房地产估价师《案例与分析》真题训练及答案单选题.docx

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房地产估价师《案例与分析》真题训练及答案单选题

房地产估价师《案例与分析》真题训练及答案单选题

2017房地产估价师《案例与分析》真题训练及答案（单选题）

单选题

（一）

1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。

收益归全体业主所有。

目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。

合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.【题干】本次住宅转让估价的估价对象范围应为（）。

【选项】

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

【答案】B

【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅的是1/10的广告位的收益权。

【考点】

2.【题干】该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。

【选项】

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值

B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

【答案】C

【解析】该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

【考点】

3.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（）。

【选项】

A.按市场租金评估该广告位收益价值

B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本

D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

【答案】B

【考点】

4.【题干】对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（）。

【选项】

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

【答案】A

【解析】抵押价值评估时，估价对象为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的'范围。

【考点】

（二）

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。

该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。

征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

5.【题干】本次估价的对象应包括（）。

【选项】

A.土地使用权、平房、简易房、水井

B.土地使用权、平房、水井

C.土地使用权、平房、水井、围墙

D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙

【答案】C

【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。

【考点】

6.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为（）。

【选项】

A.采用批量估价方法进行评估

B.采用标准价调整法进行评估

C.选用适宜估价方法进行个案评估

D.采用假设开发法进行个案评估

【答案】C

【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。

【考点】

7.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是（）。

【选项】

A.周边带院落的类似平房

B.周边不带院落的类似平房

C.周边新建商品住宅

D.周边成套二手住宅

【答案】A

【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：

与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。

本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。

【考点】

（三）

甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。

厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。

11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。

10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。

乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。

2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（）。

【选项】

A.比较法和收益法

B.成本法和假设开发法

C.比较法和成本法

D.收益法和成本法

【答案】D

【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。

【考点】

9.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是（）。

【选项】

A.5栋共计5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

【答案】D

【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

10.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为（）。

【选项】

A.土地使用权价值及全部建筑价值

B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

【答案】C

2020司法考试卷四案例分析模拟演练及答案

2017司法考试卷四案例分析模拟演练及答案

【案情】

2010年10月，侯一明（户籍所在地为甲县）在甲县的家中去世，他生前曾在乙县某村居住过一段时间，留在乙县的三头耕牛是其全部遗产，由其大儿子侯大华接管占有。

侯大华的弟弟侯小华认为耕牛是父亲留下的，应当有他一份，于是向法院提起诉讼，主张其对父亲的遗产有继承权。

当被告和原告就耕牛分割进行诉讼时，侯一明的堂兄侯一城从国外归来，也向法院提出了其是耕牛所有者。

侯一城称：

争议的三头耕牛本来就不是侯一明的遗产，而是侯一城在出国前借给侯一明使用的，当时约定由侯一明免费照管耕牛，并可以自己耕地使用，待侯一城回国后再返还，这一口头约定有两名见证人在场见证。

因此，侯一城要求加入到诉讼中来，认为双方所争的耕牛所有权完全归自己享有，原、被告无权分割耕牛，并要求侯大华赔偿侯一明死后这段时间擅自使用耕牛而给自己造成的损失。

人民法院同意侯一城参加诉讼。

在法庭辩论期间，侯小华发现侯大华的诉讼代理人是审判长的妻子，于是提出要求审判长回避的申请。

在法庭辩论终结前，原告侯小华亲自向法院递交了撤诉申请书。

人民法院准许了原告侯小华的撤诉，裁定终止本案的审理。

问题：

1.哪个法院有管辖权?

为什么?

2.侯一城是否有权利参加诉讼?

为什么?

若其在侯大华与侯小华的诉讼过程中并未回国，待回国后发现法院的生效判决侵害了自己的权利，侯一城可以如何救济?

3.在法庭辩论期间，侯小华能否申请回避?

4.对于侯小华的回避申请，人民法院应当如何处理?

5.人民法院的准予撤诉的做法是否正确?

原告撤诉后有独立请求权的第三人的地位有什么变化?

【答案】：

1.本题考查的是专属管辖。

甲县和乙县人民法院对于本案都有管辖权。

《民事诉讼法》第33条第3项规定，因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

因为本案属于遗产继承纠纷，应当由被继承人死亡时住所地（甲县）或者主要遗产所在地（乙县）人民法院进行专属管辖。

2.侯一城有权利以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼。

有独立请求权的第三人指的是对当事人之间争议的诉讼标的的全部或者部分有独立的请求权。

本题中侯一城对于原被告争议的三头耕牛由独立的请求权，所以可以以有独立请求权的第三人的身份参与到已经开始的诉讼程序中。

若侯一城在侯大华与侯小华的诉讼过程中并没有回国，待回国后发现法院的生效判决侵害了自己的权利，其可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起6个月内，向作出判决的法院提起诉讼要求法院撤销原判决。

3.侯小华可以提出回避申请。

《民事诉讼法》第45条规定……回避事由是在案件开始审理后知道的，也可以在法庭辩论终结前提出。

所以侯小华可以在法庭辩论期间提出。

4.人民法院应当决定审判长回避，并决定延期审理。

《民事诉讼法》第44规定，审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避：

（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人的近亲属的;……。

本案中侯大华的诉讼代理人是审判长的妻子，法院应当决定审判长回避。

《民事诉讼法》第146条规定，有下列情形之一的，可以延期开庭审理：

………

（二）当事人临时提出回避申请的……。

5.人民法院应当准予侯小华的撤诉。

侯一城由第三人变成了原告，侯大华、侯小华成为被告。

《姚平仲小传》阅读及答案分析

《姚平仲小传》阅读及答案分析

①姚平仲，字希晏，世为西陲大将。

幼孤，从父古养为子。

年十八，与夏人战臧底河，斩获甚众，贼莫能枝梧①。

宣抚使童贯召与语，平仲负气不少屈。

贯不悦，抑其赏，然关中豪杰皆推之，号小太尉。

睦州盗起，徽宗遣贯讨贼，贯虽恶平仲，心服其沉勇，复取以行。

及贼平，平仲功冠军，乃见贯曰：

平仲不愿得赏，愿一见上耳。

贯愈忌之。

他将王渊、刘光世皆得召见，平仲独不与。

②钦宗在东宫，知其名，及即位，金人入寇，都城受围，平仲适在京师，得召对福宁殿，厚赐金帛，许以殊赏，于是平仲请出死士斫营擒虏帅以献。

及出，连破两寨，而虏以夜徙去。

平仲功不成，遂乘青骡亡命，一昼夜驰七百五十里，抵邓州，始得食。

③入武关，至长安，欲隐华山，顾以为浅，奔蜀，至青城山上清宫，人莫识也。

留一日，复入大面山，行二百七十余里，度采药者莫能至，乃解纵所乘骡，得石穴以居。

朝廷数下诏物色求之，弗得也。

乾道、淳熙之间，始出，至丈人观道院，自言如此。

④时年八十余，紫髯郁然，长数尺，面奕奕有光；行不择崖堑、荆棘，其速若奔马；亦时为人作草书，颇奇伟，然秘不言得道之由云。

（选自《中国历代散文名篇鉴赏》）

【注】①枝梧：

抗拒。

17．写出下列加点词在句中的意思。

（4分）

（1）然关中豪杰皆推之（）

（2）顾以为浅（）

（3）度采药者莫能至（）（4）朝廷数下诏物色求之（）

18．下列各组中加点词的用法不相同的一组是（）（3分）

A．世为西陲大将此亡秦之续耳，窃为大王不取也

B．心服其沉勇，复取以行覆之以掌，虚若无物

C．度采药者莫能至，乃解纵所乘骡今其智乃反不能及，其可怪也欤

D．他将王渊、刘光世皆得召见，平仲独不与与尔三矢，尔其无忘乃父之志

19．把第②段画线句子译成现代汉语。

（5分）

平仲适在京师，得召对福宁殿，厚赐金帛，许以殊赏，于是平仲请出死士斫营擒虏帅以献。

20．作者在第①段中多次提及童贯的用意何在？

请结合具体内容分析。

（3分）

21．第④段对人物刻画可谓形神兼备，请作简要赏析。

（3分）

参考答案

17、（4分）

（1）推崇

（2）只是，但（3）估计（4）按照形貌（搜寻）

18、（3分）B（前者是连词，后者是介词）

19、（5分）姚平仲正好（或恰巧）在京城，能够在福宁殿被（宋钦宗）召见询问对策，（宋钦宗）丰厚地赏赐了他金钱布匹，拿重赏许诺（或答应）他。

于是姚平仲请求带领敢死队攻入敌人的军营捉拿敌人的头领而献给（宋钦宗）。

（关键词：

适、以。

句式：

意念上的被动句、介词结构后置句及省略句）

20、（3分）作者用童贯阴险狡诈的行为，诸如因平仲负气不少屈而抑其赏、被迫借平仲讨贼而贼平后，阻挠其不愿得赏，愿一见上耳，来衬托姚平仲蔑视权贵、英姿勃发、才能出众的少年英雄形象以及人格的伟大。

21、（3分）作者用精炼的语言，通过肖像描写，如紫髯郁然，长数尺，面奕奕有光，以及动作描写，如行不择崖堑、荆棘，其速若奔马为人作草书，生动刻画了一位八十多岁却精神矍铄、行动敏捷、怡然自适、草书奇伟、颇有仙风道骨的隐士形象，可谓形神兼备，表达了作者对他的敬仰和羡慕之情。

《姚平仲小传》参考译文：

姚平仲，字希晏，他家世代担任西部边境的大将。

他从小成了孤儿，伯父（或叔父）姚古把他作为儿子抚养。

十八岁，和西夏军队在臧底河交战，消灭和俘虏的敌人很多，敌人不能抗拒。

宣抚使童贯召见他，和（他）谈话，姚平仲自恃有骨气一点也不屈从（童贯）。

童贯很不高兴，扣减了对他的赏赐，但是关中豪杰都推崇他，叫他小太尉。

睦州（今浙江淳安）盗贼作乱，宋徽宗派童贯征讨贼寇，童贯虽然讨厌姚平仲，（但是）佩服他的沉稳勇猛，又调他而同行。

等到贼寇被平定，姚平仲的功劳在全军最大，于是面见童贯说：

我不希望得到赏赐，只愿见一面皇上。

童贯更加忌恨他。

别的将领王渊、刘光世都得以被皇上召见，只有姚平仲没有被召见。

宋钦宗做太子的时候，听说了姚平仲的.名声，等到一即位，金国人侵犯宋朝，京都被包围，姚平仲正好（或恰巧）在京城，能够在福宁殿被（宋钦宗）召见询问对策，（宋钦宗）丰厚地赏赐了他金钱布匹，拿重赏许诺（或答应）他。

于是姚平仲请求带领敢死队攻入敌人的军营捉拿敌人的头领而献给（宋钦宗）。

等到出击后，（他）接连攻破（敌人的）两座营寨，但是敌人在夜里（已经）撤走了。

姚平仲没有立功，于是骑着青黑色的骡子逃命，一昼夜跑了七百五十里，到达邓州，才敢吃饭。

（姚平仲）进入武关，到了长安，想要在华山隐居，只是担心（那里离朝廷）太近，又跑到蜀地，到了青城山的上清宫，人们都不认识他。

住了一天，又到了大面山，走了二百七十余里，估计采药的人都来不到这里，于是放走了所骑的骡子，找了一个石洞来住下。

朝廷多次下诏按照形貌搜寻他，都没有找到。

乾道、淳熙（宋孝宗年号）年间，（他）才出山，到了丈人观道院，自己说了以上的经历。

当时（他）八十多岁，紫红色的胡子很密，长好几尺，脸上有红光；走路不躲避崖、沟、荆棘，他的速度就像奔驰的快马；也经常给别人写草书，（字迹）非常奇特雄伟，但为保守秘密从不说他得道的原因。

造价工程师《案例分析》考试习题及答案

造价工程师《案例分析》考试习题及答案

案例一

某拟建工业项目的有关基础数据如下：

1.项目建设期2年，运营期6年，建设投资2000万元，预计全部形成固定资产。

2.项目资金来源为自有资金和贷款。

建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款本金各500万元，贷款年利率为6%。

流动资金全部用项目资本金支付，金额为300万元，于投产当年投入。

3.固定资产使用年限为8年，采用直线法折旧，残值为100万元。

4.项目贷款在运营期间按照等额还本、利息照付的方法偿还。

5.项目投产第1年的营业收入和经营成本分别为700万元和250万元，第2年的营业收人和经营成本分别为900万元和300万元，以后各年的营业收入和经营成本分别为1000万元和320万元。

不考虑项目维持运营投资、补贴收入。

6.企业所得税率为25%，营业税金及附加税率为6%。

问题：

1.列式计算建设期贷款利息、固定资产年折旧费和计算期第8年的固定资产余值。

2.计算各年还本、付息额及总成本费用，并编制借款还本付息计划表和总成本费用估算表。

3.计算运营期内各年的息税前利润，并计算总投资收益率和项目资本金净利润率。

4.从项目资本金出资者的角度，计算计算期第8年的净现金流量。

分析要点：

本案例考核固定资产投资贷款还本付息估算时，还款方式为等额还本、利息照付，并编制借款还本付息计划表和总成本费用表。

计算总投资收益率时应注意：

总投资=建设投资+建设期贷款利息+全部流动资金，年息税前利润=利润总额+当年应还利息。

等额还本、利息照付是指在还款期内每年等额偿还本金，而利息按年初借款余额和利率的乘积计算，利息不等，而且每年偿还的本利和不等，计算步骤如下：

1.计算建设期末的累计借款本金和未付的资本化利息之和，co

2.计算在指定偿还期内，.每年应偿还的本金A，A-IC/n，（n为贷款偿还期，不包括建设期）。

3.计算每年应付的利息额。

年应付利息=年初借款余额×年利率。

4.计算每年的还本付息总额。

年还本付息总额=A+年应付利息。

参考答案：

问题1：

解：

1.建设期借款利息：

第1年贷款利息=500/2×6%=15.00（万元）

第2年贷款利息=[（500+15）+500/23×6%=45.90（万元）

建设期借款利息=15+45.90=60.90（万元）

2.固定资产年折旧费=（2000+60.90-100）/8=245.11（万元）

3.计算期第8年的固定资产余值=固定资产年折旧费×（8-6）+残值=245.11×2+100=590.22（万元）

案例二

某业主与某施工单位签订了施工总承包合同，该工程采用边设计边施工的方式进行，合同的部分条款如下：

××工程施工合同书（节选）

一、协议书

（一）工程概况

该工程位于某市的××路段，建筑面积3000m2，砖混结构住宅楼（其他概况略）。

（二）承包范围

承包范围为该工程施工图所包括的土建工程。

（三）合同工期

合同工期为2010年11月20日～2011年6月30日，合同工期总日历天数为223天。

（四）合同价款

本工程采用总价合同形式，合同总价为：

人民币贰佰叁拾肆万元整（￥234.00万元）。

（五）质量标准

本工程质量标准要求达到承包商最优的工程质量。

（六）质量保修

施工单位在该项目的设计规定的使用年限内承担全部保修责任。

（七）工程款支付

在工程基本竣工时，支付全部合同价款，为确保工程如期竣工，乙方不得因甲方资金的暂时不到位而停工和拖延工期。

二、其他补充协议

（一）乙方在施工前不允许将工程分包，只可以转包。

（二）甲方不负责提供施工场地的工程地质和地下主要管网线路资料。

（三）乙方应按项目经理批准的施工组织设计组织施工。

（四）涉及质量标准的.变更由乙方自行解决。

（五）合同变更时，按有关程序确定变更工程价款。

问题：

1.该项工程施工合同协议书中有哪些不妥之处?

并请指正。

2.该项工程施工合同的补充协议中有哪些不妥之处?

请指出并改正。

3.该工程按工期定额来计算，其工期为212天，那么你认为该工程的合同工期应为多少天?

4.确定变更合同价款的程序是什么?

参考解析

1.协议书的不妥之处及正确做法具体如下：

（1）不妥之处：

承包范围为该工程施工图所包括的土建工程。

正确做法：

承包范围为施工图所包括的土建、装饰、水暖电等全部工程。

（2）不妥之处：

本工程采用总价合同形式。

正确做法：

应采用单价合同。

（3）不妥之处：

工程质量标准要求达到承包商最优的工程质量。

正确做法：

应以《建筑工程施工质量验收统一标准》中规定的质量标准作为该工程的质量标准。

（4）不妥之处：

在项目设计规定的使用年限内承担全部保修责任。

正确做法：

建筑工程保修期限应符合住房城乡建设部（原建设部）《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定：

①地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;④电气管线、给排水管道、设备安装为2年;⑤装修工程为2年;⑥其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

（5）不妥之处：

在工程基本竣工时，支付全部合同价款。

正确做法：

建设工程项目竣工结算时，必须从应付工程款中预留部分资金作为工程质量保证金，其比例为工程价款结算总额的5%左右。

（6）不妥之处：

乙方不得因甲方资金的暂时不到位而停工和拖延工期。

正确做法：

应说明甲方资金不到位在什么期限内乙方不得停工和拖延工期。

2.补充协议的不妥之处及正确做法具体如下：

（1）不妥之处：

乙方在施工前不允许将工程分包，只可以转包。

正确做法：

乙方在施工前不允许将工程转包，可以分包。

（2）不妥之处：

甲方不负责提供施工场地的工程地质和地下主要管线资料。

正确做法：

甲方应负责提供施工场地的工程地质和地下主要管线的资料。

（3）不妥之处：

乙方应按项目经理批准的施工组织设计组织施工。

正确做法：

乙方应按工程师（或业主代表）批准的施工组织设计组织施工。

并保证资料（数据）真实、准确。

（4）不妥之处：

涉及质量标准的变更由乙方自行解决。

3.按照合同文件解释顺序的规定应以施工总承包合同文件条款为准，应认定目标工期为223天。

4.确定变更合同价款的程序是：

（1）承包人在工程变更确定后14天内，可提出变更涉及的追加合同价款要求的报告，经工程师确认后相应调整合同价款。

如果承包人在双方确定变更后的14天内，未向工程师提出变更工程价款的报告，视为该项变更不涉及合同价款的调整。

（2）工程师应在收到承包人的变更合同价款报告后14天内，对承包人的要求予以确认或作出其他答复。

工程师无正当理由不确认或答复时，自承包人的报告送达之日起14天后，视为变更价款报告已被确认。

（3）工程师确认增加的工程变更价款作为追加合同价款，与工程进度款同期支付。

工程师不同意承包人提出的变更价款，按合同约定的争议条款处理。