温室大棚项目建筑工程实施方案模板.docx
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温室大棚项目建筑工程实施方案模板
温室大棚项目
建筑工程实施方案
xx(集团)有限公司
第一章项目简介
一、项目单位
项目单位:
xx(集团)有限公司
二、项目建设地点
本期项目选址位于xxx(待定),占地面积约15.00亩。
项目拟定建设区域地理位置优越,交通便利,规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备,非常适宜本期项目建设。
三、建设规模
该项目总占地面积10000.00㎡(折合约15.00亩),预计场区规划总建筑面积16806.61㎡。
其中:
主体工程10756.35㎡,仓储工程2574.00㎡,行政办公及生活服务设施1875.76㎡,公共工程1600.50㎡。
四、项目建设进度
结合该项目建设的实际工作情况,xx(集团)有限公司将项目工程的建设周期确定为12个月,其工作内容包括:
项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。
五、建设投资估算
(一)项目总投资构成分析
本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。
根据谨慎财务估算,项目总投资7059.39万元,其中:
建设投资5564.48万元,占项目总投资的78.82%;建设期利息68.34万元,占项目总投资的0.97%;流动资金1426.57万元,占项目总投资的20.21%。
(二)建设投资构成
本期项目建设投资5564.48万元,包括工程费用、工程建设其他费用和预备费,其中:
工程费用4782.29万元,工程建设其他费用675.68万元,预备费106.51万元。
六、项目主要技术经济指标
(一)财务效益分析
根据谨慎财务测算,项目达产后每年营业收入13500.00万元,综合总成本费用10604.24万元,纳税总额1356.07万元,净利润2119.62万元,财务内部收益率22.88%,财务净现值3033.49万元,全部投资回收期5.43年。
(二)主要数据及技术指标表
主要经济指标一览表
序号
项目
单位
指标
备注
1
占地面积
㎡
10000.00
约15.00亩
1.1
总建筑面积
㎡
16806.61
容积率1.68
1.2
基底面积
㎡
5500.00
建筑系数55.00%
1.3
投资强度
万元/亩
346.58
2
总投资
万元
7059.39
2.1
建设投资
万元
5564.48
2.1.1
工程费用
万元
4782.29
2.1.2
工程建设其他费用
万元
675.68
2.1.3
预备费
万元
106.51
2.2
建设期利息
万元
68.34
2.3
流动资金
万元
1426.57
3
资金筹措
万元
7059.39
3.1
自筹资金
万元
4269.82
3.2
银行贷款
万元
2789.57
4
营业收入
万元
13500.00
正常运营年份
5
总成本费用
万元
10604.24
""
6
利润总额
万元
2826.16
""
7
净利润
万元
2119.62
""
8
所得税
万元
706.54
""
9
增值税
万元
579.93
""
10
税金及附加
万元
69.60
""
11
纳税总额
万元
1356.07
""
12
工业增加值
万元
4562.99
""
13
盈亏平衡点
万元
4862.30
产值
14
回收期
年
5.43
含建设期12个月
15
财务内部收益率
22.88%
所得税后
16
财务净现值
万元
3033.49
所得税后
第二章建筑与房地产市场运行机制
一、分部组合计价
工程造价计算是通过分部组合而成的。
建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。
在确定工程设计概算和施工图预算时,需要按工程构成由下而上分部组合计价,在工程招标、投标及施工过程中,也需要按照分部分项工程进行组合计价。
针对建筑市场竞争激烈、价格竞争突出、多次计价、交易周期长、风险大等运行特点,建筑业企业要从提高核心竞争力、提升合同管理水平、开展多种经营、保持弹性组织、提高技术水平和新技术应用能力、增强风险意识、加强风险管控等方面入手,开展市场经营活动。
政府则需要从完善工程建设组织模式、加强工程质量安全管理、建立统一开放市场、加强承包履约管理、规范工程价款结算、提高从业人员素质、推进建筑产业现代化、推行市场准入管理、建立市场诚信机制等方面引导或规范市场主体行为,建立公平竞争、保护市场主体合法权益、健康良性发展的建筑市场。
二、建筑市场运行机制
建筑市场是以建筑产品作为交易对象的市场,是建筑产品交换关系的总和。
由于建筑市场有其独特的供求关系和运行特点,所以建筑产品的定价也具有其独特性。
(一)建筑市场供求
1、建筑市场需求
建筑市场需求者是业主,在工程建设实践中常被称为建设单位。
业主必须为预订的建筑产品的生产提供资金,拥有建设用地使用权,获得在此建设用地上建造预订建筑产品的许可业主主要有以下三种类型。
(1)政府。
政府作为业主是从建设项目决策和建设资金的来源角度而不是从市场监管者角度来理解。
政府投资兴建的建筑产品大多是以社会效益为主的公共建筑,或是对国有资源(如江河治理、围海造地等)开发和利用的建筑。
(2)企事业单位。
企事业单位作为业主在大多数情况下是出于扩大再生产或简单再生产的需要。
从建设投资角度,我国国民经济统计中,将企事业单位划分为房地产开发企业和房地产开发企业之外的企事业单位两类。
(3)个人。
个人作为业主多数情况是出于个人消费需要,少数情况是出于资金保值的考虑。
个人投资兴建的建筑产品主要是住宅
建筑市场需求来自各类业主的固定资产投资,建筑业总产值占同期全社会固定资产投资的比重一直在30%以上,见,由此可见,社会固定资产投资也是建筑市场需求的主要因素。
建筑市场需求与社会固定资产投资在总体上呈现正相关关系。
2、建筑市场供给
建筑市场供给者是建筑产品的生产者,即提供建筑产品某一部分、某一阶段或全过程的生产,主要包括工程勘察、工程设计和工程施工等单位。
由于建筑产品的生产是预订式生产,即先订货后生产,因此,建筑产品的供给实质上代表建筑生产能力。
这种能力由建筑生产各环节(勘察、设计、施工)生产者的生产能力及其相互之间的组合能力共同决定。
(二)建筑市场运行特点
(1)建筑产品是需求者向供给者进行预先订货式交易的产物。
建筑产品具备的固定性和多样性特点,决定了不同产品需求不同且与土地相连,不可能由生产者批量生产后通过市场交易来实现,因此,建筑市场运行中无中间销售商,而是由需求者向供给者进行预先订货,然后供给者组织生产。
(2)建筑产品交易持续时间长。
建筑产品生产周期长、价值巨大,需要中间交易结算,直至工程缺陷责任期届满才完成交易,建筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。
(3)建筑市场存在显著的地区性。
建筑产品的固定性决定交易过程相关要素,如交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强的地区性。
(4)建筑市场竞争较为激烈。
由于建筑产品供给者,尤其是建筑业属于劳动密集型行业技术和资本构成较低,而建筑产品需求又是由一个个单一项目形成的,因此,建筑市场呈现出比较明显的买方市场特点,卖方竞争激烈。
(5)竞争方式以投标竞争为主。
建筑产品价值高,交易达成主要采用招标、投标方式,前期交易时间长、交易成本较高
(6)供求不均衡普遍存在。
建筑市场需求来源于工程建设投资,而投资受经济周期波动和政策性影响大,建筑供给能力则相对保持稳定,因此,建筑市场供求不均衡状态普遍存在。
(7)建筑产品交易计价方式独特。
这是由建筑产品交易期长、产品多样性决定的。
(8)建筑市场风险大。
从建筑产品供给者角度来看,风险表现在:
定价风险和生产风险。
从建筑产品需求者角度来看,风险表现在:
价格与质量的矛盾、价格与交货时间的矛盾和预付款风险。
(三)建筑产品计价特点
1、单件计价
建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。
每项工程都有特定的目的和用途,有不同的结构、造型和装饰,产生不同的规模和体积,所在地区条件、自然环境、风俗习惯有差异,施工时采用不同的工艺设备、建筑材料和工艺方案,这些都会影响建设工程计价。
因此每项工程只能单独设计、单独施工、单独计价。
2、多次计价建设工程生产过程是一个周期长、规模大、造价高、耗费多的投资活动。
为适应工程造价管理要求,需要按照勘察设计、招标投标、施工安装程序进行多次计价,即从设计概算、施工图预算到签约合同价,再到工程结算价进行多次计价。
第三章房地产开发流程
一、开发建设
房地产开发企业在建设实施阶段的主要工作目标是在投资预算范围内,按项目开发进度计划要求,高质量地完成建筑安装工程,保证项目按时保质进行销售和移交。
房地产开发过程中的建设单位项目管理工作可由房地产开发企业自行组织,也可委托工程监理单位负责监理。
(一)施工管理
在项目施工阶段,建设单位根据法律、法规和合同约定,履行其项目质量控制、安全及环保管理、投资控制、进度控制职责,加强合同管理、组织施工现场协调和外部协调。
1、质量控制
建设单位除认真履行法律、法规及合同约定的质量责任和义务外,还应加强对施工质量的现场监督管理。
(1)施工过程中加强施工巡查监督,发现质量问题随时指出并纠正。
严格要求施工单位按施工程序施工,所有隐蔽工程验收记录必须经项目监理机构等有关验收单位签字认可后,方可组织下道工序施工。
(2)为了把质量控制工作落到实处,应要求施工单位建立可行的质量保证体系并严格执行。
工程开工前要求施工单位编制详细的施工组织设计方案,对于重大或关键部位的施工,以及新技术新材料的使用,要提前制定具体的施工方案、施工技术保证措施,进行新技术新材料试验,并将相关鉴定证明材料报建设单位、项目监理机构审核。
对影响工程质量的关键部位设置质量管理点,并设专人负责。
2、安全及环保管理
建设单位及项目监理机构在施工过程中应要求施工单位执行国家关于建筑施工安全、施工现场环境与卫生的标准和有关规定,并督促施工单位落实安全防护、文明环保施工措施
3、投资控制
施工阶段投资控制的关键是对工程变更、签证实行有效控制,对于涉及费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。
建设单位要对施工索赔做到事前把关、主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响;对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使投资得到有效控制。
4、进度控制
(1)建设单位应要求施工单位围绕工程进度计划全面铺开、统一协调、分头实施。
建设单位会同施工单位按照倒计时办法严格执行施工组织设计方案,定期统计汇报,做到时间、进度质量三落实;对未能落实的项目,立即查明原因并采取补救措施,确保阶段计划工期不被拖延。
(2)建设单位管理人员对施工进度的检查与进度计划的贯彻实施是融汇在一起的。
通过进度计划检查,组织项目监理机构、施工及相关单位,及时采取有效措施控制工程进度。
(二)商品房预售
商品房预售实行许可制度。
房地产开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。
未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,不得进行商品房预售。
申请商品房预售许可证须具备以下基本条件。
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。
(2)持有建设工程规划许可证。
(3)按提供预售的房屋计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
(4)各地根据情况要求的其他条件。
(5)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
三)竣工验收和备案
2、竣工验收
工程竣工验收是开发建设过程的最后阶段,是全面检验工程设计和施工质量的重要环节。
竣工验收通过后,质量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租给客户,房地产开发企业方可回收投资。
对于预售或预租的项目,通过投入使用,房地产开发企业就可得到预付款外的款项。
因此,房地产开发企业对于确已符合竣工验收条件的项目,应按有关规定和国家质量标准,及时组织竣工验收。
竣工验收除进行工程质量综合考核外,还应对环保、消防等进行检查验收。
对于各专项的验收,实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收,统一竣工验收图纸和验收标准统一出具验收意见。
对于验收涉及的测绘工作,实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。
房地产开发企业应组织、协助和督促承包商和设计单位,认真负责地把工程竣工图的编制工作做好。
工程竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件,是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。
工程竣工图必须准确、完整,当发现工程竣工图绘制不准确或有遗漏时,应采取措施修改和补齐。
工程竣工验收后,按规定应编制竣工图的建设项目,须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
3、竣工验收备案
房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内,将工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。
(三)商品房初始登记
商品房初始登记属于不动产首次登记,是对竣工验收合格的商品房依法进行的产权登记。
未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记。
申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当提交下列六种材料。
(1)不动产权属证书或者土地权属来源材料。
(2)建设工程符合规划的材料。
(3)房屋已经竣工的材料。
(4)房地产调查或者测绘报告。
(5)相关税费缴纳凭证。
(6)其他必要材料。
办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
业主转让房屋所有权时,其对共有部分享有的权利依法一并转让。
二、前期准备
前期准备是指房地产投资决策后至开发建设前需要完成的一些准备工作,主要包括取得建设用地土地使用权、委托场地勘察、委托规划设计、申请规划设计方案审查和建设工程规划许可、工程建设准备及申请施工许可等。
(一)取得建设用地土地使用权
建设用地土地使用权的供应方式有两种,即出让和划拨。
房地产开发企业应根据开发建设项目性质通过出让竞争或申请划拨取得建设用地土地使用权。
1、土地使用权出让
土地出让方式有四种,即招标,拍卖、挂牌出让和协议出让。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。
其中,工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。
下列情形可申请协议方式出让。
(1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后,同一宗地只有一个意向用地者的。
(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但原《国有土地划拨决定书》《国有土地租赁合同》、法律、法规、规章、规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。
(3)划拨土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但法律、法规、规章、规定、《国有土地划拨决定书》等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。
(4)出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式。
(5)法律、法规、规章、规定明确可以协议出让的其他情形。
对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地,可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
房地产开发企业对拟投资开发项目应通过招标、拍卖、挂牌或协议出让方式取得建设用地土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的,市、县自然资源主管部门依据规划条件编制土地出让方案,经依法批准后组织土地供应,将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同。
建设单位在签订国有建设用地使用权出让合同后,市、县自然资源主管部门向建设单位核发建设用地规划许可证。
2、土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
(1)建设用地划拨范围。
建设用地主要包括非营利性城市基础设施、邮政、教育等用地。
居住用地划拨的范围主要涉及公共租赁住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民自住住宅项目等非经营性用地。
(2)建设用地申请。
需审批的建设项目在可行性研究阶段,由建设用地单位提出申请;需核准的建设项目在项目申请报告核准前,由建设单位提出申请;需备案的建设项目在办理备案手续后,由建设单位提出申请。
建设用地预审与选址。
使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目,由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查,核发建设项目用地预审与选址意见书。
建设项目用地预审与选址意见书有效期为3年,自批准之日起计算。
(3)建设用地规划许可。
项目获得批准、核准或备案后,以划拨方式取得国有土地使用权的,建设单位向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请,经有建设用地批准权的人民政府批准后,市、县自然资源主管部门向建设单位同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。
(二)委托场地勘察
依法取得开发建设用地后,房地产开发企业委托勘察单位进行场地勘察,场地勘察的内容包括以下五个方面。
(1)地形测量。
地形测量范围包括整个建设工地及邻近有关的重要地段。
通过地形测量,绘制出所需比例尺的地形图,供规划设计使用。
(2)工程勘察。
通过工程地质钻探,查明建筑场地地层、土质、构造、岩石和土壤的性质以及地下水、地基承载力及稳定性等状况,作为建筑物、构筑物基础设计及各种管线设计的依据。
(3)地下水勘察。
查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向和化学成分。
(4)地表水勘察。
调查收集建设场地及其附近的河流、湖泊水系等数据资料,为排水和防洪设计提供依据。
(5)气象调查。
调查收集气温、湿度等数据资料,作为规划设计及施工的依据。
(三)委托规划设计
规划设计是房地产开发建设的方向指引,需要综合各方面因素,确定合理的技术经济指标,统筹安排建设用地,提出科学的功能布局,做到经济效益、社会效益和环境效益的统
1、规划设计的主要控制性指标
控制性详细规划或土地规划设计中确定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、建筑间距、建筑后退、居住人口密度等控制性指标,是房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据。
(1)容积率。
容积率是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比例。
(2)建筑高度。
建筑高度也被称为建筑限高,是指规划地块内允许的建筑最大限制高度。
自然资源主管部门一般对拟建造的建筑提出一个许可的最大限制高度。
(3)建筑密度。
建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积之和占该建设用地面积的比例。
在总建筑面积不变的前提下,建筑层数越多,建筑密度越低。
(4)绿地率。
绿地率是指规划地块内各类绿地面积总和占该建设用地面积的比例。
绿地率与绿化覆盖率不同,绿化覆盖率是指规划地块内绿化覆盖面积占该建设用地面积的比例,即树的影子也被算人绿化覆盖面积,因此,绿化覆盖率一般会大于绿地率。
(5)建筑间距。
建筑间距是指两栋建筑物之间的水平距离,需要满足防火、防震、日照、通风等方面的要求。
(6)建筑后退。
建筑后退是指在城市开发建设中建筑物从规划地块边界和各种规划控制线后退的距离,通常会控制后退距离的下限。
建筑后退规划控制的目的主要是避免城市建设过程中产生混乱,保证城市消防、防汛、交通等方面的安全防护距离。
(7)居住人口密度。
居住人口密度是指单位建设用地容纳的居住人口数,单位是“人1公顷“。
2、组织规划设计和组织建筑设计
(1)组织规划设计。
根据控制性详细规划或建设用地规划控制指标、建设单位意图、场地勘察资料和有关工程建设标准,开发建设单位需委托规划设计单位进行规划设计。
开发建设项目首先应进行修建性详细规划或规划设计方案(建设项目方案)编制,其深度应满足方案审查的要求。
修建性详细规划设计文件应根据《规划条件通知书》进行编制,设计文件包括设计说明书和设计图纸两部分。
1)设计说明书。
设计说明书应包括现状条件分析。
(四)申请规划设计方案审查和建设工程规划许可
工程项目批准、核准或备案后,随着项目规划设计工作的推进,开发建设单位应依法办理环境保护、土地使用、资金利用、安全生产、城市规划等许可手续。
其中:
地震安全性评价在工程设计前完成;环境影响评价、节能评价等评估评价和取水许可等事项在开工前完成;可将用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可证;供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施报装可提前到开工前办理,在工程施工阶段完成相关设施建设竣工验收后直接办理接入事宜。
1、申请规划设计方案(建设项目方案)审查
房地产开发企业委托规划设计单位完成规划设计方案(或称建设项目方案、设计方案)后,应向自然资源主管部门申请方案审查。
根据并联审批改革要求,建设单位除提交规划设计方案及前期审批、核准和备案及建设用地规划许可外,还应提交消防、环保、民防、城市管理、气象等专项审查设计文件,由自然资源主管部门分发专业机构审查。
其中,自然资源主管部门方案审查的主要内容包括:
设计方案用地范围是否与规划确定的范围一致,建设项目的性质是否符合城市规划要求,容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率是否符合城市规划要求,停车位数量、建筑间距、公共服务设施等是否符合法律、法规、规章和城市规划要求。
根据各专项审查及方案审查意见,自然资源主管部门决定是否同意设计方案。
审查同意的,应附相关批准文书;否则,应一次性告知不同意的原因。
审查意见可供房地产开发企业作为委托设计单位绘制施工图的依据。
2、申领建设工程规划许可证
房地产开发企业应当持《建设项目规划许可及其他事项申报表》《设计方案审查意见》、施工图设计文件等,向自然资源主管部门申领建设工程规划许可证。
自然资源主管部门应组织对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查/复核工作,根据联合审图要求,消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查,相关部门不再进行技术审查。
审查通过后,签发建设工程规划许可证。
房地产开发企业取得建设工程规划许可证后,应按照城市规划监督的有关规定,办理规划验线、验收事宜。
(五)工程建设准备
工程开工前,除完成勘察设计、规划报建、相关行政许可等工作外,还应为项目开工进行组织准备、现场准备、物资和资金准备、建设管理准备。
对房地产开发项目而言,还应进行销售准备。
(1)组织准备。
根据项目建设计划,采用直接委托、比选、招标等方式落实施工单位、工程监理单位、设备材料供应商和其他服务单位(如项目管理公司、造价咨询机构等)。
(2)现场准备。
进行市政设施接驳的谈判与协议签订,落实施工现场的水、电,保证道路畅通和场地平整。
(3)物资和资金准备。
根据项目建设进度落实物资供应渠道或进行采购,安排短期和长期信贷等。
(4)建设管理准备。
落实建设单位职责,制定项目开发过程的监控策略,洽谈开发项目保险事宜等。
(5)销售准备。
进一步分析市场状况,初步确定目标市场、售价或租金水平,为拟开发建设的项目寻找预购/租客户。
(六)申请施工许可
开工前,根据建设程序要求,办理工程质量、施工安全监督手续,申领建筑工程施工许可证。
未取得施工许可证的工程不得擅自开工。
第四章招标投标法律法规
一、招标投标法实施条例
为了规范招标投标活动,《招标投标法实施条例》进一步明确了招标、投标、开标、评标和中标以及投诉与处理等方面内容,并鼓励利用信息网络进行电子
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