房地产开发案例1.docx
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房地产开发案例1.docx
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房地产开发案例1
项
目
可
行
性
研
究
报
告
编制单位:
房地产开发有限公司
编制日期:
目录
(1)项目概况:
投资项目的名称、投资单位、承担可行性研究单位、项目提提出的背景、投资的必要性和经济意义、调查研究的依据、范围主要过程。
(2)研究结果概要
(3)存在问题及建议
1.市场需求调查与分析、拟建规模
(1)国内外市场对产品目前需求情况。
(2)国内外现有房地产开发经营能力的估算
(3)房地产产品销售预测、价格分析、竞争能力,以及在国际市场上的水品如何
(4)拟建项目的规模、产品的方案,发展发展方向、目标客户群
2.投资项目场地现状与建设条件分析
(1)包括基础设施状况及外部条件,各类建筑物、构筑物现状、需要拆除的房屋面积,需要安置的原住户数和人数,需要安置的劳动力人数调查。
(2)对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。
3.规划设计方案
包括投资项目的总平面布局,主要建筑物的造型设计、城市景观设计、建筑的主要技术参数、场地内外交通组织,基础设施与工程管网规划。
4.投资项目实施计划和进度要求
包括建设工期、进度计划及控制措施和交付使用的初步安排。
5.投资估算
包括投资项目场地的购置费、拆迁安置费、项目的工程造价、规划费、建设费、管理费和其他有关费用估算。
6.资源估算
(1)资金的筹措方式和使用规划。
(2)主要建筑材料和设备的采购方式。
(3)施工力量的组织计划。
7.财务评价和社会经济评价.
(1)财务评价:
包括现金流量表、资产负债表、资产负债表的平衡分析、得出投资项目的财务净现值、内部收益率、投资回收期、投资利润率等经济评价指标的值、并对投资项目的投资、收益、工期、租售率等作盈亏分析、敏感性分析。
(2)社会经济评价:
包括项目是否符合总体规划、改善居住条件、丰富城市景观及提高城市经济效益等。
8.结论
(1)利用上述分析的内容,从技术、财务、经济、社会、环境等方面论述投资项目的可行性。
(2)问题及建议。
第一章 项目概论
一、项目名称
二、项目承办单位
三、项目主管部门
四、项目建设地点
五、项目建设规模
1、一期总用地面积
2、一期总建筑面积
3、容积率:
六、项目可行性研究报告编制依据
一、项目概况
(一、)项目的建设背景
房地产作为一个改革以后才在我国兴起和发展起来的新兴产业,是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一,它正在成为经济领域内新的增长点和社会消费热点。
云南省房地产业自八十年代兴起,在近二十年间获得了健康、稳定的发展。
随着城镇化水平的提高,云南省每年将增加40万城镇人口;居民消费结构升级,改善住房条件的需求日益迫切。
种种因素都会带来较大的住房需求。
各州县自2006年起即逐渐停止单位自建房,大力扶持商品房市场发展,这一政策的推行无疑将很大一部分购买力推向了市场,也无疑使商品房市场得到迅猛发展。
2003年,按照省委、省政府的指示精神和昆明城市发展战略,昆明市初步确定了立足百年,以滇池为中心,实施“一湖四环”和“一湖四片”的城市发展新思路。
环湖新城规划中,北城即现在的昆明主城,形成金融商贸旅游服务中心、昆明城市的核心区。
规划人口220万人,用地220平方公里。
东城即呈贡新城,形成新兴工业、科研文教园区,以花卉产业为特色的生物产业基地,现代城市物流中心。
规划人口95万人,用地100平方公里。
“一湖四片”现代新昆明战略的出台,为南市区带来了新的契机,使南市区成为地产投资重心。
现代新昆明以滇池作为湖,以西山作背景,使整个昆明地区形成一个“山水在城中,城在山水中”的景区。
而项目地块正位于这两个新城的连接纽带上,未来发展前景可见一斑。
作为昆明城市建设的重点,南市区的城市化程度是昆明各区当中目前最高的。
最近几年来,随着城市中心开发用地的减少以及地价的上升,精明的开发商开始将眼光转向外围地区。
南市区一带离市中心较近,同时又拥有绝佳的自然资源——西山、滇池,因而备受关注。
从市场需求来看,一部分多次置业人群对住宅品质提出较高要求,既靠近繁华、又亲近自然的社区成为热点。
在昆明,这种供需双方的高度契合表现在南市区这片开发热土上。
“新昆明”战略出台,滇池将成“新昆明”的中心,紧靠滇池的南市区地产迅速发展。
从昆明楼盘分布情况来看,南市区楼盘主要集中在两大区域:
滇池国家度假区和十里长街、广福路片区。
滇池度假区楼盘以别墅为主,十里长街中、广福路片区则以中高档花园式住宅为主。
南市区一向是以中、高档住宅为卖点,但是近年来南市区出现了“商+住”两用型的模式这种模式的出现给南市区增加一大新亮点,使南市区地产更增吸引力。
在这样的背景下有限公司及其旗下全资子公司房地产开发有限公司积极响应政府号召和政府的规划要求,相继在南市区开发了大型的房地产开发项目项目。
项目位于昆明市南市区广福路中段,其中总共分为五期开发即Ⅰ期、Ⅱ期、Ⅲ期、Ⅳ期、Ⅴ期。
项目是在相继开发了世纪半岛Ⅰ期、Ⅱ期、Ⅲ期、Ⅳ期后根据计划进度和市政规划要求继续开发的又一大型开发项目。
该项目地块位于昆明市的南市区,南面相隔25米及为城市规划道路交通十分方便,地块北面为(正在开发之中),地块东南侧紧邻30米即为前卫西路通公交车,地块西面紧临清水河景观带,与相望,并且前卫西路与项目地块北侧的十里长街和南侧的广福路相连,距城市景观大道滇池路约3公里,地块地理位置较为优越、基础设施及生活设施齐全,交通便捷、有多路公交车从该地段经过,非常适合房地产项目的开发及居住。
(二、)项目承办单位概况
1.公司发展背景
集团组织构架图
经过多年的实践,通过引进科学的管理机制,地产建立了完备的经营管理机构,形成了一套完备的科学管理体系,为公司的发展提供了有力的机构及制度保障。
2.公司的发展思路
(1) 经营理念:
(2)公司企业文化:
3.房地产开发有限公司已开发和拟开发项目情况
(1)。
(2)
(3)
3.项目建设的必要性
(1)现代新昆明城市开发建设的必要性
为适应经济全球化进程,积极应对中国、东盟自由贸易区的建立,在举国建设小康和谐社会的新进程中,云南省委、省政府提出加快新昆明的城市建设和城市发展步伐,实施“一湖四环”工程,逐步形成“一湖四片”的城市新格局,把昆明建设成为特色鲜明、环境优美的湖滨生态城市和中国面向东南亚、南亚的现代化开放城市。
随着西部大开发战略的实施,昆明市将发展成为辐射东南亚、南亚的区域性国际商贸、金融、信息、旅游等多功能的大都市。
昆明都市功能的扩展和结构升级的结果,必然会加速城市的扩展延伸,新昆明建设更是加速了这一扩展实现,因而对城市周边社区的开发研究具有重要的意义。
从新昆明城市整体发展思路看,本项目的开发计划是符合城市建设规划的。
随着市场化进程的深入,房地产企业将成为城市开发建设的主体,现代新昆明的建设离不开房地产商的参与和努力。
而本项目处于昆明南城的核心位置,项目的建设将积极推进现代新昆明的发展和建设。
(2)项目开发建设与区域开发互动互补的必要性
位于南市区滇池路片区广福路中段,地势平坦,周围无高层建筑,日照充足。
依西山傍滇池、环境优美的南市区开发建设轰轰烈烈上演了你方唱罢我登场的热闹场面,同时自然生态条件均好的环境造就了一批批高品质楼盘,并在人们心目中逐渐形成了高档社区住宅相对集中区域的印象,加之昆明消费者的亲水情结,因此此区域对中高端客户群极具吸引力,现此片区已成为了昆明住宅地产开发的热土之一。
南市区的幽静、高含氧度、政府总体规划及市政配套设施的新建更加合理,更加完善,避开了限制城区发展的种种弊端,大大提升了该区的居住含金量,在这一背景下,随着“建设新昆明”战略的实施,本项目将得益于区位、人居环境、城市中心交通网络、城市配套设施等优势,同时本项目的建设也将有效的提升区域人气,板式和点式小高层的建设将有效利用土地,并且项目12班幼儿园的建设也是区域生活配套的有利填充,步行街商业业态的填充也为区域内的商业氛围和生活需求提供了方便之所。
由此,房地产开发有限公司积极响应建设“新昆明”的需要,投身于南片区的开发建设,严格按政府规划的要求,遵守政策和法规,响应政府号召,适应市场需要,严格管理,精心设计,注重产品品质和质量的提升,同时重视创造良好的社区生态环境。
(3)企业自身发展的必要性
二、市场需求与分析
(一)昆明房地产市场状况及特点
随着西部大开发战略的实施,昆明市将发展成为辐射东南亚、南亚的区域性国际商贸、金融、信息、旅游等多功能的大都市。
昆明都市功能的扩展和结构升级的结果,必然会加速城市的扩展延伸,新昆明建设的如火如荼执行更是加速了这一扩展实现,因而对城市周边社区的开发研究具有重要的意义。
1、政策环境
2003年至2020年,用18年时间基本建成现代新昆明,规划人口450万人,用地460平方千米。
建成以后的新昆明将成为--山水生态春城,历史文化名城,现代开发新城,兼具滇文化、多民族文化和历史文化,成为中国南北文化和东西方文化的交融地;成为基础设施现代化、生态环境优质化、市民素质文明化、城市管理科学化的开放新城市。
同时完成一湖四环,在以滇池为中心实施完成--环湖公路:
全长114千米,东段有滇池旅游度假区至呈贡马金铺;南段有马金铺至海口;西段由海口至高桥;北段由高桥至滇池旅游度假区。
环湖截污:
在环湖公路外侧实施旨在保护滇池的截污工程,全长101千米,其中环湖干管82千米,截污沟及生态带19千米。
环湖生态:
实施滇池生态系统的重建和修复,通过退田退塘还湖等,恢复风景林42平方米。
环湖新城:
以滇池为中心,构建环湖新城,规划总人口450万人;用地460平方米。
四大片区构建未来昆明新城――北城:
即现在的主城,现代新昆明的核心区,形成政治中心、文化中心、金融中心、商贸及旅游中心。
规划人口220万人,规划用地220万平方米。
东城:
即呈贡新城,形成新兴工业园区、科研教育园区,以花卉为特色的生物产业基地及现代物流中心。
规划人口95万人,规划用地160平方米。
南城:
即晋城――新街新城,形成组团式发展旅游度假城,规划人口75万人,规划用地80平方米。
西城:
即昆阳――海口新城,形成以磷况加工、机械制造、电子仪表为主要产业的工业城。
规划人口60万人,规划用地60平方米。
现代新昆明的总体规划,已经为我们描绘出了一幅未来昆明呈贡新城的迷人画卷――依山傍水的山水新城。
随着2006年5月“国六条”房产调控政策接连出台,越来越多的购房者采取了观望的态度,等待新的政策,观望市场新的动态。
对政府出台的打击囤地政策,32.61%的被调查者表示了信任,认为此政策将会增加市场供应。
69.98%的人都认为90平方米可以满足三口之家5年内的住房需求。
但另一方面,被调查者对新政的实施效果却表示了一定怀疑。
50.32%的人认为新政实施后,半年内房价不会下降,26.25%的人认为半年的时间还看不出来;52.23%认为开发商不可能建70%的小户型。
从中长期看,楼市有投资前景中国的房地产市场起步时间不太长,这次调控只是对前一阶段房价过快增长、幅度过大作降温处理,是为了让市场更健康。
在这段调整期内,不排除涨幅下降和房价小幅回落。
2、区域经济环境
据统计显示,一季度昆明经济增长8%,房地产投资增幅回落113%。
一季度,全市完成城镇固定资产投资59.95亿元,同比增长23.9%,增长同比回落31.5%。
今年以来全市房地产开发投资有所降温,一季度共完成投资29.32亿元,同比增长18.5%,增幅回落113%。
据市统计局有关人士介绍,一季度,全市商品房销售面积185.93万平方米,销售额52.78亿元。
(昆明日报2006年5月9日)
一季度昆明房价涨势平稳。
房屋销售价格与去年同季度相比,昆明上涨2.1%;新建商品住房销售价格与去年同季度相比,昆明上涨1.5%,新建商品住房租赁价格昆明上涨0.7%;
二手住房销售价格与去年同季度相比,昆明上涨1%。
其中3月份,房屋销售价格指数与去年同月相比,昆明上涨2%,新建商品住房价格与去年同月相比,昆明上涨0.6%。
二手住房销售价格与去年同月相比,昆明上涨2.3%;与上月比,昆明上涨2.8%。
(4月21日云南信息报)
从去年开始,昆明接连上市的超级大盘让昆明的房量在短时期之内大幅增加。
2006年成了昆明房地产发展的拐点。
从市场表现来看,2006年对于昆明房地产市场而言,无论是投资量、开发量,市场已呈现多元化发展趋势,旧城改造力度加快、商业地产异军突起、大盘不断涌现、新的城区正在崛起……与此同时,昆明房地产市场产品结构性矛盾依旧突出,房价上涨幅度过快,市场融资难度和部分区域市场销售压力加大。
从2006年一季度的楼市看,昆明的大多开发商在3月份之前都进行了集中“捂盘”,直到最近一个多月才有部分新盘掀开了神秘的面纱与市民见面,导致昆明的在售盘至今还是以存量楼盘为主。
同时由于存量楼盘销售不畅带来的压力,新增楼盘以及普通住宅市场中部分楼盘的隐性降价也给昆明房价带来了一定的影响。
昆明正向着现代化的大城市发展,落后于全国平均水平的昆明城市化的进程正在加快。
而且政府的决心之大也是不容置疑的。
也就是说从现行的状态来看,市场需求是客观存在的,所缺少的是真实的需求以及真实的需求挖掘,需求就预示着机遇。
况且在其他经济高度发展并达到相对的饱和时,资金寻找出路也是必然的事,那么商机无处不在的昆明,也一定会成为他们投资的热土。
虽然房产新政的实施确实给“暗流汹涌”的房地产市场带来了震荡,一些城市的房地产投资收缩明显,房价应声而落,但昆明的房地产市场却相对“波澜不惊”,新开楼盘依旧受到购房者的“热捧”,价格相对实惠的二手房交易依然“火爆”。
市场运行所透露出的“迹象”依稀表明:
昆明房价将以平稳运行为主,下跌的可能性并不大。
昆明房地产市场的“泡沫”成分并不大。
房子不是一般的商品,它具有很大的投资性,有相当部分还具有投机性。
对于成熟的市场来说,一定条件下,“无炒不成市”,从经济学的理论上来说,一定的“泡沫”对于经济的发展是有好处的。
当然,如果投机行为占到20%以上,就是存在“泡沫经济”了,有面临崩盘的风险。
昆明的房价水平并不高,虽然昆明房价近年来一直保持稳中有升的态势,但这样的价格和涨幅远不及西部其他中心城市。
就拿与昆明邻近的重庆和成都来说,2003年底至2004年上半年,重庆房价涨幅在1000元-1500元之间,成都房价也上涨了近1000元,就连西安和贵阳的房价上升幅度都比昆明大。
昆明地价水平不高。
根据昆明市土地局提供的数据,目前昆明居住用地价格低于全国主要城市的平均水平,位居35个城市倒数第5,位居西部城市的倒数第4位。
昆明市土地局有关负责人在接受记者采访时就表示:
目前昆明的用地价格与土地的实际价值之间还存在着一定的差异。
昆明对地州市场有着极强的吸引力和辐射力。
由于云南的独特“单心”经济现象,昆明是云南省的唯一一个大型城市,对地州的购房人群有着极强的吸引力和辐射力,整个2004年,地州购房者就占据了昆明购房人群比例的40%,而从阶段上来说,地州人群来昆置业的能量才刚刚开始释放。
新昆明建设将催生巨大的市场需求。
昆明主城区将从现在的180平方公里发展到460平方公里,人口由245万人发展到450万人,这是现代新昆明的规划蓝图。
目前新昆明的建设进入的实质性的实施阶段,而它的启动无疑将为房地产行业带来巨大的市场需求。
因此今年昆明楼市将是希望和风险同在,机遇与隐忧同存。
同时,由于“国六条”的出台,虽各方积极观望,但大部分90平米以上大户型及用地要求较高的别墅价格已在暗涨。
三、规划设计方案
由于项目地块优越的自然环境——远可眺西山,近可观滇池。
这里四季如春,多为西南风,空气质量高,环境优美,打造了此区域最适宜人居的环境条件。
其规划总用地约5.705公顷,规划净用地约为4.941公顷。
本期项目包括三个高层住宅组团,三个地下车库,两个地面架空车库,12班幼儿园以及适量独立停车库和配套服务设施。
区内配套设施完备,居住环境优美,项目定位为高档高层居住社区。
本项目将着重于借鉴美国南加州原味建筑,同时引入现代化的节能手段使其大道现代化、节能化、智能化,把它建成为以——寻找“家”所拥有的温馨、安详、淳朴和宁静气氛为主调的南加州现代城市社区,同时引入生态住家的概念,配合“新昆明”建设山水与城互补的效应,在区内营造高贵、纯粹的加州建筑风格,风情景观再现原生态植被效果,力求创造出一种幽雅极至的独特环境。
项目建筑形式主要以板式和点式小高层为主,辅以临街商业、幼儿园和会所等,将建成为南市区魅力独特的加州风格高档社区,为广福路沿线再添新景。
1.规划设计原则
(1)贯彻生态原则
充分利用现状地貌,利用大自然赋予我们的阳光、空气、水土和自然植被资源,创造满足生态需求及满足环保节能需求的可持续发展的社区环境,让建筑在自然中生长,让自然融合于建筑中,营造新世纪绿色生态居住小区,实现人们回归自然的田园梦想,创造人与自然和谐发展的局面。
2、“以人为本”的设计原则
从住户实际需求出发、为主户的缺省利益着想,进行人性化、节能化、环保化的综合设计,体现以人为本的设计理念,实现人与自然的完美结合,注重环境的开发、利用及保护,实现环境效益与经济效益的有机结合与共同发展。
(2)项目建设方案
1、规划布局
(1)规划结构及空间布局
项目规划严格按照实地的朝向、日照、噪音、景观等多方面的因素来综合考虑,整个建筑布局根据用地情况呈南偏西18°—26°,居住建筑大面景观朝向西南方向,建筑组群主要朝向为西南方向,西南方向除增加日照外还可远眺西山美景,根据昆明地区情况,小区日照条件较好。
空间形态上采用围合式组团布局方式,在有限的用地范围内形成了丰富的空间变化。
规划在组团内以及组团之间形成一条相互贯穿的步行景观带,同时将三个组团通过步行景观带又融为一体。
另外考虑到住户的实际需要,按照规划幼儿园位于小区东北角,处于整个小区的中部,方便整个开发区域使用。
(2)日照及建筑间距
对于现代人来说,阳光是居住用房的一个重要因素。
我们的原则是让每一套房子都有充足的阳光。
本规划最小日照间距大于1:
1。
结合区内组团规划日照间距达45米。
使每一户都能享受到充足的阳光,使庭院的花草树木在阳光下茁壮生长,生机勃勃,从一定角度上说增加了房屋的增值空间。
(3)道路交通设施
区内道路系统,采用三级道路系统,以确保区内居住的宁静气氛,贯穿小区的外环主干道采用6.0米双车道,确保区内交通的畅通。
次干道路采用4.0米宽的道路以满足消防畅通的要求,另外区内还考虑了贯穿小区的步行景观道,方便通达小区内各幢居民楼。
确保了居民出行的方便性及安全性,同时又为居住环境的提升创造了有利的条件。
随着现代人对生活质量要求的提高及考虑到科学布局及最大限度利用空间的原则,小区内根据建筑物布局的特点,在高层住宅地下及底层施行架空用作停车库,形成两个独立的架空停车库和三个地下停车库,同时在北面沿社区外的环路上设置了独立的停车库,使整个小区的大部分车辆一进小区就可以停进车库,这样既增加了小区居民的活动空间,又方便居民就近停车。
同时在小区的环路旁设置了多个停车位,方便了居民和来客的临时使用。
2、建筑风格及环境景观设计
(1)建筑风格的设计,在延续项目异国风情建筑的基础上,更进一步强调“原味精神”,把“南加洲”建筑风格融入了居住模式,使建筑物本身更为亲切、更为自然。
体量、色彩、材料的设计上也在秉承异国特色的同时充分体现高层建筑的简练、大方和建筑的人文关怀。
(2)小区的景观主题为:
“山水悠居”——休闲、清新、浪漫的生活情调环境。
整个小区以“水”为特色,在延续中国文化特色的精神下提炼创新,并结合时代风格,创造出一种现代的,中国的,具有民族特色的现代清新的和古典浪漫生活情调的环境。
小区随水而建,水景贯穿了整个环境空间,利用组团的错落使水景形成空间的变化,中心环境和架空区及组团绿化以及水岸边休憩区整体连贯和渗透及形成了“泛会所”的环境空间。
使游、憩、居、息、乐等、人的行为在有序和祥和的空间内交融与映衬。
使住户远离喧嚣的都市,全情投入到了悠闲、清新、浪漫的庭园之中,在感观的体验当中,提升了理性的知觉。
3、社区规划概述
(1)住宅部分
项目定位为纯美国南加州风格的社区,分为三个居住组团。
并且为了有效的提高社区住户的生活品质,在小区西北角配备了娱乐及商务会所和社区服务中心;而且为了提升小区停车率,小区内分别设置了地面停车库、架空地下停车库和临街停车位,总停车数量达682个、这样可以满足住户与其亲友不同的停车需求。
套型及户数统计表
序号
户型编号
建筑面积
套内面积
规划户数
计容积率总建筑面积
类型
1
A-1型
95.31
84.62
24
2287.44
板式高层
2
A-2型
84.73
74.32
24
2033.52
板式高层
3
A-3型
84.62
72.72
24
2030.88
板式高层
4
B-1型
85.49
70.41
82
7010.18
板式高层
5
B-2型
80.67
64.74
41
3307.47
板式高层
6
C-1型
146.18
127.12
52
7601
板式高层
7
C-2型
123.54
106.5
104
12848
板式高层
8
D-1型
85.86
71.15
32
2747.52
板式高层
9
D-2型
86.76
71.5
66
5726
板式小高层顶跃
10
E型
186.23
175.06
39
7262.69
板式高层
11
F-1型
163.14
136.94
18
2936.52
板式高层
12
F-1顶跃型
277.34
2
554.68
13
F-2型
157.18
130.98
18
2829.24
板式高层
14
F-2顶跃型
267.21
2
534.42
15
G-1型
125.44
104.53
60
7526.4
板式高层
16
G-2型
86.94
69.55
60
5216.4
板式高层
17
H-1型
83.21
72.72
58
4826.18
点式高层
18
H-2型
107.47
98.22
60
6448.2
点式高层
19
I-1型
86.81
75.48
56
4861.36
点式高层
20
I-2型
84.94
73.86
56
4756.64
点式高层
21
I-3型
86.89
75.56
56
4865.84
点式高层
22
J-1型
56.46
47.05
20
1129
点式高层
23
J-2型
63.81
53.17
4
255
点式高层
24
J-3型
63.55
52.96
4
254
25
J-4型
40.42
33.67
4
161
合计
966
100009.6
建筑面积90平方米以下面积48282.31㎡
从小区的整体规划来看,90平米以下的户型套数占总套数的60.77%,90平米以下的户型的建筑面积占住宅总建筑面积的49.18%。
户型面积分布在40.42—277.34㎡之间,可谓充分满足了不同消费阶层人群的不同需求。
社区以板式高层和点式高层建筑为主。
(2)商业步行街
商业步行街沿社区外围两条城市主干道设置,规划设计与形式以服务社区为目的,设置一些饮品店、精品店及专卖店等,游憩生活其乐无穷,为区域内的居民生活增添多姿多彩的内容。
同时也是
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