居民住房购买力比较与我国房价控制.docx

居民住房购买力比较与我国房价控制.docx

《居民住房购买力比较与我国房价控制.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《居民住房购买力比较与我国房价控制.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

居民住房购买力比较与我国房价控制

本科毕业论文（设计）

中文题目：

居民住房购买力比较与我国房价控制

英文题目：

ResidentsoftheHousingPurchasingPower

ComparedandtheHousingPriceControl

完成时间：

2014年5月31日

目录

一、引言1

（一）研究背景与意义1

（二）研究现状1

（三）研究思路与创新点2

二、居民住房购买力的衡量及国际比较3

（一）居民住房购买力的衡量3

（二）居民住房购买力的国际比较3

1.发达国家3

2.发展中国家5

3.比较分析6

三、我国各收入阶层居民住房购买力的比较7

（一）收入阶层划分7

（二）各收入阶层住房购买力比较7

1.农村居民7

2.城镇居民8

3.比较分析9

四、影响居民住房购买力的因素分析10

（一）家庭年总收入10

（二）房价10

1.成本因素11

2.需求因素11

3.竞争因素12

4.其他因素12

五、结论与对策12

（一）结论12

（二）对策13

[参考文献]15

致谢16

居民住房购买力比较与我国房价控制

摘要：

近年来，我国房地产业发展极为迅速，房价问题一直备受关注，我国房价水平一路上涨，而收入水平却涨幅较低，导致我国居民住房购买力下降。

本文选取房价收入比这一指标来衡量居民住房购买力，通过数据分析并进行多方面比较得出我国目前居民住房购买力水平较低,通过分析影响房价收入比的两大因素提出了提高居民住房购买力的相应对策。

关键词：

居民住房购买力房价

Abstract：

Inrecentyears,China'srealestateindustryhasgrownrapidlyandthepriceissuehasbeenconcerned.Thelevelofhousingpriceshavebeenrising,buttheincomelevelsarelowrise,whichresultedinthereduceoftheresidentsofthehousingpurchasingpower.Inthispaper,thehousingpricetoincomeratioisselectedindicatorstomeasuretheresidentsofthehousingpurchasingpower.Throughdataanalysisandcomparativeaspectscometothatourcurrentlevelofresidentialhousingpurchasingpowerislow.Thispaperanalyzedtwomajorfactorsthataffectthehousingpricetoincomeratioandproposedsomecountermeasurestoit.

KeyWords:

Resident，Housingpurchasingpower，Housingprices

一、引言

（一）研究背景与意义

随着我国家庭规模越来越小，居民对住宅地产的刚性需求越来越大，然而我国房价一路上涨且居高不下，同时收入水平涨幅却远远小于房价涨幅，导致居民住房购买力下降，购房者望而却步。

进行居民住房购买力的国际比较便于了解国际房地产形势、明确我国房价及收入水平在国际上所处的地位。

我国房价在国际上处于较高水平，而收入却处于较低水平，居民住房购买力较低。

居民住房购买力主要受房价和收入两个因素影响，由于收入水平受经济发展约束较大，中国作为发展中国家，居民收入水平无法与发达国家相比，而房价水平却与发达国家相差不远，所以要提高我国居民住房购买力主要在于房价控制。

影响房价的因素很多，只有明确房价上涨的原因并对症下药，才能扼住房价上涨的源头。

仅仅依靠市场作用难以将房价控制在可接受范围内，房价控制还需政府参与，历年来我国为调控房价出台了很多政策，虽收效甚微，但也有很多值得深思和肯定的方面，而国外许多国家在房地产业发展的不同阶段也出现过不同程度的房价问题，借鉴国际经验、结合我国现状和已有的经验教训出台合适的调控政策，同时政府采取强有力的政策手段贯彻到底，必能对房价进行有效控制。

（二）研究现状

1.国外研究现状

DeniseDipasquale和WilliamC.Wheaton（1996）认为房地产业对于国民经济存在重大影响，仅仅凭借市场的力量已经难以保证房地产业的稳定发展，政府还需对房地产业进行必要的干预和管制。

DennisJ.Mckenzie和RichardM.Betts（1996）认为政府干涉住房市场以改变供给和需求状况的做法已经不能满足房地产业的发展，并提出了政府介入住房建设与管理的方案[1]。

2.国内研究现状

廖俊平（2005）认为，要对房地产业进行有效的宏观调控，不应该仅仅依靠出台新政策、新规定，加强政策的贯彻落实、对政策实施过程进行严格监督也十分重要[2]。

邓建勋和周怡（2008）从经济学的角度分析了税收调控政策对房价的影响，并提出了以稳定房价为目的的税收优化政策建议[3]。

夏飞（2009）认为，除了发挥市场的经济作用，还需要发挥政府的调节作用，要建立科学、合理的收入增长制度和分配制度推动居民收入的增加，并从提高居民收入增长速度和缓解房价压力两方面提出了相关建议[4]。

从国内外研究现状可以得出:

国内外学者都肯定了政府对于维护房地产业平稳发展的重要作用，认为仅仅依靠市场“无形的手”已经难以维持房地产业的稳定发展，还需要政府运用经济、财政、货币、税收等政策手段，建立并完善相关制度，加强各方面监督，对房地产市场，特别是住宅市场进行干预和调控。

（三）研究思路与创新点

本文选取房价收入比这个指标来衡量居民住房购买力。

发达国家以美国、日本为代表，发展中国家以印度、中国为代表，再从每个国家中各抽取三个代表城市来进行居民住房购买力的国际比较。

在进行我国各收入阶层居民住房购买力比较时，本文将城镇和农村居民分开比较，根据中国统计年鉴，将城镇居民划分成七个等级，将农村居民划分成五个等级，通过数据比较得出城镇和农村各收入等级户的居民住房购买力差距，再将城镇家庭的居民住房购买力和农村家庭的居民住房购买力进行综合比较，得出城镇与农村家庭居民住房购买力差距。

在针对提高居民住房购买力提出的对策中，本文除了考虑到政府、市场等因素外还考虑到居民消费观念的引导等方面问题。

二、居民住房购买力的衡量及国际比较

（一）居民住房购买力的衡量

居民住房购买力，是指在不增加生活负担的情况下一个家庭支付住房费用的能力[5]。

衡量居民住房购买力的指数有很多：

房价收入比，住房、可支付性指数，剩余收入法等。

其中房价收入比以其数据的易获得性、比较的易实施性成为运用最广泛的衡量指标。

房价收入比（HousingPricetoIncomeRatio，简称PIR），是指区域内（一个国家、城市或地区）一个家庭的平均住房价格与一个家庭的平均年收入之比（国际上一般用住房价格中位数和年收入中位数作为衡量指标）。

用公式表示就是：

房价收入比=住房均价/平均家庭年总收入

=（标准住宅面积*每m2均价）/（人均年收入*每户平均人数）

住房均价用标准住宅面积和每m2均价的乘积来衡量，由于没有一个确定且权威的指标来衡量标准住宅面积，而且本文的主要目的是通过国际与国内比较来得出中国房价水平，所以标准住宅面积以中国为基数，用中国人均住房面积与每户平均人口数的乘积来代替。

根据中国统计年鉴2012年抽样调查：

样本总人口数为1,124,661，家庭户户数为367,304，每户平均人数为3.06。

国内人均住房面积约为30m2，则本文以90m2作为标准住宅面积。

通俗来讲，房价收入比就是一个中等收入家庭将家庭年总收入全部用于买房，则购买一套中等价位的住房所需要的年数。

国际普遍认为，房价收入比的合理范围应该控制在3～6之间。

（二）居民住房购买力的国际比较

1.发达国家

（1）美国

表12012年美国城市房价收入比单位：

元

城市

中等家庭收入

中等房价

房价收入比

旧金山

603609

3889234

6.4

休斯顿

514499

1492053

2.9

印第安纳波利斯

423148

634723

1.5

原始数据来源于搜数网，1美元=6.2240人民币元

在美国，房价收入比的计算通常是以独立住宅的中等成交价格和中等收入家庭的收入为对象[6]。

由表1可知，美国房价虽然总价较高，但是美国居民收入较高，所以房价收入比总体还能控制在合理范围。

美国房价最贵的地区主要是加州和东北部，而最便宜的是中西部地区，位于加州的旧金山，被称为“最受美国人欢迎的城市”，也是全美国房价最高的城市之一，其房价收入比只是稍高于合理范围。

休斯顿是美国第四大城、墨西哥湾沿岸最大的经济中心，也是全美成长最迅速的城市之一，其房价收入比仅为2.9，处于较低水平，居民住房购买力较高。

而作为美国第二大州的首府，印第安纳波利斯地广人稀、民风淳朴，房价收入比仅为1.5。

美国建国三百多年，只有一次南北战争发生在美国本土，而且主战场还是在经济发展较为落后的南方，美国的和平历史也是经济发展和房地产业发展的重要助力，美国房地产业起步较早，发展至今已经较为平稳。

（2）日本

表22012年日本城市房价收入比单位：

元

城市

年均家庭可支配收入

每平方米单价

90㎡商品房平均总价

房价收入比

东京

449642

36825

3314250

7.3

大阪

380550

25300

2277000

5.9

仙台

323925

10400

936000

2.8

原始数据来源于搜数网，1日元=0.06078人民币

1992年日本房地产泡沫破裂之后，日本地价连续14年持续下降，直到2006年才开始回升[7]。

由表2可知，日本房价水平也比较高，但是与美国类似，由于居民收入较高，所以房价收入比总体在合理范围内。

首都东京人口密度极高，房价收入比为7.3，稍高于合理范围，大阪是日本第二大城市，其房价收入比是5.9，恰好控制在合理范围之内，而不太著名的仙台市房价收入比仅为2.8，处于较低水平。

总体而言，日本房地产业的发展逐渐归于健康平稳，目前的房价水平对于居民而言仍然偏高。

值得一提的是，在日本购买独栋公寓，居民拥有土地的永久使用权，房屋一般按套来销售，不同于中国按建筑面积来算，日本房屋面积是以使用面积来衡量，而且日本没有期房，大部分商品房都是装修好才开始出售。

所以，在日本购买同等面积的商品房，实际获得会比中国多。

2.发展中国家

（1）印度

表32012年印度城市房价收入比单位：

元

城市

家庭可支配收入

90㎡商品房平均总价

房价收入比

孟买

17595

4078800

231.8

新德里

24801

1390500

56.1

克什米尔

13984

720000

51.1

原始数据来源于搜数网，1印度卢比=0.1461人民币

印度是近年来经济发展较为迅猛的国家之一，与中国、巴西、俄罗斯并称为“四块金砖”，但是印度的房地产市场极不平稳，孟买被称为房价收入比最高的城市。

由表3可知，印度很多城市的房价已经逼近发达国家，其中孟买的房价已经超