珩生五洲建材城定价策略方案.docx
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珩生五洲建材城定价策略方案
珩生五洲建材城定价策略方案
●定性分析
项目位于武汉市黄陂区汉口北大道18号,占地面积约2029亩,总建筑面积约289万平方米米,是一个集物流中心、结算中心、会展中心、装饰设计中心、研发中心、高效仓储中心、信息中心、环保检测中心、商务中心、后勤服务中心等于一体的超大型最现代专业建材批发市场。
天河机场、横店铁路编组站、阳逻深水港、均匀分布项目四周;岱黄、京珠、沪蓉、汉施、汉麻、汉英等6条国道在此交汇。
项目位于武汉市黄陂区汉口北大道18号,占地面积约2029亩,总建筑面积约289万平方米米,是一个集物流中心、结算中心、会展中心、装饰设计中心、研发中心、高效仓储中心、信息中心、环保检测中心、商务中心、后勤服务中心等于一体的超大型最现代专业建材批发市场。
天河机场、横店铁路编组站、阳逻深水港、均匀分布项目四周;岱黄、京珠、沪蓉、汉施、汉麻、汉英等6条国道在此交汇。
●本案与区域竞争楼盘的比较
周边项目调查表
项目名称
建面
均价
租价
公摊
容积率
绿化率
配套
交通
政策
核心卖点
汉口北批发第一城
金马家居CBD
珩生五洲建材城
●价格定位
1、项目定价推算模型
性能评分
比重
汉口北批发第一城
金马家居CBD
珩生五洲际建材城
位置地段
20%
周边配套
15%
出行交通
15%
周边交通
20%
公摊比利
20%
其他
10%
项目性能得分
项目修正均价
项目性价比
•定价理由:
价格定位采取市场客观比较法,然后通过周边商业项目各个性能、价格相比对检验修正;
建议:
低开高走入市
◆通过对有关市场的调研,本项目客户可接受价格在之间
◆市场客观比较法得出本项目茂均价敲定在元/平方米米
◆市场客观比较法得出本项目茂临街商铺均价敲定在元/平方米米
◆市场客观比较法得出本项目品牌大道均价敲定在元/平方米米
2、市场价格确定
以上经过客观比较法,并经过相关项目性能、价格检验,客观的市场研判价格应为,低开高走。
注:
随着后期工程进度、推广宣传的执行进度,及市场口碑传播的有效性,营销溢价空间约在3%左右。
●系数定位:
根据项目的建设成本,目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模,设定期望的销售总额。
如:
Y亿元。
凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别,通常取系数为1;第二层次之,根据项目的具体情况取小于1的系数值,系数值的大小取决于项目的人流导向系统,商铺的规划布局,周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小,地下层别亦如此。
二是,对商铺分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素设定相应的等级划分,级别较高者大于系数1;级别次于高级或高于低级者取系数等于1;低级别者取系数小于1;依次类推级别越高系数越大,地下层别亦如此。
计算各层别(级别)的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层(级别)的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层(级别)的权重系数。
(此步骤在各楼层的计算方法相同)
公式:
系数X销售均价=权重系数
一、整体茂级别划分
根据各个具体的茂在整个项目的分部位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素设定相应的等级划分为四个等级,具体如下图:
二、具体茂均价细分
由于茂的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素
不同,能够通达的方便也不同,所有不同的茂必然有不同的价格,综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力,我们将茂的均价格定为4500元/m2,不同位置的茂系数及均价随之上下浮动。
以二级茂为基准(均价4500元/平方米),上下浮动100-200元/平方米:
具体茂分类
一级
二级
三级
四级
差异系数
1.08
1.00
0.98
0.96
均价
4770
4500
4410
4320
注:
具体茂楼层均价按照楼层级别上下500-1000元(以二层为基数1);茂内铺按人流动向、进出口方位、商铺位置等因素划分为一、二、三个等级。
一级茂:
一层(一级)(5770元/平方米;系数>1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
二层(二级)(4770元/平方米;系数=1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
三层(三级)(3770元/平方米;系数<1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
二级茂:
一层(一级)(5500元/平方米;系数>1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
二层(二级)(4500元/平方米;系数=1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
三层(三级)(3500元/平方米;系数<1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
三级茂:
一层(一级)(5410元/平方米;系数>1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
二层(二级)(4410元/平方米;系数=1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
三层(三级)(3410元/平方米;系数<1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
四级茂:
一层(一级)(5320元/平方米;系数>1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
二层(二级)(4320元/平方米;系数=1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
三层(三级)(3320元/平方米;系数<1)
根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元
三、各级别茂临街商铺级别划分、价格系数细分
茂内临街商铺级别划分
根据各个具体的茂一层临街商铺在整个项目的分部位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素设定相应的等级划分为三个等级,具体如下图:
●具体茂临街商铺均价细分
由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素不同,能够通达的方便也不同,所有不同的茂临街商铺必然有不同的价格,综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力,我们将茂临街商铺的均价格定为7000元/m2,不同位置的茂临街商铺系数及均价随之上下浮动100-200元(以二级为基数1.00)。
以二级茂临街商铺为基准(均价7000元/平方米),上下浮动100-200元/平方米:
具体茂的临街商铺分类
一级
二级
三级
差异系数
1.03
1.00
0.97
均价
7200
7000
6800
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
1)---A1茂临街商铺级别划分、价格系数细分
A1茂---临街商铺等级划分:
根据A1茂在整个项目茂分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素定为一级茂;茂临街商铺又处在的位置、通道类别、人流动线、车流动线等因素定为一级茂临街商铺;茂临街商铺等级相应的划分为三个等级,具体如下图:
A1茂---茂临街商铺系数划分:
由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、进出入口、面积等因素不同,能够通达的方便也不同,所有不同的茂临街商铺必然有不同的价格,综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力,我们将茂的均价格定为7200元/m2,不同位置的茂临街商铺系数及均价随之上下浮动50-100元(以二级为基数1.00)。
以二级茂临街商铺为基准(均价7200元/平方米),上下浮动50-100元/平方米:
具体茂内精品店分类
一级
二级
三级
差异系数
1.02
1.00
0.99
均价
7272
7200
7128
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
2)---A2茂临街商铺级别划分、价格系数细分
A2茂---茂临街商铺等级划分:
根据A2茂在整个项目茂分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素相比A1茂来说相对条件差一级特定为二级茂;茂临街商铺又处在的位置、通道类别、人流动线、车流动线等因素比A1精品店差一些因此定为二级茂临街商铺;茂临街商铺等级相应的划分为三个等级,具体如下图:
A2茂---茂临街商铺系数划分:
由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、进出入口、面积等因素不同,能够通达的方便也不同,所有不同的茂临街商铺必然有不同的价格,综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力,我们将茂临街商铺的均价格定为7000元/m2,不同位置的茂临街商铺系数及均价随之上下浮动50-100元(以二级为基数1.00)。
以二级茂临街商铺为基准(均价7000元/平方米),上下浮动50-100元/平方米:
具体茂内精品店分类
一级
二级
三级
差异系数
1.01
1.00
0.99
均价
7070
7000
6930
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
3)B茂临街商铺级别划分、价格系数细分
B茂---茂临街商铺等级划分:
根据B茂在整个项目茂分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素定为一级茂;茂临街商铺又鉴于处在位置、通道类别、人流动线、车流动线等因素定为一级茂临街商铺;茂临街商铺等级相应的划分为三个等级,具体如下图:
B茂---茂临街商铺系数划分:
由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、进出位置、面积等因素不同,能够通达的方便也不同,所有不同的茂临街商铺必然有不同的价格,综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力,我们将茂临街商铺的均价格定为7200元/m2,不同位置的临街商铺系数及均价随之上下浮动。
以二级茂内精品店为基准(均价7200元/平方米),上下浮动50-100元/平方米:
具体茂临街商铺分类
一级
二级
三级
差异系数
1.01
1.00
0.99
均价
7272
7200
7128
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
4)E茂临街商铺级别划分、价格系数细分
E茂---茂临街商铺等级划分:
根据E茂在整个项目茂分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素在A2茂的后面,各方面因素相对一级茂又差上一个等级因此定为二级茂;茂临街商铺又鉴于处在位置、通道类别、人流动线、车流动线等因素定比二级茂临街商铺低了一个级别因此,E茂临街商铺定为三级茂临街商铺;茂临街商铺等级相应的划分为三个等级,具体如下图:
E茂---茂临街商铺系数划分:
由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、进出位置、面积等因素不同,能够通达的方便也不同,所有不同的茂临街商铺
必然有不同的价格,综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力,我们将茂临街商铺的均价格定为6800元/m2,不同位置的临街商铺系数及均价随之上下浮动,上下浮动50-100元/平方米。
以二级茂内精品店为基准(均价6800元/平方米),上下浮动50-100元/平方米:
具体茂临街商铺分类
一级
二级
三级
差异系数
1.01
1.00
0.99
均价
6868
6800
6732
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
5)F茂临街商铺级别划分、价格系数细分
F茂---茂临街商铺等级划分:
根据F茂在整个项目茂分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素在紧临品牌大道,各方面因素相对一级茂又差上一个等级因此定为二级茂;茂临街商铺又鉴于处在位置、通道类别、人流动线、车流动线等因素定比一级茂临街商铺低了一个级别因此,F茂临街商铺定为二级茂临街商铺;茂临街商铺等级相应的划分为三个等级,具体如下图:
F茂---茂临街商铺系数划分:
由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、进出入口、面积等因素不同,能够通达的方便也不同,所有不同的茂临街商铺必然有不同的价格,综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力,我们将茂临街商铺的均价格定为7000元/m2,不同位置的茂临街商铺系数及均价随之上下浮动50-100元(以二级为基数1.00)。
以二级茂临街商铺为基准(均价7000元/平方米),上下浮动50-100元/平方米:
具体茂内精品店分类
一级
二级
三级
差异系数
1.01
1.00
0.99
均价
7070
7000
6930
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
品牌大道级别划分
根据各个具体的品牌大道在整个项目的分部位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素设定相应的等级划分为四个等级,具体如下图:
具体品牌大道分类
一级
二级
三级
差异系数
1.04
1.00
0.96
均价
7124
6850
6576
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
根据商铺人流动线、
位置、朝向上下浮动
30-50元
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