战略投资部拓展流程管理.docx

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战略投资部拓展流程管理

战略投资部拓展流程管理

一、目的及适用范围

㈠为规范项目拓展流程，提供决策依据，特制订本流程;

㈡本流程适用范围为北京海航置业房地产新项目拓展论证管理工作，以及相关研究工作。

二、职责

㈠战略投资部

1.负责拓展项目信息收集、市场调研、现场踏勘，针对宏观经济、区域经济、房地产市场调查相关工作。

2.项目初步操作方案阶段，与招标与成本管理部、项目管理部、合规部、计划财务部进行非正式沟通，确定项目定位、运作方式、成本估算、投资收益测算等形成《项目初步操作方案》，报项目评审会审议；成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写《项目初步操作方案》。

3.可行性研究阶段：

战略投资部牵头与项目方进行深入洽谈，制定可行性研究计划，通过项目背景调研，确定初步项目定位建议，并以其为核心组织各相关部门开展相应职责工作，最终形成项目《预可研》；成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写《预可研》。

4.决议、评审阶段：

负责将《预可研》报经营层进行决议、评审，对通过决议的项目，根据经营层意见对可行性研究报告进行修改，完善；

5.立项阶段：

启动集团内部项目立项工作,但成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司进行立项。

6.立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查、商务谈判、拟定协议并进行内部报批，根据报批情况开展下一步工作。

㈡合规部

1.初步操作方案阶段，提供法律风险防范意见；

2.可行性研究阶段：

对合同等法律文件进行审查，提出法律意见。

㈢项目管理部

1.初步操作方案阶段，提供土地、规划分析及规划草案；

2.可行性研究阶段：

提供土地整理、工程技术、进度分析。

4招标与成本管理部

1.初步操作方案阶段：

提供项目成本初步估算；

2.可行性研究阶段：

深化成本估算方案。

5计划财务部

1.在可行性研究阶段：

提供初步资金方案。

2.可行性研究阶段：

落实资金方案、税务筹划。

6项目评审会

由各职能部门经理组成，负责对《项目初步操作方案》进行评审。

7投资决议会

由公司经营层领导组成，负责对项目《预可研》进行决议。

三、流程说明

㈠战略投资部根据项目信息，进行市场调研及现场踏勘，分析区域宏观经济发展水平、产业状况、收入水平，调研区域房地产市场行情，项目所在区域竞品项目概况等，该环节由战略投资部牵头负责。

招拍挂项目在此环节的操作周期为10天；其他类型项目在此环节的操作周期根据项目特点、了解信息的进度及合作方的配合情况而定，一般不超过20天。

㈡通过初步了解及调研，战略投资部认为可以否决的项目，报部门总经理审批，否决项目或要求进一步调研。

操作周期为2天。

㈢战略投资部主持对项目进行初步市场定位、初步方案设计、操作思路、完成简单的成本估算及相关经济测算，编制《项目初步操作方案》，各职能部门配合。

该操作周期为5至10天。

㈣《项目初步操作方案》提交项目评审会审批。

项目评审会由各职能部门经理组成，经过项目评审会，决定项目放弃或继续深化。

操作周期为2天。

㈤通过项目评审会的项目，进入项目可行性研究阶段，由战略投资部组织各职能部门共同完成项目《预可研》。

该操作周期为5至10天。

㈥《预可研》提交投资决议会审批。

投资决议会由公司经营层领导组成。

三分之二以上领导否决的项目应放弃；针对领导提出的问题可以形成解决方案的应修改可研报告重新上会；全部通过无大问题的项目应进入项目立项阶段。

该操作时间周期为2至5天。

㈦充实完善立项报告，启动项目内部立项。

内部立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查，推进商务谈判、协议拟定及后续的协议签署。

㈧协议签署后，交由项目公司推进，财务、报建等部配合完善手续。

四、相关文件及交付成果文件

㈠交付成果文件

1.附件1《项目初步操作方案》：

包括项目概况、市场研究、产品定位、成本估算、投资收益测算、风险分析等

2.附件2《预可研》：

包括项目概况、市场研究、产品定位、规划设计、开发计划、成本估算、投资收益测算、资金筹措及运用、风险分析等。

2相关文件

1.附件3《盘源初始信息记录表》

2.附件4《资料清单》

3.附件5《土地信息采集表》

4.附件6《项目市场调研计划表》

5.附件7《项目市场调研表》

6.附件8《尽职调查清单》

7.附件9《项目可行性评审方式、要求、及相关事项》

附件1

项目初步操作方案

一、项目名称及类型

命名规则为“城市或地理位置+项目名”，一经确定后则对内统一使用。

二、项目背景

主要包括项目来源、项目获取方式、合作意向、洽谈的进展、项目获取的意义等内容。

三、合作方及合作条件

㈠合作方背景介绍

㈡合作方提出的主要条件，洽谈进展等。

四、项目位置

㈠项目位置：

主要包括项目在城市中的位置、所处的功能区、该功能区定位与发展状况、区域交通情况。

附图：

项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

㈡项目四至范围

㈢项目周边配套

附图：

地块四至范围及周边设施图。

五、项目现状及权属状况

㈠土地现状：

包括七通一平情况、宗地内是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素；开发手续进展，取得政府审批文件情况。

㈡建筑物现状：

外立面，内装修，设施设备等。

附图：

现状图

㈢土地权属的说明，包括土地使用权人、土地用途、土地使用年限等。

㈣房产权属的说明（如有）

规划控制指标

项目

指标

备注

用地性质

总用地面积

亩

其中

净地面积

亩

代征地面积

亩

地上建筑面积

万平米

其中

住宅

写字楼

商业

地下建筑面积

其中

地下车库

人防及配套

容积率

控制高度

米

建筑密度

%

绿化率

%

停车位个数

六、项目公司概况（如果涉及公司股权收购）

包括公司历史沿革、注册资本、经营和开发资质、股东及股权结构、公司资产负债和财务状况等。

七、市场分析

㈠区域市场行情（包括商圈或板块分布、供应量、销售价格、租金及出租率等）；

㈡区域市场在整体市场的地位及发展趋势；

㈢项目在区域内开发的机会点与市场潜力。

㈣结论：

产品开发或经营定位，包括市场定位、价格定位、产品建议等。

八、投资及收益估算

投资成本预测、租售收益预测、投资回报率、资金需求和计划等。

（股权收购类项目应说明税务筹划情况）。

九、项目运作思路

获取项目的整体操作思路和流程，存在的问题和解决建议

十、综合建议与计划

㈠综合判断

㈡工作计划

附件2-1

预可研—开发类投资项目

目录

第一部分项目决策背景

一、外部环境

㈠城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：

规划交通的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

㈡宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。

例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

㈢项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：

危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

㈠项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

㈡公司提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

㈢从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第二部分：

项目概况

一、项目位置

项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：

项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、项目四至及现状

㈠四至范围；

㈡项目现状，包括是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素；

附图：

四至范围图、现状照片。

三、项目周边配套

㈠交通状况

现有交通体系说明，包括高速公路、城市干道、公交系统、轨道交通系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：

交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

㈡教育、医院、大型购物中心、文化体育娱乐设施、公园、银行、邮局等配套设施。

四、项目周边自然人文环境

根据个案特性描述，没有的可以不写

五、大市政配套（七通一平）

道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、供电、燃气、供热及生活热水等大市政条件是否具备，并说明接入成本。

六、规划控制指标

具备条件的尽可能填写，下表可按实际情况适当调整

项目

指标

备注

用地性质

总用地面积

亩

其中

净地面积

亩

代征地面积

亩

地上建筑面积

万平米

其中

住宅

写字楼

商业

地下建筑面积

其中

地下车库

人防及配套

容积率

控制高度

米

建筑密度

%

绿化率

%

停车位个数

第三部分：

法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

㈠合作方基本情况：

名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等；

㈡合作方式：

例如：

直接购买项目、收购公司股权、共同设立公司等。

㈢交易价格、总地价、楼面地价等。

㈣付款进度及与付款条件。

㈤其他合作的主要条件

㈥与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律及权属状况

㈠开发手续进展，取得政府审批文件情况；

㈡土地权属的说明，包括土地使用权人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或他项权利等。

第四部分：

市场分析

一、区域市场综述

对销售型物业按照下表列示区域内项目的主要指标，并从产品供应、需求、消化速度、租售价格等方面对区域市场作分析描述。

楼盘名称

项目1

项目2

项目3

项目4

用地面积（亩）

建筑面积（万㎡）

总套数（套）

容积率

产品类型

主力户型

开盘时间

已推总量（套）

销售价格（元/㎡）

月均销售套数

销售率

开发商

附图：

项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

二、区域内表现最好个案状况

三、近一年内区域内土地供应状况（开发类项目填写）

名称

土地坐落

占地面积（亩）

建筑面积

（万m2）

土地用途

总成交价（万元）

楼面地价（元/m2）

竞得人

附图：

成交土地位置分布图

四、小结：

㈠区域市场在整体市场的地位及发展趋势

㈡项目在区域内开发的机会点与市场潜力

第五部分：

项目总体定位

一、项目素质分析

㈠优势：

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。

㈡劣势：

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。

㈢机会：

从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

㈣挑战：

从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

二、市场定位

三、价格定位

四、客群定位

第六部分：

规划设计分析

一、初步规划设计思路

㈠主要产品类型：

多层、高层，还是联排别墅等其他类型，及不同类型产品的比例。

㈡如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计方案（规划平面图、效果图、户型图等，不具备条件的可以不写）

第七部分：

项目开发计划

一、土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析。

三、工程计划：

工期计划、竣工计划。

第八部分：

投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。

并参照下面表格列示：

项目

投资总额（万元）

单位成本（元/m2）

土地成本

开发前期费

建安工程费

基础设施费

公共配套费

不可预见费

直接成本小计

营销费用

管理费用

财务费用

总投资合计

注：

以上单位成本计算方式为投资额/可售建筑面积，请按照以上表格调整测算表分类。

二、销售收入分析

主要列示可销售部分的物业的销售数据，物业类型可依据实际情况增减。

项目

合计

xx年

xx年

xx年

xx年

住宅

销售面积

销售比例

销售价格

销售金额

写字楼

销售面积

销售比例

销售价格

销售金额

合计

销售面积

销售金额

三、税务分析

㈠营业税及附加

㈡所得税

㈢土地增值税（股权收购类项目应重点说明）

四、经济效益分析

㈠经济效益分析的假设条件，如：

是否享受政府各种税费的减免等

㈡项目利润率、投资回报率、投资回收期及主要经济指标。

五、敏感性分析

分析成本和销售的主要指标变动对项目经济效益的波动影响，以及盈亏平衡点。

六、项目资金预测

㈠资金投入计划：

各期地价、收购款、建设成本等的投入安排。

㈡资金回款计划：

各期销售回款计划。

㈢资金需求计划：

各期资金的需求缺口、资金解决方案、融资途径等。

㈣启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间。

第九部分：

投资风险分析

包括但不限于以下风险：

一、拆迁风险：

若包含拆迁，拆迁由谁负责解决、拆迁成本如何控制等；

二、法律风险：

涉及股权类的债权债务风险、诉讼风险等；

三、政策风险：

是否是国家政策限制的项目，如别墅、高尔夫等，如何通过变通的方式解决；

四、技术风险：

项目的规划条件是否能够实现，是否存在规划方面的硬伤等；

五、市场风险：

项目定位的产品若不是主流产品，市场是否存在重大波动风险等；

六、管理风险：

项目是否在现有公司管理半径内，人员配置是否充足、是否会引起管理成本大幅增加等。

注：

以上仅针对项目可能发生的投资风险，不涉及本项目或非针对本项目的风险可不写。

第十部分：

综合分析与建议

一、对项目判断的结论

二、下一步工作建议

附件：

1.项目测算表格：

包括成本测算、收入测算、现金流量表、资金平衡表、收益指标分析等；

2.欲签订的合作意向书或合同文本。

附件2-2

预可研—持有型物业投资项目

目录

第一部分：

项目背景和意义

一、项目来源及洽谈进展

二、项目获取的意义

㈠项目启动对公司发展战略、发展规划的意义，在公司发展中的地位（是否核心项目）；

㈡公司提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

㈢从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

第二部分：

项目概况

一、地理位置

项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：

项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、周边环境

包括交通状况、周边建筑和设施，客流情况等。

三、物业现状

㈠土地和房产的权证登记信息，权属信息；

㈡地块位置（四至），地块面积、用地性质、剩余年限等；

㈢物业建成时间、建筑结构、建筑指标、功能设置等

表1：

技术指标

项目

指标

备注

总用地面积

亩

其中

净地面积

亩

代征地面积

亩

地上建筑面积

万平米

地下建筑面积

其中

地下车库

人防及配套

容积率

控制高度

米

建筑密度

%

绿化率

%

停车位个数

表2：

建筑功能设置（酒店为例）

功能设置

面积

楼层

描述

客房部分

公共营业部分

大堂部分

餐厅部分

厨房部分

娱乐

商务、会议

非营业部分

行政部分

设备部分

其它辅助部分

3物业现状

建筑物的外立面，内装修和设施设备（空调通风系统、给排水系统、强弱电、消防、电梯和门禁系统等）情况，附照片。

第三部分：

项目公司（权属人）概况

一、转让方概况

转让方基本情况、初步合作意向及方式（包括价格及合作条件）

二、项目公司概况（如果涉及股权收购）

㈠公司历史沿革

㈡股权情况及股东情况介绍

㈢财务情况分析

最近三年以及近期财务报表及财务状况说明书，固定资产明细表，长、短期借款明细表，所有资产的产权负担详情，执行的各项税费标准、税收优惠政策等。

㈣经营情况分析

物业的经营租赁情况，包括收入、成本和利润的指标。

表3：

经营情况调查分析表（酒店为例）

1、

收入（最近三年）

指标

备注

1.1

平均房价

1.2

入住率

1.3

客房收入及客户群

1.4

餐饮收入

1.5

客房出租收入

1.6

其他收入

2、

成本控制

指标

备注

2.1

人工成本率

2.2

餐饮成本率

2.3

能耗率

2.4

物耗率

2.5

行政费用率

2.6

维护修理费用率

2.7

折旧与摊销

3、

经营效益指标

指标

备注

3.1

客房营业毛利率

3.2

餐饮营业毛利率

3.3

EBITDA

3.4

GOP率

㈤公司运营资质、员工情况、诉讼仲裁等或有事项情况。

第四部分：

市场分析

一、区域市场综述

当地经济发展情况、城市规划、行业发展态势等。

二、物业的商圈分析

项目所在区域发展特点、客源市场说明、市场竞争状况等。

三、周边同类物业供应量、客户来源、租赁价格、出租率等

物业名称

地理位置

占地面积

（万㎡）

建筑面积

（万㎡）

硬件标准

租赁价格

出租率

四、结论

㈠区域市场在整体市场的地位及发展趋势

㈡本案在区域内开发的机会点与市场潜力

第五部分：

房地产价值评估

要求分别采取市场法、成本法、收益法三种方法对目标物业的每平米价值进行评估，取平均估值结果或者得到价值评估区间。

一、市场法举例

本项目

项目1

项目2

项目3

交易价格

待估

26000

33000

19000

交易时间

100

100

100

100

交易情况

100

100

100

100

区域因素

临路状况

100

103

99

98

生活服务设施

100

100

100

98

商务配套设施

100

102

98

97

自然环境条件

100

99

101

98

个别因素

建筑规模

100

103

104

99

容积率

100

96

100

98

建筑形式

100

98

100

95

功能定位

100

105

105

96

装修

100

105

105

99

物业管理公司

100

100

99

96

入住时间

100

102

101

103

修正系数

——

0.882

0.890

1.265

比准价格

——

22940

29374

24027

评估单价

25447

二、成本法举例

建筑面积

36240

含地下面积

土地价值

72480000

其它方法测算结果（元）

建筑物成本费用名称

测算结果

说明

建筑安装

红线内市政费

10%

建安费用的10%-15%

不可预见费

5%

建安市政费用的3%-5%

专业人士费

10%

建安市政费用的5%-10%

管理费

3%

土地取得和开发成本的3%-5%

建安综合单价

建安价值

189397370.2

土地与建筑物合计

261877370.2

销售费用

20950189.62

8%

两税一费5.5%,广告代理费1%-3%

在建工程没有此项费用

投资利息

209719739.4

6.00%

一至三年期贷款利息6%

成本利润

123136824.8

25%

土地与建筑物合计的15%-30%

房地产价值

615684124.1

16989.07627

三、收益法举例

租赁收入

有效毛收入+押金利息收入

潜在毛收入

日租金3-10元

有效毛收入

出租率50%-95%

押金利息收入

押金（n个月租金）

经营费用

0

税金

房地产税12%，两税一费5.5%

管理费

有效毛收入的2%-5%

维修费

重置价值的1%-3%

保险费

重置价值的0.2％

年净收益

35,714,956.29

收益年期

45

土地或建筑物年限

报酬率

6.00%

报酬率6%-8%

还原系数

15.456

评估值

552,004,367.72

15,231.91

18177.89058

四、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

第六部分：

物业持续经营预测

一、持续经营的更新改造计划

改造思路、改造成本和时间计划

二、持续经营预测

㈠经营收入预测

㈡经营成本和费用预测、税务分析

㈢净利润预测

㈣现金流预测

㈤经济效益评价

1.项目净现值

2.内部收益率

3.投资收益率

4.投资回收期

5.敏感性分析

第七部分：

物业收购方式

一、收购方式：

购买资产（收购物业或按揭购买）、购买项目公司股权（现金收购、承债收购、混合模式）

二、收购价格及支付方式

三、收购操作流程

四、收购资金来源与融资计划

第八部分：

投资