泾县项目可行性报告及规划建议1218.docx
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泾县项目可行性报告及规划建议1218
安徽泾县绿锦项目
定位报告及规划建议
杭州金桂地产顾问泾县项目组
一九九零年十二月
第一部分项目定位
⏹项目地块研究……………………………………………4-5
⏹项目SWOT分析…………………………………………5-5
⏹消费能力心理调查和分析………………………………6-8
⏹客户群体的定位…………………………………………8-8
⏹项目策划定位……………………………………………9-13
⏹前期销售价格建议………………………………………13-13
⏹前期营销思路定位………………………………………14-16
第二部分规划设计建议
⏹泾县已开发户型分析……………………………………17-23
⏹户型优劣势分析…………………………………………24-27
⏹本项目户型建议…………………………………………27-37
⏹外立面欣赏及建议………………………………………38-42
⏹户型配比建议……………………………………………42-43
⏹小区环境及配套建议……………………………………43-44
⏹项目案名建议……………………………………………45-45
第三部分投资预算分析
⏹项目的主要经济技术指标………………………………46-46
⏹项目的定位与理念………………………………………47-47
⏹项目建设进度计划………………………………………47-48
⏹项目的销售预测…………………………………………47-50
⏹项目投资概算……………………………………………50-52
第一部分项目定位
▉项目地块研究
1、项目地理位置:
本案距县城中心约1千米,距政府办公中心及行政区约500米,总用地面积52142平方米,总建筑面积约10万平方米,东至李村路西侧,西至泾川大道(205国道),南至昌泰汽车修理厂,北至城东安置点用地界。
从地段来看属于未来新城区核心位置,出入交通非常便利!
目前周边环境和配套还不够完善,尤其是与拆建安置区和两个厂区相邻,对本项目的外在环境和品质存在极大的影响。
目前周边商业氛围也几乎为零,但随着今后财富大道与贺村路的贯通会逐渐形成一个新的商业圈。
2、项目周边状况
金桂观点:
环境和配套我们无法改变,所以我们只有着重做好小区内部环境和配套,力求以打造一个城东的精品社区为亮点,以此来吸引人气并达到快速去化的目的。
其次,做好商业街的整体规划,尽量避免同周边产品结构上的同质化,同时做好商业街的前期招商包装和推广,重点诉求商业性价比的最大化。
▉项目SWOT分析
●项目优势:
项目用地位于未来新城区的核心位置。
●项目劣势:
目前周边配套和环境还不够完善。
没有成熟的商业氛围。
●项目机会:
目前市场上比较精致的生活小区基本属于空白。
市场存量房源不大,刚性需求会持续活跃。
城市向东发展已趋于成型。
●项目风险:
整体投资性的理念缺乏。
周边整体规划和配套不能及时完成。
国家对房地产行业和银行贷款政策的调整。
▉消费能力心理调查和分析
经过对泾县各行业人士近一百人的访谈调查得出如下结论:
泾县公务员(政府机关人员、教师、医生等)正常年收入在3万元左右(其他收入在外);城区内的个体经营户一般年收入在3—5万元左右;靠郊区的个体经营户年净收入约为3万元左右;工薪阶层年收入基本在2—3万元之间,除几个大型企业(如机电行业、电力行业等)年收入可突破3万元达到5万元左右;出租车司机年收入5—6万元左右;三轮车司机年收入在3万元左右;周边乡镇个人年均收入在1.1万左右,一般一个家庭综合收入(年轻人外出务工,老人在家中务农)在3万元左右;其他服务性行业(餐饮、宾馆、超市等工作员工)年收入在1.5—2万元。
从整体数据来看,泾县人均收入还远低于发展中城市水平,消费能力不高,但消费意识很强。
泾县各阶层人士(各行业不同收入水平)对泾县目前住宅价格的认识和接受也各不一样,认为价格在2000-2500元/m2可以接受的占被调查人数的30%;认为价格2500-2800元/m2可以接受的占50%(要小区绿化景观配套完善);认为价格2800-3000元/m2可以接受的占15%;超过3000元/m2以上可以接受的占5%。
在同目前有计划置业的客户交流中发现,现在置业的客户越来越注重小区的环境、品质及相关配套。
通过对不同经营业态的近50家商户进行走访调查得出:
对目前市场上就一层结构类型的商业有购买意愿的占60%,;对两层结构类型的商业有购买意愿的占30%;对两层以上结构类型的商业有购买意愿的除非总价特别低,否则一般不予以考虑。
愿意在市中心投资商业的占70%;在郊区看投资升值空间而愿意考虑投资商铺的占20%。
目前心里能接受的价位:
市中心繁华地段10000-15000元/m2,其他区域的3000-5000元/m2,具体要看所处地段和产品结构类型而言,两层的商业价格在3000-3500元/m2可以接受,一层的商业4500-5500元/m2可以考虑,但对一层商铺的层高要求在5.5米左右。
▉客户群体的定位
客户群体的定位:
项目如果按中高档定位的话,本案的客户群体应该为机关单位的中层公务员、个体户、企业中高层管理人员以及在外地工作而要回家置业的年轻人。
▉项目策划定位
项目策划定位及发展建议
(一)住宅部分
●建议理由:
本项目应以中高端定位占领市场,因项目目前外在诸多原因我们暂无力改变,所以只有着重以小区内部的配套、环境(绿化、景观)等为入手点,力求打造一个城东真正的精品小区来填补市场需求的空白,作为本案的一大特色和闪亮点,即与市场的需求相吻合,又有利于把项目的劣势很好的转变为优势,更有利于项目的快速去化和资金的及时回笼。
●项目规划建议:
在做足容积率,实现产品差异化及土地利用价值最大化的同时,也因从项目整体效果和销售方面综合考虑,虽然小高层有利于提高小区的档次和容积率,但因泾县市场目前还多少存在对小高层和高层不怎么接受的消费理念,所以我们千万不能与市场需求脱轨,因此建议限量开发为宜。
从我们前面对泾县商业市场的调研和分析,我们完全可以看出:
目前市场上商业的存量还非常之大,尤其集中在城东区域。
从存量的业态来看,主要又以三层和两层的业态为主,因此建议在商业的开发上应以一层业态为主,以两层业态为辅。
●小高层开发区域建议
建议理由:
因受用地本身的特殊性,我们可采用因地制宜,把小高层放在项目的西南角(泾川大道东侧)的位置,这样不仅可以满足提高容积率的需求,也有利于小区的整体效果。
●住宅户型面积及比例建议:
住宅的户型以三房两厅一厨一卫为主,面积以95㎡--110㎡为宜,三房两厅一厨二卫面积以110㎡--130㎡为宜,以两房两厅一厨一卫为辅,面积以80㎡--90㎡为宜。
小高层三房的最大面积要控制在140㎡以内。
同时小高层及多层之间做到产品互补。
●住宅户型配比建议:
两房两厅一厨一卫25%;三房两厅一厨一卫30%;三房两厅一厨二卫20%;其他(阁楼、复式)25%,具体可根据地块条件适当变化,但原则性配比不能偏离。
项目策划定位及建议
(二)商业部分
泾县目前商业布局(图)
商业定位建议:
A、一层商业以汽配建材一条街。
建议理由:
因为目前汇金市场也主要是以打造建材市场为特色,我们可以将商业氛围直接以贺村路向东延伸,而且容易引导。
其次,沿泾川大道两边目前已初步具备了汽配建材的氛围,如果我们再进一步的进行规划有利于该市场及周边整体人气的聚集和提升。
此建议就眼前来看可操作性比较强,但也存在着比较大的风险性:
(1)、目前汇金市场的运作并不成功,还没有我们可借鉴和利用的氛围。
(2)、泾川大道两边为民建商业房,租金水平低。
也不具备正规市场的规模及管理。
B、货运物流一条街。
建议理由:
货运物流不讲究地段的重要性,相对来讲也比较容易引导。
再者我们商业门面位于205国道边出入方便,就地段等方面而言具备这方面的条件。
如果我们把整个商业规划为货运物流业态的话,又有可能会降低整个小区的外在环境及内部业主的生活品质。
C、财富商业一条街。
建议理由:
打破眼前常规的商业定位思维,以前期的营销包装和推广,以一种全新的营销方式和手段引进各类业态的前期入住,以打造商业氛围为先,再达到销售去化的目的。
也适合当前泾县商业市场上常规业态自由组合的灵活性。
存在的风险,前期的资金回笼不可能达到100%,但操作成功的情况下,前期也可以回笼一定的流动资金。
商业面积比例建议:
商业建议以一层为主,建筑面积以50㎡--70㎡为宜;以两层为辅,建筑面积单层以50㎡--60㎡为宜。
一层商业开发体量70%,两层商业开发体量30%。
▉前期销售价格体系建议:
前期价格体系建议:
根据目前整体市场价为参考,结合自己小区的整体品质及配套为依据,前期价格体系遵循低开高走的原则,住宅前期价格可定为2600元/㎡左右,随着后期市场的走向和项目工程的进度视时机逐步调整价格体系,预期最终价突破3000元/㎡应该没有困难。
商业的价格前期可考虑:
两层的商铺在3500元/㎡,一层的商铺在4500元/㎡左右,最终实际销售价格可根据开盘时的具体情况而作相应的调整。
▉前期营销思路定位
推广思路是按照循序渐进的过程,从客户的心里感受出发,剖析客户的心理状态,从而在推广过程中逐渐拉近和客户的距离,最后把产品品质做好,由此成为他们购买产品的充分理由,让客户意识到:
品质才是住宅之本。
这个过程也就是客户心理对产品价值认同和提升的过程。
商业部分突破产品的范畴,用营销的手段来实现对产品的销售,重点突出商业产品的投资回报理念,以浓厚的包装风格来弱化商业氛围的不足,引导泾县整个意向客户群体对该项目商业部分的关注和接受。
●打造泾县示范性、精品型的市场领跑者形象,建立泾县新一轮房地产居住标准。
●以合理的价格,快速的去化,实现利润的最大化。
由于本案区位、地块等因素,结合当地市场现状,考虑项目
资金回笼速度等的问题,建议分二至三期开发。
以降低开发风险,为项目的操作留足足够的空间。
各期分解如下:
一期试探市场,树立产品高品质形象
二期拉升价格,实现项目产品的销售比
三期实现利润,也为后期在该县开发其他项目留下口碑
阶段性工作重点
第二部分项目规划及产品建议
1、泾县已开发户型分析
(1)
2/2/1
优势:
两卧室朝南,大开间,大阳台
劣势:
客厅朝北,双卧室门正对客厅,卫生间门对入户门,餐厅无空间利用,入户门处浪费空间大
总评:
较差50~60
3/2/2
优势:
主卧室、客厅朝南,客厅连接休闲生活阳台
劣势:
两卧室朝北,餐厅利用空间少,中庭处浪费空间大
公卫楼梯处小窗,采光通风差,主卫暗卫
总评:
较差65
2/2/1
优势:
两卧室朝南,次卧带休闲生活阳台
布局紧凑,浪费空间少
南北通透,厨房正对餐厅,功能分明,南北双阳台
劣势:
两卧室门正对客厅,私密性差;公卫楼梯处小窗,采光通风差
总评:
一般75
2/2/1
优势:
全明设计、主卧室、客厅朝南,客厅带休闲生活阳台
布局紧凑,浪费空间少
南北通透,厨房正对餐厅,功能分明,利用率高
劣势:
单阳台设计,卫生间略小干湿不分离
总评:
较好85
泾县已开发户型分析
(2)
3/2/1
优势:
主卧室、客厅朝南,客厅带休闲生活阳台
布局紧凑,浪费空间少
厨房正对餐厅,功能分明
劣势:
书房和北卧同一门进出餐厅利用率不高
总评:
一般75
3/2/1
优势:
主卧室、客厅朝南,客厅带休闲生活阳台
厨房正对餐厅,功能分明
劣势:
客厅略小、卫生间略小,厨房、卫生间位置不合理,餐厅处空间浪费
总评:
尚可80
泾县已开发户型分析(3)
布局合理功能明细
85
2、户型优劣势分析:
●88—90平方米的两房两厅一厨一卫的户型设计:
优势:
1、动静分离,功能区分布合理。
2、客厅、主卧朝南,而且客厅带大阳台,满足生活、休闲大空间便利。
3、坚持四明设计,整体通风、采光效果好。
4、结构紧凑,空间利用率好。
5、卧室为飘窗设计,室内采光效果更佳。
劣势:
1、卫生间和进户门门对门。
2、都为单阳台设计。
3、有的户型设计餐厅太小,使用率不高。
●95—120平方米三房两厅一厨一卫(两卫)的户型设计:
优势:
1、动静分离,功能区分布基本合理。
2、客厅主卧朝南,客厅或主卧都有阳台设计。
3、卧室一般也都为飘窗设计。
4、基本均为四明设计(除个别户型客厅为一面采光)
5、结构紧凑,空间利用率高。
劣势:
1、有的户型没有独立的餐厅设计,或者餐厅的利用率不高。
2、都为单阳台设计。
●阁楼的设计:
优势:
1、整个阁楼利用率高,并且功能区分布齐全,可单独作为一套房使用或出租。
2、大露台、大晒台的设计,能最大限度的满足主人室外活动的空间。
品质大宅,精致生活,采取“稳中求新”的策略。
立面设计现代风格,以简洁大气明快为基本原则,在强调平面功能的同时,尽量避免多余的装饰,真正体现现代主义功能至上的基本原则。
色彩明快不失稳重大气,材质亲和不失庄重,强调平面功能的完善性与布局合理性强化细化环境和配套,提升品质。
v户型丰富:
以目前泾县市场热销住宅户型的大、中、小户
型齐全外,还有针对项目部分商业物业业态分布设计及开发数量比例设计。
v亲景型:
即重视利用好小区配套景观资源作为结合点,重视引入景观视野与建筑的均好性设计。
v市场热销:
户型方正,实用性强,功能区设计齐全,主次分区明显,私密性强,充分迎合项目品质定位对尊贵居家生活的要求。
楼盘在户型设计上,无论是大户型,还是小户型,都要十分注重通过空间布局及凸窗、阳台、飘窗等的设计,最大限度地引入景观视野。
①四明设计:
明厨、明卫、明卧、明厅、双阳台(含工作阳台)
②客厅、主卧均南向朝阳,仅在最南边的一排房屋考虑部分北厅
③所有卧室均设大飘窗
④客厅开间不能小于3.9米
⑤主卧开间不能小于3.5米
⑥次卧开间不能小于2.8米
①四明设计:
明厨、明卫、明卧、明厅
②顶层阁楼、中空挑高双阳台(含工作阳台)
③客厅、主卧均南向朝阳,仅在最南边的一排房屋考虑部分北厅
④所有卧室均设大飘窗
⑤客厅开间不能小于4米
⑥主卧开间不能小于3.6米
⑦次卧开间不能小于3平方米
①6楼阁楼做成退台形成花园
②顶层阁楼设计要舒适
③经济型:
两室面积控制在90平米以内,三房两厅一卫面积控制在110平米以内,三房两厅两卫面积控制在120平米以内;
④房间内不做储藏室
⑤户型功能动静、干湿、洁污分区明确,私密性强
⑥避免长走道式的室内空间,减少室内交通面积
⑦部分单元尽端结合景观设计景观户型、客厅,飘窗实现好朝向或好景观,均好性宽面厨房
金桂建议:
户型新颖多变、功能明细。
大三房以居住舒适为主,全明设计、南北通透、户型方正。
两房及小三房以紧凑实用性为主,全明设计,南北通透。
阁楼做成退台空中花园式设计,露台尽量都朝南向。
3、本项目户型建议
(1)
2/2/1
优势:
主卧室3.7米、客厅4.3米朝南大开间,客厅带休闲生活阳台
全明设计、布局紧凑,浪费空间少,窗户采用飘窗设计
厨房正对餐厅,功能分明
劣势:
北卧2.8米略小,卫生间门正对入户门需做隔断餐厅偏小
总评:
较好80
2/2/1
优势:
主卧室、客厅朝南,客厅带休闲生活阳台
全明设计、布局紧凑,浪费空间少
厨房带生活阳台且正对餐厅,功能分明,双阳台设计
劣势:
客厅开间3.8米略窄
总评:
较好85
2/2/1
优势:
主卧室3.8米、客厅4.2米朝南大开间,客厅带休闲生活阳台全明设计、布局紧凑,浪费空间少
厨房带生活阳台且正对餐厅,功能分明,双阳台设计
卫生间干湿分离
总评:
非常好95
本项目户型建议
(2)
3/2/1
优势:
两卧室朝南,次卧带休闲生活阳台
全明设计、布局紧凑,浪费空间少
厨房带生活阳台且正对餐厅,功能分明,双阳台设计
卫生间干湿分离
总评:
较好85
3/2/1
优势:
两卧室朝南,客厅带休闲生活阳台
全明设计、布局紧凑,浪费空间少
厨房带生活阳台且正对餐厅,功能分明,双阳台设计
卫生间干湿分离
劣势:
书房2.6米开间偏窄
总评:
很好90
3/2/2
优势:
两卧室朝南,客厅带休闲生活阳台
全明设计、布局紧凑,浪费空间少
厨房带生活阳台且正对餐厅,功能分明,双阳台设计
卫生间干湿分离
劣势:
书房2.6米开间偏窄
总评:
很好90
3/2/2
优势:
两卧室朝南,次卧带休闲生活阳台
全明设计、布局紧凑,浪费空间少
厨房带生活阳台且正对餐厅,功能分明,可做三阳台设计
卫生间干湿分离
劣势:
无明显劣势
总评:
很好90
3/2/2
优势:
两卧室、客厅朝南,客厅带休闲生活阳台
全明设计、南北通透、布局舒适、设有储藏室,浪费空间少
厨房且正对餐厅(带生活阳台),功能分明,双阳台设计
卫生间干湿分离
总评:
非常好95
已完成户型建议:
2/2/1
优势:
户型方正,两卧室朝南,次卧、客厅带生活阳台
全明设计,布局紧凑,浪费空间少,三阳台设计,
功能分明。
劣势:
主卧和客厅的开间偏小
金桂观点:
建议主卧开间为3.5米,客厅开间为4米。
3/2/1
优势:
两卧室朝南,南北通透,最大限度的引光入室。
客厅带生活大阳台,厨房且正对餐厅,功能分明
户型方正、全明设计、布局紧凑、浪费空间少。
劣势:
餐厅和客厅稍显拥挤,入户门正对洗手间门,
金桂建议:
将洗手间门稍作修改
2∕2/1
优势:
主卧和客厅朝南,客厅带生活阳台,南北通透,
主卧、次卧飘窗设计,最大限度引光入室,厨房
正对餐厅,功能分明
户型方正、全明设计、布局紧凑、浪费空间少
劣势:
入户门正对洗手间门
金桂建议:
可以将厨房及餐厅开间稍微调小,洗手间门稍作修改。
4、外立面欣赏及建议
泾县目前已开发项外立面展示
(1)
泾县目前已开发项目外立面展示
(2)
本项目外立面建议
(1)
本项目外立面建议
(2)
本项目外立面建议(3)
本项目外立面建议(4)
本项目外立面建议(5)
本项目外立面建议(6)
金桂外立面建议:
1、稳重2.鲜艳明快
小区周边环境和配套我们无法改变,所以我们只有着重做好
小区内部环境以及外立面风格与目前市场上的差异化,做到
突出吸引。
以稳重的色系风格打造高端品质的生活,以明快鲜艳的风格打造主题社区。
5、户型配比建议
①两房设计户型控制在30%以内
②三房设计户型在50%左右(30+20%)
③复式设计户型在20%左右
金桂建议理由:
从泾县市场现有产品结构和泾县消费者心理调查分析为依据,结合本项目实际得出此配比建议。
①设计建议:
高度控制在2.2米以内,车库面积控制在30平方左右;储藏间面积控制在10平方以内。
②配比建议:
车库占户数的40%,储藏间占户数的60%。
③价格建议:
车库价格在5万元左右每间,储藏间价格按面积计算,每平方米在1000元-1200元之间。
金桂建议理由:
根据目前泾县市场其他小区的车库和储藏间的配比数量来看,已经无法满足消费者的购买需求,而且消费者越来越意识到车库和储藏间对生活的重要性。
另外储藏间、车库的合理配比更有利于提高小区的整体品质和开发商的利润。
6、小区环境、物业品质及配套建议
⏹物业品质建议:
以人为本,从追求节能、环保为出发点,力求做到市场上节能环保示范小区的效果,除了使用一些常规的节能建材(如中空玻璃、面砖、铝合金门窗等)以外,还可以考虑小区统一安装太阳能等方式,来体现精致小区的真正精致之处,而且还可以达到投入少,收益大的效果。
⏹小区环境及配套建议:
小区中心景观以水系和坡度绿化相结合,在体现江南景观的同时又可增加小区景观的层次感,给人一种视觉上的冲击和享受,局部以组团景观给予点缀,除中心景观而外,其它区域不追求绿化面积大小,而要力求精致,达到步移景异的效果为宜。
在小区适宜的区域可考虑简单的儿童娱乐和健身器材的摆放,如果空间允许的情况下也可视情况考虑运动场地的配置,以便提高小区的整体品质。
⏹安保系统
周界红外线报警、可视对讲及家庭防盗报警(门磁、窗磁、紧急按钮、瓦斯探头、室外红外探头)、电子巡更、闭路电视监控、24小时保安巡逻。
⏹水电配套
纯净水管道铺设到户;液化气管道接入到户;每户至少预留2门直线电话。
⏹智能系统
物业管理系统,宽带接入到户,有线电视网、电话网,三表远抄,门禁系统,背景音乐及紧急广播系统。
建议专门在营销中心设立智能化配套展示区
⏹安保系统
周界红外线报警、可视对讲及家庭防盗报警(门磁、窗磁、紧急按钮、瓦斯探头、室外红外探头)、电子巡更、闭路电视监控、24小时保安巡逻。
⏹水电配套
纯净水管道铺设到户;液化气管道接入到户;每户至少预留2门直线电话。
⏹智能系统
物业管理系统,宽带接入到户,有线电视网、电话网,三表远抄,门禁系统,背景音乐及紧急广播系统。
金桂建议车库/车位配比达到60%
理由:
对车库与车位的需求日益增多;建议多层建筑南面底层设置车库,北面底层设置储藏室;层高控制在2.2米以下;可实现一定的经济效应。
7、项目案名建议
绿锦·翰林苑
绿锦·澜溪园
绿锦·世纪新城
最终以建筑风格形态命名
第三部分投资预算分析
一、项目的主要经济技术指标
1、主要规划指标
该地块规划红线内用地面积为52142㎡,其中商住用地面积为:
42427㎡,即63亩,道路带征用地为㎡.建筑密度≤40.25%(不含阳台投影面积),建筑占地面积为17106.89㎡,绿地率为33%,容积率≤2.33,即总建筑面积≤99031.87㎡,其中商业用房建筑面积≤13242.82㎡。
2、政府审定的实际经济指标
根据政府审定的规划方案,本项目可建建筑面积㎡(含住宅贮藏室、地上车库、地下车库或车位、阳台及高于2.2M的阁楼会所).
其中
a、商业14140.22㎡,
其中物业用房897.4㎡
b、指标内住宅可设计84891.65㎡
其中多层住宅78004.35㎡,计783户
车库为145户,约2900㎡,
贮藏室约为4100㎡
小高层住宅5118.32㎡,计72户
排屋1768.98㎡,计9户
合计面积99031.87㎡
项目以多层住宅为主,辅之以沿街商铺,排屋以及小高层的高品质居住小区呈现。
二、项目的定位与理念
项目处于泾县县城的东区,特定的区域环境(城市发展的主方向)与泾县地产市场相结合,本着以人为本,让生活入则繁华退则幽静,结合项目特有的地形地貌,集合了多层、公寓、排屋多种的物业类别。
公司以如何去争取项目对于消费群体的需求量,在此基础上围绕这消费群体展开定位,着力将项目打造成泾县首席具有特色的精品品质社区。
三、项目建设进度计划
2009年9月18日,我公司以6500万元的价格竞得东至李村路西侧,西至泾川大道(205国道),的土地开发权。
项目建筑面积达10万多方,考虑到泾县市场的供需情况,以及本项目自身的情况以分三期开发(推出量较大的每期分第一,
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- 关 键 词:
- 泾县 项目 可行性报告 规划 建议 1218