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和济春天房地产可行性研究报告

吉安市和济春天房地产开发项目

可行性研究报告

第一章总论

第一节项目概况

一、项目名称：

吉安市和济春天房地产开发项目（一期，B3地块）

二、建设单位：

吉安市和济置业发展有限公司

三、法人代表：

顾锦荣

四、建设地址：

吉安市青原区，二桥东路与青原大道交汇处的东北角。

五、建设性质：

新建

六、建设规模：

一期总建筑面积：

88434m2，其中：

住宅45722.5m2（共385户）、商业用房13518m2、宾馆10615.5m2（暂缓建）、综合楼8610m2、会所1482m2、幼儿园483m2、地上车库7673m2、其它公建330m2（总配电房、公厕、垃圾中转站）。

七、建设期限：

二年（2005年10月～2007年9月）

八、主要技术经济指标

1、总征地面积：

170.5亩（113657m2，其中95613.57m2已办证）

其中：

一期项目用地面积：

61.5亩（41020.4m2）

2、一期总建筑面积：

88434m2

3、建筑密度：

27.2%

4、容积率：

1.65

5、绿地率：

43.5%

6、一期项目总投资：

7113.39万元

7、销售净收入：

10565.61万元

8、利润总额：

3452.23万元

9、总投资利税率：

48.53%

10、所得税：

1139.24万元

11、净利润：

2312.99万元

12、总投资利润率：

32.52%

13、盈亏平衡点：

67.33%

14、财务内部收益率：

39.45%>Ic=15%

15、财务净现值：

1134.12万元>0（Ic=15%时）

16、投资回收期：

2.58年

17、贷款偿还期：

3年

18、偿债备付率：

3.12

第二节可行性研究范围

一、可行性研究依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》

3、吉安市国民经济和社会发展“十五”规划

4、江西省规划实施技术导则

5、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）

6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）

7、《吉安市近期建设规划》（2002—2005）

8、《青原区分区规划》（2000—2010）

9、《吉安市和济春天规划方案》（2005年5月）

10、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》

11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范

12、建设单位提供的有关资料

13、建设单位可研咨询委托书

二、可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

三、可行性研究的结论

开发建设吉安市和济春天工程项目可以达到下述目的：

1、落实《吉安市近期建设规划》（2002—2005）和《青原区分区规划》（2000—2010），拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展的建设要求，整治和美化城市环境。

2、为吉安市民提供一处良好的生活居住环境及购物场所。

3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。

该项目财务上具有一定的抗风险能力。

是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。

第二章项目建设必要性与可行性

第一节项目背景

一、吉安市概况

吉安位于江西省中西部，赣江中游。

从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南、江西两省咽喉通道，地势极为险要。

境内有自北向南纵贯的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和由东向西的319国道，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。

地理上，介于北纬25°58′32″至27°57′50″，东经113°46′至115°56′之间，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。

以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51%，平原与岗地约占23%，丘陵约占22%，水面约占4%。

可概括为“七山半水两分田，半分道路和庄园”。

它的四周，东邻抚州市的乐安市，南连赣州市的兴国县、赣县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的樟树市及新余市、萍乡市接壤。

市政府驻地吉州区距省会南昌219公里，距首都北京，铁路里程为1805.6公里。

吉安市辖吉州区、青原区、井冈山市和吉安、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干10县，257个乡镇，3150个行政村，人口462万人。

吉安市属中亚热带季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。

吉安市多年平均降水量为1487毫米，多年平均气温为17.1～18.6℃。

二、吉安市国民经济概况

2000年撤地设市以来，吉安市提出了“做大吉安市，崛起银三角”的发展构想，全市国民经济和社会发展取得了辉煌成就。

工业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引经济快速增长的主要动力，经济结构实现二、三、一的转型，GDP中三大产业比例为30.1：

37.5：

32.4。

经济运行质量不断提高。

2004年全市财政总收入22.686亿元，比2003年增长24.5％，创历史最高水平。

近年来全市投资力度加大，投资总量增加。

2004年全市全社会完成固定资产投资88.65亿元，比2003年增长39.74％，一批基础设施建设等重点投资项目的开工、建成，不仅成为拉动当地经济较快增长的重要因素，更为吉安市今后发展奠定了良好的基础。

吉安市通过营造良好的综合投资环境，拓宽了开放型经济的发展空间。

目前，全市城乡居民生活总体达到小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。

2004年，全市城市居民年可支配收入达7031元，比2003年增长7.14％；农民年纯收入达2857元，比2003年增长22.66％。

城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。

作为江西省中部的政治、经济、文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年吉安经济的快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。

第二节项目建设的必要性

一是贯彻实施《吉安市近期建设规划》（2002—2005）和《青原区分区规划》（2000—2010），加快城市发展的需要。

按照吉安市城市总体规划，“十一五”期间要加快中心城市的建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把吉安市中心城区建设成拥有50万人口的新型城市，形成“两江三岸”的城市格局，积极融入全省中心城市群的建构和重塑，使河西、河东、河南在经济与社会的发展进程中互为依托、平衡发展；使吉安市区成为新的经济增长点，并向外辐射促进全市总体经济的发展。

吉安市和济春天房地产开发项目的建设符合城市总体规划和近期规划要求；其建设将进一步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环境。

二是拉动内需、落实市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略目标的需要。

从吉安实际出发提出的“崛起三步曲”，体现全市上下加快发展、争先进位的迫切愿望。

在加速城市化进程中：

“突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇”。

“突出中心”，就是要突出做大做美吉安市中心城市，进一步加快中心城市的产业集聚和人口集聚，增强中心城市的集聚和辐射能力，按照“不求最大最好，但求风格独特”的原则，充分结合吉安市自然山水格局，建设依山就水、山环水绕的生态山水城市。

按照“一市三区、两江三岸，一环三桥，五纵八横，山水环绕”的组团式城市布局，加快中心城市重点工程的建设步伐，拓展中心城市规模是国民经济发展的需要。

按吉安市国民经济和社会发展“十五”规划指标，国内生产总值增长10%左右，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。

按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.1～1.2亿元，能有效地促进吉安市的经济发展，同时还可以增加就业机会。

三是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。

小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，吉安市的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。

吉安市和济春天房地产开发项目的建设可促进青原区行政区周边的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升吉安市住宅的品位；同时，排水实行雨污分流、园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全。

2005年8月吉安市阳明大桥的落成贯通，将有利项目的建设；项目的实施对集聚青原区行政中心人气将起到一定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动吉安市房地产开发的蓬勃健康发展。

四是吉安市房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。

“九五”、“十五”期间，吉安市房地产开发行业虽然发展较快，但与南昌及发达地区相比，无论在小区建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前吉安市城区配套齐全，环境优美，房型适当、上档次的花园式住宅小区尚且不多；市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。

吉安市和济春天开发建设项目引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量、上水平。

第三节项目建设的可行性

作为江西省中部政治经济、文化中心的吉安市，随着城市规模的扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进一步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为吉安市的房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础。

加之近几年经济的快速发展，居民收入的不断增加（ 详见表2-1：

吉安市“十五”以来主要经济指标完成情况），消费观念的不断更新，造就了一批高要求的住房消费群体，随着吉安市城市化进程的加快（ 详见表2-2：

2010年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表），一期项目开发建设具有很好的市场前景。

这些就是项目建设的社会和经济基础，是项目可行的最好条件。

按照创建滨江花园城市，改善人民居住环境的要求，该项目开发建设，能使该区域环境与花园城市景观相匹配，达到促进市政建设、扩大城市规模、盘活城市土地资源的目的。

因此，顺应要求，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的吉安市和济春天房地产开发建设项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是吉安市房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。

无论是滨江花园式现代城市的建设、还是适应住房消费的需要，建设吉安市和济春天房地产开发项目实属可行。

吉安市和济春天房地产开发建设项目的建设客观上是可行的。

    吉安市“十五”以来主要经济指标完成情况

（表2—1）

指标

单位

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

“十五”期末计划

前四年年均增幅（%）

GDP

亿元

155.55

264.89

180.0

206.72

242.876

240

11.78

财政总收入

亿元

12.25

13.2

15.02

18.22

22.68

19.3

16.65

规模以上工业增加值

亿元

12.7

11.56

15.24

23.53

31.24

25.24

全社会固定资产投资

亿元

39.93

39.85

49.8

75

100

7.04

25.80

农民人均纯收入

元

2106

2164

2245

2330

2857

2955

792

城镇居民可支配收入

元

4704

5076

6056

6529

7031

6920

1057

2010年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表

（表2—2）

城市名称

2004年

城镇化率（%）

比上年预计提高

（百分点）

预测2010年

城镇化率（%）

中心城区

吉州区

67

2.0

79

青原区

21.5

2.2

34.7

吉安县

25.2

2.2

38.4

泰和县

27.5

2.1

40.1

安福县

25.4

2.2

38.6

吉水县

24.5

2.2

37.7

峡江县

27.8

2.1

40.4

第三章市场定位与价格定位

第一节市场定位

一、项目地理位置分析

一期项目位于吉安市青原区，二桥东路与青原大道交汇处的东北角。

项目东起站前路，西至长征路和青原大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路；项目距吉安火车站广场约1.0km、距赣江约1km里、距赣粤高速公路吉安北出入口约9.0km、距省会南昌公里219km。

项目临近已竣工和正在施工的房地产开发项目有天立花园（一期）、豪德花园、金竹苑、梅苑小区、天立花园（二期）等。

根据和济春天规划方案及建设单位实施计划，和济春天地块总用地面积170.5亩（113657m2,含原规划拟建的青原消防支队用地8377.66m2及二桥东路80m改窄为50m和茨坪路30m改窄为18m后退让出用地4233.94m2），用地B2、B3、B4规整；一期项目用地B3面积61.5亩（41020.4m2）。

二、项目周边情况

为改善青原区行政中心区域城市建设相对滞后的现状，加快构建“两江三岸”的中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据吉安市城市总体规划的要求，应加快开发建设青原区，形成城市风貌和景观。

青原区行政中心及和济春天开发建设，在吉安市城市近期建设规划中和青原区分区规划占据极其重要地位，其建设对拓展吉安市城市发展空间，谋求经济社会快速发展，缩短与先进城市和发达地区的差距，实现强市升位的目的有重大意义。

一期项目处于中心城区的青原区西南部，位于赣江二桥大道东，东临站前路，南至二桥东路，西至青原大道和长征路，北临万安路及茨坪路。

交通区位优越，居民出行极为便利，特别是随着青原区行政中心建设，使一期项目物业升值潜力很大。

已建成的青原大道道路红线宽80m，是吉安市中心城区的交通主干道，也是吉安市的一条花园式景观大道，为一期项目提供了优越的交通和景观条件；拟建二桥东路道路红线宽50m（原为80m），拟建长征路、茨坪路道路红线宽30m，拟建站前路道路红线宽40m，为一期项目建成后出行提供了优越便捷的交通路网。

三、项目周边配套设施

1、居住小区：

天立花园（一期）、豪德花园、金竹苑、梅苑小区、天立花园（二期），项目邻近还有青原区行政中心，四周无厂区，住家宁静、舒适。

2、医疗配套设施：

项目500m范围有大型医疗配套设施吉安市中医院，青原区医院、青原区疾控中心。

3、学校、教育：

井冈山学院，吉安市十一中（井冈山学院附中）、井冈山学院附小、麻家小学、吉安文武学校、新科电子专修学院等学校距一期项目均较近，幼儿可就近入托一期项目的“吉安市和济春天”幼儿园。

4、自然景观、人文景观：

一期项目自然景观较丰富，赣江、青原山近在咫尺，随着和济春天项目的开发建设，将形成一个天蓝、树绿、水清、人气旺、环境美，融自然山水景观特色于一体的高品质现代人居环境和工作环境。

四、市场定位

结合吉安创建“滨江花园城市”、“生态城市”的建设思路和毗邻吉安市青原大道的特殊位置、文化氛围，吉安市和济春天开发建设项目的市场销售主体客户定位为院校教职工、行政中心公务员、医院医护人员和各界成功人士。

在居住形式、空间形成和环境理念上要有别于一般的居民区。

在经营理念上树品牌优势，与目前吉安在建的星港澳园、康居帝景湾（螺湖花园小区）、中寰城市花园、壹街区、天龙花园以及待开发的金鹭花园、六合盛世、江南御景园共同定位为崇尚自然、回归自然的健康高尚住宅群。

一期项目还应树立自己的品牌优势，在景观、环境、绿化规划方面突出自己的风格，在建设工程设计方面有自己的独到之处，在社会效益、环境效益和经济效益的结合上找到新的切入点，并胜出其他楼盘。

第二节市场需求分析

一、市场需求

建设小康吉安、实现吉安在江西中部的率先崛起，是今后一段时间我市经济建设的主要奋斗目标。

未来五年，我市中心城区按照“一市三区、两江三岸、一环三桥、五纵八横”的规划加紧建设，初步形成50万人口规模的滨江花园城市雏形，给中心城区房地产业的发展带来了巨大的发展空间。

1、居住现状

据统计，吉安市中心城区现有非农人口21万（指吉州、青原两区，不含外来务工人口），现有存量住房：

336万m2，人均居住面积10.71m2、建筑面积约20m2，其中有近2万户购买了房改房（含集资房、安置房）。

如果按人均建筑面积30m2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积210万m2。

同时，不同的阶层其现有住房的差异性已显现，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构（见下图）。

住房消费群体住房消费市场

1、富人、高收入者1、别墅、高档公寓

2、稍高收入者2、商品房

3、中、低收入者3、经济适用房、二手房

4、最低收入者4、4、政府提供廉租房

（住房呈“金字塔”消费结构示意图）

2、近几年旧城改造房屋拆迁情况

撤地设市至2003年，吉安市中心城区（主要集中在吉州区），累计拆迁房屋面积50.21万m2（2001年2.97万m2，2002年13万m2，2003年34.23万m2），累计完成拆迁住户4000余户。

这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。

2004年中心城区续建面积107.91万m2，新开工面积70万m2，拆迁面积32万m2，新增拆迁户近千户。

如果要安置2004年的拆迁户，按户均70m2计算，需住房面积7万m2，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积35万m2。

3、城市新增人口住房需求

据初步分析，吉安市5年时间要达到50万人口中等城市规模，现有城市人口要翻一番以上，按小康居住水平：

“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积30m2计算，需增加住房面积约750万m2。

根据上述情况分析，旧城改造拆迁居住需要，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。

未来五年，吉安市中心城区住房需求总量近1000万m2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。

二、市场供应

1、近年中心城区商品房开发建设情况

时间

施工面积

（万m2）

竣工面积

（万m2）

销售面积

（万m2）

销售额

（万元）

2000年

71.08

25.71

16.54

15829

2001年

29.41

12.8

7.22

6955

2002年

76.54

26.92

32.49

44087

2003年

92.79

32.10

29.16

26340

2004年

139.75

71.93

53.72

55841

合计

409.57

169.46

139.13

149052

2、近年吉安市（吉州青原两区城区）房地产项目规划审批情况

编号

建设单位名称

项目名称

项目规模（公顷）

建筑面积（万m2）

工程地址

备注

1

吉安康居锦江

发展有限公司

康居帝景湾

（螺湖花园小区）

12.50

20.0

井冈山大桥西路以北

2

吉安市创天国际

投资有限公司

丽景城

住宅小区

23.00

3.12

后河中游地块

3

吉安市万家

房地产开发公司

光明居住小区A1#.2#.3#.B2#.D地块

6.00

10.60

光明路以北

4

吉安市凯震房地产

开发公司

阳明商城

3.00

10.30

原吉州区委区政府

5

吉安天立实业发展

有限公司

天立花园（一期）

20.0

30.0

原河东街道办事处青原大道东西两侧

6

江西国投庐陵房地产开发有限公司

江信庐陵花园

（星港澳园）

9.46

20.0

井冈山大道西路

原吉安麻纺厂

7

吉安信和实业

有限公司

信和一期工程

5.80

5.50

后河中游\下游

8

吉安阳光房地产

开发公司

金竹园

2.40

5.00

青原大道以西

9

市恒荣房地产

开发公司

丽景花园

2.20

2.50

井冈山大道77号

10

市恒荣房地产

开发公司

正丙角新村

20.40

16.90

正丙角

11

吉安市青原房地产

开发公司

刘家村委会安置用地

3.90

7.00

上海路以东，

永新路以北

12

吉安市青原房地产

开发公司

滨江新区坼迁

安置新桥用地

5.80

8.00

上海路以西，

滨江大道以东

13

吉安市中寰置业

有限公司

中寰城市花园

6.80

5.80

原曲轴连杆厂地块

14

江西嘉圆房地产

开发公司

壹街区住宅

6.70

13.80

赣新大道A10-1#,2#

15

市恒荣房地产

开发公司

恒鑫佳苑

2.00

2.00

赣新大道A13-1#

16

市明珠房地产

开发公司

明珠锦绣佳苑

2.90

4.70

赣新大道A-2-2，A-2-1,A12-1-1

17

吉安信和实业

有限公司

信和新城二期

3.20

5.12

后河下游A4-1,A6-1,

18

吉安市建兴房地产

开发公司

金鹭花园

16.16

27.04

原赣江制药厂地块

19

吉安市天龙房地产

开发公司

天龙花园

7.00

12.00

原有线电厂地块

20

吉安市创天国际投资有限公司

丽景城

一区南区

3.50

6.00

后河中游地块

21

吉安市宝得房地产

开发公司

金鹏花园二期

2.16

4.20

井冈山大道

原味精厂地块

22

宜春市汇盛房地产

开发公司

明月花园

1.20

2.2

长岗北路原市粮食局

招待所地块

23

市恒荣房地产

开发公司

梅苑小区

20.0

17.0

井冈山大道东路北侧

24

吉安天立实业发展

有限公司

天立花园（二期）

7.8

13.5

原河东街道办事处青原大道东西两侧

25

吉安六合盛置业发展

有限公司

六合盛世

10.5

20.56

原吉安电厂

26

江西冠锋实业

有限公司

鹭岛家园

7.45

11.13

赣新大道的北侧（市人寿保险大楼南西侧）

合计

211.83

283.95

从上述分析看，未来五年吉安市中心城区的房地产市场仍然处于活跃期，供需缺口仍然较大，房地产开发的市场前景广阔。

第三节价格定位

一、定价方法

1、成本加成定价法

将产品的成本加上预期利润，具体额度由开发商调控，即为最基本的定价方法。

此法虽简单，仍须考虑市场行情及竞争状况，才能订出合适的价格。