全国房地产经纪人考试题09.docx

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全国房地产经纪人考试题09

房地产基本制度及政策模拟试题

一、单项选择题（共50题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意．请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．下列关于法的表述中，不正确的是（）。

A．法是国家意志的体现

B．行政法规的效力高于行政规章

C．特别规定及一般规定不一致的，适用特别规定

D．新的规定及旧的规定不一致的，适用旧的规定

2．（）的自然人是无民事行为能力人。

A．不满18周岁B．18周岁以下

C．不满10周岁D．10周岁以下

3．形成权不包括（）。

A．追认权B．支配权C．撤销权D．解除权

4．无效民事行为，从（）时起没有法律约束力。

A．被认定无效B．行为开始

C．行为成立D．行为撤销

5．除当场作出行政许可决定外，行政机关应当自受理行政许可申请之日起（）内作出行政许可决定。

A．20日B．20个工作日

C．30日D．30个工作日

6．民事法律关系区别于行政管理法律关系的原则是（）。

A．平等原则B．诚实信用原则

C．公序良俗原则D．自愿原则

7．以下关于复代理的描述，不正确的是（）。

A．代理人以自己的名义为被代理人选任代理人

B．应事先取得被代理人同意

C．如果被代理人不同意，由代理人和复代理人对转托行为负连带责任

D．在紧急情况下为保护被代理人利益而转托他人代理，不须事先取得被代理人的同意

8．根据《行政处罚法》的规定，行政主体可以对逾期不履行处罚决定的行政相对人给予每日按罚款数额的（）加处罚款。

A．3%B．3%0C．5%0D．5%

9．引起诉讼时效中断的事由应发生在（）。

A．诉讼时效期间的最后6个月内

B．诉讼时效期间内任何时候

C．诉讼时效期间的最初6个月内

D．知道权利被侵害之日起2年内

10．下列各法中，效力等级最高的是（）。

A．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

B．《民法通则》

C．《城市房地产开发经营管理条例》

D．《商品房销售管理办法》

11．建筑物区分所有权人对该建筑物的走廊、电梯等共用部分的权利为（）。

A．共同共有B．按份共有

C．单独所有D．不同于一般意义上的共有

12．下列关于物的表述，不正确的是（）。

A．不动产物权以登记为公示方法

B．一般情况下，孳息归原物的所有权人所有

C．除非当事人有特别约定，否则对主物的处分不及于从物

D．限制流通物，其权利的转移需要遵循法定的程序

13．王某及甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为40万元的商品住宅一套。

合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了10万元的定金。

如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还（）。

A．20万元B．10万元

C．16万元D．18万元

14．房地产抵押合同不属于（）。

A．实践合同B．要式合同

C．从合同D．民事合同

15．甲乙双方于3月1日在北京订立一房屋买卖合同，合同约定于同年9月1日在上海交付房屋一套，但合同中对价款表述不明确，则应按照（）的市场价格履行。

A．3月1日北京

B．9月1日北京

C．3月1日上海

D．9月1日上海

16．根据《消费者权益保护法》，下列不属于消费者权利的是（）。

A．维护尊严权B．依法求偿权

C．商品鉴别权D．依法结社权

17．经营者违反《反不正当竞争法》给被侵害人造成的损失难以计算的，赔偿额为（）。

A．20万元B．50万元

C．因侵权行为所获收益D．因侵权行为所获利润

18．全民所有，即国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。

A．县级以上地方政府的土地管理部门

B．县级以上地方人民政府

C．中央和省级人民政府

D．国务院

19．下列情形，国有土地使用权收回时应当给予补偿的是（）。

A．土地使用权年限届满

B．因公共利益需要提前收回

C．无正当理由，闲置2年以上的

D．司法机关没收全部财产，收回土地使用权

20．国企改制的下列情形中，属于保留划拨土地方式不得超过5年的是（）。

A．国有企业租赁经营的

B．国有企业改组为股份合作制的

C．国有企业合并中，一方属于濒临破产企业的

D．国有企业改造为股份有限公司的

21．不可以使用集体所有土地进行的建设项目是（）。

A．乡镇企业厂房建设

B．村民建住宅

C．开发建设商品住宅

D．新村建设

22．关于国家出租土地，表述错误的是（）。

A．由使用者及政府土地管理部门签订土地租赁合同，并支付租金

B．短期租赁一般不超过1年

C．是出让方式的补充

D．承租土地使用权可以转租、转让和抵押

23．对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，应采取的处置方式不包括（）。

A．出让B．租赁C．作价入股D．调拨

24．城市规划区是指（）因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

A．城市市区、郊区

B．城巾市区、城市行政区域内

C．城市市区、郊区以及城市行政区域内

D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内

25.以城市总体规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设，是（）的主要任务。

A．土地利用规划

B．近期建设规划

C．控制性详细规划

D．修建性详细规划

26．在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证，只取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效，占用的土地由（）责令退回。

A．县级以上人民政府

B．市、县人民政府土地主管部门

C．省级土地行政主管部门

D．省级人民政府

27．城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（）内，向城市规划行政主管部门报送该工程的审批文件及图纸等有关竣工资料。

A．1个月B.3个月C.6个月D.1年

28．拆迁实施的方式包括（）。

A．统一拆迁和分散拆迁

B．统一拆迁和委托拆迁

C．自行拆迁和统一拆迁

D．自行拆迁和委托拆迁

29．拆除非公益事业房屋的附属物，由拆迁人（）。

A．进行产权调换

B．进行异地安置

C．给予货币补偿

D．进行产权调换或给予货币补偿

30．产权关系正在诉讼的房屋，由拆迁人提出补偿方案，（）后实施拆迁。

A．经公证机关同意

B．经受案法院审查同意

C．经房屋拆迁主管部门审核同意

D．经房屋住用人同意

31．拆迁当事人对拆迁裁决不服，可以在接到裁决书之日起（）内，向人民法院起诉。

A．30日B.60日C.3个月D.1年

32．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。

A．以一次为限，不超过三个月

B．以一次为限，不超过六个月

C．以两次为限，每次不超过三个月

D．以两次为限，每次不超过六个月

33．以下关于建设工程竣工验收的表述，不正确的是（）。

A．由政府建设行政主管部门委托的工程质量监督机构组织实施

B．施工单位提出工程竣工报告

C．有规划、消防、环保等政府主管部门出具的认可或准许使用文件

D．验收合格后，由建设单位提出工程竣工验收报告

34．一级房地产开发企业最低注册资本额为人民币（）。

A．1000万元B．5000万元C．1亿元D．2亿元

35．目前，国家对房地产开发项目资本金占项目总投资比例的要求是，该比例不得低于（）。

A．20%B．35%C．50%D．60%

36.房地产开发企业对房屋买受人的质量保修义务从（）起计算。

A．竣工之日

B．竣工验收合格之日

C．签订商品房买卖合同之日

D．商品房交付之日

37．以下行为中不属于房地产转让的有（）。

A．以房地产抵债

B．房地产赠及

C．房地产继承

D．以房地产入伙

38．办理商品房预售许可证不须提交的材料是（）。

A．土地使用权证书

B．工程规划许可证

C．前期物业服务委托合同

D．工程施工合同

39．国办发[2005]26号文件决定（）商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

A．许可B．禁止C．限制D．暂停

40．某甲2004年12月预购了一套商品房，2005年7月1日该房所在区位商品房价格上涨了1000元/平方米。

某甲欲出售该房，下列有关表述，正确的是（）。

A．某甲应持转让合同和原预售合同到房地产主管部门办理预售合同备案变更手续

B．在开发商取得该房屋的所有权证之前，房地产主管部门不得为某甲办理转让等手续

C．房屋所有权申请人及登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关可以为其办理房屋权属登记手续

D．在某甲取得房屋所有权之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续

41．中途变更规划设计影响商品房使用功能的，房地产开发企业应当在变更确立之日起（）日内书面通知卖受人。

A．7B．10C．14D．15

42．出卖人迟延交付房屋，经催告后在（）内仍未履行，买受人请求解除合同，法院应予支持，双方另有约定除外。

A．1年B．2年C．9个月D．3个月

43．关于房屋转租的描述，不正确的是（）。

A．承租人经出租人同意，才可以依法将承租房屋转租

B．转租合同也必须按规定办理登记备案手续

C．原租赁合同出租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利及义务

D．原租赁合同终止，转租合同随之终止

44．关于房地产抵押，表述错误的是（）。

A．抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产

B．因抵押房地产灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产

C．拍卖、变卖抵押房地产所得的价款按照抵押合同签订的先后顺序清偿

D．抵押权人以未受告知为由主张抵押人转让抵押房地产的合同无效，法院应予支持

45．土地登记可以分为（）。

A．总登记、初始登记和变更登记

B．总登记、设定登记和变更登记

C．初始土地登记和变更土地登记

D．初始登记、设定登记和变更登记

46．土地使用权转让，涉及房产变更的，应在房产变更登记发证后（）内申请登记。

A．30日B．20日C．15日D．7日

47．对信用档案系统管理部门转来的投诉，房地产经纪机构应当在（）内反馈意见，无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。

A．3日B．7日C．15日D．20日

48．自2005年6月1日起，对个人购买普通住房不足2年转手交易的，销售时（）。

A．免征营业税

B．减半征收营业税

C．按购买价及销售价的差额计征营业税

D.按其取得的销售收入全额计征营业税

49．业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的（）申请备案。

A．居委会和街道办事处B．居委会和派出所

C．街道办事处和区县政府房地产行政主管部门

D．派出所和区县政府房地产行政主管部门

50．物业服务实行酬金制计费时，服务费用的构成不包括（）。

A．物业管理企业的办公费B．营业税及附加

C．物业管理企业的酬金

D．物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用

二、多项选择题（共30题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）

51．房地产经纪有限公司具有下列特征（）。

A．依法成立B．是民事主体

C．公司有独立的财产D．公司独立承担民事责任

E．出资人对公司债务承担连带责任

52．民事主体承担民事责任的方式包括（）等。

A．罚金B．停止侵害

C．返还财产D．赔礼道歉

E．查封、扣押财产

53．下列关于行政许可的表述中，正确的有（）。

A．行政许可是受益性行政行为

B．行政许可是依申请的行政行为

C．行政许可包括行政作为和行政不作为两种行为形式

D．根据法律、行政法规、行政规章设定的行政许可，在全国范围内有效

E．省建设厅可以设定临时性行政许可

54．下列权利中，属于物权的有（）。

A．债权B．人身权

C．土地使用权D．抵押权

E．质权

55．关于物权特征的描述，正确的有（）。

A．物权法定B．物权优先

C．物权公示D．物权意定

E．物权排他

56．下列情形中，属于无效合同的有（）。

A．以欺诈或胁迫手段订立的合同

B．恶意串通，损害他人利益的合同

C．以合法形式掩盖非法目的的合同

D．损害社会公共利益的合同

E．违反法律、行政法规强制性规定的合同

57．关于集体土地征收的表述，错误的有（）。

A．被征收后，集体土地变为国有土地

B．征收土地实行三级审批制

C．未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理征地相关手续

D．城乡联营企业经批准使用土地的，应当按国家建设用地的规定实行征收

E．经批准征收的建设用地，由被征收土地所在地的市、县政府组织实施

58．下列各项建设，可以使用集体所有建设用地的有（）。

A．村民建住宅

B．乡村公共设施和公益事业

C．兴办乡镇企业

D．经济适用房建设

E．商品住宅

59．必须采取招标、拍卖或者挂牌出让方式获取土地使用权的有（）。

A．商业用地

B．工业用地

C．娱乐业用地

D．商品住宅用地

E．豪华住宅用地

60．城市规划报建审批管理主要包括（）。

A．审批核发项目选址意见书

B．审批核发建设用地规划许可证

C．审批核发建设工程规划许可证

D．审批核发建设工程施工许可证

E．审批核发划拨土地决定书

61．房屋拆迁评估价格，不包括及估价对象相关的（）。

A．停产停业补偿费B．临时安置补助费

C．搬迁补助费D．土地使用权价格

E．室内自行装修装饰的补偿金额

62．房屋拆迁估价争议的处置，表述正确的有（）。

A．异议人可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价

B．异议人应当先向原估价机构申请复核估价，仍有异议方可另行委托估价

C．收到复核估价申请的估价机构应当在5日内给予答复

D．另行委托估价的，受托估价机构应当在5日内出具估价报告

E．估价专家委员会应当在收到技术鉴定申请之日起30日内，出具书面鉴定意见。

63．下列工程建设项目，必须实行监理的有（）。

A．合资企业建设办公大厦

B．中型公益事业工程

C．利用世界银行贷款工程

D．成片开发建设的住宅小区工程

E.国家重点工程

64．根据《房屋建筑工程质量保修办法》，对于正常使用下的房屋，施工单位应最低承担5年保修责任的项目有（）。

A．屋面防水工程

B．给排水管道堵塞或渗漏

C．有防水要求的房间的防渗漏

D．外墙面的防渗漏

E．电气系统

65．《城市房地产管理法》规定，（）应当定期确定并公布。

A．出让地价B．基准地价

C．标定地价D．各类房屋重置价格

E．各类房屋的租赁价格

66．关于二人共有一宗房地产的描述，（）。

A．有两个所有权

B．二人平等享有所有权

C．转让时，须其他共有人书面同意

D．租赁时，须其他共有人同意

E．抵押时，须其他共有人书面同意

67．商品房现售必须符合的条件有（）。

A．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

B．土地使用权抵押关系或在建工程抵押关系已解除

C．已通过竣工验收

D．水、电、气、热、通讯等基础配套设施具备交付使用条件

E．拆迁安置已经落实

68．下列房地产抵押的表述，正确的有（）。

A．一宗房地产只可以设定一个抵押权

B．以出让方式取得的土地使用权抵押，应当将其上的房屋同时抵押

C．出让方式取得的土地使用权可以单独设定抵押

D．乡、村企业的厂房设定抵押，其占用范围内的土地使用权同时抵押

E．学校等公益为目的的单位，可以用公益设施为自身债务设定抵押

69．不得出租房屋的情形有（）。

A．未取得租赁许可证的B．权属有争议的

C．未取得房屋所有权证的D．属于经济适用房的

D．属于已购公有住房的

70．应办理注销登记的情形的有（）。

A．房屋灭失B．权属申报不实

C．抵押权消灭

D．土地使用权年限届满,未申请续期的

E．因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的

71．关于房屋权属登记程序的表述，错误的有（）。

A．房屋他项权利登记由房屋所有人和他项权利人共同申请

B．委托代理人持申请人的身份证件直接申请登记的，无须出示委托书

C．房屋权属证书遗失的，凭公安机关出具的遗失证明由登记机关予以补发权属证书

D．权属证书的附图上应按要求注明施测的房产测绘单位名称

E．房屋权属证书应当发给权利人或权利人委托的代理人

72．土地权属登记是指国家依法对（）的登记。

A．国有土地所有权B．集体土地所有权

C．集体土地使用权D．国有土地使用权

E．土地他项权利

73．土地登记的程序包括（）。

A．土地登记申请B．地级调查

C．权属审核D．注册登记

E．颁发或更换土地证书

74．外商投资企业和外籍人员暂不纳税的税种有（）。

A．土地增值税B．房产税

C．土地使用税D．印花税

E．城市维护建设税

75．以下税种，实行定额税率的有（）。

A．营业税B．房产税

C．契税D．城镇土地使用税

E．耕地占用税

76．自2005年6月1日起，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件（）。

A．住宅小区容积率在2.0以上

B．单套建筑面积在140平方米以下

C．实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下

D．单套建筑面积在120平方米以下

E．住宅小区容积率在1.0以上

77．以下人员中可以申请缴存住房公积金的有（）。

A．城镇个体工商户B．城镇自由职业人员

C．城镇无业人员D．农村村民

E．城镇离退休职工

78．关于住房公积金免税政策，表述正确的有（）。

A．个人缴存的住房公积金，一律免征个人所得税

B．住房公积金利息所得免征个人所得税

C．按国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免征个人所得税

D．住房公积金管理中心发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税

E．住房公积金管理中心用住房公积金购买国债取得的收入，免征企业所得税

79．物业管理企业的权利包括（）。

A．依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费

B．对违反物业管理制度的行为进行处罚

C．要求委托人协助管理

D．选聘专业公司承担专项经营服务管理业务

E．必要时可以将其管理下的物业转托其他物业管理企业管理

80．必须经全体业主所持投票权2/3以上通过的事项有（）。

A．修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员

C．选聘、解聘物业管理企业

D．决定专项维修资金的使用和续筹方案

E．制定、修改物业管理规章制度

三、综合分析题（共20小题．每小题2分。

每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）

（一）

2003年6月，某房地产开发公司（以下简称甲公司）向政府申请征收城市规划区内某县的20公顷耕地（其中含基本农田1公顷），开发建设标准工业厂房，获得批准。

开发公司支付全部的征地补偿费及出让金等取地费用共计约6000万元后，拟将部分土地改建配套住宅，同时欲申请使用集体土地作为预制场和材料堆放场。

81．征收该块土地应报（）批准。

A．所属省级人民政府B．所属市人民政府

C．国土资源部D．国务院

82．若该被征收耕地前三年平均年产值为1000元/亩，则按照《土地管理法》规定的最高标准，甲公司应支付的土地补偿费为（）。

A．180万元B．300万元

C．450万元D．900万元

83．甲公司获得该开发用地的方式是（）。

A．划拨B．出让C．土地租赁D．转让

84．甲公司提出建设用地申请时，应当提交下列（）等材料。

A．征收土地方案和供地方案

B.建设项目初步设计和总平面布置图

C.项目可研报告批复或其他有关批件

D.用地预审报告

85．根据规定,甲公司在该项目动工开发时,应取得下列（）文件。

A．国有土地使用证B．建设工程规划许可证

C．施工许可证D．商品房预售许可证

86．甲公司未按出让合同约定的动工期限进行开发，根据规定作以下处理（）。

A．满1年未动工开发的，可以征收相当于出让金20％以下的土地闲置费

B．满2年未动工开发的，应当收回土地使用权，但给予适当补偿

C.闲置1年以上的，应当征收相当于地价款20％的土地闲置费

D.动工开发必须的前期工作造成迟延的，不收取闲置费也不收回土地使用权

87．甲公司将部分土地改建配套住宅地，下列表述正确的有（）。

A．必须取得出让方和市、县政府建设行政主管部门的同意

B．必须变更或重新签订土地使用权出让合同

C．该住宅用地的出让年限必须限制在50年以下

D．该住宅用地的出让年限可以高于50年

88．甲公司因开发建设需要临时占用征收范围外的集体土地，应（）。

A．报城市规划主管部门同意

B．报县级以上政府建设行政主管部门批准

C．及农村集体经济组织签订临时用地合同，并支付临时用地补偿费

D．临时用地期限一般不超过1年

（二）

2004年7月，经有批准权的人民政府审批，某房地产开发公司（以下简称甲公司）通过房地产开发项目转让的方式获得一宗地的开发权，该宗地上原项目为经济适用房。

2004年9月，甲公司以在建工程连同占用范围内的土地使用权抵押,向银行申请开发贷款。

2004年12月，该项目变更为商品住宅。

2005年1月，甲公司委托某房地产经纪公司独家代理销售该商品住宅，当月，该经纪公司就代理甲公司对外签订了商品房预售合同。

但直到2005年5月10日，甲公司才办理了《商品房预售许可证》。

89．甲公司获得该房地产项目应履行的法定程序有（）。

A．报有批准权的人民政府审批

B．签订房地产开发项目转让合同

C．办理土地使用权变更登记

D．到计划主管部门办理项目转让备案

90．根据现行政策规定，关于该在建工程抵押的描述，正确的是（）。

A．其抵押的金额不包括土地价格

B．取得房屋所有权证后，才能办理抵押登记

C．抵押权实现时，某银行优先受偿后，余款应首先用于缴纳土地使用权出让金

D．该抵押自双方签字盖章之日起生效

91．该项目变更为商品住宅项目时，（）。

A．经人民政府批准，可以不办出让手续

B．转让方应当将所得收益中的土地收益上缴国家

C．由转让方补办土地使用权出让手续

D．由甲公司缴纳土地使用权出让金

92．关于甲公司未达到预售条件时对外签订的商品房预售合同的表述，根据最高法院的有关规定，正确的有（）。

A．该合同效力待定

B．应当认定无效

C．在起诉前甲公司取得商品房预售许可证的，法院可以认定有效

D．甲公司在签订该合同时不可以向认购人收取定金

93．甲公司预售该在建工程，须符合下列条件（）。

A．已交付全部土地使用权出让金

B．已取得土地使用证、工程规划许可证和施工许可证

C．已解除在建工程抵押合同

D．已取得商品房预售许可证

94．关于2004年5月10日之后该经纪公司的代理活动，表述正确的是（）。

A．该经纪公司应当向买受人出示商品房销售委托书

B．该经纪公司应当以自己的名义及买受人签订商品房预售合同

C．代理销