天齐汽车博览园物业管理方案.docx
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天齐汽车博览园物业管理方案
天齐汽车博览园
物业管理方案
淄博宇辰物业管理有限公司
第一章
项目简介
第二章
项目物业管理理念及思路
第三章
物业管理模式及组织架构
第四章
物业公司接管验收计划
第五章日常管理方案
第六章日常工作标准及承诺
第七章成本核算及财务报价
第一章天齐汽车博览园简介
山东天齐汽车博览园建设项目由山东天齐华迅汽车服务有限公司投资建设经营。
山东天齐华迅汽车服务有限公司于2011年3月经山东省工商局名称核准,由山东天齐置业集团股份有限公司、山东天齐创业投资有限公司共同出资创立,注册资金2000万元。
经营范围:
汽车综合交易市场管理、汽车及备件销售、新旧车交易代办服务、汽车美容、汽车检测、汽车担保、汽车物流、汽车保险代理、物业管理、汽车文化、场地租赁等。
本项目建设地点位于淄博市桓台县柳泉路以西,果周路以南地段。
距离淄博城区5公里,总占地面积1149.3亩,工程一期规划用地面积470亩,总建筑面积50万平方米。
主要建设汽车综合展馆、汽车科技商务中心、名车港片区及汽车后服务区。
建立大型电子集中交易平台,建设打造信息化、集约型、现代化的汽车综合商贸物流服务园区。
由山东天齐华迅汽车服务有限公司投资建设,实施统一规划、统一开发,统一策划、统一推广、统一招商、统一打造、统一管理。
本项目紧紧围绕"国际名车巷、品牌二手车批售中心、城市商业与汽车商务综合区"三大核心功能,建设打造全省最大的信息化、现代化汽车综合商贸园区。
汽车博览园前瞻性的规划设计和业态定位,体现了国际化,人性化、时尚、文化的和谐融合,提升了项目的运营档次与未来发展潜质。
"起步,就要与世界同步。
"一个规模大、品牌全、高品位、高档次的大型汽车服务市场将在鲁中崛起。
第二章物业管理理念及思路
、管理理念
经过对天齐汽车博览园商户组成结构、商品结构、建筑结构等的调查,总结出园区的前期工作目标为:
保障使用功能,扩大品牌效应建议对其经营管理结构提出如下经营理念:
理念一:
(关于项目)紧紧围绕“服务园区、创建品牌”的核心理念,提供精细、优质的服务内容;理念二:
(关于规则)倡导“以客户需求为中心”的管理思想,建立以客户需求为基石的价值链;理念三:
(关于行为)
倡导科学的质量管理和专业的服务标准,规范管理服务行为;理念四:
(关于结果)
致力于与业主建立平等、双赢的现代契约关系,推广“服务多样化”的服务理念;
二.管理思路在确定管理模式的基础上,针对天齐汽车博览园的特色及实际情况,我们初步提出了全方位物业管理的基本思路:
思路一:
采用整体管理和专业管理相结合的物业管理方式
思路二:
强调成本控制意识和成本管理流程
思路三:
强调维修计划的科学实施
思路四:
强调团队工作流程的有效运作和服务流程的持续改进
思路五:
确保公众服务的规范化与特约服务的实用性
思路六:
确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完善
思路七:
致力于培养员工的自身素质与园区商户或租户的的自律意识
第三章物业公司管理模式及组织架构
一、管理模式
作为一个新型的汽车综合配套类物业项目,我们将采取“公司主导,项目负责”
为基础的直线职能制物业管理模式,并结合ISO9001质量管理体系进行修正改
、天齐汽车博览园物业管理组织架构
人员配备说明:
天齐博览园物业管理项目拟配备各类人员33人,其中管理人员6人,技工
6人,普工21人。
主要管理人员均具备大专以上学历。
各部门人员素质要求及相关要求
1.总体要求:
1).人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展;
2).树立管理者就是培训者的思路;
岗位
性
年龄
文化程
工作技能及工作经验要求
人员素质
别
要
求
要求
度
要求
项目
经理
男
45岁以下
大专以
上
1、物业管理或建筑专业
2、五年以上工作经验
3、具备物业经理上岗证
4、有较强沟通及协调能力
内部选派
客服
员
不
限
35岁以下
大专
1、物管或经营专业
2、三年以上工作经验
3、熟练使用电脑
4、熟悉会计业务
内部选派与
外聘相结合
管理
员
男
35岁以下
大专以
上
1、建筑或物业管理专业
2、三年以上物业管理经验
3、熟悉物业管理法律法规,
具备物业上岗证
内部选派
维
修
工
男
45岁以下
中专以
上
1、有中级电工及弱电以上操作证
2、三年以上专业工作经验
3、具备水电综合维修经验
内部选派与外
聘相结合
清
洁
工
不
限
50岁以下
初中以
上
1、男性1.68m以上,女性
1.55m以上
2、五官端正,勤快能干
3、有专业经验优先
4、会使用清洁设备优先
组长内部选派,
卫生员外聘
保安员车管员
男
55岁以内
高中
1、退伍军人优先
2、身体健康,仪容形象好
3、身高1.70-1.82米
4、有物业管理经历者优先
内部选派与
外聘相结合
第四章接管验收工作计划
天齐汽车博览园的进驻管理,前期接管验收工作尤为重要。
一方面要接管
甲方所移交的园区建设施工验收的各种图纸资料,另一方面还要建立相关业主、租户的档案资料,以便今后进行完善的管理服务,所以在接管时我们将认真进行接收,严格进行科学分类、编号、建档、整理。
做好登记造册,完善交接签收认可工作,分清责任,对于各类设备设施,结合设备档案,认真核对,办好接收手续。
前期介入阶段工作计划
序号
项目
内容
时间
一
档案接管
1、建筑施工竣工全套资料
2、建立商户业主、租户档案
二
设备接管
1、共用设施设备接管
2、共用设施设备技术、维护档案
三
环境验收
环境绿化的验收
正常管理阶段工作计划
序
号
项目
内容
时间
一
机电设备的
维修养护
1、设备的基础资料管理
2、设备的运行管理
3、设备的维修管理
4、设备能源和安全管理
二
保安管理
1、秩序维护
2、交通、车辆管理
3、消防管理
三
环境管理
1、园林绿化管理
2、清洁卫生管理
四
增值服务
根据需求为园区提供增值服务
第五章日常管理服务方案
安全、保安管理
安全保安管理是物业服务企业协助公安机关保障所辖物业区域内财物不受损失、人身不受伤害,保障经营秩序正常而进行的一系列活动。
为切实做好天
齐汽车博览园的安全保安工作,我们确立了“24小时、人防技防结合、交叉密集巡逻”的治安防范管理思路,制定切实可行的安保防范工作流程,严格执行为业主提供服务。
一、日常安全管理
1、保安队伍管理
安全保安队伍建设按“高标准、严要求”的指导思想,严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节,定期组织保安员进行思想教育及物业管理知识和业务技能的培训,保证保安员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。
建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。
日常工作中要求队员统一穿戴公司的保安员服装,戴好工作牌,配套安全管理器械,队员精神饱满。
2、安全巡逻防范管理
⑴、实施24小时全面防范,“三岗”结合,即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范,做好点、线、面的配合与互动,确保无治安死角。
⑵、保安巡逻统筹安排,根据项目的地形、地貌、建筑及功能布局,合理制定项目的安全保安巡逻路线与时段,并随时对巡逻进行有效监控。
⑶、在做好人防、物防的基础上,逐步完善天齐汽车博览园的智能化控制中心网络和智能化安防系统,充分发挥人防、物防、技防三防结合的优势。
3、电子监控的管理
⑴、监控室24小时值班,发现异常情况及时与当班保安班长联系,对出入
口实行不间断的监视工作,并设立24小时报警电话
⑵、监控室禁止闲杂人员进入,如须调取录像资料需得到项目经理同意后由
当班保安班长带入。
⑶、每周定期对周界报警、监控录像异象、消防报警等进行演习及监控设备的保养工作。
二、治安综合管理
1、遵守国家及地方政府有关治安管理的规定;
2、密切配合辖区派出所、街道办事处、居委会、管理处做好治安管理工作,在保安员因故查询时,给予主动协作;
3、敢于制止、举报破坏园区治安秩序或造成治安隐患的人和事,并协助派出所处理。
4、为保障园区经营户的正常经营秩序,诸如收废旧、乞讨、叫卖、张贴小广告、上门推销人员一律不得进入园区,发现擅自进入园区者,立即勒令其停止活动。
三、消防管理贯彻“预防为主,防消结合”、“专业消防与义务消防相结合”的方针,以《中华人民共和国消防法》和消防管理的法规、条例为准则,结合园区的结构和特点,开展消防管理工作。
1、消防机构的建立
消防第一责任人(项目经理)
2、消防安全岗位责任制
(1)、项目经理负责设立消防组织机构,并指挥消防演练和灭火工作。
(2)、消防主管负责监督日常消防工作和协调监督消防设备的维护保养,负责执行日常的消防管理工作、值班运行和义务消防队的工作。
(3)、维修部负责对消防设施设备进行检查、维护和故障排除。
(4)、消防监管员负责巡回检查、器材管理、直观设备设施的检查、动火作业及相关档案管理。
(5)、全体员工都是义务消防员,担负防火、灭火义务。
义务消防组织图
消防第一责任人:
项目经理
3、消防日常管理
(1)、消防设备的运行由值班人员负责,消防运行是园区消防管理的主要环节,应保证24小时有人值班,并认真做好设备的监控等工作。
(2)、必须建立交接班制度,认真填写消防设备运行记录。
(3)、如发现设备运行出现故障,及时报告消防主管,消防主管现场确认后通知技术人员及时维修。
(4)、严格按照操作规程使用各系统设备。
(5)、负责一般的报警处理,如火灾事故应迅速、果断的按照灭火作战程序实施。
4、消防知识培训
(1)、园区的消防工作,要求通过各种宣传手段传达到业主和用户;每年通报园区的消防情况和防范工作重点。
(2)、每年3月、11月为春、冬季训练月,对全体人员进行消防基本知识、灭火技能、火灾事故处理程序(灭火作战程序)等训练,并进行考核,记录存档。
3)、积极参加社会各项消防活动,参加公安消防部门举办的各种培训、
学习
交通、车辆管理
解决好园区的人群、车辆的分流与集散,是道路、交通、车辆管理的出发点。
建立良好的交通、车辆停放秩序,确保人流、物流、车流畅通,对园区实行分片、划区相结合的管理办法,使园区人员及车辆通行做到有条不紊,散而不乱。
一、道路管理
1、道路构成
2、交通标志
⑴、所有进入园区的车辆和个人均必须按照区内交通标志所示,自觉遵守
有关的交通管理规定
⑵、在园区进口、交叉路口、车场出入口、主干道等明显的地方设置交通
标志。
⑶、区内所有的交通标志牌必须依照交管部门的有关管理规定制作,由专
业队伍进行设计、安装,并由交管部门进行验收。
⑷、所有交通标志的日常管理、维修由物业公司负责。
二、车辆管理
停车区位划分及分类
紧急处理程序
紧急突发事件
设备设施管理
科学、规范化的设备、设施管理对园区的全方位管理运作起着重要的保障
作用。
因此,必须建立一整套周密的、严格的、集中的管理体系。
物业公司将
严格按照五星级标准对园区设备进行全面的维护保养工作
一、设备、设施的竣工验收和交接
介入管理初期,由维修部主管负责组织各专业工程人员(给排水、供电、消防、智能化系统等)积极配合开发建设单位做好供应商提供的产品的技术资料(图纸、产品说明书、操作手册等)、竣工验收资料、交接手续的收集、整理、记录工作,对达不到设计要求的应配合开发建设单位与供应商共同协商解决,并及时做好相关记录。
二、设备、设施的分类、登记、建帐
为了规范设备、设施管理,客服中心负责对所接管的设备、设施进行准确、科学的分类、登记,建立设备管理档案,包括各专业技术资料、系统网络图、隐蔽工程图、《设备登记表》、《设备台账》等,同时做好各种设备设施的服务标识工作。
三、专业人员的配备设备、设施的管理,是一项在结构上与技术上要求极其复杂的特殊工种,必须由一批高素质的技术力量来完成,因此,各专业部门所配备的人员需具有专业资质,持证上岗。
四、设备、设施运行、维护、保养
1、各专业工程师必须结合本部门设备、设施的实际情况,制定出适合于各分系统设备、设施的规章制度、管理规定、维修保养规程,力求在实际运作过程中行之有据、做之有理,进一步保障园区设备设施的安全、可靠、正常运行。
2、运行值班人员负责各系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作,并做好每天的运行记录,运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。
3、维修人员负责各系统所辖设备设施的维护保养工作,并做好维修保养记
录,对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报维修部主管,由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究,制定解决办法。
4、各系统所辖设备、设施的更新及重大维修、变更情况应及时在设备档案中做好记录。
保洁绿化管理
一、清洁保洁服务
根据园区的清洁保洁特点,我们将严格实施“高标准、规范化”的环境卫生管理和“高质量、不间断”的环境卫生维护,做到眼看无垃圾、手摸无灰尘,确保园区垃圾日产日清,无蚊、蝇等“四害”孳生。
我们在园区的保洁、绿化的管理中按如下标准执行。
(一)清洁、保洁作业管理
1、保洁部主管根据园区保洁区域分责任范围,落实责任人;根据各保洁环节的不同和园区的物业特点,以定时或定期、集中作业方式和日常巡视保洁作业的方式,制定园区保洁作业方案;安排日常保洁工作,实行全天候保洁。
2、保洁员根据保洁组长的安排,按照《保洁作业规程》和《保洁服务细则及要求》实施清洁、保洁。
3、做好保洁工作的监督、检查
⑴、保洁员在工作过程中,根据《保洁作业规程》进行自查。
⑵、保洁部主管根据《保洁作业规程》和《保洁服务细则及要求》对保洁工作进行日检,发现保洁工作质量问题,及时督促保洁员予以纠正,并做好检查记录。
⑶、保洁部主管根据《保洁作业规程》、《保洁服务细则及要求》以及《保洁员岗位职责》,对保洁员进行周检,做好记录,并定期组织保洁员对保洁工作
中存在的问题进行研究、总结。
⑷、园区物业客服中心根据相关标准的要求,每日对保洁工作进行监督检
查,发现问题及时通知保洁组长,并督促、跟踪整改。
二)保洁作业规范
项目
要求
作业步骤、方法
地面的清洁
1、地面无杂物、无积沙、无积水、无明显污渍。
2、路灯、招牌、广告栏无积尘、无水锈、无污渍。
3、明暗沟、污水井内无杂物、无积沙堵塞;4、无卫生死角,无乱堆乱放。
1、每日早上7:
00—11:
00对地面、垃圾清运场地彻底清扫一次,随即除去地面积水。
2、9:
00将垃圾运到周转站后,每隔一小时巡回清扫一次地面,做到人过地净。
3、用铲刀、刀片清除地面的顽固污渍、口香糖等杂物;对警语牌、指示牌、广告栏每天清洁一次。
4、每天用拖布擦尽光洁地面上的污迹等。
5、每星期消杀打药一次。
6、每半月清理一次明沟、暗沟、污水井、水漏等,彻底清除泥沙、杂物。
项目
求要
法方骤步业作
办公室的清洁
灰尘、
1
。
染污无
周面地至干台把先
1
。
站转
公办渍
。
杯水具水用饮洁清2
。
品用
。
次一洁3
净洁净杯水
窗门次门一4
。
亮光
。
璃
灰
1
1
卫
。
染污无尘
。
次洗冲
生
洗器便小大2
尿洁2
间
水无
白漂干洗刷槽
的
。
塞堵无锈
。
净干洗刷水
清
墙
3
水锈去盒手洗洁清3
洁
璃玻窗
。
净干洗清
尘
窗墙道过的间生卫将期星每
网。
4、卫生间内无臭气、蚊虫,保持空气清新。
彻底清洁一次。
5、
每星期消毒杀菌两次,打药、杀两次。
垃
1、垃圾日产日清,
1、
配合清运公司彻底清除每日垃圾。
圾
无积存。
2、
将掉在地面的垃圾装回垃圾池。
周
2、垃圾房墙面无污
3、
每日清倒及清运垃圾,结束将地面、
转
染、无灰尘。
瓷砖墙面、水沟、水漏用水冲洗干净,
站
3、地面、水沟、水
并扫净地面积水。
的
漏无杂物、无堵塞、
4、
每星期消杀一次。
清
蚊虫、无积水和污水
洁
点。
二、绿化养护管理园区的园林绿化集艺术性和功能性于一体,清幽宜人、四季常青、优美舒适的花园式环境,是我们在园区绿化管理意境上的追求。
在园区的绿化养护中,我们将按照植物的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期适地适宜的进行精心管理。
(一)绿化管理目标
草坪――平整清洁无杂草
花坛――土壤疏松无垃圾
树木――生长茂盛无枯枝
树形――美观完整无倾斜
绿篱――修剪整齐无缺枝
二)绿化养护标准
项目名称
项目内容
服务标准
草地、花带清洁率
无杂草、石块、树叶及剪下的干枝等。
98%
草地完好率
草地无被践踏、破坏现象,及时补植完整,无黄土裸露。
100%
绿化设施完好率
草地围栏、花池、喷泉、坐凳、园灯、警示牌
等设施保持清洁、完好。
98%
草地生长良好率
草地不缺肥、不干死、不徒长、生长良好。
平
整美观、草边整齐,保持在3-8cm高。
99%
花木整形修剪合格率
花木整形、修剪能满足园林功能的要求,符合花木生长规律,造型优美、景观丰富。
99%
花木生长合格格率
花木长势良好,及时补种,无残缺、损坏现象。
99%
病虫害防治及时率
病虫防治以预防为主,对已发病的花木、草地及
时实施消灭病害、虫害。
100%
三)绿化养护措施
项目
养护措施
杂草、垃圾
做到每日清洁,绿化带内无垃圾、杂物、枯枝、落叶,乔、灌木树盘整洁、疏松。
盆花内无杂草,保持叶面无灰尘、干净光洁。
整形、修剪
乔木树冠整齐,无枯枝、断枝、徒长枝,每季度进行一次整形修剪。
灌木修剪成形,横面、立面笔直平整,生长健壮。
花带修剪平整、造型突出,及时剪除徒长枝、萌蘖枝,半个月进行一次整形修剪。
草坪生长季节每月修剪一次,剪草机剪完草后两天内修完草边,马上浇一遍透水。
草地高度保持在3-8cm
浇水
绿化带视天气情况适量浇水,不能有缺水现象。
盆花浇水见干见湿、以浇透为准。
施肥
草地生长季节施一次肥,乔灌木秋季施一次肥,盆花按
需求施肥。
施肥后及时松土、浇透水。
防病虫
花灌木、草坪定期打药,个别有病虫的地方及时打药。
打药时戴手套、口罩,农药配比按照规范,用完农药具当天送回仓库。
补苗、补草
花草、树木、草坪有缺损现象,及时补种,发现人为或
车辆损坏的及时制止并妥善处理。
盆花更换及摆放
由技术人员设计,按色彩、造型摆放盆花及时花,视生
长情况及时更换,保证生长健壮、茂盛。
绿化设施、工具
维护好喷泉设备、花池、围栏、绿化牌、水龙头、园灯、园路、园凳,有损坏现象及时处理。
个人工具自己保管,丢失自己赔偿。
维护园林机械,规范操作。
(四)绿化综合管理加强对园区内绿化环境的综合管理,管理人员加强对责任区内的检查,坚决杜绝下列事项的发生,一旦发生情况要及时予以处理解决。
1、砍伐攀折花木、划树皮、摘花果,在树木上扎铁丝、打铁钉、拉绳等。
2、在绿化带倾倒污水、余泥、杂物、垃圾以及有害植物生长的废物。
3、在树木及绿化地内置放各种广告标语牌、路牌;在绿化地堆放物品及停放车辆;损坏绿化设施。
4、行人和车辆跨越和通过绿化带,损坏绿篱栅栏。
5、工程施工或维修时未经许可在树旁、草地上堆放物料和采挖砂石、泥土
等。
第六章各项日常管理服务工作标准及承诺
维修保养合格率:
公司标准
合格率:
100%
承诺指标
100%
测定依据
质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%
质
量保证措施
1、加强对维修技工的专业培训,所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。
2、维修工程实行客户质量签收制度。
3、加强外购材料、备件的验收控制,确保质量,提供维修安装服务前由物业公司检验确认。
4、较为复杂的维修工程,事先应制订详细的工作方案,同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。
二、物业管理保洁率:
公司内控标准
98%
承诺指标
98%
测定依据
保洁达标面积/保洁总面积×100%≥98%
质量
保证
措施
1、配备完善的垃圾收集及处理设施,方便业主使用,加强宣传教育,提高业主保洁意识。
2、垃圾日产日清,封闭转运,杜绝二次污染,实施垃圾分类处理。
3、每日巡视检查保洁情况,发现问题立即处理。
4、提倡“全员保洁,人过地净”。
三、治安案件年发生率:
公司内控标准
0.5‰
承诺指标
0.5‰
测定依据
案件发生次数/入驻总户数×1000‰<0.5‰
1、提供24小时保安服务。
采用双向交错式巡逻方式,建立
质
立体交叉式的安全监管体系。
人防与技防结合,充分发挥技防手
段的作用。
量
保
2、严格控制外来闲荡人员进入,
证
3、树立“全员防范”意识,建立“快速反应和快速支援”体系。
措
4、实行商户搬出/入登记制度,严格控制物料进出。
施
5、严格保安员管理,定期进行培训和工作总结,不断提高处
理可疑或突发事件的能力。
四、火灾发生率:
公司内控标准
0.5‰
承诺指标
0.5‰
测定依据
火灾发生次数/总入驻户数×1000‰<0.5‰
质
量保证措施
1、实行全员义务消防员制,建立一支“消防快速反应分队”;制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案,每年组织不少于二次的消防实战演习。
2、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传,提高商户的消防意识。
3、博览园区所有动火作业,施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。
施工单位应指定动火部位监控人,并配备足够的消防器材。
4、定期为商户提供安全用电检查,及时消除隐患。
5、加强巡视和维修养护工作,确保消防设施设备的完好。
五、商户年有效投诉处理率:
公司内控标准
99%
承诺指标
99%
测定依据
处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100%≥99%
质
量保证措施
1、设立物业服务中心并实行24小时值班,接受商户的各类投诉。
值班员做好投诉记录,并根据投诉内容传递至相关责任部门。
2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施,并在预定时间内向商户回复。
暂时无
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