1漕河泾遵义分区产业项目评估体系研究总报告.docx
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1漕河泾遵义分区产业项目评估体系研究总报告
上海漕河泾新兴技术开发区遵义分区
产业项目评估体系研究总报告
遵义经济技术开发区漕河泾分区发展有限公司
二一五年四月
上海漕河泾新兴技术开发区遵义分区产业项目评估体系
研究总报告
一、项目背景和园区定位概述
(一)背景和目的
为落实漕河泾开发区与遵义经济技术开发区的合作协议,漕河泾方面组织国内外专业产业规划和园区开发的咨询力量,从2013年7月至12月共半年时间,开展了遵义经开区产业规划和漕河泾开发区遵义分区城市规划等前期研究工作。
双方领导又多次亲自带队,进行实地考察和交流互访,2014年8月上海漕河泾开发区和遵义经济技术开发区正式签订了《合作共建上海漕河泾新兴技术开发区遵义分区协议书》,明确双方共建“上海漕河泾开发区遵义分区”,合作园区将以创新的思维、理念和举措,充分发挥各方的优势,力争建设成为区域产业的新亮点、跨省合作的新典范。
协议规定“遵义分区”将统一使用“上海漕河泾新兴技术开发区”的冠名权和园区标识,分享漕河泾的资源服务。
漕河泾遵义分区位于遵义经济技术开发区高坪镇组团,南以高坪镇中学起,东至永胜村罗子岩,北至永胜村玉坪和鸣庄村万家寨,西至鸣庄村韦杆桥,总规划面积约5473亩,规划集制造生产、科技研发、商业商务配套、文化、旅游服务、居住生活等多功能为一体。
为推进漕河泾遵义分区的开发建设,经双方协商,借鉴漕河泾开发区市场化开发和公司化运作的模式,遵义经开区管委会专门就漕河泾遵义分区成立独立运行的开发公司(司名:
遵义经济技术开发区漕河泾分区发展有限公司),公司注册资本3亿元,开发公司作为遵义分区唯一的规划、建设、经营主体,统一负责遵义分区的园区规划、产业定位、开发建设、招商引资和园区管理等工作。
招商引资是目前园区开发工作的重点。
如何评估项目的优劣,把好项目准入关,同时在项目落户后如何跟踪管理项目效益,关系着遵义分区产业规划能否落实,已经成为遵义分区迫切需要解决的问题。
为此,遵义经济技术开发区漕河泾分区发展有限公司提出开展产业项目评估体系研究课题,旨在通过课题研究建立遵义分区产业项目评估体系。
一是提出遵义分区产业项目准入的评估标准,包括强制性指标及指导性指标,为园区招商评价项目质量提供依据;二是提出遵义分区产业项目后评估标准,为园区管理和服务企业、优化产业布局及推进产业升级提供决策依据。
(二)园区定位概述
1、园区战略定位:
贵州先进的产业新区、沪遵产业合作示范区、遵义园区市场化运营先行者。
(1)基础层面:
贵州先进的产业新区
漕河泾遵义分区要融入“一带一路”的国家战略规划,在“一带一路”中找到自身的角色和定位,充分利用目前的政策优势、交通发展以及资源基础,打造对外合作的新型平台,带动招商引资和产业的发展,把遵义分区建设成规划布局合理、自主创新能力强、投资环境优美、新兴产业特征明显、具有较大规模和较高水平的先行园区与示范园区。
(2)深化层面:
沪遵产业合作示范区
园区开发运作的成功对遵义产业结构调整和经济社会发展产生显著作用,漕河泾遵义公司作为漕河泾遵义分区的开发管理主体,是落实上海遵义两地园区开发领域对接的平台,须努力发挥各方的优势,整合双方资源,以创新的思维、理念和举措,力争将遵义分区建设成为区域产业的新亮点、跨省合作的新典范。
(3)提升层面:
遵义园区市场化运营先行者
探索和积累出“可复制、可推广”的遵义园区市场化开发经验。
漕河泾遵义公司是遵义市推行园区开发市场化的试验田,肩负着开创适合遵义实际的园区开发类国企市场化运作模式的使命,结合国家和贵州省关于国资国企改革的总体部署和要求,按照“自主决策、自负盈亏”的原则实施公司化运作,努力将公司打造成可以实现良性自我循环、拥有市场竞争力的园区开发运作市场主体,并积累、复制和推广相关的运作经验。
2、园区主导产业定位:
“6+1”现代产业体系
未来五到十年时间内,遵义分区将围绕“先进制造、新兴产业、现代服务、创新创业”的产业特征,努力打造以先进制造业为中心,以发展新兴产业、现代服务业、创新创业为支撑的“一中心三支撑”的产业发展格局,主导发展中医药产业、食品及农产品加工、节能环保产业、汽车制造业、电气机械及器材制造、通用设备制造业及旅游产业等“6+1”的现代产业体系,大力发展汽车及电气机械等体现先进制造的产业,着力培育发展中医药、节能环保等体现战略新兴的产业,同时融合发展体现现代服务的旅游产业,建成和谐合理的园区产业生态链。
二、遵义分区产业项目准入评估体系设计
产业项目准入评估是衡量项目优劣、审核项目用地规模的重要前置环节,直接影响着整个园区产业规划的实施及产业能级的打造。
遵义分区作为一个新设立的产业园区,在起步阶段即开展产业准入评估,把好项目准入关,对园区落实产业规划、实现打造现代新兴技术产业园区的目标尤为重要。
遵义分区产业项目准入评估体系充分结合园区“6+1”的产业定位,力求为园区招商工作提供决策参考。
(一)评估目的
了解项目基本情况,判断项目对园区经济、社会、环境的综合效益,在准入环节把好项目质量关,尽力避免日后闲置低效用地项目的产生。
(二)评估对象
以符合遵义分区“6+1”产业导向的产业项目为主,不排除在“6+1”范围之外但符合国家或省市产业导向的项目。
具体如下:
1、单独供地的新建、扩建、改建产业项目(土地类项目)
此类项目特点是投资规模和用地规模都较大,需要单独供地(以下简称“土地类项目”)。
用地规模低于15亩的产业项目原则上不予单独供地。
可予以单独供地的产业项目根据产业类型具体可细分为:
(1)高新技术和新兴产业项目
高新技术和新兴产业项目指的是以高新技术为基础,知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业项目,重点包括遵义分区主导发展的产业类别及国家鼓励发展的七大战略性新兴产业。
(2)先进制造业项目
先进制造业项目指的是能应用先进制造技术以及现代管理技术的、具有较高的附加值和技术含量的制造业项目,涵盖制造业各大门类。
(3)中大型生产服务业项目
中大型生产性服务业项目指的是从事营销结算、物流营运、服务外包或研发设计等领域,具有一定投资规模和用地规模的,以总部经济为特征的产业项目,重点包括遵义分区主导发展的总部经济、现代物流、软件集成服务等项目。
2、进驻标准厂房或工业楼宇的产业项目(厂房类项目)
此类项目特点一般是知识技术密集的创新创业类项目、轻工型的生产类项目或生产性服务类项目,适宜进驻标准厂房或工业楼宇(以下简称“厂房类项目”)。
(1)创新创业型项目
创新创业型项目指的是具有自主知识产权或关键技术且市场前景良好、尚处于孵化培育阶段的产业项目。
此类项目一般投资规模不大,对物业使用成本较为敏感。
(2)轻工类制造型项目
轻工类制造型项目指的是对厂房一般没有特别要求,可进入多层标准厂房进行轻型生产活动的制造类产业项目。
(3)中小型生产服务业项目
中小型生产服务业项目指的是投资规模不大,以研发办公为主要活动的生产服务业项目,如研发设计、服务外包、工业设计、营销策划、法律咨询等等。
(三)评估时间节点
对土地类项目,评估节点应在在项目确定落户遵义分区的意向并物色好合适地块、确定用地规模之后,且须在签订意向投资协议之前。
对厂房类项目,评估节点应在项目确定落户遵义分区意向并确定厂房租赁或购买的规模之后,且须在签订意向投资协议之前。
(四)评估组织及流程
概括的说,遵义分区产业项目准入评估由遵义分区公司产业招商职能部门牵头,园区管理、工程建设等职能部门配合,对项目具体情况进行调查,收集评估所需数据及信息,对项目是否符合准入的基本条件进行判断,淘汰不符合准入条件的项目,然后对准入项目根据准入评估指标体系进行综合评估打分,根据评分结果判定项目综合质量的优劣。
具体来说,遵义分区产业项目准入评估遵循以下流程:
1、填报意向项目基本情况表
(1)项目方填报基本情况表
通过让项目方填报《漕河泾遵义分区意向项目基本情况表》的方式,结合招商过程中收集的有关信息,全面了解项目选址、投资者信息、投资规模及强度、生产工艺和设备、环境保护、行业性质、经济指标等基本信息,为建立储备项目信息库及后续评估提供基础数据。
(2)填报注意事项
对于土地类项目,遵义分区公司在与项目投资主体沟通时,须提醒项目方在计算项目投入产出等有关指标时应在不考虑享受优惠条件情况下进行测算。
以投资强度测算为例,项目固定资产投资额中应按照遵义分区工业用地最低价标准进行土地投资额的计算,不应按照优惠后的地价进行投资测算,因为遵义分区控制标准是基于工业用地最低价而设定的,假如地价改变了,土地投资额在固定资产投资额中的比例就会发生变化,从而导致固定资产投资额的改变,最终会引起投资强度的改变。
2、准入审核及条件
项目应同时符合以下准入基本条件,有一条不符合者应严格该项目的准入。
(1)产业导向:
项目必须符合国家、省、市的产业投资导向目录和产业布局要求。
对产业政策淘汰类项目和《禁止供地项目目录》规定的项目,不予进入。
(2)环保安全:
项目生产工艺必须达到国家、贵州及遵义有关环保、消防和安全生产的规定要求,不符合者不予以准入。
(3)固定资产投资强度:
项目固定资产投资强度须同时符合《贵州省产业园区工业项目建设用地控制指标(试行)》和《国家工业项目建设用地控制指标》(国土资发〔2008〕24号)。
首先,根据《贵州省产业园区工业项目建设用地控制指标(试行)》关于重点产业园区项目的要求,项目投资强度须达到100万元/亩以上,否则不予准入。
然后,对照项目所属行业对应的投资强度国家标准,大于国家标准的才能准入。
根据国家标准,遵义的土地等别为三类地区第八等,相当于上海奉贤区(具体控制标准见有关附表)。
三类地区的固定资产投资强度最小控制值为60万元/亩,对应项目所属行业代码20(木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业)、42(工艺品及其他制造业)、43(废弃资源和废旧材料回收加工业)。
(4)容积率:
项目容积率须大于0.8且同时符合《国家工业项目建设用地控制指标》中关于容积率的控制标准要求,否则不予准入。
(5)建筑系数:
工业项目建筑系数不低于40%(工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外)。
(6)行政办公及生活服务设施用地所占比重:
行政办公、生活服务设施用地不得超过项目总用地的7%。
对于以研发、设计、总部等业态为主的厂房类项目,经批准后可适当放宽。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
(7)绿地率:
工业企业内部绿地率原则上应控制在20%以内。
对于安全、洁净度、防爆有特殊要求的企业可按照国家相关设计规范规定适当放宽,但严格控制集中绿地。
开发区内总绿地率建议不超过35%。
(8)能耗:
项目万元工业增加值能耗不得高于遵义市2014年的平均水平1.2吨标煤。
(9)注册登记:
项目应在开发区进行工商登记,具有独立法人资格,同时进行税务登记注册及统计备案。
(10)税收强度:
项目建成达产后预计亩均产税不低于15万元。
(上海奉贤要求的是不低于30万元/亩)。
3、项目用地类型确定环节
根据项目投资规模、主营业务及物业需求等情况,判断项目适合单独供地还是适合进驻标准厂房,同时细分项目类型,归类至高新技术和新兴产业项目、先进制造业项目、中大型生产服务业项目或创新创业型项目、轻工类制造型项目、中小型生产服务业项目等六个类型。
对于土地类项目,应选用土地类项目产业准入综合评估指标体系进行综合评分;对于厂房类项目,应选用厂房类项目产业准入综合评估体系进行综合评分。
4、项目质量综合评估
经过上述准入基本判断后,对符合准入基本条件的项目进行项目质量综合评估,根据所确定的项目用地类型,选用相应的项目综合评估体系进行评估。
(五)综合评估指标体系
对已达到准入标准的项目,在土地资源稀缺的情况下,哪些项目应该优先供地,哪些项目应该适当缩减供地规模。
要回答这些操作的实际问题,应对项目质量进行综合评估,通过综合得分的高低,来判断项目供地的轻重缓急。
项目质量综合评估体系的构建,关键在于围绕地区产业发展和园区功能实现的目标设计好评估指标和权重。
评价项目质量主要从项目的产业导向、投入产出、土地利用、环保、能耗、科技含量及资金品牌实力等方面进行全面评价,分基本分和附加分两部分,二项相加即为评价总分。
其中,基本分针对项目本身质量进行评价,附加分针对项目投资主体的资金实力和品牌实力进行补充评价。
具体如下:
1、土地类项目产业准入综合评估指标体系
表1土地类产业项目准入综合评估得分表
一级指标
二级指标
评分标准
得分
权重
权后
得分
基本分(对项目自身水平的评价,总分100分):
产业导向
(20%)
1、符合遵义分区“6+1”产业导向体系,体现新兴产业特点或者先进制造业特点的,100分;
2、符合省、市的产业投资导向目录的产业,80分;
3、其他产业但不属于淘汰类和限制类的项目,60分。
20%
投入产出
水平
(40%)
固定资产
投资强度
1、等于所属行业汇川区产业用地控制标准的,60分;
2、达到所属行业汇川区产业用地控制标准2倍及以上的,100分;
3、在1倍-2倍汇川区产业用地控制标准之间的数值,其得分采取线性插入法计算(详见说明)。
15%
土地产出率(工业总产值)
1、等于所属行业汇川区产业用地控制标准的,60分;
2、达到所属行业汇川区产业用地控制标准2倍及以上的,100分;
3、在1倍-2倍汇川区产业用地控制标准之间的数值,其得分采取线性插入法计算。
10%
税收强度
1、等于所属行业汇川区产业用地控制标准的,得60分;
2、达到所属行业汇川区产业用地控制标准2倍及以上的,100分;
3、在1倍-2倍汇川区产业用地控制标准之间的数值,其得分采取线性插入法计算。
15%
土地利用
水平
15%
容积率
1、等于0.8的,60分;
2、达到2.0及以上的,100分;
3、在0.8-2.0之间的,其得分采取线性插入法计算。
10%
建筑系数
1、等于40%的,60分;
2、达到65%及以上的,100分;
3、在40%-60%之间的,其得分采取线性插入法计算。
5%
能耗水平
5%
万元工业增加值能耗
1、小于等于0.72吨标煤/万元的,得100分;
2、达到1.2吨标煤/万元的,得60分;
3、在0.72-1.2之间数值的,其得分采取线性插入法计算
4、项目属于生产性服务业项目的,得100分。
5%
科技含量
20%
技术先进性
1、属于国家重点支持的高新技术和新兴产业领域的项目,100分;
2、项目采用设备、生产工艺和技术达到或接近国内同行业先进水平的,90分;
3、拥有关键技术、知识产权和发明专利的,80分;
4、国内一般水平,60分;
5、以上皆不符合,0分。
10%
科研投入
情况
1、设立省级以上企业技术中心或工程技术中心,100分;
2、研发投入占销售收入的比重超3%,100分;
3、设立研发部门,70分。
当有多项条件符合时,取最高分为所得分。
10%
附加分(对项目投资主体的评价,总分20分):
资金实力
10%
单位土地注册资金规模
外资项目(主体):
注册资金[30-35]万美元/亩,得60分;
注册资金≥40万美元/亩,得100分;
在(35-40)之间的数值,其得分采取线性插入法计算。
10%
内资项目(主体):
注册资金[220-250]万元/亩,得60分;
注册资金≥280万元/亩,得100分;
在(250-280)之间的数值,其得分采取线性插入法计算。
品牌实力
10%
1、世界500强或财富500强企业的,100分;
2、中央企业的,80分;
3、福布斯全球2000强,80分;
4、国内外上市公司的,80分;
5、省级以上高新技术企业的,80分;
6、具有省级著名商标、名牌产品等相关认证的,
得70分;
当有多项条件符合时,取最高分为所得分。
10%
总得分
线性插入法计算得分的说明:
已知直线上的两点(X0,Y0),(X1,Y1),及第三点(X,Y)中的X,
则(Y-Y0)/(X-X0)=(Y1-Y0)/(X1-X0),
那么Y=Y0+(X-X0)*(Y1-Y0)/(X1-X0)。
2、厂房类项目产业准入评估指标体系
表2厂房类产业项目准入综合评估得分表
一级指标
二级指标
评分标准
得分
权重
权后
得分
基本分(对项目自身水平的评价,总分100分):
产业导向
1、“6+1”体系,得100分;
2、符合省、市的产业投资导向目录的其他产业,得80分;
3、其他产业但不属于淘汰类和限制类的项目,得60分。
25%
用房规模
以单层厂房建筑面积为参数(暂定1000平方米)。
1、使用建筑面积为1000平方米的,得60分;
2、使用建筑面积为2000平方米的,得80分;
3、使用建筑面积为3000平方米及以上的,得100分。
15%
产出水平
单位产出率
大于等于3000元/平方米(厂房建筑面积)以上的,得100分;
小于3000元/平方米的,则采取线性插入法计算。
15%
税收强度
大于等于200元/平方米以上的(厂房建筑面积),得100分;
小于200元/平方米的,则采取线性插入法计算。
15%
环保水平
工业污水达标排放
达标排放的,得100分;否则,不得分。
5%
工业污染物COD、SO2排放情况
1、无排放的,得100分;
2、能全部落实区域总量削减替代方案的,100分;
4、否则,不得分。
5%
能耗水平
万元工业增加值能耗
1、小于等于0.72吨标煤/万元的,得100分;
2、达到1.2吨标煤/万元的,得60分;
3、在0.72-1.2之间数值的,其得分采取线性插入法计算;
4、项目属于生产性服务业项目的,得100分。
10%
科技含量
技术先进性
1、属于国家重点支持的高新技术和新兴产业领域的项目,100分;
2、项目采用设备、生产工艺和技术达到或接近国内同行业先进水平的,90分;
3、拥有关键技术、知识产权和发明专利的,80分;
4、国内一般水平,60分;
5、以上皆不符合,0分。
5%
科研投入情况
1、设立省级以上企业技术中心或工程技术中心,或者研发投入占销售收入的比重超3%,100分;
2、设立研发部门,70分。
当有多项条件符合时,取最高分为所得分。
5%
附加分(对项目投资主体的评价,总分20分):
资金实力
单位面积注册资金规模
大于等于2000元/平方米(厂房建筑面积)以上的,得100分。
外资按当日外汇牌价等值人民币计算。
10%
品牌实力
1、世界500强或财富500强企业的,100分;
2、中央企业的,80分;
3、福布斯全球2000强,80分;
4、国内外上市公司的,80分;
5、省级以上高新技术企业的,80分;
6、具有省级著名商标、名牌产品等相关认证的,
得70分;
当有多项条件符合时,取最高分为所得分。
10%
总得分
线性插入法计算得分的说明:
已知直线上的两点(X0,Y0),(X1,Y1),及第三点(X,Y)中的X,
则(Y-Y0)/(X-X0)=(Y1-Y0)/(X1-X0),
那么Y=Y0+(X-X0)*(Y1-Y0)/(X1-X0)
(六)综合评分的应用及注意事项
1、得分评判建议标准
项目按综合评价总得分的大小排序分为四类:
85分以上(含85分)的为重点支持类项目,供地次序应优先,相应的优惠政策应配套完全,政府和开发区对此类项目的服务应全面到位,在土地指标、供地、产业扶持资金、行政审批绿色通道、供电保障等方面给予重点扶持,争取此类项目早日落地早日投产;
75至85分的为支持发展类项目,项目总体质量良好,在土地指标、供地、产业扶持资金、行政审批绿色通道、供电保障等方面给予扶持;
60至75分的为规范引导类项目,项目总体质量一般,可列为供应土地或厂房的对象,同时应加强对此类项目的监督和指导,引导项目提升质量;
低于60分的为禁止引进类项目,不予进入漕河泾遵义分区。
2、评分应用注意事项
上述分数标准的划分是从评估理论体系的角度提供的一个具有普遍意义的参考体系。
漕河泾遵义分区在具体运用过程中,应充分结合自身项目的具体得分情况进行实际分析。
举例说明如下:
若遵义分区经过努力招商到10个制造型项目,经过上述评估体系评分后,假如最高分为60分,最低分为30分。
此时,我们不应硬套上述得分评判标准,而应结合实际,从得分高低排序中,对排名靠前的项目给予优先供地供房,对末次的项目应谨慎供地。
同时,我们可以在多次的评分实践中,调整评估体系中有关评判标准数值,如降低税收亩产标准、降低土地产出率标准等等。
三、遵义分区产业项目后评估体系设计
遵义分区产业项目后评估指的是对经批准入园的产业项目的建设、运营乃至整个生命周期内的运行效果进行评估的系统工程。
遵义分区的后评估工作应贯穿项目整个生命周期,主要包括建设期过程评估及运营期效益评估两大方面。
(一)后评估内容及标准
1、建设期过程评估
建设期过程评估指的是将项目建设过程的实际情况与项目立项时所确定的预期目标和任务进行对比,找出偏差及原因,总结经验教训。
建设期过程评估时间节点在项目竣工办理竣工手续时进行。
过程评估指标及标准如下:
表3项目建设期过程评估体系
评价指标
约定值
实际值
约定值的实现情况
评价说明
投资强度
可超额完成;低于约定值的,其变化幅度不应大于10%;若大于10%的,应重点跟踪项目,并做好应对和惩罚措施。
开竣工时间
开工时间:
竣工时间:
须按要求完成;若延后,须解释原因并申请调整土地出让合同,否则不予以办理房地产权证。
容积率
严格按照规划批准参数执行;对不符合规划容积率规定的,不予以办理竣工验收。
注册资金
可超额完成;若达不到约定值,其变化率应控制在5%以内;变化过大的情况需解释原因,同时园区应做好应对和惩罚措施。
(上述评估体系适用土地类项目,对厂房类项目只需判断注册资金到位情况即可。
)
2、运营期效益评估
运营期效益评估节点为项目达产年,此时项目前期承诺指标均已实现或落实,评估时对相应的指标进行核对和比较,以判断项目实际效益与承诺效益的偏差,找出发生变化的主要原因。
因此效益评估指标应与项目准入评估指标相对应,具体如下:
表4项目运营期效益评估体系
一级指标
二级指标
约定值
实际值
约定值的实现情况
评价说明
产业导向
应符合遵义分区产业导向;若有调整,需征得园区同意。
投入产出水平
投资强度
可超额完成;低于约定值的,其变化幅度不应大于10%;若大于10%的,应重点跟踪项目,并做好应对和惩罚措施。
土地产出率
可超额完成;低于约定值的,其变化幅度不应大于10%;若大于10%的,应重点跟踪项目,并做好应对和惩罚措施。
税收强度
可超额完成;低于约定值的,其变化幅度不应大于10%;若大于10%的,应重点跟踪项目,并做好应对和惩罚措施。
土地利用水平
容积率
严格按照
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