上半年贵阳房地产市场分析报告.docx
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上半年贵阳房地产市场分析报告
2019年上半年贵阳房地产市场分析报告
特征一:
一季度受年后小阳春影响,市场小幅回暖;但下行仍为半年度主基调,成交量价均处低位盘整阶段,部分项目以价换量抗风险、度周期
图1:
2017年1月-2019年6月贵阳市典型项目成交变化情况
来源:
贵阳正合线下统计分析
图2:
2017年6月-2019年6月贵阳市分区域典型项目价格情况
来源:
贵阳正合线下统计分析
备注:
城市发展区-观山湖区、主城区-云岩区及南明区、资源价值区-花溪区、近郊区-白云区及双龙新区;每一阶段变化率均为环比上一阶段变化
表1:
2019年上半年贵阳市典型项目优惠政策方式梳理
来源:
贵阳正合线下统计分析
▌特征二:
物业结构性分化凸显,主流相对存活且仍为市场主力,改善需求收窄并呈头部效应
表2:
2019年上半年贵阳各区域高层、洋房开盘去化情况分析
来源:
贵阳正合线下统计分析
表3:
观山湖区典型项目近半年高层成交套数对比
来源:
贵阳正合线下统计分析
表4:
2019年3-5月品质改善项目A高层成交面积结构
来源:
贵阳正合线下统计分析
▌特征三:
土地供销高热度、高转化,花溪、白云为南北向主力代表,郊县整体供销平衡,且稳定放量
图3:
2016-2019年上半年贵阳土地供销情况
来源:
土地数据来自贵阳市公共资源交易监管网,贵阳正合整理
备注:
不含三县一市数据,土地类型包含商住、住宅、商业用地
图4:
2016-2019年上半年贵阳各区域土地成交情况
来源:
土地数据来自贵阳市公共资源交易监管网,贵阳正合整理
备注:
不含三县一市数据,土地类型包含商住、住宅、商业用地
图5:
2017-2019年上半年三县一市土地成交情况
来源:
土地数据来自贵阳市公共资源交易监管网,贵阳正合整理
备注:
土地类型包含商住、住宅、商业用地
▌特征四:
政府稳定土地预期,起拍及成交楼面地价整体持稳,高单价、高溢价土地成交集中于新进房企
图6:
2016-2019年上半年贵阳市住宅土地楼面价及溢价率情况
来源:
土地数据来自贵阳市公共资源交易监管网,不含三县一市数据,贵阳正合整理
表5:
贵阳市2019上半年房企进驻特征说明(招拍挂拿地)
来源:
贵阳正合整理
2019下半年展望
正 | 合 | 半 | 年 | 报
▌1、政策端:
稳预期、控风险仍将是中央坚持的政策基调,贵阳下半年楼市政策稳定微调为主旋律,出台刺激政策空间不大
图7:
2019年1-6月贵阳市与70城房价指数走势环比
来源:
国家统计局,贵阳正合整理
图8:
2019年1-6月西南五城70城房价指数走势环比
来源:
国家统计局,贵阳正合整理
▌2、供应端:
城区土地供应持续增量,前期高价地或相继入市,存在短期爆发的可能性
表6:
2017-2019年上半年住宅土地供应目标及完成情况
来源:
贵阳正合统计分析
表7:
2019年上半年高价地及预计入市时间情况
来源:
贵阳正合统计分析
▌3、需求端:
有效需求相较上半年持稳,增量空间不明显,下半年若无大力度刺激性政策,市场大概率量低位持稳,价持续盘整
图9:
2015-2019年全国棚改情况
来源:
新闻网站、贵阳统计局,贵阳正合整理
图10:
贵阳市2016-2019年棚改情况
来源:
新闻网站、贵阳统计局,贵阳正合整理
图11:
2017-2019年6月月均来访转化率
来源:
贵阳正合统计分析
图12:
2017-2019年6月月均开盘蓄客成交转化率
来源:
贵阳正合统计分析
*统计范围说明:
主城核心区域:
观山湖区、云岩区、南明区
主城外延区域:
白云区、乌当区、花溪、双龙航空经济区
三县一市:
清镇市、修文县、息烽县、开阳县
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