土地增值税清算审核模板.docx

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土地增值税清算审核模板

注意：

本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。

XX地方税务局

土地增值税清算审核案卷

纳税人名称：

A房地产开发有限责任公司　

项目名称：

　　　B项目　　　　　　　　　　　

案卷页数：

　　　　　　XX页　　　　　　

审核日期：

　XX年XX月XX日－XX年XX月XX日　

立　卷　人：

　　　　　XXX　　　　　　　　

案卷目录

顺序号

题名

页号

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

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18

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21

22

23

24

25

26

房地产开发项目情况登记表

计算机代码

开发单位名称

房地产开发项目名称

房地产开发项目地址

建设期工程项目名称

建设期工程项目编号

项目性质

□经济适用住房□非经济适用住房□商业用房□其它（请划√选择）

土地使用证发放单位

土地使

用证编号

规划许可

证发证机关

规划许

可证号码

预（销）售许可证情况

预（销）售许可证发证机关

预（销）售许可证号

取得预（销）售许可证时间

建筑面积（㎡）

可售建筑面积

合计（㎡）

工程总造价（元）

开工时间

预计竣工时间

项目总投资（元）

销售方式

预计售房时间

预计销售均价（元）

如房地产对外捐赠，请填写以下栏次

捐赠意向书编号

受赠单位名称

受赠单位纳税人识别号

如房地产抵偿债务，请填写以下栏次

抵债合同书编号

债权人单位名称

债权人纳税人识别号

报送证件及附送资料

经办人：

＿＿年＿＿月＿＿日

法定代表人（负责人）：

＿＿年＿＿月＿＿日

纳税人名称（章）

＿＿年＿＿月＿＿日

以下由税务机关填写

项目登记税务机关

项目管理分局（科、所）

项目管理人员

房地产开发项目编号

登记人员：

税务机关名称（章）

登记日期：

＿＿年＿＿月＿＿日

使用说明

1.本表依据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128号）设置。

2.适用范围:

纳税人向房地产所在地主管税务机关进行房地产开发项目登记时使用。

3.纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，到房地产所在地主管税务机关领取《房地产开发项目情况登记表》，并如实填写，办理房地产开发项目登记；纳税人取得房地产预售（销售）许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预售（销售）许可证复印件。

4.填表说明：

（1）“房地产开发项目名称”：

《规划许可证》核准的“房地产开发项目名称”；

（2）“房地产开发项目地址”：

《规划许可证》核准的“房地产开发项目地址”；

（3）“建设期工程项目名称”：

《规划许可证》核准的“建设项目名称”；

（4）“建设期工程项目编号”：

《规划许可证》字轨号码；

（5）“项目性质”：

经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、其他；

（6）“土地使用证编号”：

土地使用证的字轨号码；

（7）“规划许可证号码”：

《规划许可证》字轨号码；

（8）“可售建筑面积（㎡）”：

开发项目中用于销售的建筑面积，即建筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

（注：

这些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，不包括建成后有偿转让的。

）；

（9）“预（销）售许可证发证机关”：

预（销）售许可证发证机关全称；“取得预（销）售许可证时间”：

预（销）售许可证发证日期；“预（销）售许可证号”：

预（销）售许可证字轨号码。

如果纳税人填报本表时没有取得预（销）售许可证，以上三栏可以不填报，自取得房地产预（销）售许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预（销）售许可证复印件，进行项目登记变更；

（10）“建筑面积（㎡）”：

有关部门批准的开发项目总建筑面积；

（11）“项目总投资（元）”：

房地产开发项目全部投资额；

（12）“工程总造价（元）”：

房地产开发项目全部工程投资额；

（13）“销售方式”：

商品房现售、商品房预售和销售代理；

（14）“房地产开发项目编号”：

为系统自动生成项，不必填报。

5.本表为A4型竖式，一式三份。

主管税务机关留存二份，退回纳税人一份。

普通标准住房审核表

楼栋号：

纳税人名称

地址

法人代表

电话

销售收入

占地面积（M2）

套数

建筑面积（M2）

单套建筑面积

容积率

当期政府公布同级别

住房平均价格

实际成交价格与同级

别住房平均价格之比

纳税人（公章）

年月日

税务经办人：

（签字）

主管地方税务机关（公章）

年月日

注：

1.以单套楼为单位填写表中数据。

2.“销售收入”列至角分。

使用说明

纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：

1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2.以单套楼为单位，单套楼建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

3.实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。

其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。

清算审核报告

（第一种情况：

适用核实征收土地增值税纳税人）

根据**房地产开发有限公司主动申请进行土地增值税清算或经税务机关的因素分析要求**房地产开发有限公司进行清算，按照核查工作的安排，我土地增值税清算审核小组于2013年8月1日至8月5日对**房地产开发有限公司的**项目进行了土地增值税清算审核，现已审核完毕，报告如下：

一、基本情况

（一）企业基本情况

**房地产开发有限公司是在我局注册登记的一家私营有限责任公司，登记时间1990年8月6日，位于**市朝阳路18号，公司属于独立核算法人，法人代表张*，注册资本**万元，其中张*投资比例80%、李*投资比例20%，公司经营范围房地产开发与经营、物业管理服务。

（二）项目基本情况

1.项目名称及位置

**小区，位于**市渤海路与裕华路交汇处。

2.项目概况

（1）开发项目类型：

商业居住及配套公建

（2）占地面积：

10000㎡

（3）项目建筑结构情况：

砖混结构

（4）项目装饰装修情况：

塑钢窗、楼宇门、进户防盗门、楼梯不锈钢栏杆，商业门市精装修、大理石楼梯踏步。

3.项目建设规模

该项目总建筑面积20888㎡，其中普通住宅建筑面积10888㎡、商业门市建筑面积10000㎡；该项目公共配套设施面积4000㎡；总可售面积20888㎡。

4.项目销售情况

该项目2013年1月1日取得预售许可证，截止清算基准日2013年6月30日，全部销售完毕。

【如果未销售完毕，需按项目类型说明已售面积、未售面积、已售面积占可售面积的比例】

5.普通住宅的判定情况

（1）项目规划容积率：

2.9

（2）该项目属于一级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格3500元，普通住宅销售价格上限3500元。

（3）单套楼建筑面积及售价

根据以上情况及税务机关《普通标准住房审核表》审批情况判定是否符合普通标准住宅。

二、企业清算情况

该公司委托**市**税务师事务所进行了**小区的鉴证审核，并出具了《土地增值税清算鉴证报告》【**所鉴字（2013）第077号】。

该公司自行清算事项如下：

1.收入总额：

2.扣除项目金额：

3.增值额：

4.增值率：

5.适用税率：

6.应缴土地增值税税额：

7.已缴土地增值税税额：

8.应补缴土地增值税税额：

三、税务机关审核情况

注：

税务机关审核如果与企业自行清算存在差异，应该注明依据，如果涉及成本分摊，应详细说明。

（一）土地增值税应税收入的审核

经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计取得应税收入**元，调增/调减**元。

其中：

1.销售普通标准住宅10888㎡，取得销售收入32664000元，调增/调减**元。

2.销售商业门市10000㎡，取得销售收入*元，调增/调减**元。

3.******

（二）土地增值税扣除项目的审核

经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计扣除项目金额**元，调增/调减**元。

其中：

1.取得土地使用权所支付的金额。

按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”科目。

税务机关在审核“取得土地使用权所支付的金额”时，应重点审核以下几个方面：

①审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

　　②如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

　　③审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

　　④审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

　　⑤审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

　　⑥比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

2.房地产开发成本

（1）土地征用及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

税务机关在审核“土地征用及拆迁补偿费”时，应重点审核以下几个方面：

①审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

　　②审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

　　③审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

（2）前期工程费

前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等支出。

税务机关在审核“前期工程费”时，应重点审核以下几个方面：

①审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

　　②审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

③多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费、是否按项目合理分摊。

（3）建筑安装工程费

建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各项建筑工程费用和安装工程费用。

包括纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。

正常情况下，建筑安装工程费用在房地产开发成本要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的影响也最大。

因此，审核其会计核算是否真实、合理显得尤为重要。

从某种意义上讲，它应是土地增值税清算审核的“重中之重”，是清算审核的核心，也是检验清算审核成果的关键所在。

当前，该成本项目存在的问题很多，突出表现在纳税人为扩大建筑安装工程成本，常见的弄虚作假手法有：

房地产开发商虚列“甲供材料”，人为加大建筑安装工程成本；重复列支建筑材料发票；虚构工程项目、工程量，虚增扣除成本等。

对建筑安装工程费进行审核，应重点关注建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程验收备案文档。

税务机关在审核“建筑安装工程费”时，应重点审核以下几个方面：

①出包方式。

重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。

当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

　　ⅰ.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；

　　ⅱ.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；

　　ⅲ.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

　　②自营方式。

重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

（4）基础设施费

基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费

公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

税务机关在审核“基础设施费”、“公共配套设施费”时，应重点审核以下几个方面：

①审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

　　②如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

　　③审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

　　④审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

　　⑤审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

　　⑥审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

　　⑦获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

　　⑧审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

　⑨各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

（6）开发间接费用

开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

税务机关在审核“开发间接费用”时，应重点审核以下几个方面：

　　①审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

　　②如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

　　③审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

　　④审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

　　⑤审核是否将期间费用记入开发间接费用。

　　⑥审核有无预提的开发间接费用。

　　⑦审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

　　⑧在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

3.开发费用

税务机关在审核“开发费用”时，应重点审核以下几个方面：

（1）审核应据实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

（2）利息支出的审核。

企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：

　　①审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；

　　②如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；

　　③审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；

　　④审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目

（三）土地增值税计算的审核

经审核，该项目应纳土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。

其中：

1.普通住宅增值额**元，增值率*%，应缴土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。

2.商品房增值额**元，增值率*%，应缴土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。

3.******

审核人员签字：

年月日

清算审核报告

（第二种情况：

适用核定征收土地增值税纳税人）

根据**房地产开发有限公司主动申请进行土地增值税清算或经税务机关的因素分析要求，按照核查工作的安排，我土地增值税清算审核小组于2013年8月1日至8月5日对**房地产开发有限公司的**项目进行了土地增值税清算审核，现已审核完毕，报告如下：

一、基本情况

（一）企业基本情况

**房地产开发有限公司是在我局注册登记的一家私营有限责任公司，登记时间1990年8月6日，位于**市向阳路18号，公司属于独立核算法人，法人代表张*，注册资本**万元，其中张*投资比例80%、李*投资比例20%，公司经营范围房地产开发与经营、物业管理服务。

（二）项目基本情况

1.项目名称及位置

**小区，位于**市渤海路与裕华路交汇处。

2.项目概况

（1）开发项目类型：

商业居住及配套公建

（2）占地面积：

10000㎡

（3）项目建筑结构情况：

砖混结构

（4）项目装饰装修情况：

塑钢窗、楼宇门、进户防盗门、楼梯不锈钢栏杆，商业门市精装修、大理石楼梯踏步。

3.项目建设规模

该项目总建筑面积20888㎡，其中普通住宅建筑面积10888㎡、商业门市建筑面积10000㎡；该项目公共配套设施面积4000㎡；总可售面积20888㎡。

4.项目销售情况

该项目2013年1月1日取得预售许可证，截止清算基准日2013年6月30日，全部销售完毕。

【如果未销售完毕，需按项目类型说明已售面积、未售面积、已售面积占可售面积的比例】

二、企业清算情况

该公司委托**市**税务师事务所进行了**小区的鉴证审核，并出具了《土地增值税清算鉴证报告》【**所鉴字（2013）第077号】。

该公司自行清算事项如下：

1.收入总额：

2.适用核定征收率：

3.应缴土地增值税税额：

4.已缴土地增值税税额：

5.应补缴土地增值税税额：

三、税务机关审核情况

（一）核定征收土地增值税理由说明

（二）土地增值税应税收入的审核

经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计取得应税收入**元，调增/调减**元。

其中：

1.销售普通标准住宅10888㎡，取得销售收入32664000元。

2.销售商业门市10000㎡，取得销售收入*元。

3.******

税务机关在审核应税收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，一核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

（三）取得土地使用权所支付的金额的审核

经审核，该公司开发项目占地**㎡，取得土地使用权支付**元。

按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”科目。

税务机关在审核“取得土地使用权所支付的金额”时，应重点审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

（四）土地增值税计算的审核

经审核，确认该项目应纳土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。

其中：

1.普通住宅应缴土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。

2.商品房应缴土地增值税**元，已缴**元，应补税额为**元。

3.******。

审核人员签字：

年月日

《河北省固定资产投资项目核准证》简介

企业投资建设实行核准制的项目，应当按照国家有关要求编制项目申请报告，并报送发展改革部门。

发展改革部门应依法进行核准，并加强监督管理。

对同意核准的项目，发展改革部门应向项目申报单位出具《河北省固定资产投资项目核准证》及副本。

项目申报单位凭《河北省固定资产投资项目核准证》（副本），依法办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、统计登记、水资源、文物保护、设备进口和减免税确认等手续。

《建设工程规划许可证》简介

建设工程规划许可证（buildingpermit）,城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

《建设工程规划许可证》包括下列内容：

⑴许可证编号；⑵发证机关名称和发证日期；⑶用地单位；⑷用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；⑸计容积率面积及各分类面积；⑹附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

《建筑工程施工许可证》简介

《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。

未取得施工许可证的不得擅自开工。

《建设用地规划许可证》简介

《建设用地规划许可证》（landusepermit）是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

建设用地规划许可证的内容：

1.编号2.发证单位、日期3.建设单位名称4.项目名称5.用地位置6.用地性质7.用地规模8.建设规模9.建设规模（容积率、建筑面积）10.附件

核发的目的：

确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

　　法律后果：

按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

《国有土地使用证》简介

土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。

依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。

土地使用证内各项数据和编号，如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。

土地使用证附图可根据土地利用现状底图或地籍图透绘获得。

随着面积和界线的变更，附图也应作相应改动。

《国有土地使用证》由国家土地管理部门统一监制，市、县人民政府颁发，土地管理机关填写，发给依法使用国有土地的单位和个人，并由其保存。

其主要内容包括：

①土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至、填发机关签章、年、月、日。

②城镇土地使用中用地面积，其中建筑占地，共有使用权面积，其中分摊面积，土地等级；农村土地中土地总面积，其中地类面积。

③备注。

④变更