天津市新建商品房预售资金监管办法津政办发54号企业培训材料.docx
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天津市新建商品房预售资金监管办法津政办发54号企业培训材料
天津市新建商品房预售资金监管办法
(津政办发【2016】54号)
企业培训材料
2019.5
第一章监管账户建立
第一节申请
1.开户标准
(1)以幢或多幢为单位;
(2)一个销售许可申请对应一个账户原则,即必须满足同一批次办理销售许可证条件;
(3)属于同一项目、同一区域、具备相同用途、相同结构类型、在同一层数范围内(5层以下、6-11层、12-17层、18-29层、30层及以上)内,且区分是否采用精装修。
2.要件
1
新建商品房预售资金监管账户建立申请表
提交原件
2
企业营业执照、经办人身份证明
出示原件,提交复印件
3
标准地名证
出示原件,提交复印件
4
建设工程规划许可证
出示原件,提交复印件
5
测绘报告
出示原件,提交复印件
6
经办人委托书
提交原件
第二节审核
企业在系统提交申请后持相关要件到监管中心审核,监管中心受理申请后3个工作日完成审核。
经监管中心审核通过后,企业可自行在监管系统中打印《新建商品房预售资金监管账户建立通知书》。
企业持《新建商品房预售资金监管账户建立通知书》到所申请的开户银行开立监管账户。
企业提交申请
经监管中心审核通过后,企业可自行在监管系统中打印账户建立通知书
企业至开户银行进行开户
第三节流程图
第四节开发企业申请建立监管账户需要注意的事项
一是监管账户应当在办理商品房销售许可证前开立;二是监管账户应当按幢或者多幢开立,并应当遵循一次商品房销售许可申请对应账户的原则;三是开立监管账户的商业银行应当是已与资金监管中心签订金融服务协议的商业银行;四是多幢开立一个监管账户的应符合同一监管资金标准。
第二章监管签约
第一节签约
1.开发企业至开户银行成功开立监管账户后的第二个工作日,经监管中心系统确认开户数据,企业可通过监管系统自行打印《天津市新建商品房预售资金监管协议》。
2.开发企业持已经企业及开户银行盖章的《天津市新建商品房预售资金监管协议》至监管中心,经中心审核无误后当日签订协议并出具《天津市新建商品房预售资金监管开户证明》。
第二节流程图
企业、开户银行签订三方协议
监管中心审核无误签订三方协议,出具《开户通知》
监管中心确认开户信息
第三章账户注销
第一节申请
1.申请条件
已建立监管账户的监管项目未发生销售行为的,房地产开发企业申请变更监管资金标准(精装修标准变化原因除外)、项目名称、项目坐落地址以及终止商品房预售等情况;
1
新建商品房预售资金监管账户注销申请表
提交原件
2
原监管账户开户证明
提交原件
3
原开户行出具同意注销监管账户的证明文件
提交原件
4
未办理银行开户手续的须提供原《新建商品房预售资金监管账户建立通知书》
提交原件
5
企业营业执照及经办人身份证明
出示原件,提交复印件
6
企业经办人委托书
提交原件
7
其他应当提供的资料
出示原件,提交复印件
2.要件
3.监管账户注销期间房地产开发企业不得销售及办理其他资金监管业务。
第二节审核
企业在系统提交申请后持相关要件到监管中心审核,监管中心受理申请后3个工作日完成审核。
经监管中心审核通过后,企业可自行在监管系统中打印
《新建商品房预售资金监管账户注销通知书》,企业凭账户注销通知书到开户银行办理相关手续。
企业办理完毕监管账户注销后,至资金监管中心重新申请账户建立手续,并重新签订《监管协议》。
(流程参见第一章监管账户建立、第二章监管签约)
第三节流程图
企业到开户银行办理注销手续
企业提交申请
第四章账户变更
监管账户变更类型一:
第一节申请
1.申请条件
房地产开发企业申请企业更名、监管账户开户行更名、监管账号变更等情况
2.要件
1
新建商品房预售资金监管账户变更申请表
提交原件
2
开户行更名、账号变更的由监管银行出具支行名称或账号变更证明文件
出示原件,提交复印件
3
企业名称变更的由相关行政管理部门出具企业名称变更证明文件
出示原件,提交复印件
4
原《开户证明》及三方协议
提交原件
5
未办理银行开户手续的还须提供原《新建商品房预售资金监管账户建立通知书》
提交原件
6
企业营业执照及经办人身份证明
出示原件,提交复印件
7
企业经办人委托书
提交原件
3.监管账户变更期间房地产开发企业不得销售及办理其他资金监管业务。
第二节审核
企业可通过监管账户变更模块,在系统提交申请后持相关要件到监管中心审核,监管中心受理申请后3个工作日完成审核。
经审核符合要求的,企业可在监管系统中自行打印《新建商品房预售资金监管账户变更通知书》,企业凭账户变更通知书到开户银行办理相关手续。
企业办理完毕监管账户变更后自行打印新的《监管协议》,至资金监管中心重新签订《监管协议》并领取变更后的《开户证明》。
(流程参见第二章监管签约)
第三节流程图
企业提交申请
监管中心审核通过后,企业可在监管系统中自行打印账户变更通知书
审核通过后,企业可自行在监管系统中打印账户注销通知书
企业到开户银行办理变更手续
监管账户变更类型二(变更监管银行和监管范围):
第一节申请
1.申请条件
已建立监管账户的监管项目未发生销售行为的,房地产开发企业申请开户银行、监管范围变更,同时注销原监管账户的情况
2.要件
1
新建商品房预售资金监管账户变更申请表
提交原件
2
原监管账户开户证明
提交原件
3
原开户行出具同意注销监管账户的证明文件
提交原件
4
未办理银行开户手续的须提供原《新建商品房预售资金监管账户建立通知书》
提交原件
5
企业营业执照及经办人身份证明
出示原件,提交复印件
6
企业经办人委托书
提交原件
7
标准地名证
出示原件,提交复印件
8
建设工程规划许可证
出示原件,提交复印件
9
测绘报告
出示原件,提交复印件
10
其他应当提供的资料
出示原件,提交复印件
3.监管账户变更期间房地产开发企业不得销售及办理其他资金监管业务。
第二节审核
企业可通过监管账户变更(销户重开)模块,在系统提交申请后持相关要件到监管中心审核,监管中心受理申请后3个工作日完成审核。
经审核符合要求的,企业可在监管系统中自行打印《新建商品房预售资金监管账户建立通知书》和《新建商品房预售资金监管账户注销通知书》。
企业持账户建立通知书到商业银行开立监管账户并重新签订《监管协议》。
同时,持账户注销通知书到原开户行办理相关手续。
第三节流程图
企业提交申请
企业可在监管系统中自行打印账户建立通知书和账户注销通知书
企业持账户建立通知书到商业银行开立监管账户并重新签订《监管协议》。
同时,持账户注销通知书到原开户行办理相关手续。
监管账户变更类型三(发生销售行为后,申请变更监管银行):
第一节申请
1.申请条件
已建立监管账户的监管项目已发生销售行为的,房地产开发企业申请开户银行变更情况,须满足以下4个条件:
(1).原开户行同意(原开户行出具同意注销监管账户的证明文件);
(2).已售房屋业主同意变更监管银行的凭证(可在天津日报、今晚报等市级报刊向购房群众公告声明变更监管银行的报刊,公告7天无异议的;或已售业主签署同意变更监管银行告知书);
(3).已售房屋须全款到账(包括银行按揭贷款和分期交付房款);
(4).变更期间不能有任何销售行为和资金监管过程件(企业申请承诺)
第二节审核
首先,房地产开发企业至资金监管中心重新申请账户建立手续,并重新签订《监管协议》。
(流程参见第一章监管账户建立、第二章监管签约)
待协议签订完毕后,监管中心负责将原监管账户资金拨付至新开立的监管账户中,随后函复信息中心将新监管信息挂接到对应销售许可证下。
最后,房地产开发企业至资金监管中心申请注销原监管账户。
(流程参见第三章监管账户注销)
第三节流程图
第五章监管资金的收存
第一节开发企业收取房价款的方式
新建商品房预售资金应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得直接收存房价款,应当协助购房人依据交款通知书通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机(监管专用POS机)或者网上银行、手机银行交存房价款。
房地产开发企业应当在售楼现场安装监管专用POS机为购房人缴款提供方便。
监管账户开户银行应当在监管账户开立后为企业安装资金监管专用POS机,并将新开立监管账户账号维护到专用POS机中。
POS机出现故障可联系POS机维护人员也可直接拨打银联客服热线95516或联系资金监管中心。
通过商业银行网点柜台、网上银行、手机银行等途径,以转账方式交存房价款的,应在附言、备注以及摘要等位置填写交款通知书编号信息,填写要求为顶格、半角直接填写交款通知书编号。
第二节交款通知书
房地产开发企业应在购房人交款前,通过商品房销售管理系统打印交款通知书。
1、交款通知书的填写规则和注意事项:
(1)总房款填写购买该套房屋的总房价款。
(2)付款方式分为三类一次性付款、贷款、分期付款:
i一次性付款:
填写首付一次金额、首付二次金额,且首付一次金额+首付二次金额=总房款,二付金额、尾款金额留空;首付二次金额可以为0。
ii贷款:
填写首付一次金额、首付二次金额,且首付一次金额+首付二次金额<总房款,二付金额、尾款金额留空;首付二次金额可以为0。
(不要把贷款金额填在首付二次的位置,贷款的只需要填首付的金额,不需要填写贷款金额。
)
iii分期付款:
填写首付一次金额、首付二次金额、二付金额、尾款金额,且首付一次金额+首付二次金额+二付金额+尾款金额=总房款;首付二次金额及尾款金额可以为0。
(3)付款截止日期仅限制首付一次金额的交款时间,如已交过首付就不存在缴款书过期的问题。
(4)需要填写家庭成员时,逐行填写保存再提交。
(5)每套商品房只打一次缴款通知书,如贷款首付不足需补交首付时可以直接在专用pos机上输入原交款通知书编号及补交款金额后刷卡支付或者凭原交款通知书到银行柜台或通过网上银行、手机银行将补交款存入监管账户即可。
2、取消交款通知书
(1)超过付款截止日期未交款,在交款通知书失效日期后,房地产开发企业可自行通过商品房销售管理系统取消交款通知书功能将交款通知书作废。
(2)未超过付款截止日期或失效日期(截止日期加9天),需要取消监管通知书的,房地产开发企业可持数据恢复申请表到监管中心将该交款通知书作废。
第六章监管资金拨付现场查勘
第一节申请
1.申请现场查勘条件
监管项目施工进度达到以下节点时,可向项目所在区县住建委申请现场查勘:
(1)施工至首层室内地平标高;
(2)二分之一主体结构完成(6层以上(含6层)17层以下(含17层)项目);
(3)三分之一主体结构完成(18层以上(含18层)项目);
(4)三分之二主体结构完成(18层以上(含18层)项目)。
2.要件
1
新建商品房预售资金监管现场查勘申请表
提交原件
2
已完工节点证明文件
出示原件,提交复印件
3
标准地名证及附图
出示原件,提交复印件
4
企业营业执照、经办人身份证明
出示原件,提交复印件
5
企业经办人委托书
提交原件
注:
(1)已完工节点证明文件中项目名称应与监管账户项目名称及楼号一致。
(2)已完工节点证明文件中项目名称、楼号、节点部位等信息严谨涂改、伪造;
第二节查勘现场
开发企业经办人员通过监管系统提交现场查勘申请,并持上述要件到区县住建委申请现场查勘。
第三节审核
区县住建委自受理企业查勘申请后3个工作日内完成审核,经审核符合要求的,将查勘结果通过监管系统反馈给开发企业,此时企业即可在系统中填写资金拨付申请。
经审核不符合企业申请节点的予以退件。
要点提示:
对建设主管部门设定的工程节点并由相关责任单位出具验收证明的深基坑施工基础验收、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案节点,企业申请提取监管资金时,区县住建委不再进行现场查勘。
监管机构对上述节点进行抽查,凡发现房地产开发企业不按实际施工进度申请拨付,骗取监管资金的,经查证属实,暂停其资金拨付;情节严重或者拒不改正的,可以同时关闭该项目网上打印商品房买卖合同功能,按照有关规定予以处理。
根据市建委关于印发天津市房屋建筑工程质量阶段验收和竣工验收规定的通知(津建发〔2018〕5号)规定:
主体结构验收是指建筑一、二次结构全部完工,进入装饰装修工程施工前的工程质量验收。
第七章监管资金拨付
第一节申请
1.申请拨付条件
(1)监管项目施工进度达到资金使用节点后,需进行现场查勘的资金使用节点,企业应向到区住建委申请现场查勘,查勘合格后再提交资金拨付申请;无需进行现场查勘的资金使用节点,企业可直接提交资金拨付申请;
(2)申请拨付的监管账户应无应交未交记录,无银行对账有误等情况;
2.监管资金拨付要件
1
商品房预售监管资金拨付申请表
提交原件
2
已完工节点证明文件
出示原件、提交复印件
3
企业营业执照
出示原件、提交复印件
4
企业经办人委托书
提交原件
5
企业经办人身份证明
出示原件、提交复印件
注:
(1)已完工节点证明文件中项目名称应与监管账户项目名称及楼号一致。
(2)已完工节点证明文件中项目名称、楼号、节点部位等信息严谨涂改、伪造;
第二节审核
企业通过监管系统提交资金拨付申请后,应持所需要件到监管中心进行审核,监管中心受理申请后3个工作日内完成审核,经审核通过的,企业可通过监管系统自行打印《新建商品房预售资金监管资金拨付通知书》,企业凭该通知书及划款凭证,到开户银行办理资金划拨手续。
房地产开发企业申请拨付同一资金使用节点二次及以上监管资金时,无需到监管中心办理,通过监管系统提交资金拨付申请后,监管中心审核通过的,企业可通过监管系统自行打印《新建商品房预售资金监管资金拨付通知书》。
第三节流程图
1.开发企业申请首层室内地平标高、二分之一主体结构、三分之一主体、三分之二主体节点监管资金拨付的:
2.开发企业申请深基坑基础验收、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案节点监管资金拨付的:
3.申请拨付同一资金使用节点二次及以上监管资金的:
要点提示:
房地产开发企业申请拨付同一资金使用节点二次及以上监管资金时,无需到监管中心办理,通过监管系统提交资金拨付申请后,监管中心审核通过的,企业可通过监管系统自行打印《新建商品房预售资金监管资金拨付通知书》。
实现资金拨付“网上办理”、“最多跑一次”的目的。
第八章提取监管资金以外资金
第一节申请条件
监管账户无应交未交记录及银行对账有误等情况,房地产开发企业可随时通过监管系统提取监管资金以外资金,无需提交纸质要件。
第二节提取
企业在系统上提取监管资金以外资金的,经系统确认后,开发企业可通过监管系统自行打印《新建商品房预售监管资金以外资金提取单》,企业持该提取单及划款凭证到开户银行办理资金划拨手续。
第三节流程图
第九章退还部分房款
第一节申请
1.申请条件
(1)退房手续办理完毕;
(2)监管账户无应交未交记录,无银行对账有误等情况。
2.退还部分房款拨付直接通过监管系统申请,无需提交纸质要件。
第二节审核
企业通过监管系统提交申请后,监管中心审核通过的,企业可通过监管系统自行打印《新建商品房预售资金监管退还部分房款通知书》,持该通知书及划款凭证到开户银行办理资金划拨手续。
第三节流程图
第十章解除监管
第一节申请
1.申请条件
房地产开发企业已办理监管项目的不动产首次登记。
2.解除资金监管要件
1
解除监管申请表
提交原件
2
不动产首次登记证明
出示原件、提交复印件
3
企业营业执照、经办人身份证明
出示原件、提交复印件
4
企业经办人委托书
提交原件
第二节审核
企业在系统提交申请后,持相关要件到监管中心申请办理解除资金监管,资金监管中心自受理申请后2个工作日内完成审核,审核通过的,企业可通过监管系统自行打印《解除监管通知书》。
房地产开发企业持《解除监管通知书》到监管账户开户行办理解除资金监管手续。
第三节流程图
企业提交申请
监管中心审核通过的,企业自行打印解除监管通知书
企业持解除监管通知书到开户行解除监管
第十一章银行冲正及未网签退款
第一节申请
1、申请条件
(1)银行冲正(合同冲正、不明入账冲正):
房地产开发企业、商业银行或购房人将预售资金错误划入监管账户;
(2)未网签退款:
房地产开发企业与购房人未网签《商品房买卖合同》,购房人要求将已交入监管账户的房价款退回。
2、所需要件
(1)合同冲正、不明入账冲正所需要件
1
银行冲正申请表
提交原件
2
预售资金错误划入监管账户的证明文件
提交原件,资金发起行加盖分行公章,资金接收行加盖支行公章
3
银行放贷凭证
出示原件,提交复印件
4
企业营业执照、经办人身份证明
出示原件,提交复印件
5
企业经办人委托书
提交原件
(2)未网签退款所需要件
1
未网签退款申请表
提交原件
2
原交款凭证(Pos签购单或银行缴款凭证)
出示原件,提交复印件
3
购房人身份证明
出示原件,提交复印件
4
企业营业执照、经办人身份证明
出示原件,提交复印件
5
企业经办人委托书
提交原件
申请表中原因一栏填写示例:
(1)银行冲正申请表中的原因应填写为:
由于**原因,合同号为***的***元(房款/贷款)误存入**账户,现申请办理冲正业务,将此笔款项调整至**账户。
(2)未网签退款申请表中的原因应填写为:
购房人**购买**(项目)**(房号),合同号为**,由于**原因,申请将已交入监管账户的**元(扣除刷卡手续费**元)退回原交款账号,账号:
**,户名:
**,开户行:
**。
(交款人非购房人本人的还应注明:
收款人与购房人关系为**。
)
第二节审核
企业在系统提交申请后,持相关要件到监管中心申请办理冲正业务或未网签退款手续,资金监管中心自受理申请后2个工作日内完成审核,审核通过的,企业可通过监管系统自行打印《新建商品房预售资金监管冲正通知书》或《未签约缴款书退款通知书》。
企业提交申请
监管中心审核通过的,向企业自行打印冲正通知书或未签约缴款书退款通知书
通知书
企业持通知书到银行办理冲正或退款手续
房地产开发企业应于2个工作日内持《新建商品房预售资金监管冲正通知书》或《未签约缴款书退款通知书》到监管账户开户行办理冲正或退款手续。
第三节流程图
第十二章拨付关闭的处理
第一节付款关闭的原因
监管账户拨付关闭的原因有以下三种:
1、对账有误:
监管系统余额与银行账户实际余额不一致;
2、应交未交:
分期付款尾款或贷款超期未交入监管账户。
超期指:
分期付款的尾款超过商品房买卖合同中约定的交款日期;办理贷款的他项权证发证日期14天后,贷款未进入监管账户的对应商品房买卖合同中且经与放贷银行核实为该笔贷款已发放;
3、未及时退款:
办理退房手续后未在规定时间内将购房款退还购房人。
第二节付款关闭的解决
房地产开发企业在通过监管系统提交资金拨付申请(包含监管资金拨付、监管资金以外资金拨付、退还部分房款三类)时如监管账户处于拨付关闭状态,监管系统会弹出对话框提示拨付关闭原因。
1、对于因对账有误被付款关闭的:
对话框中备注为监管系统余额与银行账户实际余额的差值,开发企业可联系监管账户开户行配合调账。
监管中心每日与监管银行对账后,会将发生对账有误问题的监管账户情况通知监管银行分行或总行,由其负责通知并督促开户行进行处理。
2、对于因应交未交被付款关闭的:
房地产开发企业可先自行通过监管系统查询存在应交未交问题的合同信息,
在监管系统业务菜单栏中选择“综合业务”,点击“应交未交”进入查看页面,填入查询条件并选择业务类型后点击“查询”按钮进行查询。
业务类型分为“合同查询”、“应交未交”、“贷款未到账”三类:
(1)选择“合同查询”,结果中显示的为全部已提交的“交款通知书”信息。
(2)选择“应交未交”,结果中显示的为签订商品房买卖合同后,超过2天交款通知书中首付一次及首付二次未进入监管账户的合同信息。
(3)选择“贷款未到帐”,结果中显示分为有抵押信息及无抵押信息的两类数据:
i.有抵押信息的:
商品房买卖合同为贷款付款方式的且已取得他项权证超过14天贷款尚未到账的数据;
ii.无抵押信息的:
商品房买卖合同为分期付款方式的尾款部分超过合同约定日期尚未付款的数据。
如点击查询后出现合同信息,请先根据查询到的合同信息自查原因。
如原因为分期付款方式确属购房人未按照合同约定交纳购房款的,开发企业可以提供以下材料到监管中心银行对账科确认后解除付款关闭:
a)企业承诺书、b)商品房买卖合同明细、c)催款函或律师函及送达证明、与购房人签订延期交款的补充协议、法院起诉书三者其一,(如签订补充协议的,则还需提供商品房买卖合同的原件及复印件)。
如原因为贷款已发放但未进入对应合同中的,先查看是否为不明入账未划分,如是联系监管银行进行不明入账划分即可。
如不存在未划分不明入账则需联系放贷银行查找贷款未进入合同的原因及资金去向。
如应交未交问题在查询时已解决,则点击查询后系统不显示任何合同信息,则可致电监管中心银行对账科解除付款关闭。
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