全国市场总结及展望合富辉煌(中国)研究院 页.pptx
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,全国房地产市场2019年总结及2020年展望,变致革革致稳201720192020,4大圈层重点城市38个,革致稳:
2020年宏观经济并未明确好转,但内部(金融)系统改善,“戒备衰退”成为首要任务。
“维稳措施”适度适量,稳定动能将由“变革措施”补足。
政府“以稳为先”目标明确,房地产政策在坚持长效管控的同时,为防止衰退亦会步步设防。
变致革:
“国际经济环境”以及“国内经济内生动力”持续改变,坚定了政府实施经济转型变革的决心。
“党的十九大”(2017)立下“推动发展质量变革”的长期目标,持续推动国内经济由“要素驱动、投资规模驱动”向“创新驱动”转变。
2019综合结果反映了经济萎靡下政府对“革”的坚持(包括弱房产、减负债等)。
序言,核心观点,2019年的“革”与“稳”宏观环境加速萎蘼,国内经济(尤其民营经济)面临近20年来最大考验。
年内宏观调控总体沿年初既定方向推进,坚持以“革”(改革/变革)为先,持续抑制风险、稳定中长期增长动能;面对下半年经济下行风险加剧,政府对“维稳措施”的使用保持克制。
2019年经济运行结果:
在核心风险(金融系统风险等)得到有效控制的同时,在宏观调控上“顾此失彼”的问题有所突出。
核心观点,经济下行压力加剧情况下:
2019年在宏观调控上“此伏彼起”的问题变得更加突出金融方面:
金融系统风险有效控制,但实体风险仍然高发。
财政方面:
政策托底小微企业,但大型企业活跃度趋降。
基建方面:
资金资源集中都市圈(一二线城市),对三四线城市资金倾斜减少(棚改/PSL)使该类城市市场加速下滑。
房地产调控方面:
城市政策主力获取经济动能,对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。
核心观点,楼市政策以“革”为先,“利好缺乏”加剧市场向下波动国家政策着力保供应、抑资金。
系列金融管控措施持续加强,房地产业资金被大幅收紧。
伴随房企资金回笼效率持续降低,四季度全国土地市场大面积失收,土地市场波动对地方财政的影响加剧。
地方政策主力“抢人”、获取城市发展动能,但在经济加速下滑背景下,地方调控对“市场稳成交”的兼顾度下降。
在缺乏经济与政策利好支撑下,各城市场景气普遍快速下行,降价楼盘数量与降价幅度持续加深。
核心观点,下半年市场景气下行趋势明显,0.4,0.5,0.6,0.7,华中华西,2018上2018下2019上2019下新房景气走势:
以合富大数据为基础,对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析,得出不同时间的市场景气值。
新货去化表现权重为40%,新货价格表现权重为60%。
景气值区间:
0.9至1.1为正常平稳状态,1.1-1.3为偏热,0.7-0.9为偏冷,1.3以上为市场预期显性扩张,0.7以下为出现市场显性收缩。
10080,0,环渤海,050100150200250300350400450500550600650700750800850900950,粤港澳大湾区,10080604020005010015020025030035040045050055060065070075080085090095010010050100806040200,5001000,长三角200,华中华西,10月,1215月00,土地市场景气2019年土地市场溢价率走势,商品住宅市场景气新房景气走势粤港澳大湾区长三角环渤海,环渤海,核心观点,2020年展望:
“革”致“稳”,2020年宏观经济并未明确好转,但内部(金融)系统改善、通胀压力下降,“戒备衰退”成为首要任务。
基于各种制约因素(6大制约因素,见后述),中央政府“维稳措施”仍将适度适量,稳定动能将由“变革措施”补足。
政策指向“稳定”,房地产对地方财政的重要性得到更多重视,房地产调控方式加快转变。
核心观点,宏观调控领域的4个主要问题:
金融:
“金融系统风险”有效控制,但“实体风险”高发,财政:
政策托底小微企业,但大型企业活跃度趋降,房地产调控:
城市政策主力获取经济动能(抢“人”),但对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。
基建:
对三四线城市资金倾斜减少使该类城市市场加速下滑,对应,分城施策灵活度增加,对外开放加快国企国资改革资本市场改革,基建|集中三大都市圈京津冀、长三角、粤港澳大湾区,对应,2020年变革将集中“四大领域”,着力补足“稳定动能”四大领域:
国资国企改革、资本市场改革、对外开放及房地产调控方式改变变革措施将为实体经济、大型企业、房地产市场补充“稳定动能”。
政策对三四线城市的资金倾斜估计仍受总量节制,2020年相关城市房地产市场仍然面临压力。
2020年“变革促维稳”,核心观点,高于目标,减缩已出台维稳措施力度将资源更集中指向经济转型/升级,房地产宽松的实际执行力度显性提高维稳措施力度显著提高降准|更多使用全面降准降息|MLF降息回归直接降息财税|加大广泛性减税降费的力度基建|大幅加大基建投入与政策支持,更全面角度:
长期“改革/变革”目标确立,短期措施视乎实际情况取舍宏观经济(包括房地产)在坚持长效管控的同时,为防止衰退亦会步步设防GDP增速【变革】【维稳】,推动各主要领域全方位变革(经济工作会议提及的民生领域市场化、农业、科技、国资国企、财税体制、金融等)重回去杠杆过程,显著低于目标,略低,集中关键领域变革(金融资本市场,对外开放、国资国企改革)房地产“因城施策”灵活度上升,维稳措施灵活适度降准|定向降准+全面降准降息|MLF等小幅度的花式降息财税|集中定向领域基建|集中三大都市圈,目标左右或,变革范围收缩,对杠杆率的抑制减少房地产调控机制加快革新的可能性增加:
具备条件(住房保障及供应体系)的城市,行政管制措施退出,市场调节(房产税等)措施出台,2019.12中央经济工作会议调性解读,核心观点,全国成交,不同分类,楼市走势,政策对成交的友好度上升,整体成交趋升。
高地价项目占比增加,整体价格稳中略升。
“分城合力”将推动市场预期逐步回升,楼市走势亦会“逐步走稳”(不会如2019年般“前高后低”。
),不同圈层,预计粤港澳大湾区、环渤海区域城市的政策“灵活施政”空间更大。
I类(一线)城市:
看好2020年“价值稳增”动能II类(强二线)城市:
不同城市成交走势加剧分化III类(二线及强三线)城市:
成交将较2019年改善IV类城市:
成交动能释放或仍受制约,5个判断,2020年展望:
市场调控的底部特征已经显现。
政策指向“稳定”,市场成交必然“回温”。
全国成交,市场价格,楼市走势,不同圈层,不同分类,分析结构,Part1宏观环境经济预警信号加强,Part2,政策环境2019年的“革”与“稳”,Part3全国房地产市场各地一/二级市场特性,2020年政策取向,2020年市场展望,Part4未来展望“革”致“稳”,宏观环境,经济预警信号加强,宏观环境,PART01,经济预警信号加强,国内国外经济双重预警,国内经济增速下滑,中美贸易摩擦超预期是影响下半年国内经济表现的主要原因,当前国内经济面临近20年来最大考验。
全球贸易保护主义抬头,国外经济风险加剧,形势相较2015年更加严峻。
98765,18年2月18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月19年4月19年5月19年6月19年7月19年8月19年9月19年10月19年11月,121110987,18年2月18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月19年4月19年5月19年6月19年7月19年8月19年9月19年10月19年11月,403020100-10,2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月,非农固定资产投资增速(月累计,%),社会消费品零售额增速(月累计,%),出口增速(美元,月累计,%),5,5.5,6,6.5,7,国内GDP单季增速(%)7.5,国内经济增速下滑至“底限”,数据来源:
国家统计局,,2019年国内经济持续下探,GDP单季增速由1季度的6.4%跌至3季度的6%,达至2019年经济增长目标(政府工作报告:
6%-6.5%)的“底限”。
拉动经济增长的三驾马车【投资】、【消费】、【出口】数据持续走低。
外商直接投资合同项目数,国家财政收入增速,工业增加值增速企业亏损个数,城镇失业率,实际利用外资直接投资金额增速,货运量增速客运量增速,2019数据,2018数据,备注,工业,外商投资,运输,采购经理人指数,就业,财政,前11月增速5.6%10月67991(个),增速6.2%57291(个),历史低位明显增加,11月5.1%,4.9%,高于去年,明显回落,前9月累计30871(个)(累计增速-32.8%)前9月累计增速2.9%,60533(个)(累计增速69.8%)年增速3.0%,维持,前11月累计增速5.5%前月增速-1.7%,年增速7.1%年增速-3.1%,前9月3.3%,6.2%,财政增速近十年历史低位,近4年低位维持负增状态,数据来源:
国家统计局,,附:
2019年国内主要经济指标,制造业PMI指数(%)非制造业PMI指数(%),11个月共8个月低于荣枯线前11个月均值54.1,全年共1个月低于荣枯线均值54.4,承压略有下行,物价,居民消费价格指数,11月4.5%,去年同期2.2%,近8年新高,100806040200(20),(40)2003-05,2004-11,2006-05,2007-11,2009-05,2010-11,2012-05,2013-11,2015-052016-11,2018-052019-11,4.6,4.8,5.0,5.2,5.4,国内经济面临近20年来最大压力,国内失业率走势(%),工业企业利润总额累计同比:
非国企,数据来源:
国家统计局,,数据来源:
Wind,,国内经济承压,民营企业形势尤其严峻(民营企业数量占比超过90%、就业容量超过80%)。
从企业利润等指标反映,目前宏观环境对民营企业的考验是近20年以来最大。
伴随企业经营环境持续严苛,失业率于2019年呈上扬趋势。
-10,-5,0,5,10,15,20,25,30,35,40,2017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/11,中国出口及进口同比增速(月累计,美元计,%)出口进口,数据来源:
国家统计局,整理自,3.10%,4.70%,5.20%,9.00%,14.70%,0%,4%,8%,12%,16%,2017年,2018年6月2018年8月340亿160亿加征25%加征25%,2018年9月2019年5月2000亿2000亿加征10%加码至25%,加征加码,对500亿美元商品加征关税,对2000亿美元商品加征关税,美对中国进口商品征收的平均关税,中美贸易摩擦超预期是影响下半年国内经济表现的主要原因,贸易摩擦除对国内【出口行业】造成直接影响外,1)对国内【加工贸易】亦产生明显影响,2019年国内进口增速伴随出口增速大幅下滑;2)贸易摩擦升级对国内企业信心形成打击,包括PMI、制造业投资等数据亦受连带影响。
数据来源:
PII,E,,-1,0,1,2,3,4,
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