济宁房地产现状分析及房地产走势.docx
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济宁房地产现状分析及房地产走势
济宁房地产现状分析及2015年房地产走势研判
一、供应市场分析
1、在售楼盘现状分析
案名
开发公司
项目地址
总建筑面积
物业形态
均价
户型面积
销售率
主题
详情备注
典型楼盘
罗马假日
山东瑞马房地产开发公司
古槐路与济宁大道交汇处
19万㎡
高层
小高层
商铺
一期5300
二期5600
88—110二室
120—150三室
一期销售完毕
二期销售34%
缔造济宁星河湾
该项目主推欧式花园建筑风格,定位中高端。
一期开盘比较成功,二期受市场影响较大。
截止目前销售34%,并且缺乏潜在客户。
近期所有广告宣传基本停止,进入冬眠状态。
北城国际
山东新德蓝房地产开发公司
火炬路东,济宁大道北侧
12万
小高层
一期4300
105二室
120—135三室
一期开盘销售率80%以上
北城高端生态住宅
该项目一期封顶,11月初开盘,开盘当日选房90%,推出定房送油卡,一次性付款92折等优惠措施。
效果较好,从目前签约率来看,开盘客户需要一段时间消化。
南池公馆
济宁鲁商置业
龙行路南,王母阁公园西临
43万
多层电梯洋房
高层
一期洋房8500
二期洋房10100
高层6900-7300
94.124二室138三室
152四室
153三室(洋房)
一期多层电梯洋房95%以上
一期小高层开盘售80%
相守湖园
厚宅一生
鲁商集团着力打造的济宁高端住宅项目,配套设施完备,二次开盘效果并不理想,观望情绪亦浓厚。
翠都国际
济宁翔天置业
济宁大道以北任城区政府西邻
16万(一期)
23万(二期)
高层公寓
高层住宅
预计5400—5700
47公寓85二室
110㎡-140复式
—
济宁央区
首席观湖城市综合体
11月26日开盘,项目自推广以来,客户普遍对公寓的认知度不高。
开盘优惠活动,老客户优惠200—500元/平方。
和欣家园
济宁新野房地产开发公司
环城西路西邻越河北路北侧
38万
小高层
高层
商业步行街
6900-7200
90-114二室
139-150三室
10号楼开盘销售30%
古运河、老济宁、新中心
和欣家园10号楼王与11月初推出,有价格和市场大环境的影响,成交惨淡。
豪廷御都
济宁信昌置业
荣华路南,知遇路北,荣誉路东,荷花路西
19万
高层
一期4200
二期5600
108、115二室
142、158三室
已开四栋高层销售率75%以上
北湖新城
壹号作品
北湖区首个推出的项目,一期销售以团购形式为主。
2013年交房
南池怡景园
济宁中区城建投资
龙行路两侧,环城西路南线两侧
回迁完成剩余房源800余套
小高层
A区推出均价5200元/平方米。
B区价格上涨5320元/平方米
80—92二室
95、120三室
A区剩余房源开盘时销售完毕,即将推出B区房源
--
一期销售较好,开盘选房率80%以上,B区与11月上旬开始选房,受国家市场调控政策影响,销售速度明显放缓。
该项目配套设施齐全,周边环境较好。
凤凰太阳城
山东新能源建设有限公司
济宁市新327国道南侧、环城西路东侧
15万
电梯洋房
高层宽景洋房
--
--
--
高尚园林围合院落
引领尊贵景观住宅
项目2010年9月取得土地权,土地总面积59838平,135万/亩,容积率2.0.预计2012年推向市场。
运河新城
山东鸿顺房地产开发公司
洸河路西首与金塔路交汇处
一期12万
多层
高层
多层(一层带院)4850
高层4750
81-100二室
122-144三室
多层销售96%
高层销售40%
新中式建筑的先行者
一期与2010年下半年开盘,首推济宁首个院落式多层中式住宅,加其价格不高,销售状况较好。
森泰首府
森泰房地产开发公司
红星东路南,火炬路北
21万
高层
未开盘
90.92二室
135.142三室
--
中式府邸
传世名宅
2012年3月开盘。
交5万意向金,按排名先后选房。
冠亚星城
济宁怡景地产有限公司
济宁市吴泰闸东路150号
55万
高层
小高层
在销6500
90-170近十种房型
小高层住宅90%
国家康居
人文典范
项目开发体量较大,分五期开发,总容纳近三千户居民居住,设计理念先进,景观较好,
盛泰广场
济宁盛泰房地产开发公司
红星东路与火炬路交汇处
20万
高层
在销6200
120、124三室
80%
豪布斯卡高尚住宅标杆
项目位于火炬路西侧,整体户型偏大,得房率低,底商影响居住氛围,销售不佳。
蓝天豪庭
济宁蓝天置业有限公司
健身广场东侧吴太闸路以南
17万
高层
商业
未开盘
89-110二室
143三室
---
高端居住和国际化商业SHOPPINGMALL
项目尚未开盘,以商业为主,商业建筑面积近12万平,住宅5万平。
其他
仁城雅居
济宁市建威置业
济安桥路心酒厂南
18万
高层
小高层
别墅
暂封盘
88二室
126三室
164、170㎡复式
一期开盘后剩余房源封盘
城市别墅,一个城市的珍藏
—
杨柳国际
山东火炬房地产开发公司
327国道北菱花集团对过
150万
多层
高层
小高层
在销4650
90-105二室
110-140三室
多层清盘,在售高层
洸府河畔首席瞰景高层
项目建设周期长,体量大,前期多层已基本消化完毕,杨柳MOHO及丽宫正在销售中。
兴唐国粹城
兴唐房地产开发公司
红星东路28号
14万
多层
高层
1.2万
90二室
130-180三室四室
90%
恒温恒湿低碳环保住宅
——
古槐家园
山东恒胜房地产
古槐路与金宇路交汇处
12万
高层
小高层
5600-5700
78-95二室140—151三室
基本已经销售完毕
花园式规划小区庭院,顶层为复式设计,可做空中花园
项目已基本销售完毕,剩余部分房源以高楼层大面积为主。
龙城7090
山东九巨龙房地产开发有限公司
济安桥路与龙行路交汇处
9万
高层
6100
42、45一室
78-95二室
95%
——
户型面积以小面积居多,目标客户群为年青刚需购房。
薛口花园
济宁市开元房地产开发公司
新327与科苑路交汇处
23万
高层
小高层
4200
100二室
140三室
销售完毕
济北新区首席生态园林式住宅
一期上房,二期2012年下旬
小结:
济宁楼市虽不像一二线城市受限购和限贷政策的冲击影响那么剧烈,但总体上济宁楼市供应量还是略为大于需求量,加之全国整体房地产大环境的影响,以及济宁目前房价略高于本地客群的价格承受能力,以致房价在受政策冲击坚挺1年后,于今年10月开始出现松动,今年10月开始各楼盘上客量和成交量均出现明显下滑,代表项目罗马假日一期八月份开盘销售率在90%左右,二期10月29日开盘,截至目前成交率仍不足30%。
和欣家园11月推出,成交惨淡。
南池怡景园和翠都国际11月选房,成交率极低,仁诚雅居因政策影响和项目价格过高,目前处于封盘状态。
仅有北城国际以4300元/m2的低价入市,开盘效果比较明显,其他楼盘整体处于比较冷清的局面。
目前处于年底销售淡季,资金不是比较紧张的开发商都不会带头去降价,都准备等待国家调控政策逐渐明朗及客户观望情绪逐步消减后的年后2、3月份才将项目推出,济宁整体房地产市场目前没有过大动静及过大促销力度。
2、2015年即将上市楼盘分析
项目名称
位置
规划用途
土地面积
容积率(商/住)
预估总建筑面积
土地归属
2011年拍卖土地状况列表
琛蓝纺织
片区
太白西路以南、新华路以西、电厂北街以东
商服
住宅
30372平方米
其中
12129/18243
3.0-3.5/2.3-2.5
商业:
42451.5
住宅:
45607.5
济宁盛基置业有限公司
健身广场东片区B1地块
共青团以东、仙营路以南、洸河路以北
商服
住宅
25800
15050/10750
2.5-3.0
商业:
45150
住宅:
32250
------
防爆电机厂片区
建设北路以东、吴泰闸路以北、汽车北站以南
商服
住宅
52028平方米
18210/33818
3.0-3.8/2.0-2.5
商业:
69198
住宅:
84545
山东新德蓝房地产有限公司
菱澳片区
崇文大道以北、菱花南路以东
商服
住宅
91338平方米
13701/77637
4.0-5.5/2.5-3.0
商业:
75355.5
住宅:
232911
山东欧隆投资置业有限公司
北湖新区西石佛南片区
车站南路东、滨湖路北
商服
住宅
130613平方米
13500/117113
2.2-2.5/1.3-1.5
商业:
33750
住宅:
175669.5
济宁城投嘉华房地产开发公司
北湖新区东石佛A片区
火炬路西、滨湖路北
商服
住宅
107146平方米
25200/81946
2.2-2.5/1.3-1.5
商业:
63000
住宅:
122919
济宁城投嘉华房地产开发公司
济宁商业学校片区
金宇路以南、广电路以西
商服
住宅
45039平方米
15566/29473
4.0-4.6/2.5-2.8
商业:
71603.6
住宅:
82524.4
山东海能投资有限公司
技术学院西片区B地块
康泰路以东,嘉达路以北
住宅
50000
2.3-2.5
125000平方米
济宁市大地房地产开发公司
鲁南化工厂南片区
洸府河以东、规划道路以南
住宅
23423
2.5-3.0
70269
山东京投置业有限公司
南刘庄曹庙片区
新327国道南侧,琵琶山路西侧,任城区南刘庄曹庙片区
商服
住宅
58459
1.8-2.0/3.0-3.7
----
济宁翔天置业有限公司
拟建万达广场片区
太东市场以东、刘庄路以南、琵琶山路以西、太白楼东路以北
商业
住宅
129762
4.6
596905.2
----
任城新区商务区片区
环翠路以南,育贤路以西
商服
53900
不大于4.2
226380
济宁新中德置业有限公司
任城区供销北路西片区
任城新区仁兴路北、供销路西
住宅
57357
2.0—2.2
126185.4
济宁新中德置业有限公司
任城区满庄南片区
任城区满庄南片区
商业
住宅
33223
不大于3.0/不大于2.0
商业:
30000
住宅:
50000
山东济宁华任置业有限公司
济宁高新区绿色家园北片区
高新区康泰路以东、诗仙路以南、瑞园路以西
住宅
28807
3.5
100824.5
济宁高新区绿色家园北片区
金塔花园片区(一期)
位于红星路以北、电化路以西
商服
住宅
6108
不大于1.96/不大于2.86.
商业:
4116
住宅:
11440
济宁宝地房地产开发有限公司
合计
766962平方米
商业:
1113584.3
住宅:
1327071
小结:
济宁目前网上备案可售房源套数为17112套,可售面积:
1943300.44平米,其中住宅为11043套,住宅可售面积1358994.66平米,加上即将推出的住宅建筑面积1327071平米,按济宁每年楼市消费量在130万平米左右,上市房源够两年才能去化完毕,济宁房地产市场呈现供过于求
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