日照南湖生态新城项目.docx
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日照南湖生态新城项目.docx
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日照南湖生态新城项目
关于打造日照南湖「生态新城」
项目发展探讨
发布
日照启开策划
关于打造日照南湖「生态新城」项目发展探讨
项目背景
南湖镇地处日照东港区城郊结合部,距日照市中心城区约10公里,335省道和日东高速公路都从镇驻地南部穿过,离日东高速公路入口仅10km,山海路即将通车直通南湖。
地理位置优越,交通四通八达。
境内有日照水库、马陵水库,日照水库总库容水2.718亿立方米,马陵水库库容4770万立方米,具有72平方公里的水资源保护湿地。
景观资源和生态资源丰富多样,具备良好的区域发展背景。
第一部分:
态势分析
一、宏观背景:
日照提速升位,呼唤“生态休闲集住区”
从“区域日照”到“世界日照”,日照提速升位。
半岛蓝色经济区、国际海洋城、联合国人居奖、世帆赛基地等新的殊荣下,日照正成为世界性的国际都市。
日照城市发展已经进入快车道,城市能级正不断提升。
“生态休闲集住区”呼之欲出。
2010年日照市完成生产总值1030亿元,人均GDP56992元,合8635美元。
2010年日照市实现旅游总收入122.59亿元,2011年力争实现接待国内游客2300万人次,实现旅游收入140亿元,实现旅游外汇收入达到8700万美元。
休闲旅游进入激动人心的快速发展阶段,大规模休闲浪潮即将到来。
纵观全球城市群和经济区,伴随着城市群的崛起,在城市群内部都会形成一个全国性的休闲平台。
日照沿海旅游发展迅速,但主城区周边目前仍以大众休闲为主,布局分散,数量较少,缺乏高端和集中的休闲度假居住地。
二、中观背景:
日照未来发展工业向南、产业向北,休闲居住向西
日照西部将变身日照“生态休闲区”
日照南部变身“钢铁基地”:
山东钢铁集团、岚山港等带动南部日照产业的发展,成为“日照钢城”新区;
日照东部变身“物流港区”:
日照港、矿砂码头、物流园、及开发园区电厂、木浆厂等,使东部成为日照“物流港区;
日照北部变身“产业园区”:
随着胶南董家口港的建设,青岛的一些重工业、化工企业将迁至胶南,日照北部逐渐成为配套港口的产业园区。
未来居住时代城市向西,日照西部有条件变身“生态居住新城区”:
随着全球环境的恶化,污染、海啸、核辐射时刻影响着人类。
人们对居住环境的要求发生改变,临海而居不再是所有人的愿望。
随着休闲时代到来,距海而居、远离城市、远离喧嚣、接近自然成为新宠!
西部是日照没有经历过庸俗城市化和过度工业化洗礼的区域,保持了青山绿水。
其中两大湿地(水库)是南湖最具优势的生态代表,湿地因其涵养水源、调节气候、保护动植物的独特功能,被称为“地球之肾”、“城市之肺”,对于维护城市生态具有关键作用。
借此优势有望与北部错位发展,打造休闲新城区,成为日照承接全国“最适宜居住”品牌需求的“中央休闲板块”。
三、微观背景:
南湖片区将有望成为日照未来的中央休闲区
·南湖镇处于日照西部高地。
目前南湖镇正在开发的主要休闲度假引擎项目有:
·北部有大宅科梨园休闲度假区
·中部为振南社区(锦都花园)、定南社区(星合园)等社区开发项目
·东部为马陵水库休闲度假片区、报子沟村的日照港物业生态园
·南部为日照水库休闲旅游区、西湖花仙子生态园
各大项目众星捧月共同打造日照中央休闲区
四、南湖天生丽质,有望成为日照西部新城区龙头
绝版资源独一无二
良好的区位优势。
日照“同城时代”到来,山海路即将贯通南湖,东去新市区海边仅十几分钟车程,完全符合高端客户群的心理距离。
绝版的资源优势。
马陵水库、日照水库、万亩茶园、万亩梨园等等,这些资源优势的组合在日照是唯一的。
第二部分:
总体定位
一、总体定位
根据我们生态新城项目所处区域背景和项目自身条件的综合分析,我们认为本案应该是一个:
·以城乡统筹为出发点;
·以生态休闲为切入点;
通过充分挖掘项目内在得天独厚的资源优势,来发展面向全国的休闲居住度假旅游,最终实现通过旅游来带动产业、通过吸引来自全国的投资置业者拉动消费,通过产业来保障民生、通过民生来促进社会和谐,百姓、政府、企业三方共赢的开发目标。
因此,我们对于本案的总体定位是:
1.产业定位
休闲地产:
养生度假社区、亲水别墅、高尔夫住宅等
休闲旅游:
湖景/山地高尔夫、会议度假酒店、主题精品酒店、旅游休闲度假小镇、垂钓俱乐部、绿茶体验中心、山地运动公园等
休闲农业:
有机农庄、名贵花木基地、精品庄园、高级园艺职业学院等
2.功能定位
第三部分:
项目构建
一、构建理念
1.全域生态
以生态保护为第一要务,南湖170平方公里研究范围内,约72平方公里为水源生态保护区,对水资源保护。
同时开发建设区域则坚持以低碳为理念,打造全生态的度假生活方式。
2.城乡统筹
设立城乡统筹核心区。
探索城乡二元经济结构转换,通过发展高附加值的有机农业、休闲农业,实施多元安置、土地入股、就业培训、社会保障等多渠道,确保农民失地不失业、失地不失权、失地不失利,完成撤村并居、增减挂钩和农民市民化工程,打造和谐社会典范,成为新型城镇化示范区。
二、总体构思
本项目用地约5000亩,主要规划以下几个板块作为启动重点。
1.会议度假酒店2.老干部(健康体检)中心3.垂钓俱乐部
4.帆船俱乐部5.水上乐园6.山地运动公园
7.绿茶主题休闲街8.亲水别墅9.山地锦标高尔夫
10.名贵花木基地11.养生度假社区12.精品庄园
13.有机农庄14.绿色商业街15.风情小镇(安置社区)
三、功能分区(两大板块)
1.休闲旅游示范区板块
定位:
依托项目绝版山水资源,以旅游为特色,以新奇特为卖点,打造日照旅游休闲综合体,成为项目打造高端休闲度假平台的展示区和示范区。
构成:
会议度假酒店、老干部(健康体检)中心、精品酒店、帆船俱乐部、果岭高尔夫、水上乐园、山地运动公园等
主导市场:
以日照地区中高端政务商务会议、休闲、度假、养生、运动康体、旅游娱乐市场为主。
(1)会议度假酒店
定位:
引入知名酒店管理打造360度水岸养生度假特色星级酒店,成为集会议、休闲、度假、娱乐为一体的日照滨湖休闲会议NO.1,近郊休闲会议的品牌地。
(2)老干部(健康体检)中心
定位:
与国内知名医疗检测机构联袂打造高端体检和疗养中心,结合康体、养生功能,打造成为日照高端的集健康管理、体检康复和休闲养生于一体的养生中心。
面向休闲度假高端人士,提供健康体检、康复疗养等服务,倡导健康养生理念和生活方式,同时与国内最顶级的医疗机构形成绿色医疗联盟,组织国内外专家定期诊断,为客户提供最快、最好的服务。
(3)帆船俱乐部
定位:
依托两大水库的辽阔水面,以保护水体的生态环境为原则,打造日照水库帆船俱乐部,面向高端休闲度假游客以及本项目业主。
(4)山地运动公园
定位:
集赛事、运动、娱乐、休闲等多功能于一体户外运动基地,成为日照户外运动比赛和培训的场地及山地运动俱乐部的大本营。
包括网球场、篮球场、自行车山地环道、有氧步道、登山、攀岩、拓展等。
2.水域养生小镇板块
定位:
面向全国中高端养生养老和市区“5+2”休闲度假人士,打造生态主题的、水域风情为特色的养生度假小镇。
以居家养老的模式相结合,打造日照高端养生度假平台。
构成:
山地高尔夫、名贵苗木基地、高级园艺职业学院、养老公寓、配套住宅
(1)山地锦标高尔夫——乐山主题高尔夫
定位:
以延绵的山地景观与自然延伸的水系相结合,打造成为山地主题的特色的锦标高尔夫球场,包括18洞山地锦标高尔夫球场、高尔夫会所。
(2)名贵苗木基地
定位:
面向日韩、港澳台、珠三角等国内外发达城市。
集名贵花木培育、种植、展示交易、物流运输、生态旅游于一体的综合性名贵花木基地,成为日照名贵花木总部基地。
(3)养生社区
定位:
面向全国高端和中高端客户,以果树鲜花为特色,以社区养老为模式,打造成为养生、养老、度假为主要目的的果岭风情度假社区。
(4)亲水住宅
定位:
面向日照乃至全国各地的高端和顶级客户,以避暑、养生、度假为主要目的的滨湖度假区。
3.城乡统筹示范区
定位:
面向全国及本市中端休闲度假市场,将休闲农业与休闲旅游有机结合,打造日照城乡统筹特区、乡村旅游发展示范区、中国有机农业示范基地。
构成:
精品庄园、有机农庄、南湖民俗风情小镇(安置社区)等
(1)精品庄园
定位:
面向日照乃至全国休闲度假人士,以世界各国风情为特色,以有机农业种植为基础,打造世界风情精品庄园。
在有机农业的基础上,通过租用土地的形式建成大面积的庄园别墅,专门提供给休闲人士度假,每个庄园配备5—10亩不等的有机农庄,聘用当地农户进行耕种,解决拆迁农民的就业问题。
(2)有机农庄
定位:
面向日照乃至全国中端和中高端客户、大型超市等,以有机农业种植为基础,成为日照最具代表意义的城乡统筹区、乡村旅游发展示范区、有机农业示范基地。
包括周末菜园、采摘园、现代农业科技园等。
·以企业为龙头,农民以土地入股的形式,统一管理、统一经营,打造以有机蔬菜、水果、花卉为主体的研发、生产、展示和体验基地,建成一个有机食品的示范基地;
·“田园都市”+“生态农业”+“休闲经济”一三产业协同发展,在传统生态田园的基础上发展具有都市休闲功能的新型农庄聚集区,打造第三代乡村旅游典范。
(3)安置社区——南湖民俗风情小镇
定位:
结合南湖本地特色民俗活动、特色美食和手工艺品,将农民安置社区与南湖民俗风情相结合,为农民解决居住的同时通过旅游产业发展,带来新的产业收入,打造成为日照城乡统筹典范。
运营建议:
所有权与经营权分离:
该小镇由企业投资安置。
引入专业的管理企业,农民以资产入股,交由专业经营者经营,农民每年可以在经营收益中获得分红收益。
政府引导,农民就业:
如星级农家乐、乡村客栈等项目,由政府出面评定星级、制定统一的管理规范。
同时,积极引导当地农民转产转业,在该景区中充分就业,使该区的城乡统筹纳入持续发展的良性轨道,落到实处。
依托生态建筑风格,打造生态城商业步行街,开通多路城郊公交线路,引进增加连锁超市、银行、连锁药店营业网点,开辟茶叶市场;可专门开辟一条绿色美食街,以倡导健康饮食为主题将日照及南湖地方特色美食统一呈现,以积聚人气,带动南湖经济发展。
家庭温馨体验之旅:
生态休闲型岸线:
自然生态,草地、沙滩、木栈道……
城市游憩型岸线:
城市游憩,阶梯、露台、水上庭院、绿化……
景观绿化型岸线:
花海、果林、茶园、湿地……
第四部分:
开发心得
一、全国营销
随着振南社区(锦都花园)开发进程的加快,面向全国的宣传推广起到了效果,通过主打“两个水源地,一条山海路”“首席生态果岭社区”“高密度负氧离子的水源生活”等概念,使日照南湖养生社区的知名度愈来愈大,以其良好的生态环境及社区品质吸引了北京、内蒙古、青海、哈尔滨、河南、广东等地的老干部、知识分子纷来踏至、购房置业。
省内济南、青岛、淄博等各城市退休干部和投资人士也纷纷加入。
尤其是来自北京各大学校的教师、科研人员对项目尤为钟爱,自行组团购买。
以他们眼光评价:
南湖环境极佳,只是社区规划太小,没有形成大片区开发,商业设施配套少,如果将来持续开发形成规模,他们更会趋之若鹜连带更多置业群体。
他们多为这里良好的自然环境吸引,觉得这里空气清新、无污染,小镇生活配套,当地出售的蔬菜和家禽类都是农户自家种植和养殖的,纯天然无公害,是最适合养生居住的良地。
周边拥有日照水库、马陵水库两大水库,水资源丰富,也是垂钓爱好者的乐园;附近有宅科梨园、生态茶园、周末菜园;社区物业将来还要为业主在邻近坡地租赁菜园,业主自由种植蔬菜,品尝无公害蔬菜享受田园乐趣。
随着京城文化圈层的不断加入,社区渐已成为北京人名副其实的日照养生家园。
二、开发契机
由于中国北部气候寒冷,生态环境恶化,已经越来越不适合居住,向东部沿海大移民的趋势正在形成。
纵观中国海岸线仅有山东半岛这片金沙滩,气候适宜,水质良好。
烟台房产开发较早,城市房价趋高,村郊开发早已成熟。
位于龙口郊区的南山集团500万平米造城项目已于2009年火爆启动;威海以乳山银滩为首的大型城镇项目已开发多年,销售完毕。
这些项目虽远离市区,但处于近海位置,环境好、价格适宜、适合居住投资空间大,吸引了来自山西、甘肃、东三省及本省其他内陆客户蜂拥而至,形成了席卷全国的投资热潮。
山东半岛沿海城市现仅存日照这片珍贵的土地尚未全面开发,乡镇项目则刚刚拉开帷幕,越发珍惜。
综上所述,就本项目而言,具备了很好的天时和地利,恰逢最好的开发机遇。
通过锦都花园的整合运营,总结了更好的乡镇项目开发经验,积累了大量的全国优质客户资源、招商引资渠道,为开发南湖万人大社区奠定了基础,为打造西部生态新城积累了宝贵经验。
第五部分:
开发运营
一、开发模式
政府+城市运营+开发商:
通过“五个统一”模式,走政府主导,市场运作,企业主体的道路。
针对拆迁安置走“村企合作”改造模式,“村企合作”已成为日照市旧城改造的主流模式。
“村企合作”改造模式,提升了改造水平和档次,破解了旧城改造中的资金瓶颈难题,加快了改造村居的拆迁力度和安置楼建设的进度。
为解决拆迁户居住问题,可由开发商先盖房安置后拆迁,减少“拆迁难”问题。
城市运营:
实现与开发商联动。
主要进行招商、引进外资、吸引南方投资商筹措资金,进行基础设施建设,如建设商业设施、茶叶品牌推广中心、全国老干部体检中心、沿湖酒店、高尔夫球场等提升投资环境。
进而通过土地整理、营销推广、土地出让等,带动区域人气,提升土地价值。
资源整合:
整合国内投资者开发运营管理,利用打包资源,整合专业的投资运营商开发专业性引擎项目。
前期可低价出租部分土地让利投资商进行项目建设,利用他们的品牌号召力和渠道资源培育市场“借鸡生蛋”提升区域价值,待市场成熟时,就是我们收获的季节。
“五个统一”
·统一策划规划:
通过统一战略策划与总体规划使土地获得更大升值。
·统一开发:
基业控股对基地进行土地整理及基础设施开发等统一配套。
·统一推广:
通过统一区域品牌强势推广宣传,提升区域影响力。
·统一招商:
通过统一搭建平台/招商引资/资源整合,对不同性质的项目采取多种招商合作方式,促进区域开发。
·统一管理:
建立统一监理机制,保障区域建设推进及总体管理服务。
二、开发分期
整个项目开发周期预计为10年,即2011-2020,实行滚动开发。
第一期:
2011-2013年,完成盛南路两侧的大集地块、南湖一村、镇政府两侧地块开发。
通过土地置换、拆迁安置等政策建立生态新城一期示范区、南湖商业步行街。
为推动振南社区(大集地块)从东到西整体规划步伐,可由开发商先建楼安置后拆迁,减少改造难度;盛南路沿街商业也可采用先整体开发,安置部分商户,部分长期持有或销售模式。
(居住区+绿色美食街+老干部(健康体检)中心+连锁超市、药店+银行+安置区)
第二期:
2014-2016年,完成镇驻地周边村居,南湖二村、南湖三村、南湖四村、樊家岭等村拆迁改造,建造生态新城二期。
拆迁安置可沿用一期方法或通过一期提炼更好的经验妥善安置。
以沿盛南路商业开发作为侧重点,改变南湖商业物业陈旧、分布零散现状。
规划综合型商场、茶叶市场、农贸市场、农机市场、商业街等。
(养生小镇+风情商业街+专业市场+配套住宅+安置区)
第三期:
2016-2018年,开发东马陵前、西马陵前、报子沟、石龙口、凤凰庄、坳塘石子等村,建立旅游度假区。
借鉴二期拆迁模式,村居改造建设旅游“度假村”,包括度假公寓、花园洋房、叠排别墅、假日酒店、游船码头等(马陵水库亲水住宅+水景酒店+垂钓俱乐部+安置区)
第四期:
2016-2018年,围绕马陵水库周边坡地打造“高尔夫小镇”,利用库区山坡平缓、依山傍水等天然优势,建日照第一个高尔夫球场,配套酒店、咖啡厅、休闲会所、独栋别墅、联排别墅等,吸引日照及周边城市高端人士来此游玩,成为日照新名片,日照旅游的又一大靓点。
(马陵高尔夫球场+休闲中心+高尔夫配套住宅)
第五期:
2016-2020年,通过土地置换、拆迁安置等政策开发生态新城三期,南湖镇以北大城子、徐家坪、小宅科、大宅科等村地块。
建造精品庄园、有机农庄、养生花园洋房、特色花木基地,结合“宅科梨园”景点,打造日照西部旅游新景区(名贵花木园+高级园艺职业学院+配套住宅+安置区)
城乡统筹示范区在每一期均有开发。
三、投资估算
项目投资估算:
总投资约80亿元。
四、综合效益
通过生态新城项目开发建设,将给南湖带来经济、社会、城市等多方面的综合效益,成为日照休闲旅游标杆和城乡统筹示范新的亮点。
经济效益评价:
·带动周边土地价值提升;
·开发建设创造税收达十多亿元;
社会效益:
·生态新城项目的建设,将能为南湖提供约5万个就业机会,带动农民致富;
·建成后,未来几年将能为南湖及周边新增就业岗位达3-5万个;每年带动旅游人次达500万。
结 语
思路决定出路,战略决定发展。
启开策划公司愿与南湖镇携手共进,抓住旅游产业、旅游地产、城乡统筹试验区等历史机遇,抢占制高点,勇当领跑者,将生态新城项目打造成为日照生态休闲胜地和新日照健康生活典范,使之成为日照打造西部休闲新城区的引擎,促进南湖经济的快速发展。
以上是启开策划公司针对南湖未来发展总结的一些心得和建议,以此作为参考和领导共同探讨,我们坚信在各级领导的英明决策和带领下,南湖明天会更好!
日照启开策划
2011年5月1日
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