商业开发项目房屋定向收购和安置流程.doc

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商业开发项目房屋定向收购和安置流程

本流程适用于已签订《国有土地使用权出让合同》的商业开发等非公共利益项目，仅限于国有土地提前收回后，国有土地上房屋定向收购和安置，县建设局负责国有土地上房屋定向收购和安置的指导与监督管理工作。

【《土地管理法》第58条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人给予适当补偿。

《国有土地使用权出让合同》签订后，新的合同关系发生，国有土地使用权提前收回，与原有的土地使用权人解除合同关系。

按照房地不可分离原则，国有土地使用权提前收回并出让，国有土地上的房屋应当同时产权转移，原房屋产权人只能与新的土地使用权人签订转移合同，已排除第三人市场自由交易的可能性。

】

一、房屋定向收购和安置程序启动

1、建设单位向县建设局提出申请，并提交申请报告、县发改委核准文件、国土局土地使用权出让合同及建设用地批准书文件、建设规划部门建设用地规划许可证及规划方案审批文件﹑收购储备前是国有土地的证明等，定向收购安置资金足额存入县建设局设立的银行专用账户后，县建设局审查上报县政府研究决定启动房屋定向收购和安置程序。

2、县政府研究后，决定授权由建设单位或者县土地储备中心（以下称项目单位）组织实施定向收购和安置。

净地出让：

《国有土地使用权出让合同》供地公式为净地出让的，但现状为毛地的，由县国有土地储备中心组织实施房屋定向收购和安置。

毛地出让：

《国有土地使用权出让合同》供地公式为为毛地的，由建设单位组织实施房屋定向收购和安置。

3、项目单位委托县拆迁服务处（以下称项目实施单位）具体组织实施房屋定向收购和安置工作以及宣传解释工作。

4、县拆迁服务处以项目单位名义组织调查登记，并适时公布调查结果。

5、项目单位拟定定向收购和安置方案（包括补助与奖励措施），报县建设局。

房屋定向收购和安置方案的内容应当包括：

房屋定向收购范围、实施时间、收购依据、安置方式、房屋货币收购价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、定向收购费用测算等。

6、县建设局公布定向收购和安置方案并征求公众意见。

征求公众意见期限不得少于30日。

7、县建设局公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

多数被收购房屋所有权人认为定向收购和安置方案不合理，县建设局组织听证会并修改方案，项目单位参加听证会。

8、出让地块定向收购前，项目单位按有关规定进行社会稳定风险评估。

9、县政府组织有关部门依法对出让地块范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

10、项目单位经县政府同意发布出让地块范围内房屋定向收购公告，并附经审定的房屋定向收购和安置方案。

县国土局收回国有土地使用权同时一并公告。

11、房屋定向收购公告后，暂停房屋市场自由交易行为一年期限。

项目单位持定向收购公告向房屋登记部门办理拟收购房屋产权注销或者过户备案手续。

12、房屋定向收购和安置资金应当专门用于房屋收购与安置，不得挪作它用。

县建设局负责对房屋定向收购安置资金统一管理，统一结算。

二、房屋定向收购与安置（参照征收补偿程序执行）

1、被收购房屋所有权人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

2、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对被收购房屋的价值进行评估。

有异议的，可以申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

3、被征收人选择收购结算与安置方式，可以是货币全额结算，也可以是房屋产权调换。

4、项目单位与房屋所有权人按《合同法》订立房屋定向收购与安置协议。

协议内容包括收购结算与安置方式、被收购房屋的价款和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径（诉讼或者仲裁）等事项。

5、项目单位向房屋所有权人支付被收购房屋的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。

房屋所有权人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

6、定向收购和安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

7、项目单位将分户收购情况在出让地块内向房屋使用权人公布。

8、项目实施单位组织对被收购房屋的拆除工作，项目单位向房屋登记部门申请产权注销或者过户手续。

9、项目单位建立房屋定向收购档案并报县建设局备案。