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注册物业管理师实务案例题
《物业管理实务》案例
第二章物业管理招标投标
【案例1】2009年3月初,北京市海淀区某住宅小区竣工并通过了竣工验收,房地产开发商甲采用公开招标方式选聘物业服务公司,在北京市国土资源和房屋管理局网站上发布免费招标公告。
招标公告详细载明了招标人的名称、地址、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。
招标公告发出后,开发商甲到海淀区国土资源和房屋管理局进行了备案。
物业服务公司乙得到招标公告并获取招标文件后,组织人员解读招标文件,获知提交投标文件截止日期为2009年3月20日,马上按照招标文件的要求积极准备投标书和相关资料。
2009年3月15日,开发商甲发出书面通知,对原招标文件作了部分修改,其原因是此住宅小区离商业区较近,为确保业主的安全,准备把区域内公共秩序维护委托给保安公司。
为此,开发商甲把提交投标文件截止日期该为2009年3月25日。
物业服务公司乙接到书面通知后,对投标文件中的物业服务费用进行了调整,于2009年3月22日将投标文件密封后送达指定地点。
2009年3月30日,此项目进行开标,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。
物业服务公司乙中标,开发商甲于2009年4月5日向物业服务公司乙发出中标通知书。
物业服务公司乙接到中标通知书后,正赶上参加其它项目的竞标,管理人员和技术人员相对紧张,拖到6月初还没有与开发商甲签订前期物业服务合同,开发商甲宣布物业服务公司乙中标无效,投标保证金不予退还。
请问:
1.在此次招标活动中,房地产开发商甲有无过错,为什么?
2.物业服务公司乙没有与开发商甲如期签订前期物业服务合同,是否可以被取消中标资格,此行为应当承担什么责任?
答:
1.在此次招标活动中,房地产开发商甲有过错,具体如下:
1没有在公共媒介上发布招标公告。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒介上发布招标公告。
⑵招标公告所载明的内容不全。
除了招标人的名称、地址、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项外,还应当载明招标项目的基本情况。
⑶备案的时间不对。
前期物业服务招标的招标人应当在发布招标公告10日前,到所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案
⑷要求提交投标文件的时间短。
公开招标的物业服务项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。
⑸没有及时发出中标通知书。
中标人确定后,招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书,同时通知未中标人。
答:
2.物业服务公司乙没有与开发商甲如期签订前期物业服务合同,可以被取消中标资格。
依据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定,中标人接到中标通知书30日内,无正当理由不与招标人签订物业服务合同的中标无效。
招标人收取投标人投标保证金的,投标保证金不予退还。
给招标人造成损失的,中标人应给予赔偿。
第三章物业管理合同
【案例2】刘先生购买了一套位于顶层的商品房,“入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》和《业主公约》中都有明确的规定:
为维护小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏。
”入住后,刘先生未经物业公司同意,擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。
物业公司发现后要求其拆除。
刘先生认为:
这是自己的房子,自己有权利处理,拒不拆除。
物业公司决定:
对刘先生罚款2000元。
刘先生拒绝交纳。
在不得已的情况下,物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。
双方矛盾十分尖锐,物业公司因此把刘先生告上了法庭。
物业公司的诉讼请求是:
刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。
请问:
1.物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?
2.刘先生在此案中的不当之处?
3.物业公司在操作中的错误所在?
答:
1.物业公司的诉讼请求:
⑴物业公司诉刘先生拆除阳台及护栏的请求法院应予支持;
⑵物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据,应予以驳回;
⑶此案的诉讼费应由双方分担。
答:
2.刘先生在此案中的不当之处是:
刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾,擅自封闭阳台和加装护栏,不仅侵犯了其他相关业主的利益,而且违反了《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的约定,行为不当。
答:
3.物业公司在操作中的错误是:
首先,作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位,无权罚款;其次,物业公司应依照合同约定,采取协商或司法途径解决矛盾,无权采取停水、停电等方式处理纠纷。
【案例3】远大房地产开发商开发的居住小区一期已经入住,当时的物业管理工作由远大房地产开发商的物业部完成。
随着二期开发的继续和入住的临近,远大开发商找到B物业管理公司并与之签订了为期十年的物业管理合同,将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。
按合同约定,B物业公司要向远大开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。
请问:
1.远大开发商与B物业管理公司签订为期十年的物业管理合同效力如何?
2.远大开发商要求公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?
答:
1.远大开发商与物业公司签订的合同,属前期物业服务合同。
《物业管理条例》规定,前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同,但是在此期间,若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后,前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。
答:
2.远大开发商要求公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是无效的。
远大开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份,在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。
对于代他人签署的合同,开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有,是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为,该条款无效。
第四章前期物业管理
【案例4】2010年12月21日北京市某房地产开发公司开发的位于朝阳区某住宅小区取得销售许可,总建筑面积27万平方米,开发公司从建委网站上抽取了第三方建立评估机构对物业服务费用进行了评估,并将全部专项服务委托给一家注册地在海淀的三级资质的甲物业服务企业。
业主于2011年8月1日开始入住,2011年10月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了一家一级资质的乙物业服务公司。
业主委员会与注册地在丰台的乙物业服务企业签订了物业服务合同,合同定于2011年11月1日乙公司进驻,业主委员会以书面形式通知甲物业服务公司应于2011年11月1日前,与乙物业服务企业办理完成物业交接验收手续。
甲物业服务公司收到业主委员会书面通知后,拒不撤出物业小区,并以部分业主欠缴物业服务费为由,拒绝移交相应的物业管理资料,拒不配合物业交接查验。
但是乙物业公司还是强行接管了小区,并开始提供物业服务。
2012年6月5日,该小区顶层的20户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业服务公司无偿修复。
乙物业服务公司称这是因为甲物业服务公司服务不善所致,应由甲物业服务公司负责修缮。
之后,乙物业服务公司不再受理业主有关该问题的投诉。
请问:
1.谁是前期物业服务的责任主体?
2.建设单位、业主委员会和甲、乙物业服务公司的做法是否妥当?
3.上述20户业主提出的修复请求是否合理?
是否应由乙物业服务公司负责无偿修复?
4.乙公司不再受理业主有关该问题的投诉的做法是否正确?
答:
1.北京市某房地产开发公司作为开发建设单位是前期物业服务的责任主体。
答:
2.建设单位、业主委员会和甲、乙物业服务公司的做法都有欠妥之处:
⑴建设单位的做法不妥当之处在于:
将全部委托了一家三级资质的物业服务企业提供服务,因为根据建设部资质管理办法,三级资质的物业服务企业不能管理20万平方米以上的建筑面积的住宅小区。
⑵业主委员会的做法不妥当之处在于:
前期物业的查验交接的职责是全体业主而不是乙物业服务公司(全体业主委托乙公司)除外,全体业主可以委托新选聘的物业服务企业进行查验。
⑶甲物业服务公司做法不妥当之处在于:
①超越资质等级承接物业管理业务;②不应拒绝移交。
拒绝移交的理由不成立,业主欠缴物业服务费用,应通过业主委员会督促,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
⑷乙物业服务公司做法不妥当之处在于:
不应强行接管。
原物业服务企业拒不撤出管理区域的,新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决,协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。
答:
3.上述20户业主提出的修复请求是合理的,因房屋未超过保修期限;但上述住户要求乙物业服务业公司无偿修复是不合理的,因房屋在保修期内的维修责任应由开发建设单位负责。
答:
4.乙公司不再受理业主有关该问题的投诉的做法不正确:
⑴该公司应勘察现场,统计业主损失情况,积极向业主做好解释工作,告知业主在保修期内,房屋应由建设单位无偿保修。
⑵同时应将有关情况及时告知建设单位,积极与建设单位联系修缮,随时向业主通报进展情况。
第五章物业的承接查验
【案例5】利源开发公司建设了一座涉外商务大厦,由于当时利源开发公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力,便招标了长虹物业公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。
由于长虹物业公司是以低价中标,因而财务压力很大,在实际管理运作中经常偷工减料,对管理成本进行非正常压缩,造成客户大量投诉,大厦形象受到影响。
随即利源开发公司决定提前一年终止委托合同,自己组建机构接管。
项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录,在检查到空调机组时,因正值冬季,环境温度无法达到开机条件,在粗略看过机房后,接收人员便在“一切正常”的字样下签了字。
春夏之交,在进行空调运行准备过程中发现,前管理公司对机组的维护保养工作做得很差,竟然在过去的一年里从未给机组加过油,有的机头已不能启动,需要更换部分零件。
长虹物业公司要求利源开发公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用,而利源开发公司则认为长虹物业公司在受委托期间未能正常履行其管理职责,造成设备受损,补偿费用要扣除相当部分。
这时长虹物业公司的律师出场了,手里拿着有利源开发公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向利源开发公司提出了法律交涉。
请问:
1.利源开发公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?
2.利源开发公司应当如何避免类似问题发生?
答:
1.利源开发公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在的问题有:
⑴从案情介绍我们知道,长虹物业公司是以低价中标,因而财务压力很大,在实际管理运作中经常偷工减料,对管理成本进行非正常压缩,造成客户大量投诉,大厦形象受到影响。
这些本身就是存在问题的迹象,在承接查验时更应注意发现问题。
⑵利源开发公司在物业管理方面不具备很多经验和能力,在空调机组验收时没有进行开机运行,而是粗略看过机房后,接收人员便在“一切正常”的字样下签了字是极不负责任的。
答:
2.利源开发公司应当采取措施,避免类似问题发生。
⑴在物业管理机构更迭的移交工作中,各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周期,以利交接和今后工作的开展。
⑵在上述情况下,利源开发公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。
特别是移交合同,对双方都十分重要,要谨慎签署。
⑶如果当时不具备开机条件,则应标注存疑,而不能草率签字,对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”。
第六章入住与装修管理
【案例6】某女士购买了一套期房,在办理人住手续时,对房屋内部提出了不少细部质量问题,认为该房没有达到人住条件。
但因要举家出国,就在入住交接单上提出了自己的意见,并收了房门钥匙。
半年后,该女士回国发现,有关的细部质量问题未解决,而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。
该女士觉得很冤,当初收房时就对房子不满意,这半年自己也没住,怎么还要缴纳这么多物业管理费?
请问:
1.该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费,为什么?
2.假如你是该物业公司的项目部经理,会如何处理?
答:
1.该女士应该交物业管理费。
⑴该女士在办理入住手续时,所提出的房屋内部问题,应由房屋出卖人即开发商负责修复解决,与物业公司无关。
⑵这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格,仅以此为依据不能证明房屋未达到交付条件。
⑶该女士不能以此为理由拒绝收房,况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙,故从业主入住日起应向物业管理公司交纳物业管理费。
⑷从法律的角度,物业管理与房屋买卖是两种法律关系,物业管理公司与开发商是两个不同的法律主体,业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。
⑸物业管理服务主要对象是全体业主,即使个别业主没有实际居住,但是物业公司仍为其提供了主要的物业服务。
故房屋内部存在细部问题长期未得到解决和未实际居住均不能作为该业主不交物业管理费的理由。
答:
2.假如我是该物业公司的项目部经理,要耐心向该女士说明其应当交纳物业管理费的理由。
对于房屋细部问题,若在保修期内,协助业主联络开发商或开发商指定的施工单位予以解决。
【案例7】某小区居住在十层的业主顾某,擅自将其购买并居住的房屋“一卫改两卫”。
在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。
请问:
假如你是该小区的项目经理,物业管理企业是否有权责令其拆除私装物,为什么?
答:
假如我是该小区的项目经理,我认为物业管理部门是否有权责令其拆除私装物。
⑴业主不得擅自改变房屋使用性质和功能,因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,并应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报政府主管部门审批。
⑵顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,违反了法律法规相关规定。
应对楼下业主王某的房屋渗水的损失承担赔偿责任。
⑶依据《物业管理条例》物业管理公司对于物业管理区域内违反物业装饰装修和使用方面法律、法规规定的行为,应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
故本案例中,对于顾某擅自改变房屋使用功能的行为,物业管理公司完全有权利予以制止,包括责令顾拆除私装物,若其不理会,应及时向有关部门报告。
第七章房屋及设备设施管理
【案例8】某住宅楼业主全部入住已经4年多了。
半年前,其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉,认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致,要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。
请问:
敏达物业管理公司是否应负责维修,并给予601单元业主一定的经济赔偿?
答:
此案具体由谁负责维修必须先查明责任。
⑴屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的,也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的。
为了查明责任,必须进行技术鉴定。
⑵如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的,因其尚在5年保修期内,所以应由建设单位承担保修责任,物业管理公司不须为此承担责任,但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。
⑶如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题,物业管理公司应该承担责任,负责修复并赔偿损失。
第八章物业环境管理
【案例9】刘小姐购买了一套原业主已入住五年的二手房,搬入不久发现:
家中卫生间地面出现裂纹,阳台窗户变形无法关闭,楼道照明灯不亮,楼道走廊墙壁小广告泛滥,墙壁乌黑发霉,居住小区垃圾成堆,老鼠蚊蝇孳生,不少业主私自搭建违章建筑,电梯噪声和震动较大常使乘坐电梯的人感到害怕,电梯内和大堂安装的电视广告屏不分昼夜地播放令人厌烦的广告,值班保安经常脱岗并在岗睡觉,小区车辆停放混乱,消防设施常常误报,消防楼梯布满尘土且堆有杂物。
刘小姐于是向该住宅小区的物业服务公司投诉,但物业公司却要求刘小姐缴纳原业主欠缴一年的物业管理费,而刘小姐则以自己没有缴纳原业主欠费的义务为由给予拒绝。
同时,物业公司还告知刘小姐,因收取的物业费太低,对这些问题无能为力,请刘小姐自己解决。
请问
1.针对刘小姐的投诉,物业公司应该怎样处理?
2.刘小姐投诉的这些问题哪些需要刘小姐自己解决?
为什么?
3.原业主所欠物业管理费应该由谁缴纳?
为什么?
物业公司可以采取怎样的手段追缴?
4.针对这些问题,试举出至少三项管理措施,以提高管理服务水平?
5.如果维修需要动用专项维修资金应如何决定,如何划拨?
答:
1.物业公司应该热情接待,逐一分析各种问题的原因和可能的解决办法,并告知哪些问题应该由物业公司解决,哪些应由刘小姐自己解决,对应由物业公司解决的问题给出解决时间表,对于暂时不能解决的问题作出解释,取得谅解。
答:
2.需要刘小姐自己解决的问题是:
家中卫生间地面出现裂纹,阳台窗户变形无法关闭。
原因是:
保修期已过,理应业主自己解决。
答:
3.原业主所欠物业管理费应该向原业主收取。
理由是:
谁享受,谁付费。
物业公司可以采取找原业主请其缴纳所欠物业费,如果不能奏效,可以采取诉讼的办法收缴所欠物业费。
答:
4.⑴加强卫生管理,解决垃圾和蚊蝇问题;⑵对电梯广告进行管理,解决楼道走廊墙壁小广告泛滥问题;⑶加强维修管理,解决楼道灯不亮问题和墙壁乌黑问题。
答:
5.使用专项维修资金应按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定执行:
(1)使用专项维修资金应由业主大会决定,由物业服务企业实施。
物业服务企业提出使用方案;
业主大会依法通过使用方案,由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过;
物业服务企业组织实施使用方案。
(2)专项维修资金划拨。
物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;
业主委员会依据使用方案审核同意,并报建设主管部门备案;
业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第九章公共秩序管理
【案例10】王先生居住在某带有电梯的小区内。
一天,王先生深夜回家,在电梯里被歹徒用砖头砸伤。
王先生向物业公司提出索赔要求。
王先生认为:
物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》,向业主收取了物业保安费,因此,物业公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。
在几次索赔未果的情况下,王先生遂向人民法院起诉:
状告物业公司违约,未尽到保护业主安全的义务,要求物业公司就此向王某赔偿人民币2万元。
请问王先生的诉请能否得到人民法院的支持,并说明理由。
答:
王先生的诉请不能得到人民法院的支持。
1根据相关法律法规物业管理公司提供的保安服务为24小时值守、日常巡视及对涉及人身安全的事件采取必要预防措施、发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等。
2本案中王先生没有证据证明物业管理公司提供的保安服务违反相关法律法规的规定或《物业服务合同》的约定,因此,向物业公司索赔没有法律和合同依据。
3致使王先生受伤的侵害人是电梯里的歹徒,王先生的赔偿应向侵害人提出而不是物业管理公司。
【案例11】某日上午9时许,犯罪嫌疑人赵×携带凶器和已购得的几斤旧报纸,来到某花园小区地下车库入口处,对小区的保安员谎称到5楼送报纸,并出示了一张过期的《出入证》。
恰遇一辆汽车出车库,保安员在未看清楚《出入证》,也未要求犯罪嫌疑人赵×登记,即同意其进入车库。
赵×走到车库内通往电梯间的门边,等候了两三分钟,有人从电梯间出来,赵×乘机进入了电梯间,乘坐电梯到5楼,随后走楼梯到9楼。
在走消防楼梯时,赵某遇到了从楼上巡更下来的安全员小贾,小贾看到赵×手拿一叠报纸及工具不乘坐电梯甚是奇怪便问:
没有停电,为何走楼梯?
赵×答:
早下了一层,不想再等电梯了。
小贾又问:
拿工具去干什么?
赵×答:
给装修队送报纸和工具。
小贾随后下楼走了。
走到5层,小贾忽然想起,9层根本就没有人家装修,认为这个走错路的人一会儿就会下来,故没有去追。
赵×在9层按了9E房的门铃。
9E房的保姆小李打开里面的一扇门,赵×谎称是来搞维修的,便进了屋,并将门反锁。
赵×以检查主人房的灯管为名,将保姆骗至主人房内,要保姆拿出钱来。
保姆说没有钱,也不知道主人的钱放在哪儿,随后突然往外跑,赵×追上去将保姆杀害……(找出问题,正确回答)
答:
以上案例存在的问题及应采取的措施是:
1问题:
保安员未仔细查验《出入证》。
措施:
对出入人员应仔细检查《出入证》,特别是对陌生人更应盘查。
2问题:
保安员未要求来访客人进行登记。
措施:
严格执行来访客人登记制度。
3问题:
允许行人从车库进入。
措施:
为保证安全,严禁行人从车库进入。
4问题:
安全员小贾在发现可疑之处后,没有及时采取措施。
措施:
加强防范意识,发现可疑情况及时采取措施。
5问题:
安全员小贾在发现可疑之处后,没有及时报告。
措施:
安全员巡视发现可疑情况应及时报告。
第十章物业管理风险防范与紧急事件处理
【案例12】某业主4年前在某小区购买了一套商品房,但一直没有居住。
一天,该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知,经查看,是所购商品房卫生间的水表接头处破裂,并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损,两户业主均提出赔偿要求。
该业主认为,自己并未入住所购商品房,水管破裂不是自己人为造成的,而是水表接头处老化断裂所致,自己不应对漏水负全责。
物业公司认为,业主购买房屋后,房屋漏水造成的损失理应由业主承担。
请问:
1.楼上业主长期未入住,其房屋中管道老化破裂,给楼下业主造成的损失应该由谁来承担?
2.在紧急情况下,物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修,因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担?
答:
1.楼上业主长期未入住,其房屋中管道老化破裂,给楼下业主造成的损失应该由楼上业主来承担。
⑴根据建设部下发的《商品房实行住宅质量保证书》的规定:
房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。
该案例中,业主购房已满4年,则开发商不承担责任。
⑵从物业公司提供服务的公共性质考虑,物业公司既没有权力私自打开房间进行检查,在没有备案的情况下,也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。
⑶本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内,虽然不是业主人为造成的,但由于房屋所有权归业主所有,因此,水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。
⑷若在本案例中,物业公司在接到楼下业主反映的情况后,没有及时采取措施,如未联系楼上业主,而采取消极的不作为,致使楼下业主的损失扩大,则物业公司存在过错,可能也会就扩大的损失承担责任。
答:
2.物业公司在无法联系到业主,而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下,属于紧急避险。
紧急避险是指:
为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险,不得已采取的损害另一较小利益的行为。
1物业公司可以派人先行进入楼上业主家进行检查维修,如因此给楼上业主造成如门窗破损等损失,赔偿责任应由收益人承担(此案的收益人是楼下业主)。
⑵物业公司可以未经楼上业主许可,进入楼上业主家中进行检查并排除故障,但应符合下列条件:
①楼下业主损失不断扩大。
②业主无法及时赶到或无法联系到业主。
③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。
④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。
⑶为了避免在采取紧急措施后,在责任确定上与业主之间产生纠纷,建议:
物业公司在进行紧急避险时,最好征得业主委员会的同意,并有业主委员会成员或相关人员在场;物业公司与业主最好事先在《物业服务合同》中约定,在小区管理内如果出现哪些紧急情况,物业公司有权直接采取措施,避免损失扩大。
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