项目开发.docx

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项目开发

第一部分投资管理

第一章项目投资管理制度6

第二章项目建议书编制指引9

第三章项目可行性研究报告编制指引11

第四章项目立项评审决策指引19

第二部分规划设计管理

第一章项目设计管理制度21

第二章规划方案设计作业流程25

第三章建筑方案设计作业流程26

第四章景观环境设计作业流程27

第五章规划设计指引编制要点28

第六章规划设计任务书编制要点33

第七章项目规划方案评审指引36

第八章建筑单体方案评审指引38

第九章景观设计任务书编制要点41

第十章施工图审查基本要求44

附：

项目规划设计方案简评表46

施工图审查意见表49

第三部分工程管理

第一章工程管理组织51

1.1管理组织机构51

1.2项目经理部的组织管理52

第二章经济合同管理55

2.1经济合同管理规定55

2.2工程类合同编制要点59

2.3标准格式合同内容要点61

2.4对外合同及付款签批的意见63

2.5合同付款管理程序66

附：

经济合同审批表（500万元以上）68

经济合同审批表（500万元以下）69

经济合同付款审批表70

合同管理台帐71

第三章采购与招标管理72

3.1招标管理规定72

3.2材料设备采购规定78

3.3甲供材料设备采购操作要点81

3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引83

附：

招标文件审批表85

中标通知书86

投标承诺函87

履约保证金保函88

材料设备采购计划表89

零星（紧急）采购审批单90

限价（指定品牌）材料设备审批表91

乙供材料设备审定表92

第四章工程进度管理93

4.1工程进度管理规定93

4.2施工进度控制流程95

4.3施工进度控制指引97

4.4进度计划内容编制要点99

第五章工程质量与施工管理100

5.1项目施工管理规定100

5.2施工组织设计制度104

5.3技术交底及施工图会审制度108

5.4样板指路制度110

5.5工程质量现场检查内容与要求113

5.6材料设备质量技术要求管理规定115

5.7材料设备进场验收指引117

5.8质量保证资料检查要求119

5.9分部（项）专业工程验收检查要求121

5.10项目预验收检查要点122

5.11项目竣工验收检查要点124

5.12工程技术档案范围与建档要求126

5.13工程竣工总结编制指引132

5.14工程管理奖罚制度135

附：

重点监管部位质量监管计划表136

材料设备质量监管计划表137

材料设备进场验收单138

甲供材料设备台帐139

第六章工程造价管理140

6.1成本管理制度140

6.2工程设计变更管理规定143

6.3现场签证管理规定147

6.4项目成本核算与分析指引149

6.5工程结算控制指引151

6.6工程造价管理奖罚制度154

附：

设计变更审批表155

设计变更通知单156

现场变更签证通知单157

现场变更签证费用审核单158

成本动态统计控制表159

现场签证统计台帐161

设计变更统计台帐162

合同统计台帐163

第七章安全文明生产管理164

7.1安全文明生产管理制度164

7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引168

7.3施工现场安全检查指引170

7.4施工现场文明生产管理要点172

7.5工程事故处理指引173

第四部分营销管理

第一章组织架构与编制175

第二章营销策划管理176

2.1总则176

2.2总体策划177

2.3阶段策划及实施178

2.4市场调查与前期策划179

2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准182

第三章现场销售工作管理192

3.1销售准备192

3.2现场销售过程193

第四章现场销售工作规范195

4.1销售准备工作195

4.2销售价格管理要点199

4.3销售合同范围与草拟注意事项201

4.4销售面积确定操作要点202

4.5销售工程设计装修注意事项204

4.6广告方案与实施操作206

4.7销售过程管理要点209

4.8房产价格折扣管理指引211

4.9销售收款指引214

第五章客户服务工作规范217

5.1客户服务部职责217

5.2客户资料管理指引218

5.3退换房办理指引220

5.4更名办理指引222

5.5客户按揭代办指引224

第六章营销费用制度226

第一部分投资管理

第一章项目投资管理制度

1总则

1.1为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。

1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

2项目投资建议

2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。

2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。

项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。

2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。

3项目投资论证

3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。

3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：

1）宏观和微观投资环境分析；

2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；

3）项目初步定位；

4）资金来源计划及融资方案；

5）投资估算；

6）经营效益分析等。

3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。

3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。

3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。

4项目投资决策

4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。

4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。

总经理办公会做出的评审决定包括三种：

1）同意立项；

2）不同意立项；

3）推迟立项。

4.3总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。

4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。

4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。

5项目并购及合资合作

5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。

凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。

5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。

项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。

5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。

6项目变更与调整

6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：

发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。

6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章项目投资管理工作流程图

第三章　项目建议书编制指引

1城市规划及发展简述

2项目决策背景及摘要

2.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：

交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；

2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；

3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：

危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

2.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3项目概况

3.1宗地位置

3.2宗地现状

四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

3.3项目周边的社区配套

3.4项目周边环境

3.5大市政配套

3.6规划控制要点

总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。

3.7土地价格

3.8土地升值潜力初步评估

3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4法律及政策性风险分析

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5市场分析

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。

6主要经营指标分析

开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。

7结论和建议

第四章项目可行性研究报告编制指引

1项目决策背景及分析

1.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：

交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；

2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；

3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：

危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

1.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

2项目概况

2.1宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。

（附图：

项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。

2.2宗地现状

1）四至范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

（附图：

平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。

）

2.3项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。

2.4项目周边环境

治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

2.5大市政配套

周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。

2.6规划控制要点

1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；

3）综合容积率、住宅容积率；

4）建筑密度；

5）控高；

6）绿化率等。

2.7土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。

根据购买价格计算总地价、楼面地价。

2.8土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

3法律及政策性风险分析

3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述

3.1.1项目用地现状

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。

3.1.2计划手续

项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。

3.1.3规划手续

规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。

3.1.4土地手续

征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

1）项目用地取得土地使用权程序评估：

取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。

2）项目用地土地性质变更的评估：

土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。

3）政策性风险评估：

政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。

3.2合作方式及风险评估

合作方基本情况：

合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。

合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。

3.3总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。

如：

签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4市场分析

4.1区域住宅市场成长状况

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。

4.2区域内供应产品特征

各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。

4.3区域市场目标客层研究和市场定位

各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。

4.4整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

4.5产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

5规划设计初步分析

5.1规划设计的可行性分析

规划设计的初步概念：

设计概念、技术概念、可持续发展概念。

6工程及销售计划

1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。

2）工程计划：

开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

3）销售计划：

各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

7投资收益分析

7.1成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。

7.2税务分析

营业税及附加、所得税、土地增值税。

7.3经济效益分析

1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。

2）项目开发各期的利润体现。

3）敏感性分析：

成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。

4）盈亏平衡点分析：

保本售价、保本销售率。

7.4项目资金预测

资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。

8综合分析与建议

8.1优势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。

8.2劣势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。

8.3机会

从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

8.4结论和建议

附表1开发成本测算

项目

投资总额（万元）

单位成本（元/m2）

一、土地价款支出

二、前期开发准备费

三、主体建筑（装饰）工程费

四、主体安装工程费

五、社区管网工程费

六、智能化系统费

七、园林环境工程费

八、配套设施费

九、其它建设工程支出

十、管理费用

十一、销售费用

十二、财务费用

十三、各项税金

十四、预备费

十五、总计

在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。

附表2投资收益分析

项目名称：

制表人：

编制单位：

编制日期：

项目

序号

总金额

（万元）

可售面积

（M2）

单位金额

（元/M2）

备注

一、销售总收入

1

1多层住宅收入

2

2高层住宅收入

3

3小高层住宅收入

4

4公建收入

5

5车库收入

6

6其他收入

7

二、各项支出总额

8

1建造成本

9

1.1土地价款支出

10

1.2前期开发准备费

11

1.3主体建筑工程费

12

1.4主体安装工程费

13

1.5社区管网工程费

14

1.6智能化系统

15

1.7园林环境工程费

16

1.8配套设施费

17

1.9其他建设工程支出

18

2.0预备费

19

2销售费用

20

3管理费用

21

4财务费用

22

5营业税金及附加

23

四、利润总额

24

减:

所得税

25

五、净利润

26

六、项目投资总额

27

七、收益率

28

1毛利率

2

29

2销售利润率

30

3成本利润率

31

4成本净利率

32

5投资利润率

33

6投资净利率

34

附表3开发各期利润预测

经济指标

年

年

年

合计

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

结算面积（m2）

单位利润（元/m2）

利润（万元）

第五章项目立项评审决策指引

1项目可行性评审方式和要求

1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。

1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。

1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。

2评审内容要点

2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查

1）所用背景资料的可靠性；

2）可行性论证分析的内容是否完整；

3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入为主的“假设”。

2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性

1）所在地域选择；

2）开发产品的选择；

3）项目品牌与企业品牌的协调性；

4）开发项目规模；

5）开发项目档次；

6）目标客户选择。

2.3投资收益及风险

1）风险分析是否充分；

2）风险规避措施是否可行；

3）潜在风险对公司经营策略的影响；

4）投资收益测算的可信程度；

5）投资收益是否满足要求。

2.4项目策划的评价

1）项目规划分析与公司业务策略的符合性；

2）规划概念的创新；

3）工程计划及销售计划是否可行。

2.5资源能力评价

1）开发项目对近期经营计划的影响；

2）资金来源的可行性；

3）项目开发管理能力；

4）专业资源及解决途径的可行性。

3项目可行性评审决策会议

3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。

与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。

3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。

评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。

3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。

3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。

4评审决策结论

评审结论分为三种：

同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分规划设计管理

第一章项目设计管理制度

1总则

1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。

1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。

2项目设计管理过程的一般规定

2.1项目设计管理内容

2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过