商品房买卖合同.docx

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商品房买卖合同

合同编号：

商品房买卖合同

出卖人：

****************房地产开发有限公司

买受人：

________________________________

贵州省住房和城乡建设厅

贵州省工商行政管理局

二〇一〇年十二月

索引

说明

基本术语释义

第一章合同当事人

第二章商品房基本状况

第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续

第五章面积差异处理方式

第六章规划设计变更

第七章商品房质量及保修责任

第八章房屋登记

第九章前期物业管理

第十章双方约定的其他事项

说　明

1、本合同文本为示范文本，由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制订。

各地可以在有关房地产法律法规规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。

2、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。

房地产开发企业应当取得商品房预售许可证后方可进行商品房预售。

3、商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

4、使用本示范文本订立合同，应报办理商品房预售许可证的房地产主管部门和同级工商行政管理部门进行合同格式条款备案。

经备案的示范文本，在商品房销售现场公开展示，供当事人阅读。

5、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》、《商品房现售备案证明》及其他有关证照和证明文件。

6、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。

双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。

合同生效后，未被修改的文字视为双方当事人同意内容。

7、签订本合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。

8、本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方当事人自行约定或补充约定。

出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。

9、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。

【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

10、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。

11、根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

基本术语释义

1.建筑面积：

房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

2.套内建筑面积：

由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

3.层高：

是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

4.住宅共用部位：

是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

5.共用设施设备：

是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

6.质量缺陷：

是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

7.住宅专项维修资金：

是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。

8.房屋登记：

是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

9.民用建筑节能：

是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。

民用建筑：

是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。

10.不可抗力：

是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

11.法定代理人:

是指依照法律规定直接取得代理权的人。

《民法通则》第十四条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力的监护人是他的法定代理人。

12.中国计量认证（CMA）：

英文“ChinaMetrologyAccreditation”的缩写。

《中华人民共和国计量法》第二十二条规定，为社会提供公证数据的产品质量检验机构，必须经省级以上人民政府计量行政部门对其计量检定、测试的能力和可靠性考核合格。

13.返本销售：

是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

商品房买卖合同

第一章合同当事人

出卖人：

**********房地产开发有限公司

注册地址：

法定代表人：

联系电话：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

代理人：

 联系电话：

身份证件种类号码

代理权限 ：

  地址：

代理机构：

注册地址：

法定代表人：

 联系电话：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

代理权限：

 地址：

买受人：

【法定代表人】：

国籍：

营业执照注册号：

注册地址：

联系电话：

【自然人】姓名：

国籍：

身份证件种类：

号码：

地址：

联系电话：

【代理人】姓名：

国籍：

身份证件种类：

号码：

地址：

电话：

代理权限：

买受人为两人以上的，其共有方式为【共同共有】【按份共有】。

按份共有的约定份额具体为：

。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：

第二章商品房基本状况

第一条项目建设依据

出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得位于转让、总土地面积为12319平方米、编号为的地块的建设用地使用权，且土地价款已【全部】【部分】【未付】付清。

该建设用地使用权批准文件是，

合同编号是。

出卖人经批准，在上述地块建设商品房，【建设项目名称】【现定名】【暂定名】为。

建设工程规划许可证号为。

建筑工程施工许可证号为。

建筑工程设计审查批准文号为。

建筑工程施工合同约定的开工日期为：

，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：

。

第二条销售依据

买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。

预售商品房批准机关为建设局，预售许可证号为。

现售商品房备案机关为建设局，备案号为。

合同格式条款备案机关是，备案号是。

第三条基本情况

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），为本合同第一条和第二条约定项目中的：

第【幢】【座】【单元】【层】号房，或。

建筑层数地上层，地下层，该商品房位于【地上】【地下】第层，名义楼层为第层，该房号为。

房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准。

该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业营业用房】【】，属结构。

【层高】【净高】为：

米，【坡屋顶净结构标高】米。

该商品房朝向为：

。

有个阳台，其中个阳台为封闭式，个阳台为非封闭式。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积平方米，套内建筑面积平方米。

出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是。

（共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。

）

该商品房土地使用权年限自年月日起至年月日止。

第四条抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为：

。

（2和3可以同时选择）

1、该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。

2、该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：

，抵押登记部门为：

，抵押登记日期为：

。

3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：

，抵押登记部门为：

，抵押登记日期为：

。

。

抵押权人同意该商品房预售或销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

第五条出卖人关于房屋权利状况的承诺

出卖人承诺：

1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；

2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；

3、该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况；

4、；

5、；

6、。

如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。

买受人退房的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。

。

第六条租赁情况

该商品房为现房的，租赁情况为：

。

1、出卖人未将该商品房出租；

2、出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人已放弃优先购买权】。

租赁期限自年月日起至年月日止。

出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。

。

承租人放弃优先购买权的声明见附件四。

第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

第七条计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：

1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米元，总价款（小写）元，（大写）元整。

2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）元，（大写）元整。

前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。

第八条付款方式及期限

买受人采取下列第种方式付款。

1、一次性付款。

买受人应当在年月日前支付全部房价款。

2、分期付款。

买受人应当在年月日前分期支付房价款:

。

3、贷款方式付款。

买受人以【银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计元，余款（小写）　　　　　　　　　元以【银行按揭】【公积金贷款】支付。

买受人应在接到出卖人书面通知之日起　　　　日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后　　　　日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。

因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人同意买受人在收到书面通知之日起　　　　日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后　　　　日内将已付款退还买受人。

因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第　种方式：

（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。

（2）买受人有权解除本合同，合同解除后　　　日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。

因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在　　　日内支付不足款项。

逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后　　　日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。

4、其他方式：

；

。

第九条预售所得款监管

出卖人承诺商品房预售所得款项，按法律法规的有关规定监管使用，用于本项目的工程建设。

根据本地商品房预售款监管的具体规定，该商品房的预售款监管机构为：

，预售款监管账户名称为，账号为：

，监管期限为：

。

第十条逾期付款责任

买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理（

（1）和

（2）不作累加）

（1）逾期在日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之

的违约金，并于实际支付应付款之日起日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过日（该日期应当与第

（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。

买受人应当自收到解除合同通知之日起日内按照累计的逾期应付款的%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应当不小于第

（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起日内向出卖人支付违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、。

第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续

第十一条交付时间和条件

（一）出卖人应当在年月日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、、、

、项所列条件：

1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；

3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；

4、；

5、；

6、；

7、；

8、。

该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。

第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件

（一）城市基础设施

1、上水、下水：

交付时达到使用条件；

2、供电：

交付时达到使用条件；

3、供暖：

年月日达到；

4、燃气：

年月日达到；

5、电话通信：

交付时线路敷设到户；

6、有线电视：

交付时线路敷设到户；

7、宽带网络：

交付时线路敷设到户。

以上第项需要买受人自行办理开通使用手续。

如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第

种方式处理：

（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付元的违约金。

（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款　　　％的违约金，并采取措施保证相关设施于　　　日之内达到交付条件。

届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为　　　　　　　　　　；

（3）。

（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）

1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；

2、运动场：

；

3、游泳池：

；

4、社区医院：

；

5、垃圾站；

6、。

以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第种方式处理：

（1）出卖人向买受人一次性支付房屋总价款　　　％的违约金，并采取措施保证相关设施于　　　日之内达到交付条件。

届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为　　　　　　　　　　；

（2）每逾期一项，出卖人按日支付房屋总价款%的违约金给买受人；

（3）。

（三）商业配套设施

1、幼儿园：

　　　年　月　　　日前竣工；

2、学校：

　　　年　　　月　　　日前竣工；

3、会所：

　　　年　　　月　　　日前竣工；

4、购物中心：

　　　年　　　月　　　日前竣工；

5、。

以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第种方式处理：

（1）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款　　　％的违约金，并采取措施保证相关设施于　　　日之内达到交付条件。

届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为　　　　　　　　　　；

（2）每逾期一项，出卖人按日支付房屋总价款%的违约金给买受人；

（3）。

（四）相关设施设备的具体约定

1、

2、

3、

第十三条逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第　　　种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理（

（1）和

（2）不作累加）：

（1）逾期在　　　日之内（该时限应当不小于第十条第1

（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之　　　的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1

（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起　　　日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过　　　日（该日期应当与本条第1

（1）项中的日期相同），买受人有权退房。

买受人退房的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自收到退房通知之日起　　　日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的　　　%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之　　　（该比率应当不小于本条第1

（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起　　　日内向买受人支付违约金。

2、　　　

。

第十四条交接手续

（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。

双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。

（二）查验房屋

1、买受人应在收到书面通知后日内，办理该商品房的交接手续。

2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。

3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起　　　日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。

因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。

（1）天面渗水、滴漏；

（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；

（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；

（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；

（5）门窗翘裂、五金件损坏；

（6）管道堵塞；

（7）卫生洁具开裂、漏水；

（8）灯具、电器开关失灵；

（9）防盗及对讲系统失灵；

（10）　　　；

（11）　　　；

（12）　　　；

（13）　　　。

房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起　　日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。

修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。

买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起　　日内退还全部已付款，并按照　　利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。

　　。

（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

；

。

（四）双方同意按照下列第　　种方式缴纳相关费用：

1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第　、　、　、　、　　、　　项费用，并在签订本合同之日起日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后日内向买受人交付相应缴款凭证。

（1）专项维修资金；

（2）契税；

（3）第二十三条约定的物业服务费用；

（4）供暖费；

（5）　　；

（6）　　。

2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第　、　、　、　、　、　项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。

（1）专项维修资金；

（2）契税；

（3）第二十三条约定的物业服务费用；

（4）供暖费；

（5）　　；

（6）　　。

该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。

第五章面积差异处理方式

第十五条面积差异处理

该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。

实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第　　种方式处理。

1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照　　利率付给利息。

买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。

实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。

　　

面积误差比=

房屋实际面积－合同约定面积

合同约定面积

×100%



2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。

该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：

。

3、双方自行约定：

；

。

第六章规划设计变更

第十六条规划变更的约定

出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

双方签订合同后，