房地产项目管理.docx
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房地产项目管理
第一章,房地产项目管理的核心内涵
第二章,前期策划和立项
第三章,设计阶段
第四章,项目招投标管理
第五章,竣工验收和后评估
第六章,营销管理
第七章,项目组织管理
第八章,项目管理规划和计划管理
第九章,项目进度管理
第十章,项目质量管理
第十一章,项目成本管理
第十二章,项目合同管理
第十三章,沟通和信息管理
第十四章,项目全面风险管理
第1章房地产项目管理的核心内涵
1、概念
1.项目:
相互独立、项目联系、项目依赖的活动;
2.项目管理:
过程分为五个步骤---启动、计划、执行、控制、收尾;
3.房地产项目管理的特征:
(1)特征一、成本节省;
(2)特征二、按时完成;
(3)特征三、合理使用资源;
(4)特征四、多方满意;
(5)特征五、协调开发;
(6)特征六、按计划进行;
2、核心价值
计划---组织---协调---控制
1.价值一、计划管理;通过动态的计划管理,将全部过程纳入计划轨道,使项目达到预期的总目标
2.价值二、组织管理;通过职责划分、授权、合同的签订和执行,按照法律法规建立一定的规章制度,形成一个高效的组织保障体系,确保项目的各个阶段目标得以最终的实现
3.价值三、协调管理;包含外部环境、不同子系统、不同部门不同阶段、不同层次之间的沟通和协调。
人际关系协调最为关键
4.价值四、控制管理;对工期、质量、成本进行控制手段:
计划-决策-反馈-调整。
最终的目的是达到经济效益、社会效益、环境效益
3、项目管理的生命周期全生命周期
1.项目决策阶段
(1)投资机会研究
1市场调研竞争地位调研、土地调研、市场环境调研、市场特点调研、消费者调研等
2市场分析楼盘信息、交易客户、业主发聩情况等
(2)项目策划管理
(3)项目可行性研究
(4)项目立项管理
2.项目实施阶段
(1)招标管理:
信息发布管理、文件编制管理、资质审查管理、评标管理、中标管理
(2)设计管理:
限额设计管理、设计过程管理、审计审核管理
(3)施工管理:
范围管理、合同管理、投资管理、进度管理、资源管理、质量管理、信息管理、组织管理
3.项目交付运营阶段:
含备案办证、物业交房和后期的维保、项目总结后评估
4、成功管理的六大秘诀
1.梳理房地产管理的“三个代表”思想
(1)计划管理体系思想:
质量管理计划、风险应对计划、成本计划、招标计划、范围管理计划、进度管理计划、沟通管理计划
(2)良好沟通体系思想:
(3)项目动态管理体系思想
2.关键的厉害关系人是项目管理成败的关键;
3.项目启动阶段是整个项目管理过程的重点
4.质量管理就是品牌管理;
5.重视风险分析与控制;最大的风险是在项目启动阶段
(1):
定位的准确、规划方案的先进性、合理性、开发资金与开发节奏的匹配性、营销定位等
6.不能忽视项目的收尾工作;
5、项目管理的难题和对策
1.项目管理的四大难题
(1)策划阶段---市场调研不到位,调整不及时
(2)设计阶段---只重其外,不计成本,造成的原因如下:
1对设计单位考核指标的缺位
2设计人员经济意识淡薄
3开发商重施工轻设计;
(3)施工阶段---大政府小企业让开发商处于谈判的被动,主要指公共配套的单位、水电煤、通信电视网络单位的配合上
(4)项目收尾阶段---承包商互相推诿、扯皮(多工种、多专业施工阶段)
原因:
工作界面不清晰,合同模糊、签证的工程合同不够严密
2.项目管理的七大对策;
(1)重视加强前期的决策管理
前期的项目可行性研究报告是项目的灵魂,据此进行设计是项目的龙头
(2)实际阶段要成本可控、施工可控
(3)分包招标要考虑多工种多工序立体施工
(4)重视收尾阶段,成立临时收尾组织
(5)策略性的利用总包和分包
(6)组织形式要方便项目管理需要
(7)培养任命合格的项目经理
第2章前期策划与立项决策阶段的管理点拨
1、策划的主要内容
1.任务:
确立目标、定义项目、并进行计划经济讨论
2、项目的构思构思六要素
1.地域性
2.创新性
3.市场性:
以市场需求位导向
4.可操作性:
不要脱离市场的客观需求或超出了开发商的负担能力和实施能力,成为“纸上谈兵”
5.多样性
6.前瞻性:
在可研阶段要能遇见几年后的市场情况
3、项目的市场调查
1.区域市场调研
(1)区域分析:
对改区域影响市场的交通路线、区域特征、和发展规划三个方面的综合因素进行分析
(2)区域产品:
分析改区域产品的同共性和特异性,表现在楼盘的数量、位置、类别、单价分布、总价结构、各类的营销手法,主要是找市场空白点的扑捉。
(3)需求特征:
该区域的人口数量、密度、人口结构、家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特征、人口素质和习惯嗜好等。
需求特征是从客户的角度对产品的一种审视。
2.宏观环境调研
(1)政治社会
(2)行政法规
(3)经济发展
(4)国际状况
4、管理和点拨
1.立项阶段的重点工作:
地震安全性评价和建设项目环境影响评价;
2.可行性研究阶段一般要回答三个问题
(1)这个项目是可行还是不可行?
(2)如果可行,可行到什么程度?
(3)如果投资,可能遇到的最大最坏的情况是什么?
对此如何打算应对?
3.可行性研究的五大作用:
(1)是投资决策的重要依据
(2)是项目审批的依据
(3)是筹措资金的依据
(4)是编制设计任务书的依据
(5)是和各参与方订立合同的依据
第3章设计阶段的管理点拨
1、设计阶段的主要工作
1.设计单位的管理
2.专业协助设计单位的管理
3.外部条件协助条件单位的管理
4.对设计文件的上报和审批
2、设计工作的质量、时间、投资控制
1.项目设计达到的三大目标
(1)安全可靠
(2)适用
(3)经济
2.设计质量的控制(造价不高质量高、标准不高水平高、面积不大功能全、占地不多环境美)
(1)第一步编制设计大纲,组织设计招标、评定设计方案
(2)第二步评选优秀设计单位
(3)第三步设计方案审查
1总体方案审查
2专业设计方案审查
(4)第四步设计图纸审查
(5)第五步设计交底和图纸会审
1设计交底:
设计单位介绍工程概况、特点、设计意图、施工要求、技术措施等注意事项
2图纸会审:
施工单位提出图纸中存在的问题和需。
要解决的技术难题,通过开发商、设计单位、施工单位三方协商,拟定解决方案,得出会议纪要。
(6)施工配合和竣工验收
3.设计进度控制
4.设计投资控制
(1)项目投资的组成:
设备、工器具投资,建筑安装工程投资,工程建设其他投资,预备费,固定资产调节税,建设期贷款利息
(2)可行性研究阶段影响投资达到100%,初步设计阶段影响投资达到75-95%,技术设计阶段影响投资达到35-75%,施工图阶段影响投资达到5-20%,施工阶段影响投资资为5%。
所以投资控制的主要重点在前期和设计阶段。
5.建筑设计管理
(1)总图设计:
包含了市政、交通、园林、消防、人防、环境设计,重点考虑一下7个部分:
1规划原则是否得到正确的落实:
尽量发挥土地的最大投资效益,尽力提高土地的利用率,加大出房率,但是不能牺牲居民的舒适度位代价。
2布局是否科学合理:
3交通组织体系是否合理顺畅、经济:
一般小区的规划道路占用地面积的7%。
4现状条件是否利用合理和充分:
规划设计的一条重要原则就是契合实际,合理利用自然条件和各现状条件。
5环境效益的优良程度:
一是环境保护,二是环境艺术
6规划的创造性和现实性:
7技术经济指标的评比:
一是用地指标、二是技术经济指标,考核指标:
总用地、总人口、户数、总建筑面积、公共建筑面积等。
第4章项目招投标管理点拨
1、招标管理点拨
1.招标方式:
公开招标和邀请招标
2.招标采购必备的四要素:
程序规范、编制招标、投标文件、公开性、一次成效
3.招标的程序:
招标、投标、开标、评标、决标、合同授予
2、招标的五个核心内容
1.招标需求管理
2.投标单位推荐管理
3.招标文件审查管理
4.招标过程管理
5.合同签订和履约管理
3、招标的四个误区
1.以标价作为评标的核心
2.评标体系不完整,忽视量化考核
3.评标过程缺少监督机制
4.大大小小全部招标
4、保证成功招标的五项策略
1.进行资格预审,保留少数具有竞争力的企业,增加有效竞争的成分
2.规范招标文件的编制,正确引导投标企业正确合理报价,减少恶性竞价
3.划分招标和直接采购的物品范围,减少不必要的招标
4.招标采购组织的优化
5.加强招标采购的流程管控
第5章竣工验收及后续评估阶段的管理点拨
1、竣工验收概述
1.验收的目的和方式:
验收的目的一个是考察工程的施工质量,二是明确合同责任;方式可以分为中间验收、单项工程验收、全部工程验收
2.验收的范围和依据:
验收是工程最后一道工序;验收分为验收准备、预验收、正式验收三个阶段
2、竣工决算和结算
1.结算:
指承包商完成合同内工程的施工并通过了交工验收,提交的竣工结算书经过开发商和监理单位审查签证办理拨付工程价款的手续;
2.决算:
指所有项目竣工后,开发商按照国家的有关规定编制的竣工决算报告。
3、项目的后评估
1.后评估的作用
(1)总结经验教训,提高项目的管理水平
(2)吸取教训,提高项目的决策水平
(3)有利于提高项目勘察、设计、施工的管理水平
(4)有利于控制工程造价,及时调整贷款政策
(5)有利于提高项目运行管理水平
2.后评估的四大特点:
全面性、客观性、反馈性、协作性
3.后评估的组织与实施
(1)后评估工作按照两个层次实施,一个是开发商自我的评价,还有就是本行业主管部门的评价
4.后评估的依据
(1)立项决策阶段的资料依据
(2)项目实施阶段的资料依据
(3)项目运行阶段的资料依据
5.后评估的方法
(1)资料收集方法:
专题调查会法、意见征询法、实地采访与观察、抽样法
(2)市场预测方法:
经验预测法、市场预测法
(3)分析研究方法:
指标计算法、指标对比法、因素分析法
6.后评估的工作程序
(1)选定项目
(2)筹划准备
(3)深入调查和资料收集
(4)分析研究
(5)编制项目后评价
7.后评价的内容
(1)项目决策后评价
(2)项目勘察后评价
(3)项目物资采购后评价
(4)项目施工后评价
(5)项目经济后评价等
第6章营销管理点拨
1、市场分析决策
1.市场细分的作用表现:
市场细分就是让企业学会放弃,将有限的资源用到刀刃上。
(1)有利于企业确定目标市场
(2)有利于企业发现市场机会
(3)有利于企业集中人、财、物和信息投入到目标市场,形成经营上的规模效应
(4)有利于指定和调整市场营销组合策略
(5)使同一细分市场内的个人差异减少到最小,使不同细分市场之间的差异增加到最大
2.市场细分的步骤
(1)选定市场范围
(2)列举潜在顾客的基本需求
(3)了解不同客户的不同需求
(4)抽调客户的共同需求,以特殊需求作为细分标准
(5)划分位不同子市场并命名
(6)市场细分分析
(7)评分细分市场的规模特征:
即在调查的基础上,估计每一个细分市场的顾客数量、购买平率、购买数量等,并对市场上的竞争状况和发展趋势做出分析。
为规划设计产品做出详细结论。
3.市场细分的方法
(1)单一因素分析法
(2)多个变量因素组合法
(3)系列变量因素法
4.市场分析决策
(1)一个细分市场要成为企业目标市场必须要具备如下条件:
1拥有一定的购买力,有足够的销售额和营业额
2有较理想的消费需求,有充分发展的潜在购买力
3有开拓市场份额的趋势
2、项目定位(项目定位决定项目的成败)
1.市场定位:
市场定位使项目策划的核心、本源、使项目策划的出发点和回归点,是整个项目的定位之钢。
2.客户定位:
是研究消费者的消费行为、消费动机、消费方式,同时对消费者进行研究
3.产品定位:
体现在建筑环节,同时也是产品差异化和竞争优势产生的方式,建筑方案对项目起着决定性的作用。
产品定位的依据和支撑点如下:
(1)当前地块的性质决定;
(2)竞争对手的产品处于的态势、产品功能的定位要符合市场的发展趋势;
(3)目前竞争品的市场反馈结果。
4.价格定位:
价格是可行性研究中最灵魂的因素,它直接反映项目的经济效益,价格是价值的体现,价格定位也是价值的定位。
(1)价格定位的流程:
1评估内外因素
2收集价格信息
3决定楼盘平均价格
4决定各期、各栋的平均价格
5决定楼层垂直价差
6决定水平价差
7调整价格偏差
(2)价格确定的策略:
1总体定价策略:
低价策略(目的是提高市场的占有率)、高价策略(目的是短时间内赚取利润,而市场营销额和市场占有率短时间无法提高)、中价策略(在现有的状态下,保持市场占有率)
2过程定价策略:
低开高走策略、高开低走策略、稳定价格策略
(3)价格促销策略(没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格)
(4)价格避让策略
(5)价格等待策略
(6)价格调整策略:
步骤市场验证、确定分析方法、调整价格
5.形象定位(客户决定形象、决定主题)
6.品牌定位
3、项目的规划设计
1.总体规划:
项目地块概述、地块情况分析、建筑空间布局、道路系统布局、绿化系统布局、共建与配套系统、分期开发(重点是首开区确定)
2.建筑风格定位:
建筑风格定位奠定了整个规划设计的基调
3.主力户型选择:
4.室内空间布局装修概念提示:
5.环境风格及艺术提示
6.公共家具概念设计
7.公共装饰材料选择确定
8.灯光设计及背景音乐指导:
建筑立面灯光设计、绿化区域灯光设计、道路系统灯光设计、室内灯光设计、背景音乐
9.小区未来生活方式指导
4、营销推广策略的确定
1.卖点和价值提升:
客户群再分、产品定位、价格定位、形象定位
2.营销推广策略:
促销活动、广告、人员推销、公关活动
3.项目包装策划管理点拨
(1)建立全面的VIS系统,形成统一的对外推广形象
1理念识别系统
2行为识别系统
3视觉识别系统
(2)设计响亮的案名(特点)
1反映产品的差异性
2反映项目的未来生活品质
3通俗易懂,朗朗上口
(3)销售场所的包装策划
1售楼处包装策划
2工地包装策划
3路牌、名片、服装及其他
5、物业管理的前期介入---作用
1.实现了物业开发和使用维护的“全过程统一的物业管理服务”。
2.前期物业介入在物业建设期间便实现了建、用、管的有机结合。
3.有利于日后的管理,有利于促进销售。
第7章项目的组织管理和掌控方式
1、房地产项目的组织系统
1.房地产项目的两种工作过程:
一是为完成项目对象所必需的专业性工作过程,如:
技术设计、建筑施工、设备供应等;二是项目管理过程,管理过程分为专业性工作的形成及实施过程所需要的计划、协调、监督、控制等系列工作,另一个就是项目的立项、实施过程中的决策和宏观控制工作
2.项目组织的三个层次:
(1)项目所有者或项目的上层领导(投资商或开发商)
(2)项目管理者(项目组织层、如项目部)
(3)项目操作层(项目承包者、如施工单位)
2、房地产组织设计的七项原则
1.目标统一原则
(1)项目参加者就总目标达成一致
(2)在项目的设计、合同、计划、组织管理规则中贯彻总目标
(3)在项目全过程管理中顾及各方面的利益,使参加各方满意
(4)为了达成统一目标,则项目的实施过程中必须统一指挥、统一方针和政策
2.责权利平衡原则
(1)权责对等
(2)权力制约
(3)给执行人配置相应的权力
(4)合理分配风险
3.实用性和灵活性原则
4.组织平衡原则
5.连续性和统一性原则
6.有效管理幅度原则
7.合理授权原则
3、开发商的项目组织掌控形式
1.房地产项目分标
(1)分标策划的重要性
1通过分标和任务的委托保证项目总目标的实现
2分标策划决定了与开发商签约的承包商的数量,决定着项目的组织结构及管理模式。
3分标和合同是实施项目的重要手段
(2)分标方式
1分阶段分专业平行分包
2全包
3非代理型CM承包方式
2.房地产项目管理的组织形式
(1)直线式项目组织
(2)职能型项目组织
(3)项目性组织结构
(4)矩阵型项目组织
(5)专业管理公司项目制
第8章项目管理规划与计划管理体系
1、房地产项目管理规划和项目计划的含义
1.房地产项目管理规划的含义(重要性)
(1)项目规划是预测未来,确定预达到的目标,估计会碰到的问题,并提前实现目标、解决问题的有效方案、方针、措施和手段的过程
(2)项目规划是基于项目实际的思考、想象和谋划,进而确定、决定和安排实现项目目标所需要的各种活动或工作成果的过程
(3)项目规划是考虑如何经济地使用项目管理组织时间、资源和力量的过程。
2.房地产项目计划的含义(项目计划是项目管理规划过程的结果,体现他们准备做什么?
什么时候做?
由谁去做如何做?
)
(1)项目计划是用来指导组织、实施、协调和控制项目实施过程的文件。
(2)项目计划是动态管理计划
3.项目计划书的内容
(1)总则
(2)项目的目标和基本原则
(3)项目实施总体方案(计划方案、管理方案)
(4)合同形式
(5)进度计划
(6)项目资源使用计划和费用估算
(7)人员安排计划、业绩考核和评价制度
(8)监督、控制和评价
(9)潜在的问题(项目的主要风险、应急计划等)
(10)未解决的问题和尚不能做出的决策
2、项目范围规划和项目分解
1.项目范围界定从三个方面进行考察
(1)项目的基本目标是什么?
(2)必需做的工作有哪些?
(3)可以省去的工作有哪些?
2.房地产项目范围规划
(1)项目范围说明书
1工程设计文件
2工程量清单(其作用:
1、编制标底之用,2、计算付款之用、3、发生签证或索赔的计价依据之用)
(2)房地产项目施工合同
3.房地产项目分解
(1)项目工作分解的五大步骤
1识别项目主要组成部分,包括项目的可交付成果和项目管理本身
2确定每一组成部分是否分解的足够详细,以便于可以对他进行费用和时间的估计
3如果分解的不够,则找出上述各组成部分更小的组成部分
4确定交付成果的构成要素
5核对分解是否正确
(2)工作分解的内容
1工作分解结构的确定
2工作范围的描述
3历史数据
4责任分配
5限制条件
6必要的假设
(3)工作分解的几点要求
1工作分解后是可以管理的、可以定量检查的、可分配任务的,独立的
2复杂工作至少分解两项
3项目分解只表示任务之间的联系,不表示顺序关系
4项目分解包括管理活动、分包商的活动、他们与任务描述一起进行
(4)任务分解的八大用途
1可以明确准确的说明项目范围
2为各独立单元分派人员、规定这些人员的职责奠定了基础
3提高了各单位进行时间、费用和资源需要量的估算的准确性
4项目分解结构为计划、预算、进度和费用安排和控制奠定了共同的基础,确定了进度测量和控制的基准
5项目分解将项目工作与项目的费用预算及考核联系起来
6项目分解便于划分项目的责任分析
7项目分解确定了工作内容和工作顺序
8可以估计项目整体和全过程的费用
3、房地产项目的计划体系
1.房地产项目计划的内容
(1)包含具体的计划工作和计划类别。
工期计划、成本计划、资源计划、质量计划等
(2)计划中的协调,在计划工程中必须保证部门之间、组织之间、不同层次之间的计划协调。
(3)房地产计划制订的过程:
1工作排序
2工作延续时间估计
3编制进度计划
4进度计划管理
2.资源和费用计划
(1)编制成本计划的四项要求
1成本计划要结合工期、质量和实施方案全面考虑
2成本计划要适应全过程的成本计划管理
3成本计划要成本最小化盈利最大化统一
4成本计划要清晰可控
(2)工程项目的资金计划包含内容
1支付计划
2收入计划
3现金流计划(现金流计划可以协助开发商计算资金成本,可以合理安排资金以保证项目正常进行,除此之外可以衡量项目面临的财务风险问题,根据此设计相应的对策)
4融资计划(融资需要考虑的两个问题:
1、融资计划的确定,何时需要多少多少资金才能满足需要?
2、以什么方式取得资金,不同的资金解决方案会有不同的资金成本、使用条件和不同的风险,都要综合考虑)
第9章项目进度管理
1、房地产项目实施控制的要素
1.项目实施控制的对象
(1)工程项目结构的各层次的单元或工程活动
(2)项目的各个生产要素,包括劳动力、材料、设备、现场、费用
(3)项目管理的各个方面,如成本、质量、工期等
(4)工程项目的实施过程的秩序、安全、稳定性等
2.项目实施控制的特点
(1)目标的可变性
(2)目标众多
(3)组织行为影响控制
(4)外界环境变化干扰目标偏离
3.项目控制的主要工作
(1)管理和监督项目实施
(2)跟踪项目的实施过程
(3)实施过程诊断
1对项目实施状况的分析
2对产生问题和偏差的分析评价
3对原因责任的分析
4实施过程的趋向预测
(4)采取调控措施
(5)变更管理
2、房地产项目进度控制概述
1.进度指标
(1)持续时间
(2)按工程活动的结果描述
(3)已完成工程的价值量
(4)资源消耗指标
2.进度控制和工期控制(工期控制的目的是工程实施活动与工期计划在时间上吻合,及保证各活动按照计划及时开工、按时完成,保证总工期不推迟。
进度控制的总目标与工期控制是一致的,但它不仅追求时间上的吻合,而且还追求在一定时间内工作量的完成程度或消耗的一致性)区别如下:
(1)工期作为进度控制的一个指标,它在表示进度计划及时完成情况时有重要作用,所以进度控制首先表示为工期控制
(2)进度的拖延最后一定表示工期拖延
(3)对进度的调整往往表现为工期的调整
(4)进度控制的重点表现在工期控制上
3.进度控制的过程
(1)保证项目各个活动按照计划开始,记录活动的开始和完成时间及完成程度
(2)在各活动的控制期末做进度报告,并将和计划对比分析其中的问题
(3)对下期工作的安排
(4)对调整措施和新计划做评审,分析调整措施效果,分析最终工期是否符合目标要求
4.进度控制的范围
(1)项目的各个阶段
(2)项目的各个过程
(3)项目的所有工作
(4)影响进度的各个因素
5.进度拖延原因分析和解决措施
(1)进度拖延的原因
1工期及计划的失误
2边界条件的变化
3管理过程的失误
3、房地产项目进度控制的节奏和策略
1.事前控制
(1)合理制定计划
1计划的制定应以项目目标为中心,各部门围绕项目计划进行
2计划制订一定要进行详细的计划沟通,在部门之间有交叉的地方部门要进行确认
3计划制订需要各个部门的重视,可以考虑将计划制订作为部门的重要考核依据
(2)严格图纸会审制度
2.事中控制
(1)节点制订
(2)节点控制
3.事后控制
(1)计划变更的防范
(2)进度超期的处理
第10章项目质量管理
1、项目质量控制概述
1.房地产项目质量管理的内容
(1)工程投产后,所生产的产品的质量,该工程的可用性、使用效果、和产出效益、运行的安全度和稳定性
(2)工程结构设计和施工的安全性和可靠性
(3)所使用材料、设备、工艺结构的质量以及他们的耐久性和整个工程的寿命
(4)工程的其他方面,如外观质量、对换进的协调、项目运行费用的高低以及
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