西安商品房市场3季度发展报告.docx
- 文档编号:9736669
- 上传时间:2023-02-06
- 格式:DOCX
- 页数:18
- 大小:2.64MB
西安商品房市场3季度发展报告.docx
《西安商品房市场3季度发展报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《西安商品房市场3季度发展报告.docx(18页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
西安商品房市场3季度发展报告
2012年西安商品房市场3季度发展报告
一、政策篇
今年以来,限购松绑,金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳,包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣,业内专家表示,近期四部委罕见密集回应市场传闻,实属罕见,一方面表明市场敏感期舆论风险高企,另一方面表明政府对于市场调控的基本态度依然严谨。
西安房地产信息网数据研究中心特将2012年3季度楼市调控政策做以梳理,以供购房者、业界参考。
二、土地篇
1、供应情况:
前三季度,全国300个城市共推出土地26274宗,推出面积105014万平方米,同比减少16%。
其中住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)7714宗,推出面积33945万平方米,同比减少26%。
这主要是因为年初以来全国土地市场受调控影响景气低迷,使得上半年工地计划完成率较低。
但进入三季度地方政府加大了推地力度,致使9月供应量环比升高,就9月单月全国300个城市共推出土地3123宗,推出面积12974万平方米,环比增加了7%,其中住宅用地1054宗,推出面积4736万平方米,环比增加了12%。
2、成交情况:
前三季度,全国300个城市共成交土地20911宗,成交面积82066万平方米,同比减少22%;其中住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)5548宗,成交面积24516万平方米,同比减少35%。
但是进入三季度以来,部分龙头房企加快了拿地节奏,例如对10家龙头房企的监测显示,年内拿地金额已经达到820亿元。
截至目前,万科、恒大、华润等三家房企就9月拿地金额达95亿元。
此外,在9月,金科、招商、荣盛发展、首开、万达和上海复地等多家房企也斥资10亿元大手笔拿地。
可见虽然龙头房企上半年拿地较为谨慎,但从7月以来的情况看,大型房企高度关注土地市场的机会,拿地动作趋向频繁,尤其优质地块是他们土地储备的主要目标。
3、成交价格:
前三季度全国300个城市成交楼面均价为859元/平方米,同比下跌9%;其中住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1227元/平方米,同比下跌2%。
但从9月全国300个城市成交楼面均价为1162元/平方米,环比上涨29%,同比上涨12%,其中住宅用地成交楼面均价1596元/平方米,环比上涨29%,同比上涨10%,可见9月以来成交的热点地块大多以溢价成交,大型房企关注土地方向为优质地块。
4、数据支撑分析:
西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:
2012年3季度,西安市共挂牌出让各类土地75宗,面积合计为290.22万平方米,同比减少37.47%,环比2季度增长3.96%。
从上年度限购政策开始,各地土地部门在政策执行初期纷纷加大土地供应,而随着商品房市场销售遇冷,房企拿地信心不足导致土地流拍率加大背景下,土地管理部门供地热情也有所减弱。
可见2012年上半年土地市场整体景气度依然不足。
2012年3季度,西安市共成交土地150.23万平方米,环比下滑28.27%,同比下跌73.01%;成交金额37.26亿元,环比下滑41.74%,同比下降72.01%。
4月份开始,西安土地市场明显开始好转,主要得益于楼市价稳量增的市场回暖表现,带动开发企业拿地意愿也有所上升。
但从分月度表现来看,至9月份土地交易再度跌入谷底。
究其原因,西安商品房市场以刚需为主的置业人群经历了大半年的去化,对商品房市场交易量支撑呈现后继不足,同时部分房企小幅上调价格,引发部分刚需再度观望,楼市收紧环境下刚需对于置业成本、风险等的考量更趋审慎,也迫使开发企业在拿地方面也趋于审慎,从土地市场流拍率持续处于高位即可看出这一特征。
6至8月份供地量相应回落明显,而随楼市销售呈现上扬,随品牌房企为主体的企业拿地热情重新回升,土地供应量相应加大,9月土地供应量环比大幅增长55.96%,增至百万平方米以上。
从上述分月度土地成交走势图来看,4月份开始,西安土地市场明显开始好转,主要得益于楼市价稳量增的市场回暖表现,带动开发企业拿地意愿也有所上升。
从西安市土地市场各类土地供应季度走势图上可以看出,住宅和商业用地供应量有增加的趋势,商住综合用地供应量3季度有明显的下滑。
随着西安城市规划的扩大,涌现出较多的待开发区域,诸如航天基地、大兴新区及三桥区域、灞桥区域等,这也使得住宅和商业的土地供应有所增加,同时也备受开发商的青睐。
从3季度西安土地市场各类土地供应比例图中看到,工业用地所占比例较大,供应量为104.69万平方米,占到全市总供应量的36%,环比涨幅154.84%,但同比下滑38.6%;其次是商住用地供应量为78.43万平方米,占全市总供应量的27%,同比下滑10.98%;而住宅和商业用地分别供应58.76万平米和48.33万平方米,分别占到全市总供应量的20%和17%。
3季度,西安市土地供应主要集中在城北、城东、高新、城西四个区域,与上个季度相比城南区供应量有所下滑,本季度值得注意的是城东区和城北区,城东区土地供应量占到全市总供应量的23.78%,从明细数据来看主要集中在纺织城综合发展区和浐灞生态区内;而城北区本季度土地供应量占到全市总供应量的23.71%,从明细数据来看主要集中在经济开发区凤城十路以北区域,可见城东区除了浐灞生态区有待开发外,旧城改造成为城东区另一个土地供应的特征;而城北区则向北发展是目前城市规划的特征,也是土地供应的趋势。
3季度,城东,城西,城南,城北四个项目瓜分了全市成交量的85.55%,城西成为成交大户,成交量占到全市总交易规模的29%,主要集中在大兴新区板块之内。
3季度西安市土地平均成交规模为3.3万平方米,与2季度的3.32万平方米基本相当。
其中3季度1-5万平方米规模占到全市总成交量的45.24%,1万平方米以下地块占到30.95%。
而1万平方米以下的地块主要以商业用地为主,1-5万平方米地块以商住综合用地为主。
从3季度西安土地市场成交面积比例分布图可以看出,本季度,工业用地成交56.46万平方米,占全市土地成交量的37%,工业用地低地价的契机,还是诱惑不少开发企业青睐与工业用地。
其次是商住用地和商业用地,分别占全市土地成交量的27%和19%,自宏观调控政策实施以来,使商业及商服用地持续升温。
而住宅部分仅占全市土地成交量的14%。
从3季度西安土地市场成交具体分布图可以看出,3季度,西安土地成交仍然集中在二环和三环之间,尤其是城西区和城东区,城西区主要集中在大兴新区板块内,大兴新区是西(安)咸(阳)一体化经济圈的重要组成部分,是西安九宫格局及九大城市功能板块中不可缺少的一部分,是高新区和经开区枢纽地带,距离城市中心区钟楼仅2公里;同时受城市建设北移因素的影响,该区域逐渐吸引了不少开发商和新西安人的关注。
而城东区主要集中在浐灞生态区内欧亚大道以北的三环以内的区域内,该区域受热宠主要是因为政府大力改造、推广、建设浐灞生态区,区域的认知度和接受度有了极大的提升,是西安今后最适宜人居的区域之一。
5、2012年3季度西安土地市场特征
5.13季度西安土地市场迎来了调控后供旺需弱的局面
从3季度西安土地市场供需数据来看,西安土地市场各类土地本季度共供应75宗,面积合计为290.22万平方米,环比增加3.96%;成交方面共成交面积合计为150.23万平方米,环比下滑28.27%。
从数据分析可见一方面,地方政府推地力度加强。
另一方面,随着楼市旺季销售回款较弱,资金回笼缓慢,不少房企停止增加土地储备,同时,信贷及市场的收紧也打消了企业拿地的积极性,特别是大型房企,拿地补库存的意愿减弱。
整个3季度西安土地市场迎来了调控后供旺需弱的局面。
5.2商业及工业用地成为3季度土地成交市场的主力
3季度,住宅用地和工业用地成为西安土地成交市场的主力军,其中住宅用地占土地总成交的23%,工业用地占土地总成交的62.5%,尤其是工业用地成交量远远超过2季度成交比例,打破了2季度商住土地独占鳌头的市场格局(占2季度土地总成交的64.13%)。
由此可以看出西安房地产市场相对其它区域而言,有着自身独特的特点:
房价比较稳定、受政策影响较小,又占据西北重要地理位置、未来经济发展潜力大……在经历过楼市调控政策的洗礼之后,西安楼场的这些较为稳定的表现都说明本地或外来开发商看好西安市场,商业用地是目前这些开发商所看重的利益点。
三、商品房篇
“金三银四”以来,随着楼市的回暖,房企推盘量不断加大,其中3月份为近9个月以来的最高值,近四个月以来,西安商品房月度批售面积呈走稳之势。
西安房地产信息网数据研究中心数据显示:
2012年3季度,西安商品房月均批售面积达155.23万平米,相比2011年3季度月均177.01万平米下跌12.3%。
从3季度各月西安楼市供应市场的情况来看,7-9月份商品房批售面积呈走高态势,但环比涨幅均在6%至7%之间,9月全市商品房批售面积达165.32万平米。
3季度,受银行优惠利率等政策影响下,全市销量并未出现明显的下滑,房价也在政府的严格监控下没有出现大幅的反弹,整体楼市仍以平稳运行为主,偶尔还露出些许回暖的迹象,但房地产各项指标基本变动不大。
值得一提的是,在经济增速压力持续作用下,房地产开发投资意愿有所回升,西安房地产信息网数据研究中心数据显示:
本季度全市投资额环比2季度上涨6.11%。
从全市本季度销售市场表现来看,在以价换量的主流促销策略作用下,首置人群持续消化,改善型需求也已相继入市,西安楼市整体呈现出平稳的运行态势。
西安房地产信息网数据研究中心数据显示:
2012年3季度,西安商品房市场成交面积为311.91万平米,与2季度基本持平,同比去年3季度9.20%,同时,2012年1-9月,西安商品房累计销售面积达797.08万平米,环比下滑8.2%。
从全市商品房各月销售情况来看,在原本属于淡季的7、8月里,楼市并未出现明显的下滑趋势,相反在房企调整推盘节奏频繁推出各种打折降价等促销活动下,楼市销量在8月达到近一年来的第二高值。
截至9月,首置刚性需求也已基本释放,后续的改善型需求又难以维系之前的楼市热度,作为2012年最后一个的楼市销售旺季的头一月,即使在住博会的促动下,整体市场并未出现井喷之象,相反商品房销量环比8月更是下降14%。
西安房地产信息网数据研究中心数据显示:
2012年7-9月,商品房市场销量整体呈倒V型走势,月均销量达103.25万平米,超出2011年同期月均95.55万平米8.06个百分点。
随着住宅市场销量的持续走高,开发商的投资意愿不断增强,本季度投资额更是高达71.55亿元,创近3年以来的新高。
同时,在以刚需为主的市场背景下,多数购房者愿意购买现房,致3季度竣工面积较上季度出现较大幅度的上涨。
另外,施工面积与新开工面积均与上季度基本持平。
可以看出,当前市场正处于平稳运行阶段。
3季度,在众多房企持续以价换量的促销策略下,首置人群适时出手,部分改善型客户也已相继入市,使得楼市整体处于平稳运行的大环境中。
尤其是在8月,在经适房及品质大盘奋力成交的拉动下,西安住宅市场月度销量再次逼近百万平米大关。
西安房地产信息网数据研究中心数据显示:
2012年3季度,西安市普通住宅类物业成交面积为2636844.35平米,环比小幅下滑0.45%,同比去年上涨10.07%。
另外,3季度,普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为84.54%,较上季度下滑0.48个百分点。
从3季度普通住宅购买人群分布图来看,25-30年年龄购房人群比例依然独占鳌头,占比为24.44%,较上个季度增加了0.23个百分点;另外,本季度年龄构成较为显著的特征为:
20-25岁年龄段比例上涨最大,较2季度增长1.23个百分点。
在当前以婚房为主打的刚需型楼盘持续热销的主导下,置业者年龄结构渐趋低龄化。
从西安住宅购房人群平均年龄走势来看,2012年3季度,西安住宅购房平均年龄下滑走势显著,9月更是首次跌至35岁以下,为34.95岁。
随着众多楼盘打折优惠力度的加大,加之房贷低利率政策的执行,降低了购房者的置业门槛,使得更多青年主力军加入购房活动中,预计在政府持续保障首置人群利益的同时,全市购房年龄结构年轻化趋势将更加明显。
2012年3季度,西安住宅月度平均面积在前两个月保持平稳走势,维持在103平米左右,基本与2季度均值104平米相差不大。
不过9月份,在众多改善型需求入市的催动下,当月平均面积蹿升至105.76平米,相比8月增加2.38平米。
2012年3季度,西安普通住宅销售总套数为25319套,环比下滑1.48%。
从各面积段的销售情况来看,70-90和90-110平米户型仍然是3季度的主销面积段,分别占26.3%和26.4%。
从各面积段占比变动情况来看,90平米以下的三个面积段均表现出不同程度的下滑态势。
由此可见,在2季度多半首置需求已消化的背景下,小户型的需求量已呈现出走低之势,取而代之的是部分改善型需求的稳步释放,致3季度130-180平米区间段销量呈现出走高的态势。
2012年3季度,西安普通住宅市场价格段主要集中在5500-6000、6000-6500和6500-7000元/平米这三个区间段,其占比分别为14%、15%和12.7%。
而从价格段占比变动来看,3500-4000元/平米与4500-5000元/平米两个价格段变动最为显著,其中3500-4000元/平米占比较上季度下滑5.93个百分点,4500-5000元/平米占比较上季度上涨3.69个百分点。
其余价格段占比均变动甚微。
从购买者来源比例图来看,2012年3季度,本地购买力仍为市场主力,占到91.22%,较上季度小幅上涨3.2个百分点。
从2012年3季度各月全市外来人群购买各区域的情况来看,城东外来人群占比相当稳健,而城北由于发展前景良好,外来人群置业占比则呈现出良好的增长势头。
城南虽然区域配套齐备,受关注度高,但出手率较低,一方面,由于其房价较高,致众多购房者望价却步;另一方面,由于其距周边区县较远,更多客户愿意就近在城西及城北置业。
商服用房情况
今年3月份以来,在住宅市场持续旺销的背景下,全市商服用房市场3季度销量呈现出回落的态势。
其中,本季度商服用房市场销售面积为186313.05平方米,环比下滑15.83%,同比下滑12.57%,占本期商品房销售总量的5.97%,该比例较上季度下滑1.13%。
从本季度区域市场表现来看,城北、高新及城南及三个城区为西安商业销售的主要区域,其中,全市商业销量排行榜中除城西的丰和坊以15562.15平米的销量占据头名外,城北与高新在售商业共占8席,是全市商业销量的主力军。
从商服用房成交均价及变动比率走势图上看,2012年3季度,西安市商服用房类物业成交均价为15730元/平米,环比上涨1.44%,同比下跌6.56%。
从区域的表现来看,本季度,城北、城内、城东及城西四个城区商业用房均价环比表现为不同程度的上涨,其中城东商业用房均价上涨最为显著,环比上涨21.8%;而其他城区均价则均表现为下滑走势。
从典型楼盘成交表现来看,城北大明宫万达广场的高价成交,一定程度上拉高了城北整体商业的成交均价。
投资额(万元)
施工面积(㎡)
竣工面积(㎡)
新开工面积(㎡)
2012年2季度
156226
371272
379104
405448
2012年3季度
155296
348054
346230
359783
环比(%)
-0.60%
-6.25%
-8.67%
-11.26%
同比(%)
35.95%
7.60%
32.42%
37.09%
在商业去化压力持续作用下,全市整体商业供应市场表现较为平静,加之住宅的持续热销,更多置业者将市场关注度转移至该市场,房企在商业市场的投资意愿有所降低。
西安房地产信息网数据研究中心数据显示:
2012年3季度,西安商业供应市场各指标均较上季度出现回落势头,其中,商业新开工面积下滑较为显著,环比下滑11.26%,同比上涨37.09%。
写字楼部分
2012年3季度,西安写字楼销售面积为212238.72平米,环比上涨22.94%,同比上涨31.26%,占同期商品房销售总量的6.8%,该比例较上季度上涨1.26%。
从城区的占有率来看,高新区和城北区依然是本季度写字楼市场的主要交易区域,两个城区销量占比分别为52.47%和38.89%。
从全市写字楼销量排行榜中可以看到,前十名中高新共占五位,城北其次,占据四席,其中高新的绿地中央广场本季度销售面积为26263.59平米,占到了3季度全市写字楼总销量的12.37%。
从写字楼成交均价及变动比率走势图上看,2012年3季度,西安写字楼成交价格为8726元/平方米,环比上涨2.55%,同比下滑12.89%。
从区域写字楼价格表现来看,3季度,除城东区本季度无写字楼成交外,城北、高新写字楼成交均价均呈现出较大幅度的上涨,其余城区则表现为不同程度的下滑态势。
具体来看,本季度诸如绿地中央广场、都市之门、海逸国际等高端写字楼项目的大力成交,导致3季度全市写字楼均价呈现出上涨走势。
投资额(万元)
施工面积(㎡)
竣工面积(㎡)
新开工面积(㎡)
2012年2季度
85296
251436
229374
192915
2012年3季度
80983
223066
253673
200227
环比(%)
-5.06%
-11.28%
10.59%
3.79%
同比(%)
42.21%
-4.28%
26.62%
9.67%
在整体楼市处于平稳运行的大背景下,本季度写字楼市场呈现出波澜不惊的态势,写字楼市场投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积各项指标均环比2季度变动幅度较小。
西安房地产信息网数据研究中心数据显示:
2012年3季度,西安写字楼市场施工面积该项指标变动比例较大,环比下跌11.28%,同比下跌4.28%。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 西安 商品房 市场 季度 发展 报告