秦皇岛房地产市场总体状况分析报告.docx

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秦皇岛房地产市场总体状况分析报告

第一部分XX房地产市场总体状况

一、XX市房地产市场分析：

1、政府加大土地供应能力，推进土地市场建设，保障项目需求

XX市被国土资源部确定为全国50个地价动态检测点之一，XXX的地价水平及变化趋势，将体现XX经济实力和房价变化。

仅2005年，城市区就共以招、拍、挂形式出让经营性用地30宗，面积181.83公顷；审批土地出让卷155宗，面积383.95公顷；收购储备土地24宗，面积168公顷；特别是依法收回了闲置达13年之久的“海洋花园村”项目用地70.53公顷。

今年谋划启动3个老旧小区和7个“城中村”改造；完成经济适用房续建18.38万平方米，组织实施82.62万平方米，谋划启动62万平方米，及土地开发整理项目55个，面积4704.13公顷，为XXX项目建设提供了用地保障。

2、整顿房地产市场，宏观把握市场

自中央决定稳定房价，调控房地产市场之后，先后出台了购房实名制、对第二套房屋的购买与转让征收重税、提高房贷利率、地产预售收入所得税上调5%等法律法规。

打击炒房行为，对房屋销售情况进行监控，着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发、重点发展普通商品房和经济适用房，打造新型特色宜居城市。

但对于由地方政府、房地产开发商与购买者多方组成房地产市场，能否有效抑制房价畸形飙升最终取决于市场供求。

3、XX楼市日趋理性化，小户型倍受追捧，房价稳中求涨

2005年，XX房地产市场价格继续呈稳步上涨的态势，同比上涨5.4%，商品住宅平均单价为2855元/平方米，其中多层住宅（6层以下）平均单价为2700平方米，高层（6层以上，有电梯）为3006元/平方米。

据统计，今年前两个月XXX新建商品住房销售价格同比上涨4.9%，其中普通住宅上涨6.2%，高档住宅上涨3.7%，二手房销售价格温和上涨，同比上涨3.2%，涨幅比去年回落了2.4个百分点。

总体上看，前两个月XX房屋销售价格同比上涨4.3%，涨幅比去年低1.1个百分点。

并低于全国平均上涨幅度。

XX对商品住宅的需求大概可分为三类：

一、自用需求；二、投资需求；三、盲目跟风。

过去那种地基还没打好，就急着买楼花的现象已不多见了。

消费者购房行为趋向理性，投资购房比例有所下降。

被调查者中住房需求面积80~100平方米之间的占39.8%，100~120平方米之间占23.5%，120~140平方米之间占21.4%,由此可知在80~140平方米之间的户型总份额占84.7%,最为广大消费者青睐。

买房不再贪大求奢，追求简约、实用、舒适，目前这种消费观念正在成为主导。

对140平方米以上户型征收4%契税的政策，也使小户型产品成为广大工薪阶层、年轻白领以及投资客的择房目标。

据调查，无论是XXX的嘉远SOHO公寓、博维27°空间，高层小户型，还是开发区的青馨家园三期紫晶苑系列小户型都很受市场欢迎。

二手房中小户型房源更是中介和买家争抢的“猎物”。

4、规划宏伟，各区发展不均衡，供需关系略有紧X

在国家统计局发布的“2005中国综合实力百强城市”XX榜上有名。

为实现体现“十一五”时期XX发展在整个环渤海地区的战略地位，打造环渤海经济圈发展中的新亮点，着力做好城市规划和工业布局，加快县城和重点镇发展；紧紧抓住项目建设不放松，加快山海关古城保护开发。

为加快城市建设，改善居民住宅条件，XXX仅现有住宅项目约为70多个，在售项目超过30个，除海港区、开发区较为集中外，其余分布在各城区。

下面，我们按照房价从高到低和区块分布状况，把XX市大致分为四个区域，对其具体现状逐一加以介绍和评述。

首先是海港区。

位于XX市中心，东临山海关，西连北戴河。

距华北东北之要冲，素有“京津门户”之称，是XX的精华所在。

该辖区内的XX港是中国北方重要的对外贸易港口，是世界最大能源输出港之一，加之此处为沟通东北三省与京津地区的重要交通枢纽和中转站。

短短几十年来，高楼大厦鳞次栉比，道路宽敞，交通顺畅，经济发展日新月异，为了满足人们日益提高的生活需求，房屋从经济适用房到住宅公寓，从商品房到联派别墅，从廉租房到酒店、写字楼，从多层到小高层、高层，从平层到复式、跃式，楼市呈复杂性、多元化发展。

旺盛的市场需求是拉动该区域房价上涨的主要因素之一，房屋建造成本的加大、商品化的炒作以及新建小区各项配套设施的更加齐备，也是导致房价升高的因素。

进而带动了整个XX房价的上涨。

该区域核心部分为大汤河与新开河之间所辖区域，以此为中心，其西部和东部构成展开的双翼，分别沿XX大街西段到西环路附近（西港镇）；另一条沿东环路以东直至山海关。

这里的房价由内向外，由南到北，由东到西逐级递减，单价波动在每平方米2800～4800元之间，且多为内销住宅楼。

东翼主要有南李庄、工人南里、煤港里等，因开发较早有一定的成熟度，但多数楼房楼龄过长、格局不合理，所以价格方面会打折扣，明珠城项目就是针对这个问题开发的，单价在2900~3600之间，为广大工薪阶层所接受。

西翼坐落着燕山大学、XX石油分院、XX建材职业技术学院、奥体中心等，日前有大量开发项目落户于此，社区日趋完善，在单价上形成了一个小高点。

两河之间区域是XX房地产市场的主力场所。

XX市政府职能机关集聚于此，商业繁华，交通十分便利，有很多成规划的住宅小区，如天洋新城、新世纪小区、在水一方、秦皇小区等，很多新村也都迁至此处，城市旧改项目纷纷上马，如备受关注的服务里旧改项目“金龙·中央胜境”，将打造集住宅、商业、写字楼、会所于一体的大规模建筑集群。

该区域是中心腹地，社区配套、商业人气都相对旺盛，是集工、商、贸于一体的现代化城区。

因此此地房价有标杆作用，可以以此预测分析整个地区。

目前市场预售单价围绕在3000~3800元/平方米之间，部分地区已突破4000元/平方米，今年户型形成两极分化趋势，倾向于小户型，一室一厅和两室一厅增多；因地方减少关于多层项目用地的审批，小高层和高层也受到广大市民的青睐；二手房市场持续升温，随着相关管理政策的完善和实施，已购公房大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成；现代化商业楼也随着商业模式的巨变，有着不俗的表现。

其次为经济开放区。

它的X围为一O二国道和西环路围成区域。

近年来，在政府相关政策的扶持下，大批的外资、外商、科技公司、入驻此地，带动地价迅速上扬。

总体上交通相对便利，成网络分布，东西交错，井然有序。

加之与市区距离有近，很多新兴住宅小区规划、物业、服务更加完善，如富康家园、华苑新居、漓江花园、宝佳花园等，配套也较为齐全，相信随着重点中学一中、七中在开发区安居落户，又会吸引大量为子女教育置房的父母。

该区域以商品房为主，居民多为一次置业，为解决生活问题或做结婚之用。

位于开发区均价在每平方米2800元的青馨家园便是其中的典型代表。

（可参见附件二）

北戴河区位于渤海之滨，毗邻海港区，系国务院批准的国家级海洋自然保护区，是远近驰名的疗养胜地。

今年3月24日又推出戴河生态花园计划，做好景观带建设，营造和提高戴河两岸生态游览景观区环境。

北戴河区充分发挥独有的暑期优势，以旅游带动地方经济，别墅、公寓成为该地区房产的卖点；但也正是由于受季节性影响显著，流动人口加大，在本地区定居的人口数量不大，本地市场需求有限；但受国内房产大环境和周边房价的影响，房价窄幅攀升，如XX路、联峰路、联峰北路三条城市主干道黄金交割点上的海滨花园，一开盘就吸引了不少买家。

山海关区地处东北、华北、环渤海三大经济区的交汇处，北依燕山，南临渤海，是连接东北、华北的交通枢纽。

是座历史悠久，文化遗存众多的国家级历史文化名城，也是国内外著名的旅游区。

政府为了保持古城的原貌，对该区域的住宅高度进行相关的限制。

形成了现代与历史并存的格局，由于街道过于狭窄，交通不便，支柱产业单一化，就业机会少，经济发展缓慢。

人口流失严重，房市一直较为低靡。

近两年来随着城市规划日趋合理、旧城改造的开展、周边房价迅速崛起，带动部分人口回流，如今商品房平层起价2480元/m²，均价可达2600元/平方米。

据分析，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，目前出台的政策措施对需求影响不大，房地产市场需求持续旺盛。

在国家宏观调控背景下，市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面仍将维持。

其最终结论如下:

1.低价位小户型受追捧，绝大数工薪阶层买房是不会超过30万这个心理底线的。

2.商业地产模式开始变革，传统的商业中心随着市场的变动发生转移，选择有升值潜力地段的楼盘，将会给人们带来意外的惊喜。

3.XX房价上涨和土地、原材料价格上涨有很大关系。

据估算XX房屋销售价格中土地成本占60%。

土地是稀缺资源，其不可再生性决定了供应量将会逐渐减少，根据供求关系原理，土地价格还将会升高，因此房价现在还看不出下调的迹象，至少3到5年内不会下调。

随着2008年奥运会的临近，作为足球分赛区的XX，其京津后花园的效应将会得到充分发挥，届时将会有大批京津人士到XXX安家置业，在需求的强劲拉动下，今后XX房地产市场无疑继续走高。

二、房地产开发项目资料

项目一:

项目名称

航顺园

项目位置

燕山大街与西港路交叉路口

开发商

航顺房地产开发XX

物业公司

航顺物业XX

建设规模

小区共四个楼座，192户，多层6+1，建筑密度达24.9%，楼间距32.8/42.8米

结构形式

砖混结构，层高2.8米

户型

50～150m²

销售价格

起价3066元/m²，均价3330元左右/m²。

下房1200元/m²

物业费

0.5元/m²·月

入住时间

2007年11月

项目二:

项目名称

广顺青年城

项目位置

红旗路玉峰里东侧

开发商

广顺地产开发公司

建设规模

占地35亩，建筑面积4.67万m²，7栋6+1和1栋11+1的小高层

户型

62～158m²

销售价格

均价3200元左右/m²,尾盘，现房销售，部分少量大平米住宅

项目三:

项目名称

新丰嘉园

项目位置

红旗路环岛北侧

开发商

新丰房地产开发XX

建设规模

共361套，10栋多层和1栋26层小高层

户型

55.31～133.58m²

销售价格

多层均价3500元/m²，高层均价3400元/m²。

下房1300～1500元/m²

物业费

1元左右/m²·月

项目四:

项目名称

翡翠新居

项目位置

和平大街与红旗路交叉路口西行200米

开发商

伟圣房地产开发XX、华盾房地产开发XX

建设规模

7栋多层6+1和1栋小高层

户型

51.45～129.69m²

销售价格

多层均价3500元左右/m²

项目五:

项目名称

华盾凤凰城

项目位置

玉峰北里

开发商

华盾房地产开发XX

建设规模

多层和小高层

户型

60～120m²

销售价格

未定

物业费

2006年5月开工

项目六:

项目名称

天洋新城

项目位置

迎宾路106号（火车站附近）

开发商

天洋房地产开发XX

建设规模

Ⅲ期8号12层、9号楼18层

结构形式

钢筋混凝剪力墙结构，层高2.8/2.85米

户型

50～120m²

销售价格

均价3400元/m²

物业费

1元左右/m²·月

入住时间

2007年11月

项目七:

项目名称

新世纪小区

项目位置

港城大街西段，红旗路西侧环岛旁

开发商

住宅建设开发XX

建设规模

小区54号楼，高层，共18层，90户

结构形式

塔式结构，一层五户

户型

46～146m²

销售价格

1层起价3068元/m²,逐层加价30元/m²

入住时间

2007年3月

项目八:

项目名称

世纪星园

项目位置

海阳路与建设大街交汇处

开发商

世纪星房地产开发XX

建设规模

近7万m²，6+1、商铺

户型

50～120m²

销售价格

商铺8000元/m²

销售情况

2005年6月26日开盘，尾盘部分商铺出卖

项目九:

项目名称

香格里

项目位置

港城大街与迎宾路交叉口西100米路东

开发商

XXX晟基房地产开发XX

投资商

XX煤炭进出口集团

建设规模

建筑面积10.86万m²，共7栋，高层

销售情况

尾盘，部分住宅待售

销售价格

均价3800元/m²。

下房2000元/m²，面积4.5～20m²

物业费

1元左右/m²·月（含电梯费）

入住时间

2006年6月

项目十:

项目名称

中央·胜境

项目位置

文化路和建设大街交叉口，绿洲饭店对面

开发商

金龙房地产开发公司

建设规模

建筑面积44万m²,商业、住宅结合

户型

38～320m²，2种跃层

项目十一:

项目名称

昌德城

项目位置

民族路18号

开发商

昌德房地产开发XX

建设规模

占地10万m²，建筑面积3万m²，4栋小高层

结构形式

框架式结构，层高3米，一层两户

户型

Ⅱ期50～123m²

销售价格

价格待定

物业费

0.95元左右/m²·月（不含电梯费）

入住时间

Ⅰ期06年10月，Ⅱ期07年10月入住

项目十二:

项目名称

美雅花园

项目位置

海阳路地方铁路（小北站）对面

开发商

交通房地产开发XX

建设规模

多层6+1

户型

Ⅰ期现房66.63～145m²；Ⅱ期44.07～104.53m²

销售价格

Ⅱ期起价2850元/m²，均价3225元/m²

物业费

0.53元/m²·月

项目十三:

项目名称

法国小镇

项目位置

外贸宾馆以北200米路东

开发商

广顺地产开发公司

建设规模

Ⅱ期小高层18层加多层6+1共14栋

结构形式

框架结构

户型

Ⅰ期56～89m²,Ⅱ期54～140m²

销售价格

多层起价3050元/m²，均价3400元/m²，小高层均价3700元/m²,下房1200元/m²

入住时间

Ⅰ期06年8月入住,Ⅱ期07年7月入住

项目十四:

项目名称

嘉远SOHO

项目位置

XX大街金三角商业区中段

开发商

嘉远房地产开发XX

建设规模

占地17242.4m²,共二十层,地下2层,地上20层.1～3层大型综合商品楼,4层为办公楼,5～20层为住宅

结构形式

复合式结构,楼高118米,层高4.9米

户型

6种住宅户型38.28m²,43.68m²～63.38m²,70.21m²

销售价格

均价6800元/平米

楼盘情况

3月18号封顶开盘

项目十五:

项目名称

博维27°空间

项目位置

海港医院对面

开发商

博维投资集团投资.博维地产开发

建设规模

总建筑面积28877.9m²，地下建筑面积3047.62m²，高层共19层，6～19层为住宅，住宅面积28610m²，共196套

结构形式

层高4.8米，夹层式

户型

45.43m²/42.62m²～71.76m²/69.41m²

销售价格

均价4600元/m

物业费

0.97元/m²·月

项目十六:

项目名称

渤海明珠

项目位置

XX大街中段/红旗路与西沙滩路之间

开发商

建设规模

高层

结构形式

板式结构,双电梯

户型

60.67～158.77m²17种户型

销售价格

团购价格起价2800。

逐层涨20元/m²

入住时间

07年,06年6月开盘

项目十七:

项目名称

在水一方

项目位置

汤河公园北边

开发商

五兴房地产开发XX

建设规模

纤维里旧城改造工程

项目十八:

项目名称

滨海城

项目位置

位于文化南路以西，光明路以北，方大路以东

开发商

XXX方大房地产开发XX开发

建设规模

占地293亩，总建筑面积24万m²，主体由住宅区构成，周边临街有商业、办公楼、商务酒店等建筑7万多平方米。

多层主要为5+1样式；小高层有8层、10层及11+1多种样式及部分高档跃层住宅。

入住时间

2007年

项目十九:

项目名称

金海湾·森林逸城

项目位置

从铁三处到归提寨火车道附近

建设规模

五年分三期开发，占地966亩，共700户，28栋。

6+1，小高层、别墅

结构形式

砖混结构，坡屋顶式

销售价格

起价1748元/m²，下房1100元/m²（全部为集资团购房）

入住时间

Ⅰ期2007年10月交付