云南昆明书林街悦天地房地产建筑工程项目可行性研究报告.docx

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云南昆明书林街悦天地房地产建筑工程项目可行性研究报告

悦天地房地产建筑工程项目可行性研究报告

附表

附表1、建设投资估算法

附表2、流动资金估算表

附表3、项目总投资使用计划与资金筹措表

附表4、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

附表5、总成本费用估算表

附表6、外购燃料和动力费估算表

附表7、固定资产折旧费估算表

附表8、无形资产和其它资产摊销估算表

附表9、工资及福利费估算表

附表10、项目投资现金流量表

附表11、项目资本金现金流量表

附表12、利润与利润分配表

附表13、财务计划现金流量表

附表14、资产负债表

附表15、借款还本付息计划表

附表16、盈亏平衡表和敏感性分析图

附图

附图1、规划总平面图

附图2、鸟瞰图

附图3、沿街透视图

附件

附件1、项目单位营业执照

附件2、组织机构代码证

附件3、税务登记证

附件4、投资项目备案证

附件5、国有土地使用证

附件6、建设用地规划许可证

附件7、国有建设用地使用权出让规划条件

附件8、昆明轨道交通有限公司关于地铁首期工程晓东村站设计

第一章总论

1.1项目名称

项目名称：

悦天地项目可行性研究报告

1.2投资单位概况

公司名称：

昆明广基瑞特房地产开发有限公司

注册资本：

4150万元

公司类型：

外合资企业

法人代表：

注册地点：

中外合资的昆明广基瑞特房地产开发有限公司是由云南广基瑞特科技投资有限公司、香港田军先生以合资经营方式，经云南省发展与改革委员会以“云计外资（2001）455号文”和省商务厅以资滇胞字（2001）0062号批准证书”、昆明滇池国家旅游度假区经济发展局以“昆度经复（2001）第30号文”、昆明市工商行政管理局等审核批准，于2002年11月28日在昆明注册成立，取得中外合资企业法人营业执照（原注册号：

企合滇昆总字第000839号，后根据国家工商局的规定变更为：

530100400002149），注册资本金美元2000万元（约合人民币4150万元，已全部到位）。

顺应公司不断发展的需要，2010年2月，经公司董事会研究并报经股东会批准，公司以未分配利润转增注册资本1000万美元。

2011年6月，公司再次以未分配利润转增注册资本500万美元，上述变更经商务、外汇管理等行政机关批准后已在昆明市工商行政管理局办妥变更手续。

目前公司实收资本为2000万美元，其中：

云南广基瑞特科技投资有限公司持有75%，（香港）和生国际有限公司持有25%。

昆明广基瑞特房地产开发有限公司现经营范围为：

在昆明滇池国家旅游度假区V109地块、五华区原春光器材厂地块、五华区原黄土坡第一股份合作社地块、原昆明市橡胶厂地块进行房地产开发与销售。

在各级政府的支持和帮助下，度假区V109地块开发的“广基·海悦花园”项目，得以成功运作，全部一、二、三期销售率100％，并于2005年全面完工交房，业主已入住。

项目已累计上缴税金4100多万元，同时收回全部投资。

昆明广基瑞特房地产开发有限公司也因此于2004年被评为云南省首批挂牌保护的非公企业和昆明滇池国家旅游度假区纳税大户。

昆明广基瑞特房地产开发有限公司通过“广基·海悦花园”的成功建成，在各级政府、金融系统、房地产业、广大消费者中间，建立了广泛良好的信誉和口碑。

2004年9月，中国房地产协会秘书长顾云昌参观该项目后，给予“绿色人居”的高度评价；云南省政协苏正国副主席、省工商联会长、省发改委王敏正副主任、昆明市李江副市长等出席了由昆明广基瑞特房地产开发有限公司主办的“人居环境”论坛，对公司及所开发的项目予以肯定和高度评价。

“广基·海悦花园”项目开发期间，公司与建设银行、工商银行、中国银行、交通银行等金融机构建立了良好的银企关系，帮助以上银行办理如房地产抵押贷款、住房公积金贷款等业务，公司信用等级评定获得了“AA”级。

“广基·海悦花园”项目开发期间，得到了大量房地产业内人士的一致好评，接待了数以万计的顾客看房、咨询，一、二、三期业主入住以来，未发生一件质量投诉纠纷事件。

原春光器材厂地块开发项目“广基•馨悦芳邻，被评选为本年度地产风云榜“2006云南地产最具潜力英雄企业”奖及“2006云南地产潜力英雄楼盘”奖。

于2006年8月中旬开盘，2007年初实现住房销售率100%，项目于2007年底已经成功交房，业主对项目给予了高度评价。

公司本着务实高效的组织架构原则，设有项目拓展部、工程部、策划营销部、财务部、资产管理部、行政办公室及人力资源部七个部门，员工总人数近30人，本科以上学历者占公司总人数的98%，拥有高级职称员工30%，中级职称人数60%。

公司另有储备土地约200亩已进入前期规划设计及报批阶段，并取得有房地产开发二级资质。

1.3可行性研究报告编制依据和原则

1.3.1编制依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；

（2）《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（2009年~2020年）；

（3）《昆明市城市总体规划修编（2008—2020）》；

（4）《城市居住区规划设计规范》；

（5）《昆明市城市拆迁管理条例》；

（6）《城市居住区公共服务设施设置规定》；

（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；

（8）《城市道路绿化规划及设计规范》；

（9）《高层民用建筑设计防火规范》；

（10）《投资项目可行性研究指南》；

（11）《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号；

（12）昆明广基瑞特房地产开发有限公司提供基础资料。

1.3.2编制原则

1.以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以较高的起点进行规划建设，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升；

2.认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。

3.充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。

4.严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、购物环境优美、办公便捷高效、个性鲜明的城市综合体。

1.4项目概况

1.3.1项目建设地点

项目拟建于昆明市西山区书林街97号（规划条件证载地址为128-130号）,东邻停车场，西邻20米规划道路，南邻昆明市第三中学，北邻15米规划道路。

东聚紫金商务中心建设项目总占地面积9771.68m²（折合14.66亩），地处昆明市中心核心商圈位置，周围分布有东寺街、金马坊、昆明市热点商圈，该核心区域构成了昆明市中心最具活力的商业区域，也是昆明是中心商业化程度最高、最成熟的区域。

南屏街商圈

1.3.2项目建设规模和内容

项目以满足办公和商业需求为起点，以完整的服务体系建设为核心，集域性区餐饮、购物、娱乐、会议等于一体的大型办公和商业设施，独具艺术气息与商业特色的商业综合体。

主要建设内容包括：

项目改造三栋原有厂房分别是A栋、B栋、C-1栋和E栋，新建商业F栋和C-2栋，并建设地下停车场8002㎡。

项目建设期限：

2013年1月——2014年12月

1.4主要建设条件

1.4.1区位及交通条件

a、区位条件

昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。

作为云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安），它是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈。

此外，它还是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟的大都市。

昆明处于中国-东盟自由贸易区（10+1）和泛珠江经济合作区域（9+2）两个国际、国内经济圈的有利结合部；同时，在现代新昆明建设中，项目地处于主城和新城的连接带，是现代新昆明建设中的产业支撑带，发展潜力和发展空间十分巨大。

区位优势明显。

b.交通条件

项目用地位于昆明市原橡胶厂，地处书林街。

多条道路可到达，并有多条公交线路设站经过，正在建设的地铁3号线金马寺站600m。

项目距北京路1km，距环城南路500m，距金碧路600m，距环城西路1.5公里，昆明南窑火车站3km。

综上所述，本项目的地理位置，交通条件非常便利。

详见下图。

1.4.2气候条件

本项目所在地点属北纬低纬度亚热带-高原山地季风气候，由于受印度洋西南暖湿气流的影响，日照长、霜期短、年平均气温15℃。

气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，气候宜人，年降水量1035毫米，具有典型的温带气候特点，城区温度在0—29℃之间，年温差为全国最小，市区年平均气温在15℃左右，最热时月平均气温19℃左右，最冷时月平均气温8℃左右。

昆明气候的主要特点有以下几点：

1.春季温暖，干燥少雨，蒸发旺盛，日温变化大；2.夏无酷暑，雨量集中，且多大雨、暴雨，降水量占全年的60%以上，故易受洪涝灾害；3.秋季温凉，天高气爽，雨水减少。

秋季降温快，天气干燥，多数地区气温要比春季低2℃左右。

降水量比夏季减少一半多，但多于冬、春两季，故秋旱较少见；4.冬无严寒，日照充足，天晴少雨。

5.干、湿季分明。

全年降水量在时间分布上，明显地分为干、湿两季。

5～10月为雨季，降水量占全年的85%左右；11月至次年4月为干季，降水量仅占全年的15%左右。

综上所述，本项目气候条件相当适宜。

1.4.3水、电、气及通讯条件

a、供水条件及排水条件

◆供水

区内已形成供水能力5万立方米/日，管径分别为Φ600mm与Φ400mm、Φ300mm、Φ250mm的供水管道通至地块边缘。

本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。

◆排水及污水处理

（1）开发区铺设了雨、污水管道34公里，下水实现雨污水分流。

（2）污水通过开发区排污管网，进入日处理能力5万吨的东郊污水厂处理后，排入滇池水系。

b.供电条件

区内现有雨龙变电站一座，容量为110KV、2×5万千伏安。

根据规划，还将建设另外一座110KV变电站。

本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。

c．通讯

市区现有100万门程控邮电通讯中心，开发区内IDD程控电话装机容量为15万门，一期装机总容量4万门已建成。

d．供气

可通过城市煤气管网提供生产和生活用煤气。

1.4.4地质条件

项目场地位于古滇池盆地边缘，场地近等高，自然坡度＜2%，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地有地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。

拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。

属对抗震基本有利地段（中软场地土类型），Ⅱ类建筑场地，适宜建筑工业厂房和民用生活设施。

地震设防基本烈度为8度。

综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。

1.4.5前期工作条件

项目用地为自有土地，地上定着物已基本清除完毕，地势也重新经过平整，水电线路保持畅通。

项目建设地块已具备开工条件。

项目建设的有关批文为：

（一）投资项目备案证（官发改备案[2011]12号）

备案证编码：

115301117490012；

（二）国有土地使用权证

A1地块国有土地使用权证（昆国用（2011）第00362号）

A2地块国有土地使用权证（昆国用（2011）第00361号）；

（三）建设用地规划许可证（地字第530101201100242号）；

（四）昆明市规划局国有建设用地使用权出让规划条件（昆规条件【2011】0181号）。

原有场地照片

1.5投资估算和资金筹措

1.5.1投资估算

项目总投资：

66500万元。

其中，建设投资65352万元，流动资金508万元，建设期利息640万元。

1.5.2资金来源

本项目总投资66500万元，资金来源情况为：

1、自筹资金46500万元,占总投资额的70％。

主要用于土地投资和前期相关设计、规划费用、基础建设费；

2、银行贷款20000万元，占总投资额的30％。

用于建设投资。

1.6主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

数量

备注

1

总用地面积

㎡

43463

折合65.19亩

2

总建筑面积

㎡

301193

其中：

办公总面积

㎡

140184

商业总面积

㎡

90298

地下停车场

㎡

70711

3

机动车位

辆

6415

4

非机动车位

辆

1853

5

容积率

4.5

6

建筑密度

%

30

7

绿地率

%

35

8

项目总投资

万元

66500

其中：

建设投资

万元

65352

流动资金

万元

508

建设期利息

万元

640

9

资金筹措

万元

66500

比例

其中：

银行贷款

万元

20000

30%

企业自筹

万元

46500

70%

10

销售收入

万元

14199.04

100％达产年

11

总成本

万元

5726.19

100％达产年

12

可变成本

万元

1678.75

100％达产年

13

固定成本

万元

4047.44

100％达产年

14

经营成本

万元

2958.31

100％达产年

15

利润总额

万元

7691.91

100％达产年

16

净利润

万元

5768.93

100％达产年

17

累计盈余资金

万元

67615.47

100％达产年

18

上缴税金合计

万元

2703.92

100％达产年

19

项目投资财务内部收益率

所得税前

%

10.72

所得税后

%

8.58

20

项目投资财务净现值（Ic=7%）

所得税前

万元

14817.41

所得税后

万元

6030.14

21

项目投资回收期

所得税前

年

10.45

所得税后

年

11.16

22

盈亏平衡点BEP

％

34.48

23

总投资收益率

％

11.60

6

就业人数

人

40

24

投资利润率

％

11.57

25

投资利税率

％

12.74

26

投入产出比

2.48

27

产值利税率

％

59.67

28

成本利润率

％

260.01

29

社会贡献率

％

4.30

30

社会积累率

％

20.55

31

项目资本金净利润率

12.41%

1.7结论

项目的开发是在公司现有土地资源的基础上，构建一个集办公、购物、餐饮和娱乐为一体的城市综合体，从而实现经济效益与社会效益最大化，促进环境保护并带动当地经济发展，改善东聚片区办公和购物环境，促进区域经济、社会整体协调发展。

该项目对于云南宏盛东园商贸有限公司而言是在充分发挥自我优势的基础上，实现公司发展战略目标的重大市场机会，该项目不仅能为公司获得较为理想的财务投资回报，而且能为公司取得良好的社会效益，为公司的进一步发展将奠定良好的基础。

第二章市场分析与预测

2.1宏观经济运行状况分析

2.1.1GDP增长情况

2010年全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。

分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。

图2.1：

2003-2010年中国GDP增长情况

分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。

图1.2：

三大产业占经济的比重

2.1.2固定资产投资增长情况

2010年中国全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。

其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。

在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。

分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。

全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。

图1.3：

2005年-2010年中国固定资产投资增长情况

2.1.3消费品零售总额增长情况

2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素，实际增长14.8%。

图1.4：

2001-2010年中国消费品零售总额增长情况

图1.5：

2001—2010年CPI涨跌幅度

CPI

按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。

按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。

其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。

热点消费快速增长。

其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。

2.1.4城镇居民人均可支配收入增长情况

2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。

其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。

在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。

农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。

其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。

2.1.52010年中国房地产市场分析

2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。

其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

表1.1：

2010年房地产开发和销售主要指标完成情况

指标

单位

绝对数

比上年增长

投资完成额

亿元

48267

33.20%

其中：

住宅

亿元

34038

32.90%

房屋施工面积

亿平方米

40.55

26.60%

房屋新开工面积

亿平方米

16.38

40.70%

房屋竣工面积

亿平方米

7.6

4.50%

其中：

住宅

亿平方米

6.12

2.70%

商品房销售面积

亿平方米

10.43

10.10%

本年资金来源

亿元

72494

25.40%

其中：

国内贷款

亿元

12540

10.30%

其中：

个人按揭贷款

亿元

9211

7.60%

本年购置土地面积

亿平方米

4.1

28.40%

土地购置费

亿元

9992

65.90%

2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。

2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。

其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。

2.2市场供给现状分析

1、总体特征

综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。

第三产业中小企业办公面积需求主要在400㎡以下；第二、三产业大型企业及外资集团办公面积需求集中在400-1000㎡，表现为整层、多层购买或租用。

因此，99世博会期间及之前入市的写字楼物业多数存在供给尺度多样化的特点，同一物业既满足中小企业办公需求，也满足大型集团企业的大面积产品需求。

但从近几年以来面市的写字楼项目来看，这一产品供给特征正在改变。

中小面积分割与整层大面积产品相互分离，北辰财富中心产品为整层或一分为二；顺城双塔一栋提供小面积分割产品、一栋提供大面积分割产品；以商业和办公两用的物业同样受到市场青睐。

由此看来，昆明办公物业正在向两个方向发展。

另一方面，健康、绿色、生态概念成为发展潮流；总部经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。

高档写字楼存在阶段性市场空间，中心区在营高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的达到100%；2008年新推高档写字楼销售情况相对较好，但进入2009年后市场表现较差。

2、在售分析

目前，写字楼营销模式主要以租售为主，一般来说大多喜欢租售并用。

但在售项目较少，在建潜在供应项目较多，且多分布于昆明未来城市新格局下的各区域中心，写字楼市场正向着均衡式发展，逐渐形成CBD、次级CBD、区域中心商务办公区域。

以在售项目来看，总体表现出了未来写字楼产品的两个发展方向，高端智能化与经济绿色发展。

3、潜在供应

未来2-3年时间内，预计旧城改造项目推出的写字楼面积在250万㎡左右，其中中高档写字楼预计推出面积达100-150万㎡左右。

随着城中村改造的推进和各级政府多个CBD建设项目的启动，近几年内，将有大量写字楼项目推出，且多为综合性或上办下商项目，纯写字楼项目目前已知的只有俊发中心一个。

2.2.1昆明房地产市场投资情况分析

●近3-5年供应市场分析

开工量-竣工量

从2007年起，昆明房地产市场开工量呈现高速增长态势，4年平均年增长354.35万平方米，年平均增长20%，2009年和2010年是高速增长期。

竣工量4年平均年增长103.17万平方米，年平均增长19.5%。

（2）昆明房地产市场投资情况分析

●近3-5年供应市场分析

★2003年-2010年昆明房地产供需市场统计

年份

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

供应量（万平方米）

350

200

200

570.5

529

604.03

718

941.65

销售量（万平方米）

400

300

300

897.5

830

513.9

726

593.39

供需比

0.875

0.67

0.67

0.635

0.637

1.18

0.99

1.59

★2003年-2010年昆明房地产供需市场对比图。

2.2.2市场供应量

随着房地产投资的增长，昆明楼市供应量和销售量也出现了持续上升的态势，但国家政策调控及房市大户型房屋居多，小户型房子相对较少等原因，销售量波动起伏较大，但是供应仍保持一个较为活跃的状态。

2010年昆明房地产市场供应量为941.65万平方米，和2003年350万平方米相比增长169.04%，和2009年718万平方米相比增长3