物流园项目战略发展研究报告草案.docx
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物流园项目战略发展研究报告草案.docx
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物流园项目战略发展研究报告草案
物流园项目战略发展研究报告(草案)
物流园项目战略发展研究报告(草案)物流园项目战略发展研究报告129/129********物流园区项目战略发展研究报告(草案)********有限公司********2013年3月版权声明本文仅供********有限公司内部使用,版权归********和********有限公司共同所有。
未经********和********有限公司书面许可,任何一方不得擅自向其它任何第三者(包括机构和个人)传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
写在前面根据********有限公司的委托,我公司组成项目工作团队与公路港务局集团项目组成员共同承担********物流园区战略发展研究这一意义重大的工作。
在历经一个多月的时间,我们对****经开区规划局、****经开区经济发展局、****经开区交通运输办、****管委会外联局针对其政策、规划、统计文件及参考资料做了深入的访谈,调研了****市物流企业聚集区、****市其他专业市场、****汽配企业市场、****市房地产市场等,走访了15个市场,考察了50余家各类市场、楼盘,提出了项目的宏观战略分析报告。
依据这些工作成果和我们的工作方法论,我们在宏观分析、市场调研的基础上,从项目的整体发展战略,项目定位(产业、功能、客户、市场区域、形象、文化),项目的功能区布局规划、项目主体服务功能体系的建设,项目开发运作模式、项目进度安排、队伍组织建设,项目投资分析,财务评价,项目建议、项目风险评估等诸多方面对项目的战略发展进行了全面系统的阐述,整个研究过程我们遵循理论联系实际,充分考虑市场实际情况、********的实际情况,提出真正可操作的、可信赖的战略发展意见,期望为项目的发展指明方向,给出路径,提出策略和建议。
总之,希望能以我们的专业经验和理论架构,为贵公司提供专业的服务。
我们相信,我们的战略研究能给项目建设单位提供有意义和有价值的建议。
由于存在主客观方面条件的限制,如有不足之处,还恳请贵公司给予指正。
最后感谢********对我们的信任。
********2013年3月20日内容摘要本研究报告是********有限公司委托********对********物流园区拟开发建设的的整体发展战略、战略定位、规划布局以及开发运营策略进行研究,意在结合********资源禀赋、项目地块条件,****市产业发展现状以及发展趋势,深入项目地块的区位价值,将********物流园区打造成为具有鲜明特色和独具竞争力的新型物流园区,打造成为****市新的标杆区域,成为********新的战略增长点。
本报告从宏观研判入手,以充分的市场调研为基础,深入分析项目地块的优劣势。
从解决核心问题的角度出发,报告从项目定位与整体发展战略、园区整体功能规划布局、整体开发建设模式三个方面对项目核心问题进行分析,得到一整套从宏观层面到微观层面,从发展战略层面到发展策略层面,系统化的完善的解决方案。
从解决物流园未来发展战略角度出发,通过项目整体定位分析、具体的产业筛选,并借鉴国内外先进地区的发展案例,认为********物流园区最适合发展成为以货运配送为支柱,以运输服务为先导,以商业服务集群为配套,商务服务为辅助的综合物流新城。
据测算投资估算:
项目经济社会效益:
从园区发展整体规划布局角度出发,通过对园区区域空间特质分析,提出********物流园项目从园区的整体运营角度,建议根据********的自身情况,综合考虑自主开发建设、合作开发建设和合作运营管理等多种发展模式。
各种开发模式及建议其目的都是最终确保项目的成功,只有项目的成功才能确保效益的最大化。
********物流园区横跨多个产业,业态复杂,开发周期长,各阶段交错交叉,在不同的项目和不同的阶段采用不同的开发建设模式及销售、招商策略以及运营策略是适合项目实际情况的。
********物流园区承载着****市当地各级政府的期望、承载着********新战略产业发展的希望。
成功建设好********物流园区,必将为****的现代服务业特别是物流产业的发展树立新的标杆,成为拉动****产业升级的新典范,成为********战略发展的转折点和新起点。
目录版权声明:
2写在前面:
3内容摘要:
4一、项目研究的思路111、宏观分析及初步建议112、市场调研113、战略定位124、战略建议12二、宏观经济形式研判121、我国物流产业发展的现状、特点及趋势122、我国物流园区发展的政策导向153、物流园区的学习与借鉴174、经济区域的发展225、****在国家物流体系中的位置246、****国龙物流的资源背景25三、基于市场调研的市场分析261、****市货运市场分析262、****市轴承机电产业及市场分析283、****市汽车服务市场分析324、****市专业批发市场分析355、****市写字楼市场分析376、****市房地产市场分析397、总结41四、项目地块条件分析421、项目地块区位及交通条件分析422、未来城市重大市政基础设施规划对本项目地块的影响力433、项目地块内现状分析444、项目地块及产业发展现状分析465、项目地块缺陷和不足47五、项目整体发展战略及定位491、项目战略发展原则492、项目的整体发展战略及目标:
493、项目战略发展目标指标494、项目整体战略定位505、项目定位51六、项目功能区规划及主要指标601、项目功能区规划布局原则602、项目功能及产业规划布局603、项目功能分区指标及依据614、各功能分区空间布局互动关系665、配套设施建设67七、公共服务体系和信息平台701、公共服务体系702、电子商务系统723、电子结算中心744、呼叫服务中心75八、项目开发运作模式761、项目开发战略原则762、各子项目开发经营模式76九、项目开发建设实施计划建议791、项目开发建设原则及路径792、项目开发建设进度80十、项目组织建设831、组织机构设置832、职能划分853、人员配置904、其他91十一、项目投资分析921、项目整体建设开发投资分析922、项目各功能区投资分析95十二、项目的财务评价1031、项目定价及预期收入1032、项目整体效益分析1043、项目各功能区效益分析1054、项目社会效益分析109十三、项目建议1111、招商策略建议1112、项目政策建议1133、战略储备用地建议1134、市政基础设施建议1155、融资策略建议115十四、项目风险评估1161、国家政策风险1162、项目的管理、后期运营风险1173、项目的销售风险1174、商业道德风险117附件1:
战略发展研究报告研究依据118附件2:
****市城市总体规划图119附件3:
****市中心城市骨干道路系统规划图120附件4:
天津空港汽车物流园市场调研报告121附件5:
临清烟店轴承市场考察纪要121附件6:
临西轴承大世界考察纪要121附件7:
****国龙物流园市场调研报告121附件8:
****国龙物流园宏观战略分析报告121图表索引图1:
项目研究思路示意图11图2:
传化物流基地运营模式示意图20图3:
天津空港汽车物流园效果图21图4:
中国经济圈示意图24图5:
我国轴承产业聚集区分布图29图6:
****轴承生产企业主要聚集区30图7:
****轴承销售企业分布示意图30图8:
2010年河南省各地区轴承产量比例31图9:
****汽车销售区区域位置分布图33图10:
****各区写字楼分布比例示意图38图11:
调研的5个在售楼盘2011年价格走势39图12:
项目地位置示意图42图13:
项目地重大基础设施规划建设示意图44图14:
项目用地现状示意图45图15:
项目地周边环境实景图47图16:
项目地与市区交通示意图48图17:
轴承市场招商客户来源区域示意图54图18:
轴承市场辐射范围示意图55图19:
商用车市场辐射范围示意图56图20:
公铁联运货运枢纽市场辐射范围示意图56图21:
客户互动关系示意图57图22:
项目功能空间布局示意图61图23:
项目空间布局互动关系示意图67图24:
****国龙物流园公共服务体系70图25:
物流电子商务系统示意图73图26:
项目开发路径示意图79图27:
国龙物流园项目公司组织机构(建设前期)83图28:
国龙物流园项目公司组织机构(建设期)84图29:
国龙物流园项目公司组织机构(运营期)85图30:
战略储备用地示意图114表1:
所调研楼盘销售情况统计表40表2:
项目用地现状汇总表45表3:
项目各主要功能区总规划建设指标61表4:
轴承机电市场分区主要指标62表5:
轴承机电市场分区主要指标63表6:
商用车广场(工程机械)分区主要指标64表7:
公铁联运货运分区主要指标65表8:
项目总体进度表80表9:
项目开发建设总投资估算表92表10:
土地成本估算总表93表11:
前期工程费估算总表93表12:
项目建筑工程费用估算总表94表13:
管理及其他费用估算总表95表14:
轴承机电市场一期投资估算表96表15:
轴承机电市场二期投资估算表97表16:
轴承机电市场三期投资估算表98表17:
商用车广场(工程机械)投资估算表99表18:
公铁联运货运枢纽投资估算表100表19:
生活配套区投资估算表101表20:
各功能区投资分析汇总表102表21:
项目价格预期及销售收入计算表104表22:
项目整体效益分析汇总表105表23:
轴承机电市场一期效益分析汇总表105表24:
轴承机电市场二期效益分析汇总表106表25:
轴承机电市场三期效益分析汇总表107表26:
商用车广场(工程机械)效益分析汇总表107表27:
公铁联运货运枢纽效益分析汇总表108表28:
生活配套区效益分析汇总表109表29:
各功能区项目效益分析汇总表109一、项目研究的思路本着从解决项目发展面临的问题的角度出发,我们首先确定项目的研究思路如图1所示。
图1:
项目研究思路示意图1、宏观分析及初步建议通过对项目所处的宏观形势、环境、政策、可借鉴案例的分析,给出项目的战略定位的宏观判断及其理论基础。
对项目的优劣势进行初步的分析,最后给出项目的框架性初步建议,以此作为项目下一步具体研究工作的基础。
2、市场调研根据项目的宏观初步建议,对于项目可能涉及到的产业、环节、业态等进行多层次、多角度的市场调研,找出项目的发展机会,市场需求,存在问题,为项目的战略定位提供充分的市场依据。
3、战略定位确定项目开发建设的战略思想和基本原则,明确项目的战略发展目标,根据市场调研的实际情况和各种关联因素,确定项目主要功能和战略定位,明确项目的空间布局和管理体系的战略框架。
给出重点服务功能构建、重点项目构建的基本战略发展意见。
4、战略建议根据战略定位,最后给出项目的各种策略性建议,诸如开发模式、开发路径、建设进度、运营模式及管理模式、政策等策略建议。
二、宏观经济形势研判1、我国经济发展状况2011年我国国内生产总值(GDP)471,564亿元,增长9.2%。
国家统计局2012年7月13日的数据显示,今年上半年GDP同比增长7.8%。
其中,一季度增长8.1%,中国2012年第二季度GDP同比增长7.6%,出现近三年来经济增长首次“破8”的局面。
从目前的宏观经济数据分析,我国很可能面临一轮长期性、全局性的战略性大调整。
随着我国沿海内地人力成本、土地成本、资源成本的大幅度提高,传统的以沿海劳动密集型出口为引导、以房地产为支柱、以投资拉动经济增长为主的经济增长模式很可能无以为继,因此本次经济调整的重点将由过去产品结构调整为主转向产业结构调整、区域经济结构调整为主,促使沿海产业大力推进产业优化和升级,提高产业整体素质,劳动密集型、原材料、能源类产业将加快向中西部转移,同时为了抵消产业西移产生的物流成本的变化,国家必然进一步加快物流产业的扶持、鼓励物流产业的发展。
南昌市作为产业从东部向中西部转移的关键核心节点城市,在本轮经济调整中应该拥有无与伦比的区位优势,面临经济进一步发展、腾飞的重要战略机遇。
2、国外物流发展的现状、特点及趋势通常,社会物流成本与国民生产总值(GDP)的比重是衡量一个国家物流效率的标志,比重越低,表明物流效率越高。
近20年来,发达国家物流成本占GDP的比重一直呈下降趋势,目前平均约为10%左右。
例如,美国1981年全部物流成本与GDP的比率为16.2%,2009年已降至9%以下。
发展中国家的物流水平相对落后,物流成本大约占到其国民生产总值的20%至30%。
中国目前为18%左右。
20世纪60年代以前,发达国家的企业内部物流流动基本上处于分散状态。
到了20世纪60、70年代,一些制造企业将需求预测、采购、产出规划、原料库存、仓储和物料处理职能集成为物料管理,将包装、产成品库存、配送规划、订单处理、运输、顾客服务集成为实体配送。
进入20世纪80、90年代,一些企业将物料管理和实体配送进一步集成在一起,并赋予统一的计划、组织、协调和控制。
尤其是20世纪90年代以来,很多有远见的企业实施基于供应链管理的组织改进,即利用信息技术全面规划上下游企业之间的物流、信息流、资金流等,并进行供应链全过程的改进,从而突破了单一企业的局限,用更开阔的视野关注上下游企业间的物流总成本和效益,效果极其明显。
根据美国供应链工程协会的统计,实施供应链管理可以降低企业不少于10%的物流运行成本。
配送中心、物流中心和物流园区的兴起,是发达国家现代物流发展的另一个重要特征。
日本从20世纪60年代开始对物流园区发展进行规划和政策扶持,按经济特性把全国分为八大物流区域,在各区域建设、整合物流体系,形成物流园区,然后区域间通过干线运输(高速铁路、高速公路和近海运输)形成跨地区的物流系统。
欧洲一些国家于20世纪60年代末、70年代初也开始建设物流园区。
配送中心、物流中心和物流园区在发达国家的广泛兴起,主要是基于减轻物流对城市交通的压力、提升物流经营的规模效益、满足仓库建设大型化趋势、满足货物联运发展的需求等原因。
物流园区作为重要的基础设施提供者和各类物流资源的整合者可以理解为物流供应链服务的重要提供者。
3、我国物流产业展状况近几年来,我国物流业得到了迅猛发展。
2001年以来我国社会物流总额连续保持加速增长的态势。
物流运行条件不断改善,社会物流总效益进一步提高,物流对经济增长的贡献越来越大,经济发展对物流的依赖程度也越来越高。
2011年全国社会物流总额158.4万亿元,物流市场总规模超过5万亿元,跃居世界第三,最近5年我国物流产业年均增幅在20%以上,我国物流产业正处在前所未有的高速增长阶段。
我国目前的物流总费用占据社会生产总值的18%,仍明显高于欧美发达国家,说明我们的物流产业效率有巨大的潜力可挖,必然要在我国本次经济结构调整中承担重要角色。
基于这样的判断,结合国家一系列鼓励物流产业发展政策的出台,我国物流产业在本次国民经济调整中很可能会发挥重要的作用,迎来前所未有的发展机遇。
4、我国近年来物流产业发展政策导向中国物流业自2001年进入快速发展期,为了解决目前土地、税收、收费、融资和交通管理等问题,促进物流行业的发展,2009年2月,国务院常务会议通过了《物流业调整和振兴规划》规划期为2009-2011年,其中提出了十大主要任务、九大重点工程和九项政策措施,包括“抓紧解决影响当前物流业发展的土地、税收、收费、融资和交通管理等方面的问题”、“制订煤炭、粮食、农产品冷链、物流园区、应急物流、商贸物流、物流标准等专项规划”、“多渠道增加对物流业的投入”等多项影响行业未来的重大举措。
但两年来并未有风吹草动。
2011年6月8日,国务院常务会议研究部署促进物流业健康发展工作,会议从税收优惠、土地政策支持、经营环境改善、鼓励资源整合、推进技术创新和应用,加大政府投资和银行信贷支持,以及促进农产品物流业发展8个方面提出了政策措施和要求,为物流业减负,业内俗称物流业“国八条”。
随即2011年8月出台《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(即“物流国九条”)。
再次明确了针对物流业发展的国家政策,针对《物流业调整和振兴规划》的各项鼓励政策和实施细则,随即各地区和相关部门陆续颁布相对应的更为细化的物流扶持政策,为我国的物流发展提供了清晰的政策导向。
三、我国物流园区发展存在的问题及解决策略物流园具有跨行业、跨地区、多功能、多层次的属性,规范管理有利于发展物流园区的建设,客观上需要政府通过科学规划,组织制定区域物流园区发展规划,宏观整合企业资源、优化工业布局,实现物流园区的规模效益、集聚效应,促进园区更好的健康发展。
1、缺乏统一规划,影响区域合理布局目前,各级政府积极参与推动物流园区建设。
在政府规划推动建设的物流园区中,通过省级政府审批的占32%;地市级政府审批的占59%;区县级政府审批的占9%。
地市、区县一级政府审批建设的园区数量占比较高,该现象值得关注。
由于省级以下政府在区域经济发展的全局和大局方面关注相对弱一些,容易偏重地方发展,所以很有可能会造成同一地区或小区域范围内有多个园区存在,同时各地政府也会出台不同的优惠政策吸引建设投资,可能导致一些不良竞争出现。
从全国商贸物流的宏观角度看,我国物流园区的布局与规划还存在着一定的不科学性。
在节点的设置、资源的联络与调配、重点战略物资与应急物资的储备等多个方面没有形成整体的规划,造成区域物流园区之间缺乏联系、各自为政,难以较好地适应国家整体物流布局的需要和满足企业供应链运作的需求,造成资源浪费、衔接不畅、配置不平衡。
2、战略定位不明确,导致发展不理想物流园区的建设必须以市场需求为导向。
调查表明,存在多种因素影响物流园区发展。
首先,区域经济发展水平是物流园区建设和运营要考虑的重要因素。
其次,科学选址对物流园区的运营很重要。
交通便利、邻近交通枢纽是一个重要的条件,同时为工业园区或现货市场提供配套服务的物流园区往往有很好的市场基础,发展会比较顺利;第三,区域范围内的物流企业群体的规模和服务能力对物流园区的招商和运营也会产生重要影响。
影响企业入驻物流园区的主要原因中,依据选择频度依次是本地物流企业发展不具规模,离市中心太远,人员上班不方便,迁入费用昂贵,配套设施太差,租金太贵以及管理水平落后。
部分物流园区在规划建设时缺乏明确的战略定位,造成了物流园区招商引资困难,影响了园区整体效益的发挥。
目前,规划不充分和战略定位不明确两项因素是很多物流园区规划建设和发展过程中遇到的最大阻力。
3、土地问题成为物流园区发展瓶颈调查显示,土地问题成为制约我国物流园区发展的瓶颈问题。
土地政策是园区最希望得到的优惠政策,这一现象在沿海经济发达地区尤为突出。
调查显示,有41%的物流园区认为现行的土地政策限制了物流园区的发展。
很多园区土地手续办理放缓,部分项目不能如期开工;后续土地储备不足,影响远期规划和发展。
随着我国土地政策的调整,和土地相关的各种成本均有明显提升,导致物流园区的发展过程中经营成本不断增高。
我国部分一线城市(上海、深圳等)物流用地地价已达60~100万元/亩,导致物流园区固定资产投资成本大幅度上升,大幅度加大了企业的运营成本。
4、服务意识和经营管理决定园区长远发展企业的入驻是衡量一个园区运营状态好坏的重要指标。
在企业进驻物流园区的原因中,依据选择频数依次是交通方便,配套设施齐全,服务质量高,园区品牌好,交易条件好,优惠条件,租金便宜。
由此可见,物流园区的服务能力和服务意识对园区生存和发展起着非常的重要作用。
一些园区将招商重点放在与园区发展思路一致的高端、品牌客户上,逐渐淘汰小、乱、差业户,提高公司品牌形象和利润升值空间。
同时,通过转变新的经营和服务模式,对园区客户资源进行整合开发,拓展新业务(如控货融资等),建立服务标准,提高物流综合服务水平,取得了良好的经济和社会效益。
相比之下,部分物流园区的服务内容单一,其所提供的服务局限于库房货场出租和物流设备租赁,不能满足客户差异化的需求,不能对入驻园区企业的运作提供各种支持性配套服务,整个园区难以为客户提供高附加值的物流服务,导致物流园区招商不力、入驻不佳、客户留不住、效益不好。
5、综合性大型商贸物流中心,是将来的发展方向和趋势未来大型物流园区一般都具有广泛复杂的综合功能,除了一般的物流功能以外,还将具有商品博览功能、信息发布、技术服务功能、商品交易功能等多项功能,具有综合集约性、独立专业性和公共平台性等显著特征。
因此未来集商品集散、物流管理为一体的综合大型商贸物流中心的出现,不但是物流中心的发展方向,也给商贸物流园的发展指明了道路。
总而言之,物流园区是一种发展模式,是一个空间概念,是一个高标准的物流节点,是现代物流的表现形式。
目前我国物流业的发展仍处于初级阶段,非常需要采用物流园区这种形式对现有物流资源和物流企业进行整合。
另外,来自区域经济发展的需求、改善城市环境的需求以及入世后面临的机遇和挑战也都成为了发展物流园区的必然因素。
大力发展物流园区将成为我国物流业未来发展的必然趋势,成为政府和企业共同促进物流发展的最佳切入点和结合点。
图2:
中国经济圈示意图四、河南省经济和物流发展情况1、河南省宏观经济状况河南省是中原经济区的主体,中原经济区上升为国家发展战略后,为河南省竞争力排名回升提供了强大动力,经济转型的力度加大,增强对外的吸引力、承接产业的转移能力。
一些劳动密集型、具有一定技术含量的企业正在急速成长,经济结构在不断优化,发展势头良好。
图3:
河南省在中原经济区中的位置2011年是“十二五”规划的开局之年,河南省抢抓中原经济区建设重大战略机遇,全省国民经济保持了平稳增长的良好态势,各项社会事业持续进步,人民生活继续改善,实现了“十二五”经济社会发展和中原经济区建设的良好开局。
图4:
2007-2011年河南省三大产业增加值2011年,全省生产总值达到27232.04亿元,比上年增长11.6%。
其中:
第三产业增加值7832.59亿元,增长8.4%。
全年居民消费价格比上年上涨5.6%,其中,食品类价格上涨11.9%。
商品零售价格上涨5.7%。
工业生产者出厂价格上涨7.2%。
工业生产者购进价格上涨10.1%。
固定资产投资价格上涨7.4%。
农业生产资料价格上涨11.1%。
表1:
2007-2011年河南省总体经济情况年份GDP(亿元)人口(万人)人均GDP(元)第一产业增加值(亿元)第二产业增加值(亿元)第三产业增加值(亿元)三次产业结构批发和零售业增加值(亿元)2007年15058.079869160602365.918280.254411.9115.7:
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