翠丽苑项目可行性分析.docx
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翠丽苑项目可行性分析
关山叠翠●翠丽苑(暂定名)
项目可行性分析
前言
全球经济危机之时,国家为了扩大内需,促进市场经济的发展,推动房地产市场走出因欧洲房地产次贷危机所带来的市场萧条影响,就此对全国城市房地产发展提出诸多的利好宽松政策.包括银行贷款、开发销售商品房征收税费、土地闲置处理等相关利好政策。
就本案在根据地方政府的城市大规划方案为前提,建议项目你定名为关山叠翠●翠丽苑,项目的开发是大关县城市东移大规划的里程,对人们居住环境将有着全新的认识,在城市居住品质上根本性的改变。
为了能真正意义上的让顺达房地产开发经营有限公司在大关成为房地产领军企业,并通过对市场的调查分析,结合城市形态,建议项目开发以居住为主,配套部分商业。
规划设计上突出经典水系景观;在产品设计上做到均好性。
充分利用当地自然资源,开发出物有所值、物超所值的高品质居住社区。
一大关城市概况
大关县位于祖国的西南端,属于攀枝花六盘水区域经济区腹心,长江经济带覆盖区,境内峰峦林立,沟壑纵横,地表崎岖,立体气候突出。
境内资源丰富,这里有国家一级保护植物珙桐和红头杉等珍稀植物,有名特产筇竹笋、翠华贡茶,有国家AA级风景名胜区黄连河风景区,有丰富的水资源、矿产资源待开发。
位置面积 大关县在云南省东北部,昭通市腹心地带。
位于北纬27。
36′~28。
15′,东经103。
43′~104。
07′之间。
东北与盐津县毗邻,东南与彝良县接壤,南和昭阳区接界,西面和北面与永善县相连。
东西最宽处43.7公里,南北最长处73.2公里。
国土总面积1692平方公里。
其中:
海拔1100米以下河谷区214.9平方公里,占总面积的12.7%;海拔1100~1500米矮二半山区425.5平方公里,占25.15%;海拔1500~1900米高二半山区639.1平方公里,占37.77%;海拔1900米以上高寒山区412.5平方公里,占24.38%。
县城翠华镇,位于县境南部关河上游东岸,海拔1120米,南距省会昆明450公里、昭通市区69公里,北离四川省会610公里、宜宾221公里,距重庆市400公里,与贵州省会贵阳531公里。
历史沿革 古为滇川交通要道,秦开“五尺道”通“西南夷”就经过这里。
夏、商属梁州之域,周为窦地甸。
汉、晋为朱提郡县地。
隋属南宁州总管府恭州辖地。
唐武德元年(618年)为协州辖地,境内始置西安、湖津2县;唐南诏时,县境内为东爨阿旁部。
宋大理时为乌蒙部地。
元顺帝为四川行省乌蒙路辖地。
明洪武十五年(1382年)为云南布政司乌蒙府辖地。
翌年(1383年)又属四川乌蒙府辖地。
清雍正五年(1727后)县境属云南乌府辖地,六年(1728年)置大关厅。
民国二年(1913年)改称大关县,属滇中道,后直属于省。
民国三十二年(1943年)改属昭通行政督察专员公署管辖。
中华人民共和国成立后,大关于1950年4月解放,属云南省昭通专区管辖。
1970年改属昭通地区管辖。
现昭通地区改为地级昭通市,大关仍属之。
行政区划 全县辖玉碗、天星、吉利、木杆、翠华五镇及上高桥、悦乐、黄葛、青龙、寿山、高桥等六个乡,下设78个村(居)委员会(其中:
村委76个,居民委员会2个)。
人口民族 全县总人口255184人,其中非农业人口17097人,占总人口的7%。
居住有汉、苗、回、彝、白、壮、傣、佤、纳西、独龙、哈尼、布依等16个民族,其中,少数民族总人口19653人,占总人口的7.7%。
人口密度每平方公里151人/平方公里。
地理气候 县境地势南北高,中间低。
最高海拔2785米,最低海拔492米。
除罗汉坝、大寨、火地、甘顶4处共有12平方公里平地外,其余全系“V”形山坡地。
有73座主要山峰,分属乌蒙山系和五莲峰山系。
有5条主要河流,30余条溪流,均为金沙江水系,径流面积1688.8平方公里。
县境属北亚热带季风气候,气温平面差异不大,垂直差异突出,虽有四季之分,但不明显。
年均气温14.5℃,年均日照时数966.3小时,年均降水量991.3毫米,年均降雪8天,年均无霜期308天,年均风速1.3米/秒。
经济与社会发展
1950年4月大关解放时,全县工农业总产值320万元(按分段不变价计算,下同),其中农业总产值213万元,工业总产值107万元;驿道10余条;邮路7条84公里;长途电话线路1条,话机1部联接昭通专署;小学25所,在校生634人;初级中学1所,在校生25人;个体中医58人,药铺店堂22个。
1978年,全县生产总值2703万元,工业总产值554万元,农业总产值1687万元,固定资产投资92万元,财政收入221万元,粮食总产量4.33万吨,猪牛羊肉产量1900吨,原煤产量1.66万吨,发电量176万千瓦时;驿道23条262公里,公路6条184公里;邮路21条1810公里,话机361部,邮电业务总量9.54万元;小学461所,在校生27542人,中学4所,在校生4873人;医院12所,病床119张,医生75人;全县职工年平均工资496元城乡居民储蓄存款余额74万元;社会消费品零售总额951万元。
2004年,全县生产总值实现46621万元,其中第一产业23346万元,第二产业6368万元,第三产业16907万元;全社会固定资产投资19706万元;全县财政完成一般预算收入1124万元,支出16037万元;社会消费品零售总额10945万元;全县金融机构存款余额达56996万元;农民人均纯收入1022元。
农业 大关是山区农业县,解放以来,农业和农村经济得到较快发展,经济结构调整取得明显成效。
2004年粮食总产量达68408万吨。
全县经济作物有烤烟、干果、水果、魔芋、油菜子、甘蔗等;畜禽存栏达462447头(匹、只),其中生猪存栏149890头;出栏畜禽395418头(匹、只),出栏生猪160212头。
另外,县境内生物资源独特,有国家珍稀濒危植物筇竹7136.36公顷,占全世界筇竹资源的主要分布地中国西南地区的43%,是名副其实的“筇竹之乡”。
1915年曾获巴拿马国际荣誉奖、2002年获云南名茶金奖的翠华贡茶飘香四海,誉满九洲,清代曾为清宫御用贡品,纯天然的苦丁茶更是茶中珍品。
有天麻、杜仲等名贵中药材;有珙桐、红豆杉等珍稀植物;有马铃薯等农特产品以及薇菜、刺老苞等山野菜
工业 2004年,工业总产值8722万元。
工业产品以原煤、发电量、水泥、铁合金、快餐盒。
主要工业产品产量:
原煤16.5万吨,发电量11374.4万度,水泥5.63万吨,铁合金5000吨,快餐盒2200万只,分别增长26.92%、22.42%、33.99%、3.61%和214.29%。
社会事业 改革开放以来,大关各项社会事业加快发展。
农业适用技术引进、试验、示范和推广、普及力度逐渐加大,科技在经济增长中的贡献率显著提高。
办学条件得到较大改善,普及了六年义务教育。
全县有小学340所,在校生53453人,适龄儿童入学率为98%;普通中学13所,在校生12812人;全县有教职员工2438人。
建起教师进修学校和职业学校,成人学历教育和扫盲工作取得了突破性进展。
有医疗卫生机构16个,在编卫生技术人员257人,病床187张,县、乡、村三级医疗卫生网络基本形成。
群众性文体活动广泛开展,从1985年开始至1999年结束,编篡出版了第一部社会主义新方志《大关县志》,1999年至2003年共编纂出版了5部《大关县年鉴》;2002年编纂出版了《大关县民主革命斗争史料》,2003年编纂出版了《大关县志稿校点本》。
建起卫星电视地面接收站146座,有线电视台1个,电视覆盖率85%以上。
精神文明和民主法制建设 村级体制改革工作圆满完成,选举产生了76个村民委员会、2个居民委员会,农村基层人民群众的民主法制意识进一步增强。
教师进修学校等数十个单位分别获省、地、县“文明单位”称号,农村“十星级文明户”文明创建活动有序开展。
推行行政执法及社会治安综合治理责任制,依法治县力度加大,开展“三五”普法教育,实行政务、厂务、村务、警务公开,民主法制意识逐步深入人心。
资源条件和基础设施建设
土地资源 全县总耕地55.28万亩,其中水田3.42万亩,旱地51.86万亩。
林地120.01万亩,园地1.17亩,城镇村庄工矿用地3.69万亩,交通用地1.04万亩,水域占地2.1万亩,未利用土地75.4万亩。
全县有水稻土、黄壤、黄棕壤、棕壤、紫色土、石灰岩土6个土类。
其中黄壤、黄棕壤占总土地面积的80%以上。
水资源水资源总量12.6793亿立方米。
水能理论资源蕴藏量128.76万千瓦,理论可开发利用78.09万千瓦,实际可开发利用46.93万千瓦,目前仅开发利用2.37万千瓦,占可开发利用水能的5%左右。
矿产资源 已探明的有18个矿种70多个矿点,其中尚待开发的高品位、高储量矿产有:
金属镁矿探明储量278.57万吨,远景储量1亿吨,氧化镁含量平均21.23%;石灰岩矿探明储量1062万吨,远景储量大于1亿吨,氧化钙含量大于50%;硅石矿储量1亿吨,二氧化硅含量95.23%至99%,是生产玻璃和硅铁的好原料;煤炭探明储量13080万吨,煤质好,发热量高。
旅游资源 国家AA级风景名胜区黄连河瀑布群,方圆2平方千米的范围内瀑布达47个,雄奇的大山下还有神秘的白象溶洞,可谓山、水、林、洞融为一体,奇、秀、幽、雅汇成大观;神秘的青龙洞风景区集瀑布、溶洞、奇山、峡谷为一体;广袤的罗汉坝原始森林是旅游、科考、探险的胜地;长达10余千米的云台山峡谷内,有岔河东汉岩墓群和五尺道马蹄印。
游览总面积达180平方千米。
生物资源 有上千种植物,优势树种22种,珙桐、红豆杉、香妃竹等珍稀植物7种,药材133种,动物374种。
珙桐为国家一级保护植物。
有木漆、油桐、杜仲、天麻、虫草、白腊、猕猴桃等土特名产。
人力资源 全县劳动力105588人。
有专业技术人员3397人,其中高职52人,中职949人,初职2342人。
有本科生476人,专科生1943人,中专生2457人。
农田水利 全县有大小水利工程5007多件,建成高产稳产基本农田8.4万亩,农田水利化程度为26.9%。
甘海、田元农业综合开发区已建成。
电力交通 到2004年,关河流域已成功开发四级梯级电站,全县可用电力达到2.37万千瓦。
农户通电率90.5%。
内昆铁路过境段59·3公里和昭麻二级专线过境段34公里路段已建设完工并投入运营。
乡村公路建设力度加大,境内公路通车里程1166·6公里。
在2002年的基础上新增公路94·6公里。
拥有汽车863辆,摩托车1861辆。
2003年客运量50·66万人次,货运量27·48万吨。
邮电通信 程控电话开通全县各乡镇、村,电话用户6384户;建成移动通信基站37个,移动电话用户近8000户;开通无线寻呼业务;完成邮电业务总量1279万元。
城镇建设 县城总体规划修编结束,已建成面积1.3平方公里,综合集贸市场已经完工,过境路面已经建成,县城供水管网改造工程已完成。
县城内园门街商品房、龙洞小区、扶贫办小区、农贸市场小区、工商小区等工程建设完工,北门街商品房和翠屏佳园小区正在建设之中。
目前共建住房23幢332套。
纸厂片区、天星、吉利、玉碗、岔河的小集镇建设已有详细规划。
各乡镇建成15个初级市场,上高桥乡牛马交易市场建设完工并投入使用。
全面建设小康社会的总体构想
大关县委、县政府明确提出了分三步建设小康社会的目标:
第一步,到2005年,全面完成“十五”计划,全县生产总值达到4.4亿元,为建设小康社会开好头、起好步;第二步,再用5年时间,以快于全市水平的发展速度,加快推进经济发展、社会进步,全县生产总值达到6.6亿元以上,为建设小康社会奠定坚实基础;第三步,再通过10年时间的快速发展,到2020年,全县生产总值在2000年的基础上翻两番以上,达到14亿元,人民生活总体达到小康水平,使大关成为经济发展、社会进步、文化繁荣、民族团结、环境优美、人民生活更加殷实的绿色经济大县和旅游经济富县。
根据分三步建设小康社会的目标,大关县重点在打好“三张牌”,实施“四大战略”:
(一)打好“绿色牌”。
大关县森林覆盖率远远低于全国、全省平均水平,改善生态环境的任务紧迫而艰巨。
大关县委、政府高度重视生态的保护和建设,号召全县各族人民树立保护生态就是保护生产力,改善生态就是发展生产力的思想,加快绿色经济大县建设步伐。
全县抓住国家实施退耕还林、“天保”工程的大好机遇,坚决把陡坡地和大关河、洒渔河、洛泽河、高桥河流域水土流失严重的耕地退出来,实施造林工程;继续加大罗汉坝和三江口原始森林保护,不断增加绿化面积;注重能源建设,积极发展沼气池、节能灶。
对昭通至麻柳湾、岔河至吉利公路以及内昆铁路吉利至青龙沿线进行生态工程规划,构筑百里绿色长廊。
在调查研究的基础上,建立筇竹笋、刺老苞、香椿等绿色产品基地,搞好深加工,提高绿色产品附加值。
积极培育绿色产品营销大户,抓住机遇,让竹笋、翠华贡茶、苦丁茶等产品尽快开拓国内、国际市场。
(二)打好“电矿牌”。
大关县水利、矿产等资源丰富。
大关县境内可开发利用的电能达46.93万千瓦,金沙江水电开发的步伐加快,溪洛渡、向家坝、白鹤滩水电站建设,再加洛泽河、洒渔河的水电开发,为大关县全面建设小康社会提供了千载难逢的机遇。
经过多年的实践,关河经济园区走出了一条电矿结合的成功之路,在关河流域已成功开发4级电站,装机13410千瓦,年发电量7000多万千瓦,用富余的电开发硅铁矿,建起硅铁厂3个,年产硅铁6000多吨。
关河经济园区年总收入达2000多万元,创税200万元左右。
电矿业提供的税收总额在全县已排列首位。
县境内原煤、硅铁、铁、铜、铅锌等矿产资源,吸引众多商家关注,成为未来投资开发热点。
全县正在以积极、主动、超前的姿态,着眼于支援和服务金沙江水电开发,抢抓机遇,以水电开发为先导,积极开发水能资源,带动矿产业发展,走电矿结合的路子,推动经济实现跨越式发展。
(三)打好“旅游牌”。
大关县有“瀑布之乡”的美誉,旅游资源相当丰富,境内省级风景名胜区黄连河瀑布群、青龙洞峡谷、杜鹃湖原始森林等景点独具特色。
发展旅游业,大关县具有较好的区位和交通优势,昭通飞机场距县城约60公里,内昆铁路大关县火车站距县城约30公里,昆水公路横贯大关县全境。
大关将依托得天独厚的旅游资源,充分利用交通及区位优势,转变观念,搞活机制,大力招商引资,打造旅游品牌,培育壮大旅游产业。
(四)实施教育立县战略。
公民素质的高低,直接影响全面建设小康社会进程。
大关县虽已实现“两基”目标,但贫困面大,贫困程度深,教育工作面临着严峻挑战。
提高全县劳动者的素质,是当前面临的一项十分重要而紧迫的任务。
县委、政府提出,继续把教育放在优先发展的战略地位,动员全社会力量参与,进一步抓好基础教育,巩固“普九”成果,提高教育教学质量。
继续办好职业教育,抓好科技夜校、妇女之家和青年之家建设,加强农村扫盲工作,不让已脱盲的青壮年返盲。
通过办好基础教育、职业教育和扫盲教育,全方位提高劳动者素质,为实现经济社会发展提供智力支持。
(五)实施环境兴县战略。
环境好坏是影响人流、物流、信息流和资金流的关键。
大关县想方设法营造政策、诚信、服务、治安等方面的良好环境,扩大开放,搞好招商引资,实施环境兴县战略。
县委、政府明确提出:
一是要破除小富即安、无所作为的观念,树立大开放、建小康的意识,破除“肥水不流外人田”的陈旧观念,树立“你发财、我发展”的开放意识,形成“人人架招商金桥,个个树大关形象”的良好氛围。
二是要以更加开放的思想,更加优惠的政策,更加优质的服务,吸引外来投资者到大关县出技术、出资金,激活非公有制经济,推动大关县经济加速发展。
三是要构建全社会信用体系,推行信用评定制度,开展诚信政府创建活动,强化全民的信用意识。
四是要采取“请进来”与“走出去”相结合的方式,打造素质高、作风正、管理严的干部队伍,不断提高经济管理水平。
(六)实施工业强县战略。
发展工业,是大关县实现经济跨越式发展的重要途径。
目前,工业总产值在GDP中所占的比例较低,但工业发展空间较大。
大关县采取措施,认真研究发展工业的优势,找准工业发展项目,加快工业发展步伐:
一是改制一批企业,进一步加快企业改革步伐,激发企业活力。
二是提升一批企业,加大技改力度,重点打造水泥、快餐盒和猪肉等品牌。
三是组建一批企业。
通过招商引资开发电力和矿产资源,让资源优势变为经济优势。
引资1000万元合建小河电站,不断壮大关河经济园区;引资兴建兴隆电站、黄家坳电站、沙沙坡电站以及2007年前开发洒渔河流域梯级电站,提升大关县工业档次;引资开发铁矿等资源,走电矿结合的路子,积极培植后续财源。
四是要有计划、有步骤地培育农特产品龙头企业、骨干企业,搞好农副产品深加工。
(七)实施旅游富县战略。
大力发展旅游业,是大关县全面建设小康社会的又一经济发展战略。
县境内在不到5平方公里的范围内,拥有47个瀑布。
有全长几十公里的青龙洞和云台山峡谷,以及集珍稀动植物、高原湖泊为一体的罗汉坝原始森林。
全世界73%的筇竹生长在昭通,而大关县的筇竹面积达10万亩左右,可谓“中国筇竹之乡”。
同时,金沙江水电开发即将为大关县旅游业发展注入了新的活力。
大关县坚持政府引导、市场主导、社会参与的原则,把旅游业作为重要产业加以培育,打造旅游品牌,提高旅游业对国民经济的贡献率。
着力实施好旅游国债项目,加强景区、景点建设,将大关县旅游与盐津豆沙关、水富西部大峡谷、蜀南竹海结合起来,连成滇川旅游黄金线,与彝良小草坝、威信天台山和扎西连成旅游线。
拟用5至10年的时间,全面改善基础设施,提升服务水平,把黄连河风景区建设以观赏、领略瀑布和原始森林风光为主,集休闲、娱乐、美食、购物为一体的国家4A级旅游区。
力争到2005年以后,黄连河年接待游客30万人次以上,年总收入4000万元以上。
二大关宏观经济运行情况
2009年1-3月份,全县生产总值19244万元,比上年同期增长6.10%。
农业7192万元,比上你同比增长5.50%。
工业5544万元,比上年同期增长11.30%。
商业6508万元,比上年同期增长2.50%包括交通运输、仓储及邮政业763万元,批发和零售业670万元,住宿和餐饮也279万元,金融保险业201万元,房地产业831万元,比上年同期增长4.00%。
其他服务业3764万元。
房屋建筑施工面积5350平方米,比上年同期下降14.17%。
2009年1-3月份,地方财政收入456万元。
2009年一季度,劳动工资:
全部职工人数7369人,工资总额3957万元,人均5369,79元/人,人均月工资1789.93元。
三项目(关山叠翠)及周边环境分析
1项目及片区概况
大关县新城市规划区位于滇东北乌蒙山区,地处云、贵、川三省结合部的昭通地区腹心地带。
大关县城南距省会昆明450公里、昭通市区69公里,北离四川省会610公里、宜宾221公里,距重庆市400公里,与贵州省会贵阳531公里。
在《昭通市大关县城市总体规划修编(2008---2025)》中确定大关县城市性质为:
黄连和生态旅游休闲服务基地,昭水经济走廊上的重妖法展结点,县域中心城市,是以发展旅游业及其他配套产业为主的山水绿城。
随着水麻高速的开通,在云南和四川联系的快速道路交通大通道上的大关县,将会因为交通条件的改善带来发展的契机。
大关县的资源输出性商贸业和旅游业将是发展的重点。
新城规划区范围东以翠屏山出水堰为界,西以大关河为界,北抵龙洞公园、南以纸厂沟。
本案的开发是大关县大规划中桥梁,是连接老城与大关县新城市规划的行政商贸区,是大关县未来城市的行政、文化、经济中心。
本案位于心城市规划B片区中的B1地块,是心城市规划B区的行政配套住宅区,以中高档居住为主。
住规划中体现的是主要为大关县政府性住宅区,规划总用地面积:
86118平方米,总建筑面积:
53444平方米,容积率:
0.62。
针对该地块的情况,容积率偏低,建议规划建筑面积在60000----80000平方米。
项目土地性质属于生地,有关三通一平基本上谈不上到位,在这方面建议政府给于优惠政策。
2项目土地现状调查
项目土地位于规划城区B地块,大关县城东;该地块为B地块当中较为平整的地块,属坡地地形,周边配套较缺乏,也可以说基本上没有什么配套;地面上基本上没有附着物,是一块较方正的房地产开发土地。
总用地面积86118平方米。
3项目土地周边环境
项目西与大关县翠华镇接壤,北是游览黄连河风景区的观光线路;东、南边是大关县新城规划房地产开发用地:
规划中的大关县行政区(B3)和民族特色的居住区(B2)。
四项目SWOT分析
1项目优势
项目优势阐述应从大关房地产市场、城市房地产开发现状、城市居住品质等方面切入分析
(1)位于规划新城的B区B1,是规划新城与老大关县城接壤处,更有利于市场接受.
(2)项目地块处于黄连河风景线,依附翠屏山生态自然环境,有利于项目开发社区环境的布局.
(3)房地产市场环境:
目前大观县房地产开发较为落后,在整个大关县未有中高品质的住宅小区,基本上没有什么项目可以谈得上”品质”的住宅区,类同于昆明的城中村.
2项目劣势
项目土地环境、开发建设施工、区域居住配套
(1)项目位于翠屏山,地势复杂,开发施工难度较大;
(2)市政配套尚不完善;
(3)项目居住人文化较低,位于城郊结合部;
(4)现有房地产市场开发量较大:
现有廉租房/j佳园小区/大关商业步行街等零星开发住宅项目。
如果项目开发产品上没有一定的突破,那么销售市场竞争较大。
3项目机会
结合城市目前房地产居住环境,市场可利用的空间较大
(1)本区域房地产市场中高档次居住小区的空白;
(2)根据大关县新城整体规划,各项生活居住配套也将随着大规划的开发建设随之完善。
同时,本案的开发将是大关县居住品质上质的飞跃。
(3)大关县是一座山城城市,土地资源相对匮乏,原县城城市规划也不能满足现代人对居住环境的要求,本项目作为大关县新城建设的领军,在新区未来的开发以及目前县政府成功的招商引资两大项目的落成,未来的城市居住人口的增加,城市新进入的人群对居住需求市场也将不断的扩大增加,根据市场发展不变的定律:
物以稀为贵,本案未来的升值潜力是可以看到了。
4项目难度
城市基本环境:
人口、经济状况、区域环境、推广途径
(1)
五市场定位及价格
1项目市场定位
A产品定位
B目标客户群定位
2区域定位
3市场销售价格定位建议
六项目相关经济指标
七项目开发投资分析
1开发成本
2资金筹备
3资金回笼
八风险评估分析
九结论
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