未成年人购房合同.docx
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未成年人购房合同.docx
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未成年人购房合同
未成年人,购房合同
篇一:
未成年人办理房产证
未成年人可以作为权利人办理《房地产证》,
但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明,并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。
由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人,因此在处理该房地产时必须符合有关法律规定。
近几年来,我国以未成年名义购买房屋的现象越来越多见,少年儿童的增多反映了人民胜过的改善社会法制观念的加强,同时也体现了长辈对子女的一片关爱。
未成年人是可以买房的,也可以领取房屋所有权证书。
只是在签订买房合同和办理产权登记时应当有未成年的法定监护人(一般为父母)代理,这种代理属于法定代理,并不需要委托或授权,在登记时由其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。
但是在办理转移登记时,这种房屋与一般的房屋情况有所不同,就是这类房屋在行使处分权时出现的问题,这也是在实际工作中因未成年房主的增多带来的问题。
我国《民法通则》规定:
“未成年人的父母是未成年人的监护人,”同时规定“未成年人的监护人是他的法定代理人。
”未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为购买房屋。
但是如果在子女尚未成年时就要将房屋出卖或是进行抵押,按《民法通则》的规定“除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。
”故法定代理人是无权随意处理被监护人的房屋。
在现实生活中,如果为了未成年人的利益,则需取证。
如果违反了《民法通则》中关于此项的规定,擅自处分了未成年人的房产,则由该法定监护人承担民事责任。
由于我国目前社会诚信程度较差,登记机关无法轻信所有监护人的保证。
一些城市的做法是:
除了以产权交换形式为未成年人更换更好的房屋外,均要求当事人在处分未成年人房产的合同中说明理由,并要求对该合同进行公证。
据悉,在为未成年人申请办理权属登记时,共分为取得、变更房产及处分房产两类:
1、取得、变更房产在为未成年子女办理取得、变更产权登记时,可由其父母携带相关监护证明(明确父母与子女关系的户口簿、独生子女证、出生证、公安机关出具的相关证明等)及监护人身份证件办理产权登记。
父母是未成年子女的法定监护人,未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的,由其祖父母(外祖父母)、兄(姐)等有监护能力的人担任。
2、处分房产在转让未成年人房产时,未成年人父母作为法定监护人,需提交为被监护人利益处分房屋权利的公证申明书后,携带身份证件由父母双方到场作为代理人签字确定,认可转移。
房管部门还提醒办理此类未成年人房屋权属登记的市民,应注意以下几点:
1、共同共有的房产,在约定产权份额时,未成年人的份额不得低于共有人数的平均数;对含有按揭贷款的商品房,在办理产权登记时,不得约定份额。
2、根据相关法律、法规的规定,代理人不能以被代理人的名义与自己进行民事行为,因此监护人与被监护人之间不能办理房屋买卖,更不得将被监护人的房产过户到监护人的名下,父母如将自己所有房产转让给未成年子女,应按赠与手续办理。
3、父母离异的,未成年人子女由其中一方抚养,但并未剥夺另一方的监护权,因此处置其财产时仍需父母双方同意。
4、父母与未成年子女共有的房产,在转让时,如父母不能到场委托他人办理的,在出具的公证委托书或律师认证的委托书上应载明,与其共有的未成年子女的房产一并委托受托人办理转移手续。
避税——未成年人购房的主要动机
客观分析,未成年人买房出现的原因很多,但据了解:
有许多爱子心切的父母亲是从长远考虑,为逃避将来即将开征的遗产税。
如果房产证上是自己的名字,那将来要牵扯到产权过户等一系列问题,不仅手续麻烦,而且还要交纳房产评估费、过户费等税费,如果现在就直接以孩子的名义买房,将来就免除了这一系列的问题。
当然,有的父母这样做,并不是为了故意去逃避税款和各种费用,还有其它原因:
一是考虑小孩上学划片需要;二是有的父母考虑到婚姻不稳而采取“小鬼当家”的做法。
例如,有位张女士,与丈夫关系紧张,担心万一以后离婚时分割财产没保障,张女士就以3岁独生女的名义购置房产。
未成年人购房弊端提示
处置未成年人名下的房屋产权交易会相对麻烦。
孩子当上了业主,到其成年需若干年的时间。
这期间,孩童业主的房产处置权要由其法定监护人代理行使。
这时,处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。
《未成年人保护法》第十二条规定:
父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的,
应当依法承担责任。
第四十七条规定:
侵害未成年人的合法权益,对其造成财产损失或者其他损失、损害的,应当依法赔偿或者承担其他民事责任。
为了保护未成年人的合法权益,房屋不能随意转让、交易,必须是有利于未成年人的利益。
比如,未成年人出现重大疾病需要钱来治疗,孩子要出国留学但钱不够等。
父母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。
否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母侵犯了其合法权益,父母还要承担赔偿责任。
认定当事人在处分房产时是否是为了未成年人的利益,并不是房地产权属登记机关的职能,为减少日后可能发生的行政纠纷,在现阶段,即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房地产,我们也应要求当事人提供合法的证据(如对有关事项进行公证),方可予以登记。
房屋产权证的重要性是不可小视的。
如果子女长大成人之后,倚仗产权在握而对父母不孝,父母可就一点办法都没有了。
而且,想变卖、赠与、抵押房产,也只有儿女委托,父母才有权处理,碰到子女到外地上学、工作,父母对房屋的处置就更加麻烦了。
总之,为未成年人购房办证,父母亲应该深思熟虑后再作决定。
未成年人没有身份证可否办理房产证办理的方法也很简单,只要在你的监护人陪同之下办理即可。
通常父母买房把名字写在子女的名下是为了图方便,以便百年之后不用再把房产证过户到子女名下,少交一笔过户费用和契税,但是,实践当中却经常会出现很多麻烦,一旦房产证的名字登记在你个人名下,会引起诸多法律后果,在这里先提醒你一下:
第一,房屋所有权为你个人所有,而不是你父母及你的家庭共同财产,也不是你父母的夫妻共同财产。
你父母把他们的房子写成你的名字,在法律上相当于“赠与”,这种赠与一旦成立,他们想再要回去是不可能的了,除非你又赠与给他们,但是这赠过来赠过去的,同样增加了过户费用的契税。
你可能很奇怪,我在这里怎么会提到“赠与”这个概念,你父母之所以想把房产证办到你的名下,无非是节约一笔未来要承担的过户费,怎么可能还要你转赠给他们呢情况是这样的,如果你
的父母未来感情很不好,要离婚,按照我国《婚姻法》,夫妻共同财产是可以进行划分的,但是,房屋所有权以登记为准,由于房管局登记的是你的名字,房产证上写的是你的名字,因此,这个房屋就不是你父母的共同财产,他们不能划分,换句话说,你父母一旦离婚,他们两个都只能去睡大街了。
再比如,你父母是做生意的,现在资金周转不灵,急需一笔现金,想把房子拿去抵押贷款,这时他们必须经过你的同意并由你亲自陪同或是到公证处进行公证,否则他们即使拿着户口本、写有你名字的房产证到房管局去办理抵押登记,人家也是不给办理的。
第二,由于你的未成年人,不能贷款,在买房里必须一次性付清房款。
第三,你对于房屋享有占有、使用、收益和处分的权利,而你父母没有这四项权利。
一旦你年满18周岁,你就可以任意处分该房屋,想卖就卖,想租就租,你父母管不着。
每个人长大了都会有自己的想法,也许你现在想的是,我的亲身父母,我怎么会对他们不好呢可能你一大就不是这样想的了。
那时也许你会想,我想出国留学,我要学费和生活费,把房子卖了再说,等我学成归来,我再给俩老买个更大的房子。
很多官司就是父母跟子女因为这样的纠纷引起来的。
以上三点是房产证只写你一个人的名字会引起的法律后果,希望你及你的父母清楚的了解这样一个法律后果再做决定。
篇二:
未成年人购房政策解读
未成年人购房政策解读
1、父母可以用孩子的名义买房
根据我国民法通则的规定,公民的民事权利能力始于出生、终于死亡。
因此,孩子无论年龄大小,健康状况如何,都是具有民事权利能力的人,都可以依法成为房屋的所有权人。
2、为未成年子女买房需要父母代理。
公民具有民事权利能力不代表其具有民事行为能力。
在我国,从年龄上可以把公民的民事行为能力分三种,即:
十八周岁以上的完全民事行为能力人、十周岁以上不满十八周岁限制民事行为能力人和不满十周岁无民事行业能力的人。
只有完全民事行为能力的人才能独立进行民事活动。
限制民事能力人只能进行与其年龄、智力相适应的民事活动。
无民事行为能力人和限制民事行为能力人的其他民事活动均需要他的法定代理人代理。
由于购房涉及标的额巨大,属重大民事活动,因此,只能由未成年人的父母代理进行。
3、父母为未成年孩子购房的具体程序
可分为如下两种情况:
(1)在一次性付款的情况下:
父母代理子女选房,然后带上孩子的出生证或独生子女证、户口本、孩子和监护人的图章,就合同的各项条款与开发商协商后签订《商品房买卖合同》,并在买受人一栏签上孩子的名字,在法定代理人签字的地方签上自己的名字。
这样,一个有效的房屋买卖合同就成立了。
(2)在选择按揭贷款的情况下:
由于向银行申请贷款,不仅要求申请人具备完全民事行为能力,而且还要求申请人有一个相对稳定的职业和较高的收入,因此不能成为贷款申请人。
许多银行不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请,申请住房贷款只能由未成年人的父亲或者是母亲甚至是父母等法定代理人共同来申请。
父亲或母亲和他们的孩子都应在《商品房买卖合同》上签名,然后由父亲或母亲作为贷款申请人向银行提出借款申请。
同时,还需要办理三份公证:
监护关系公证,房产份额公证(若为孩子购房可将孩子的房产份额约定为99%,父母的份额约定为1%)和不可撤销的连带责任承诺书公证。
以上公证主要是为了证明父母买房给孩子是自愿行为,以及父母向银行做按揭还钱的保证。
上述手续经审查通过,就可为孩子贷款买房了。
4、父母为孩子代办产权登记需要提交的材料
无(限制)民事行为能力人的房屋权属登记,由其父母作为监护人代理申请,需提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿,证明法定监护关系的户口簿。
此处,还需提交商品房买卖合同、买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书(期房需提交,现房买卖无需提交)、房屋登记表、分户平面图以及专项维修资金专用收据、契税完税或减免税凭证。
这样,房产就登记在孩子的名下了。
篇三:
声明书(未成年买房)
声明书
声明人:
,男,年月日生,住,公民身份号码为。
,女,年月日生,住,公民身份号码为。
我们系夫妻关系,我们儿子(现年岁),系未成年人。
我们夫妻准备为儿子在四川省市县镇路“”小区幢单元层号购买营业用房一间。
现我们夫妻发表声明如下:
购买上述房屋的全部资金由我们夫妻二人共同出资,我们愿意将该房屋的产权登记在儿子个人名下,对此我们夫妻均表示无异议。
如因此产生的一切法律后果均由我们夫妻共同承担。
特此声明。
声明人:
年月日
篇四:
未成年人不可以购买商品房
未成年人买房问题
未成年人不可以购买商品房,必须要由指定的监护人代理,但产权证可以写未成年人的名字。
给未成年人购买商品房时,需首先办理监护人公证,证明法定监护人的身份,如果是父母双方,要指定一方。
交件时,需提交指定监护人的公证书、法定身份证明以及未成年人的法定身份证明或户口。
此外,在购房合同上需同时写上未成年人和指定监护人的名字,购房发票上只写明未成年人名字即可。
办理产权时,需提交指定监护人的公证书、指定监护人的法定身份证明、代办申请、上述购房合同和购房发票、未成年人的法定身份证明或户口。
在交完办理产权的各项费用之后,产权证上就可以写上未成年人的名字了。
不过,这样的房屋再次交易时将受限制,必须等到未成年人年满18周岁,对房屋具有处置权时才能办理。
未成年人虽然可以单独购置物业,但因其没有债务偿还能力,所以不能分期付款,必须一次性付款。
目前一些银行不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请,申请住房贷款只能由未成年人的父亲、母亲等法定代理人共同来申请。
未成年人购房注意事项
好处是省去了将来再将房屋产权证更名给孩子的麻烦,也节省了更名时的费用。
但问题也不少。
孩子当上了业主,到其成年需若干年的时间。
这期间,孩童业主的房产处置权要由其法定监护人代理行使。
这时,处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。
按照《未成
年人保护法》相关规定,为了保护未成年人的合法权益,房屋不能随意转让、交易,必须是有利于未成年人的利益。
比如,未成年人出现重大疾病需要钱来治疗、孩子要出国留学但钱不够等。
父母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。
否则,日后孩子一旦提出疑议,认为父母侵犯了其合法权益,父母还要承担赔偿责任。
房屋产权证的重要性是不可小视的。
如果子女长大成人之后,倚仗产权在握而对父母不孝,父母就一点办法都没有了。
而且,想变卖、赠与、抵押房产,也只有儿女委托,父母才有权处理,碰到子女到外地上学、工作,父母对房屋的处置就更加麻烦了。
总之,为以未成年人名义购房,父母亲应该深思熟虑。
篇五:
以未成年孩子名义买房可以吗
以未成年孩子名义买房可以吗
问:
我们夫妻离婚了,儿子才十岁,协商给他买套房子,想到是为孩子买的,就想以孩子的名义购买并办理房产证,可行吗
律师回答:
从年龄上分析,儿子今年才10岁半,属于限制民事行为能力人,只能进行与其年龄、智力相当的民事活动。
但购房行为,标的数额高,手续繁杂,风险与收益并存,这已大大超出了孩子所能预测和承担风险的范畴。
因此,购房行为必须由他的法定代理人,即父母来代为行使。
根据我国房地产交易的相关法律规定,在房屋权属证书上登记的产权人姓名,必须是《商品房买卖合同》上的买方。
因此,应以其儿子的名义签署《商品房买卖合同》,但其儿子不能以自己的名义单独签署购房合同,而必须由其法定代理人以买方代理人的名义同时签署,且必须办理父母和子女关系公证。
法律依据:
《民法通则》第12条规定:
十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。
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篇六:
未成年人可单独购房?
未成年人可单独购房?
友疑惑
家庭已有一套房可以小孩名义再次购房?
自古以来,孩子总是家长的心头肉掌上珠,无论如何,家长总是希望让孩子得到最好的,当然,这其中也包括房产,江岸区的刘先生如今正为此而操心:
刘先生如今已年近半百,但家中老来得子,如今孩子将近10岁,刘先生就琢磨着以孩子的名义买套二手房,日后也可继承家中产业。
但是他又听说朋友未成年人是无法购买房产的,而刘先生自己名下也有一套房产,因此刘先生也不确定能否以当下并未成年的孩子的名义购房,故而致电亿房进行咨询。
“我自己名下已经有一套房产了,现在就想以孩子的名义购买一套二手房,不知道在程序上是否行得通,如果可以的话,需要提供哪些资料,有什么需要注意的地方?
”刘先生问道。
业界声音
未成年人可以购买二手房但手续较为繁琐
其实,如今的二手房市场上,也存在另一些和刘先生有相同想法的购房者,带着这一疑问,笔者咨询了多名资深业内人士:
武汉世纪宏图不动产弘图居店经理陈国涛对此表示,以未成年人的名义是可以购买二手房的,但要受到武汉市现行政策条件的约束,比如说限购令,案例中的刘先生名下已经有一套房产,如果刘先生是武汉本地人,那么以他孩子的名义是可以购买第二套房产的,如果刘先生不是武汉本地人,则以他孩子的名义无法购买第二套房产。
武汉佳华地产锦绣江南店店经理伍鹏表示,以未成年人的名义购买二手房在现实中是行得通的,只不过办理流程相对较复杂,家长必须带齐身份证、户口本、结婚证,领着孩子到公证处办理委托购房公证,其次再是办理过户手续,其中一步出问题的话,过户手续都无法正常进行。
武汉康辉房地产咨询有限公司总经理徐康对此表示,以未成年人名义购买二手房,签订合同时,必须由其法定代理人(即法定监护人,一般是父母)签字,并事先由其法定代理人到公证处办理委托购房公证,否则,其他人员代签合同无法备案,日后也就没法办理房产证。
由其法定代理人签字时,应提供户口簿等能证明当事人关系的证明,而且购房合同备案后,不得撤消。
专家建议
未成年人购房涉及诸多方面须慎重考虑
针对相关业内人士的以上说法,笔者咨询了业界资深律师:
湖北证本律师事务所张学峰律师对此表示,根据《民法通则》规定:
不满10周岁的未成年人是无民事行为能力的人,由他的法定代理人代理民事活动。
10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。
16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。
所以,以未成年人的名义所进行的民事活动,要么必须取得其监护人的同意,要么直接由其监护人代理。
对于购房这种标的巨大的合同,只能由其监护人代理进行交易。
湖北维力律师事务所罗胜律师对此表示,未成年人虽然可以单独购买房产,但因其没有债务偿还能力,所以不能分期付款,必须一次性付款,购二手房如此,购新房也是如此。
如果不是一次性付款,目前一些城市的各大银行并不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请,申请住房贷款只能由未成年人的父亲或者是母亲甚至是父母等法定代理人共同来申请。
湖北普明律师事务所朱慧生则表示,以未成年人的名义购房,容易涉及其他一些纠纷问题,
比如说如果孩子的父母在孩子为具备完全民事行为能力之前离婚,房产该如何处置,由此衍生一系列的问题,比未成年人购房本身更为复杂。
因此,建议有以未成年人名义购房想法的人慎重考虑。
武汉4月开盘楼盘一览:
广电兰亭时代
金地雄楚1号
http:
///newbuildtxt_test/
篇七:
未成年人买卖房子需要什么手续
未成年人买卖房子需要什么手续例如李先生想为其子小明购买某套房屋,并在房地产权证上写
他10岁儿子小明的名字。
由于小明未满18岁,是未成年人,那么李先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外,还需要提交购房人小明的户口簿或出生证、独生子女证以及小明监护人的身份证明。
同时,户口簿、出生证、独生子女证上要能明确记载监护人与小明的父子或母子直接关系。
备齐以上资料后,李先生就可前来房管局办理房屋交易登记手续,将该房产登记在小明的名下了。
二是未成年人卖房。
例如李先生夫妇想出售儿子小明名下的一套房产,则必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定,一是监护人为了未成年人的利益才能出售其房屋,并须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书且保证书须经公证处公证。
满足了以上条件,李先生夫妇除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外,还需提交售房人小明的户口簿或出生证、独生子女证、监护人的身份证件,证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。
李先生夫妇如备齐以上资料,便可到房管部门办理房屋出售的相关手续,李先生夫妇就可以顺利出售小明名下的房屋。
未成年人名下房产如何办理出售转移登记
一、办理流程:
个人提交申请——权籍中心受理——审核(必要时将进行公告)——记载于登记簿——个人缴费——权籍中心发证。
二、提交材料(应提交原件,如只要求复印件的,还需提供原件核对):
1、厦门市房地产转让及权属登记申请表。
2、房地产权属证书。
3、房地产买卖合同(一式三份)或与买卖有关的协议、法律文件。
4、双方当事人身份证明。
未成年人出卖的,由监护人代为申请,应当提供监护人、被监护人的身份证明、监护人与被监护人的关系证明、监护人作出的为未成年人利益的声明公证。
5、涉及划拨用地、限制性出让用地的,提供土地出让合同和出让金完税凭证。
6、成交价格低于市场指导价的,提供作为核定计税价格的有效证明材料,或按市场指导价计税的同意意见。
7、普通住宅出售申请免征营业税的,须提供免税申请表、原产权证复印件或契税完税证及其他证明材料。
申请抵扣税费的,须提供相关免税批文或完税凭证。
8、已办理预告登记的,须提交预告登记证明。
三、办理时限:
30个工作日(需登报公告的另加35天,申请免税的再另加3个工作日)。
买房容易卖房难
读者张先生说,3年前,他以两岁大儿子的名字买了一座别墅,一方面是想早些给孩子和自己将来的生活做点预备,另一方面是想规避日后可能产生的过户、遗产征收等税费。
现在这套房子增值一倍多,而他的公司也需要现金扩大规模,因此,他想把房子卖了套现金。
没想到,房产交易部门要他出具“公证”后,才允许他出售给别人。
张先生问,自己出钱买给儿子的房子,怎么就不能自己再卖了换回现金?
他要怎样做才能顺利办妥这套房产的过户手续?
嘉宾解释,根据《民法通则》规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。
也就是说,除非将出卖孩子房产获得的款项用于孩子的读书、留学、治病等事项,否则张先生无权处理这套房产。
当然,如果张先生认为自己出售这套房产确实是为了孩子的利益,那么,他就必须到公证机关做这方面的声明公证。
有了公证后,他才有可能为孩子出售这套房产。
篇八:
律师教你如何看购房合同
律师教你如何看购房合同
【文章导读】要买房了,签订购房合同时应注意哪些情况?
对于购房,友们都在关心哪些问题呢?
你是否也有着诸如此类的担忧呢?
为此,将由专业律师教你如何看购房合同,同时,对友提问一并作出详细的解答,希望对您有所帮助。
【律师提醒】
第一,在你定下这个房子,并且交了一定数额的定金之后,开发商会跟你签订一个定房书之类的东西,这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本,拿到之后,有比较充分的时间对相关的条款进行研究,确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面,做好签定合同的一些准备工作。
第二,在签定合同之前,要再次审定房地产项目的相关证件,象项目的土地使用证、销售许可证之类的,签定合同时,要再次对这些证件进行审核,这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证、销售许可证。
如果你看到销售许可证的原件,还可以通过上查询销售许可证的号,是不是跟审批的范围相一致。
再有就是土地证是否抵押了,土地使用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发贷款,在土地使用权证上会有注明。
还有开发商的营业执照,经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可,如果是销售代理公司进行销售的,要对他的资格进行审核,比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。
第三,要携带相关的一些证件,如携带身份证,如果是购买经济适用房,还有户口本,如果是外地的话,需要有身份证和暂住证,如果是公司购房,需要有营业照的复印件等等。
第四,在签订购买合同之前的一些手续,如果买售人,也就是房主,不能亲自到售楼现场签定合同的,需要事前签订授权书,并且经过公正。
如果是16岁以下人购房的,比如说由家长买房,写孩子的名字的,如果是未成年人的监护人,必须在未签约前,必须到公证处进行公证。
【律师答疑】
1、友:
对于契税交付时间有两种说法,一种是交房入住的时候,还有一种说法是办理产权时,哪一种说法更正确?
律师:
应该是办理产权证之前交纳相应的税费和维修基金,但是从目前的操作情况来看,开发商会要求,因为如果说您入住之后,一家一户去收,可能开发商认为比较麻烦,再有特别是有按揭贷款或者公积金贷款的客户,如果不交费用,产权证办不下来,开发商会承担担保责任,会有很大的麻烦,所以会要求你在入住之前交。
分两种情
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