量的问题:
18
第六部分:
方向19
1、步行街的街铺总值高、可销售性强,且返租义务少20
2、二楼只租不售,引进大商家带动市场运作20
1、与东塘商圈的互补性定位:
20
2、购物中心+步行街+主体商城+辅营区结合定位:
20
第七部分:
价值20
1:
投资价值21
2:
经营价值21
第八部分:
运作模式22
第九部分:
合作事项23
一:
世方简介23
二:
世方商家资源24
三:
项目组人员小组安排24
四:
合作方式及收费标准:
24
前言
甜果子,烂果子,苦果子
——商业地产遭遇的主要问题及后遗症
第一个问题:
商铺定位的难与易
以经营为导向,商铺定位似乎是一件很容易的事情:
超市、百货、电器、家居、餐饮、休闲、娱乐等等,这么多的业态足够选择与组合了,——但是,问题在于,适合经营的业态,并不一定适合销售,比如商铺定位做开放式百货大卖场,发展商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱,再比如商铺定位做餐饮、休闲、娱乐,每间铺位经营面积都很大,单间铺位总值很高,而有经验的投资者除真正的街铺外,往往不愿意在商场内铺投入较多资金……
以销售为导向,商铺定位似乎也是一件也很容易的事情:
只要将商铺划小,就有投资市场,于是,管它三七二十一,划蚂蚁铺,划柜台,普通的百姓都可以来抢铺,——但是,适合销售的铺位,并不一定适合经营,不同的业态需要不同的铺位规划,如果只管销售,不管经营定位、招商营运,迟早得给自己擦屁股,于是就有了商场卖完了却无法开业的事情……
以销售为目的,以经营为根本,这样的商铺定位却很难:
不少发展商在开发商铺时,先找一家销售代理商,再找一家招商代理商,结果招商的与销售的,由于定位的出发点不一样,简直是水火不相融,发展商也给搞懵了,最终,项目要么卖出去了却没经营好,要么经营好了却没卖出去……
其实,商铺销售的风险性,正在于商铺经营与销售的冲突性,不同的商业业态,涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求,而商铺销售,大多要求面积较小、独立收银,——一个成功的商铺定位,正是在这种冲突中找到契合点,在经营与销售之间走钢丝!
因此,发展商开发和销售商铺,不能指望只会招商的招商代理公司,不能指望只会销售的销售代理公司,而必须寻求与集定位、招商、销售、经营管理于一体的综合服务能力较强的公司合作,这样,才能使项目少走弯路,才能充分协调经营与销售的关系。
第二个问题:
怎样保证商铺销售之后,成为良性物业
住宅开发完了只剩下物业管理的问题,而商铺销售完了,不仅是物业管理,更要命的是经营管理:
商铺的开发与住宅不一样,住宅开发完毕,业主入伙了,剩下来就是物业管理的问题,一般都不会出什么乱子;而经营是商铺的“命根子”,商场开业了,能不能做得下去?
能不能做得旺?
一旦商场倒闭,业主甚至会停止供楼,银行要找的还是开发商。
所以说,商铺销售完了,并不代表成功,“商业地产的钱,是会咬手的”!
导致商铺销售之后成为不良物业的两种销售模式:
一种是长期包租销售的虚拟产权式铺位,找个大商家租上个十年,将铺位分割成蚂蚁铺,然后以年回报8%、带十年租约返租销售,——十年之后,投资者肯定在统一收银经营的大卖场中,找不到自己的铺位,这个时候,十年前埋下的“定时炸弹”就要引爆了。
这个商业地产的泡沫,将在十年之后泛滥成灾。
另一种销售模式,是只管卖不管租,从长期包租走向了另一个极端,试想,一个几千数万平米的商场,缺少必要的短期委托经营,产权分离之后,几千个小业主各自为政,如何按照既定的经营分区去招商?
事实证明,绝大多数只管卖不管租的商场,有的不得不延期开业,有的经营分区十分混乱,难以为继。
商业地产代理公司经常会听到发展商说“我们的商铺不愁卖,找中介只是没精力而已……”之类的话,对此,发展商的确应该反思一下:
您的物业卖完了,但是您明白商铺销售后是否留下了“后遗症”?
您的物业是良性物业吗?
钱会咬手吗?
还有一个问题也是要反思的:
您的商铺价值最大化了吗?
要知道,商铺的定价,不完全是唯地段决定!
商铺销售之后成为良性物业的四大要点:
首先,什么样的商铺可以卖。
世方公司认为只有产权铺位与经营卖场一致的商铺才能卖,一类是独立的街铺,一类是独立经营独立收银的主题商城或专业市场。
其次,一座商场应该卖多少。
对于零售类商场,发展商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售,对于专业市场,发展商必须充分考虑足够的配套空间。
其三,定位要具备消费基础和经营基础。
如果一座商城的定位,缺乏起码的消费基础,一切都成为无本之末。
其四,商场销售之后重在经营。
发展商正面临商场经营管理新课题,绝不能做“甩手掌柜”,一方面可以聘请知名商业企业的管理队伍来管理或充当商场经营顾问,另一方面可以招聘专业的经营管理人才,成立自己的商业经营管理公司,切实把商场做旺,这样才能从根本上消除后顾之忧。
近几年,全国各地商业地产遍地开花,表面上看去似乎赚了个盆满,实则几家欢喜几家愁:
摘到甜果子的:
不仅商铺卖了个好价钱,无长期返租的包袱,而且商场经营良好;
摘到烂果子的:
要么商场租出去却没卖出去,要么商场卖出去却没租出去,有的既没卖出去又没租出去;
摘到苦果子的:
那些长期高额回报返租销售的商铺,发展商开始数钱数得痛快,先摘到的是甜果子,随着每年高额回报支出,以及包租期满、产权分离后定时炸弹的引爆,最终必将尝到商业地产的苦果!
深圳市世方商业地产顾问机构
二00六年十月
世方观点
(一):
知已知彼,深入市场、了解市场、把握市场、遵循商业地产的运营规律,方能百战不殆。
一个项目的运作,不是纸上谈兵的事,需要进行详实的调查和分析,从中寻求最适合于项目的模式,这是一个项目能否运作成功的保证;
第一部分:
发现
星城七大商圈商业发展现状
星城长沙是湖南省商业重心,无论是零售商业还是专业市场的发展,均突出的体现了枢纽、集散地的特点,凭借“长株潭”一体化的区域优势和纵横交错的交通网络优势,使得星城长沙成为中南地区的商业重心。
经过多年的商业积淀,逐渐形成了各具特色的七大商圈,包括:
五一商圈、火车站商圈、东塘商圈、伍家岭商圈、溁湾镇商圈、袁家岭商圈、高桥商圈,他们架构了星城的商业体系,成为了解星城商业发展的窗口。
一、星城百年商业核心,零售商业“一哥”的五一商圈
五一商圈一直以来都是长沙的百年商业核心,从坡子街到火宫殿,从南门口到黄兴路,这里历来都是商家的必争之地,3平方公里的区域内,各路商家排兵布阵,百联、王府井、黄兴南路步行商业街、坡子街民俗名食商业街等四大豪强暗自发力,近20万平方米的商业铺面先后竞相入市,与先行者平和堂、春天百货一起,形成四方呼应之势。
与五一商圈的繁荣相对应,租金高企必然成为五一商圈价值载体,区域内租金水平高达250元—700元/m2·月,成就了星城第一批商铺淘金者,赚得盆满钵满。
二、400多种业态扎堆,零售、专业市场秋色平分的火车站商圈
火车站商圈交通便利,借此优势形成了很多具有规模的专业市场和主题商城。
商圈由南至北,金苹果,金芒果和金太阳服装市场以及国储电脑城等一字排开,其中以数码电子、服装批发、家居建材、百货商品组成良好的商业氛围,聚集了约400多种商贸业态,其中不乏国美、通程、家润多、三湘南湖等行业大鳄。
火车站商圈是星城长沙仅有的专业市场和零售商业共同均衡发展的商圈,便利的交通为专业市场的发展搭建的平台,城市中心的核心地段也为零售商业的发展创造了条件。
商圈内零售市场的租金水平保持在250元—600元/m2·月,而专业市场的租金水平保持在150元—500元/m2·月之间,是仅次于五一商圈的核心商圈。
三、星城百货业的领跑者,现以低档主题商城唱主角的东塘
东塘商圈最初是指以韶山路与劳动路交汇处、东塘百货大楼为中心的区域,东塘百货大楼曾经是长沙乃至湖南百货的象征。
现在的东塘商圈除了百货和电器卖场外,低档主题商城成为东塘商圈的主角,各类服装主题商城及周边街铺均以经营中低端女性服装、饰品为主。
虽如此,东塘商圈区域日常消费力依然强劲,吸引了友谊商城、家润多、步步高、新一佳、国美电器、通程电器,未来还将有深国投商业广场、沃尔玛等零售巨头。
区域内的租金水平在200元—500元/m2·月,发展空间有限。
四、商业发展淡薄,普玛倒闭北斗星关门的伍家岭
伍家岭商圈一直以来都是长沙北部唯一的一个商业区,泰阳商城、北斗星商厦雄踞此地多年,随着芙蓉路的修建,世界著名零售企业通程电器也相继进驻,但由于波隆立交桥的修建,削弱了该商圈本身就不够浓厚的商业氛围,加上该地区客户的消费能力不强,导致普尔斯玛特、北斗星商厦被迫关门或经营转向。
与商业发展淡薄的情形相对应,租金水平也相对较低,主力租金水平在100元—150元/m2·月;
五、三十年河东,三十年河西的溁湾镇
溁湾镇商圈是河西(岳麓区)的商业核心,也是星城长沙近几年重点飞速发展的商圈,2000年还仅有一家西城超市,短短五六年,现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、家润多超市、新外滩商业中心等众多湖南本土狼,以及苏宁电器、新一佳超市等全国零售百强,甚至连国际知名的易初莲花的触角也即将伸到。
2000年时租金水平仍停留在100元/m2·月的溁湾镇商圈,五年租金翻了二番达到150元—300元/m2·月
六、星城酒店、办公“领秀”基地,左右夹攻的袁家岭
如果说通程大酒店、华天贵宾楼等高档酒店的崛起,亚大时代、第一大道等高档商务写字楼的成就了袁家岭的“领秀”地位,那么阿波罗商业城、友谊商场两大百货商场的驻点,填补了商圈的业态空白点,使袁家岭商圈的商业发展趋于综合化。
但随着五一大道的拆迁改建,袁家岭商圈被五一、火车站二大商圈虎视,形成“左右夹攻”之势,袁家岭商圈人气大不如前,但凭借友阿集团、华天大酒店、通程大酒店、亚大时代等感召力,袁家岭商圈在长沙商圈中仍然有着极大的影响力和认同度。
租金水平也相对高企,在400元—700元/m2·月,尤其是写字楼更是达到了40元/m2·月的高位,成为当之无愧的领袖。
七、辐射中南,专业批发物流集散基地的高桥商圈
高桥商圈后来居上,凭借便利的交通,逐渐形成了独具特色的专业批发市场与物流集散地相结合的商业模式,拥有一大批辐射中南的各类专业批发市场包括:
小商品、茶叶、美容美发用品、食品、化妆品、汽车及配件等等,一举成为星城专业市场的骄傲和成功典范。
租金水平保持在30元—100元/m2·月,在同类型地段的租金水平对比中属于高位租金水平,充分挖掘了物业特性。
世方观点
(二):
对商业的动态性认知理论
对市场的认知和判断,仅仅停留在了解的表面还远远不够,仍需要我们再前进一步,通过市场反映出来的表象,去深层次的挖掘隐藏在表象下的本质,摸清商业发展的走向和趋势。
不是固定的看待商业现状,更加应该动态的关注商业发展的方向,从而为项目的定位寻求更为广阔的空间。
第二部分:
探讨
星城商业发展走向:
我们通过对星城七大商圈的了解,理清七大商圈发展的脉络,从而探讨七大商圈各自的发展方向和走势,以企为项目的运作提供更为广阔的空间、方向和依据。
1、从城市整体发展趋势角度探讨:
长株潭经济一体化,促动南城房地产发展,催生新生商圈
长株潭一体化,城市轻轨,构筑的是大长沙的梦想。
南城这个以新省政府为圆心,以新芙蓉南路为纵轴,湘府路为横轴,向四周辐射形成的椭圆形区域,承载了长沙几十年发展宏大蓝图的寄居地,有政府机构,有生态,有配套,更有着未来。
随着长株潭一体化,该开发区域内人口必将迅速膨胀,人口的聚集必定形成对消费的需求,催生新生商圈。
2、从住宅发展趋势角度分析:
城市中心区房地产发展渐显饱和,星城吹响大盘郊区化的号角
相对于市区,城郊的支撑力是更为丰富的土地资源,城市向外围扩充,在一定时期内需要的是强势的投资拉动和规模开发热潮的刺激。
国内北京、上海、广州等一线城市农村城市化较为成功的经验为长沙市新一轮规划提供了可借鉴的模版与方针。
长沙各大老商圈格局渐显饱和,城市中心区可供开发的土地日见萎缩,郊区城市化成为必然,一些资金雄厚的发展商纷纷抢滩圈地,如东有上河国际,西有阳光100,北有伍家岭生活广场,南有奥园,目前长沙近郊大片土地已被发展商收入囊中,已然呈现出长沙郊区造村、造镇的规模化发展迹象,星城吹响大盘郊区化的号角。
3、从零售商业发展趋势角度探索:
品牌商家的连锁扩张,商圈的多极化发展成为必然,五一商圈和东塘商圈成为首选,新兴商圈将承载着摩尔和步行街,全面升级星城零售商业
就近消费一直是零售商业发展的必然法则,各品牌商家从进驻商圈中心区域,到进驻人口聚居的社区,必然造成商圈的多极化发展,尤其是零售商圈的发展。
长沙历来都是商家必争之地,自2001年日本平和堂百货登陆长沙后,沃尔玛、家乐福、麦德龙、好又多、新一佳、国美、苏宁、王府井等一大批国际、国内知名大商家随即蜂拥而至,
五一商圈、东塘商圈由于其多年的商业沉淀和现有的商业发展现状,成为各品牌大商家挺进长沙的首选。
同时我们也应该看到随着长株潭一体化进程的加快、长沙城市的发展和区域化拓展,大盘的不断崛起,人口的迅速膨胀,必将催生商业发展的聚合,新兴商圈将承载着摩尔和步行街,全面升级星城零售商业;从目前发展现状来看,已经初显端倪,奥园、上河国际已经打响了摩尔的第一枪。
4、从专业市场发展趋势角度把脉:
火车站商圈将发展成为星城的“华强北“,高桥将在专业批发市场的基础上,结合物流概念一路前行
专业市场的发展对交通和物流的要求较高,火车站商圈现有的电子、服装、建材等批发市场,服装批发将依然受制于株洲数十年的商业沉淀,电子类业态将依托长株潭便利的城际交通,有逐渐发展成为星城的“华强北“之势。
后来居上的高桥大市场,将依托专业市场+物流的聚合优势,在现有业态基础上,一路前行。
5、从消费力看长沙零售市场的发展趋势:
强劲的消费力催生消费市场升级,成熟商圈方兴正艾,新兴商圈蓄势待发。
长沙人有超前消费的习惯,对物质的追求从前些年对“新、奇”的追求逐渐转变对品质的要求。
“挣一块,花两块”是目前大多长沙人,尤其是现在的长沙年轻人的一种生活方式。
时尚消费:
从平和堂到春天百货到王府井,从黄兴南路步行街到金满地,长沙的时尚消费市场充满了蓬勃的活力。
休闲娱乐消费:
从蔡锷路到解放街,满街充斥的酒吧、KTV、咖啡厅、足浴城无不显示出长沙娱乐休闲的繁荣。
商务消费:
从五一路到韶山路,沿线分布的众多星级酒店、咖啡厅和茶座商务市场的欣欣向荣。
餐饮消费:
从坡子街到火宫殿,从杨裕兴到玉楼东,火爆的经营状况给湖南美食做了最好的诠释。
种种现象显示,旺盛的消费力成就了长沙的繁荣。
长沙人对时尚、娱乐、休闲和餐饮日益提高的要求,对长沙消费市场提出了更高的要求。
传统商圈方兴正艾,新兴商圈蓄势待发,准备在长沙赚个盆满钵满。
总结:
我们通过对长沙商业发展走向的探索,对于新兴南城区域“大长沙“的理念有了更层次的理解,随着各地产大鳄的挺进,城市中心区发展空间的日益狭小,郊区城市化进程的加快,必将催生一系列的大盘和新兴商业甚至新兴商圈。
世方观点(三):
消费力的转移性
当一个区域的商业发展无法满足区域消费力的要求,或者未能有效的适应区域消费的发展,那么必将带来消费力的外流,区域内不能满足的消费力,将被其它对应的商圈所吸引,从而使本区域商业的发展陷入恶性循环。
商业不仅仅要满足本区域商业发展的要求,更应该在现有商业发展的基础上,推进挖掘潜在的消费力,最终创造消费力,使其它区域的消费力流向本区域。
消费力的引导性
长沙古老而具力活力的城市,前卫及强劲的消费力,呼唤先进的零售消费平台。
随着城市发展的外延,传统的商业区已难以满足消费的需要,通过对消费力的引导,新兴的商圈承载了构造长沙消费市场新格局的重任。
第三部分:
走近
一、中信新城地块现状:
四纵一横五条主干道构架项目通达、辐射力强的交通网络
项目地块间交通四纵一横(四纵:
中意二路、芙蓉南路、新开铺路、万家丽路;一横:
环保大道),五条主干道在项目周边交叉纵横,覆盖项目所在区域,组成通畅的交通网络。
新开铺路、芙蓉南路、韶山南路为长沙市城市主干道,四通八达,其中芙蓉南路、韶山南路为新修道路,其中芙蓉南路更是成为长沙市最宽的主干道之一,道路宽敞、车流顺畅。
项目区域中意二路、中意一路、环保大道等干道均为在修在建道路,沿线地块还未开发,部分区域还未实行三通一平,处于原始开发阶段。
各附一张道路图片(制作PPT稿时将每条路和图片对应起来)
二、中信新城周边现有人口现状:
周边人口数量庞大激发未来消费潜力
中信新城周边5公里范围内,现有居住人口56万人,主要由四部分组成:
Ø各类大中专院校师生及教职员工:
项目周边东、北面是长沙大中专院校比较集中的区域,在校师生总量近11万余人,庞大的在校师生群体是一股巨大的消费力量。
Ø厂矿企业单位员工及当地居民:
厂矿企业单位员工和当地居民主分布在韶山南路沿线,总计约8万人。
Ø专业市场个体经商人员:
红星大市场群居住人口为26万人,人口主要为市场个体经商人员和当地居民。
Ø近期新增人口统计:
中信新城项目周边新增住宅较多,本项目周边区域今年内将有26707套住宅陆续交付使用,预计新增人口约10.7万人。
三、中信新城拓展商圈发展特点:
走近中信新城,虽然周边我们无法看到老商圈的繁荣,但我们同样将视线放大,我们可以看到:
1、大型零售商业匮乏,区域消费力外流
项目周边主要还是以零散的生活商业为主,附近核心商业缺失,大型零售商业匮乏,居民消费仍然主要以东塘商圈和五一商圈为主,区域内的消费外流。
2、专业市场已成规模,厚积薄发逐鹿长沙
以专业市场起步的红星商圈,距本项目直线距离7公里,凭借良好的发展前景、优越的区位优势、巨大的升值潜力,在长株潭三市融城背景下,将重点发展品牌餐饮、酒店业,打造集购物、美食、娱乐、休闲于一体的中央政务区,将会成为长沙南城商业崛起的有力引擎。
(制作PPT稿时适当的选配一些图片)
世方观点(四):
牛顿说过:
我之所以看得远,是因为我站在巨人的肩膀上;
做项目不能闭门造车,除了重视调查研究之外,更应该注重于对同类型项目的借鉴,择其善而从之,择其不善者而改之,要充分的借鉴和利用以往的经验,学习别人成功和失败的案例,了解同类型物业,尤其是区域内竞争对手包括潜在竞争对手的情况,从而为项目的运作提供蓝本。
第四部分:
竞争
中信新城无论从地块、规模,还是初步规划设想,都无一例外的隶属于复合型的商业业态范畴,而纵观星城,目前正在运作的“上河国际”以及即将运作的奥园,都无一例的属于中信新城的竞争对手;
备注说明:
其中上河国际为我司进行的前期策划项目,包括建筑、环境景观规划、业态规划、铺位分割等等
了解竞争项目,不是单纯的了解,而需要在了解的基础上进行系统性的分析,结合项目的情况,设计相应的借鉴体系,取其精华,去其糟粕,从而系统深入的了解竞争项目。
对于上河国际、奥园,我们有以下四个方面的评价:
第一:
项目定位:
从项目定位而言,上河国际和奥园项目都是以集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮、参观等多功能的超大型商业MALL项目。
其中奥园项目是以“科学运动、健康生活”为开发理念,打造以奥林匹克精神为人文底蕴的大型运动健康主题连锁商业社区。
本项目同样是超大型的商业购物中心+步行街项目,故此无法避免与上河国际和奥园竞争,上河国际和奥园项目的项目定位对本项目有借鉴意义,同样是以集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮、参观等多功能业态的定位。
第二:
业态规划:
上河国际街区由大型主力店、专业店、品牌店、电影娱乐城、步行街组成;是目前中南地区目前规模最大,集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、健身等为一体的现代商业中心。
奥园项目由运动MALL、五星级酒店、风情商业街、国际公寓、购物中心、大型超市等商业和生活配套等聚合。
本项目应重点突出摩尔即大型的购物中心、主力店、步行街聚合,打造星城商业新核心。
第三:
环境景观:
突出各自的特色
在环境景观方面,上河国际和奥园项目都各有特色:
上河国际项目从建筑环境设计上以现代、前卫为主旨,具有时代气息。
公共空间大,呈现步行化、室内化的特征,注重与城区、区域的协调性,既特点鲜明,又与周边融于一体;
奥园项目以“科学运动、健康生活”为开发理念,在环境景观上结合奥林匹克花园,打造以奥林匹克精神为人文底蕴的商业运动MALL。
项目的环境景观向来不是一成不变的,各种创业、理念层出不穷,“你方唱罢我登场”,本项目的环境景观应在广泛借鉴的基础上,完善项目的环境景观设计。
第四:
销售价格:
长沙目前大型商业项目一层的销售均价集中为25000元/平米,其中上河国际街铺均价为26000元/平米,内铺为20000元/平米,与上河国际定位、规模相同的本项目的定价应借鉴上河国际的定价制定。
世方观点(五):
以销售为导向的摩尔开发,面临着摩尔高端业态必须引进众多大型主力店,从而必须长期返租销售,这正是当前众多摩尔难以为继的核心。
而步行街的开发又落入“甩手掌柜”的怪圈,跟风、抄袭,是条街道都可以叫步行街,不考虑整体规划,不考虑业态配比,不考虑建筑环境景观规划,不考虑经营,由此而造就“不行街”。
第五部分:
问题
一、中国摩尔发展遭遇的问题
1、摩尔开发者的三大类别
近年全国各地刮起一股摩尔热,摩尔的开发者基本为分为三大类别:
1)、自营为主体
凭借着自身的经营实力做庄,如深圳的华润万象城,就是凭借华润集团的资金实力和华润万佳的经营实力来投资开发的;
2)、以长线收租为主体
开发者有的将物业更多的租赁给各种业态的大商家,尽管租金收益受到影响,但是凭借着众多大商家的龙头效应,为摩尔的经营奠定了基础,还有一种开发商为了谋求更高的租金,较少引进大商家,而是通过统一收银扣点与出租铺位、柜台相结合的方式来盈利,但是由于缺乏主力店效应,其经营压力较大,
3)、以销售为主体
开发者主要谋求商业地产销售的利润,而对摩尔的经营考虑较少。
2、摩尔开发遭遇的主要问题
事实上,当前中国的摩尔热,以销售为开发导向的,占了相当的一部分,甚至可以说是摩尔开发的主体,而以销售为导向的摩尔开发,较少取得成功。
问题究竟在哪里?
1):
回报率过低
摩尔作为较高档的业态,是以各类龙头主力店为经营主体的购物中心,龙头主力店一般
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