房地产前期工作流程 房地产前期工作及开发流程.docx
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房地产前期工作流程房地产前期工作及开发流程
房地产前期工作流程房地产前期工作及开发流程
开发程序管理
第一章:
房地产开发项目建设用地审批一般程序
一、立项
二、选址意见书或规划设计条件审批
三、详细规划方案审批
四、建设用地规划许可证审批建设用地规划许可证审批必备材料
五、建筑方案审批
六、建设工程规划许可证审批
七、办理管网、市政道路等设施项目审批办理管网、市政道路等设施项目审批必备材料
八、办理立面装修审批
九、办理建设工程竣工规划验收合格意见书
十、土地登记、土地资产评估结果确认及处置
十一、土地资产评估结果确认及处置受理材料
十二、审批办理国家、集体建设用地批
十三、办理出让土地
十四、办结文件
十五、计委2002年下达城市建设计划
十六、房地产交易部门办理商品房销售合同
十七、银行按揭贷款
第二章:
房地产开发项目建设用地审批一般程序
一、立项
说明:
在此基础上,可以着手办理“五证”:
1.规划用地许可证2.建设工程规划许可证3..国有土地使用证4.商品房销售许可证5.建筑工程开工报告1(房屋动迁许可证)。
申请项目内容所需准备的经济、管理文件承办部门
项目立项立项申请报告
开发办
企业营业执照副本及复印件
合营公司的合同、章程
项目《可行性研究报告》
中标通知书项目立项
开发办
测算地价报告
确定土地出让方式
评标
审定评标结果市政府与开发办领导小组
中标通知书
二、选址意见书或规划设计条件审批
(1)规划用地申请报告(内容包括:
用地位置、用地性质、用地面
积、建筑面积)
(2)单位法人委托书(盖公章、法人章)、工作证等有效证件
(3)市计委建设项目前期工作计划通知单
(4)市建委基本建设任务单
(5)土地证复印件(盖单位公章)
(6)1:
500地形图(蓝图)
(7)现状照片
三、详细规划方案审批
(1)填写规划方案审查表
(2)规划设计条件或选址意见书(原件),必须在有效期内
(3)用地红线图(原件)
(4)平面布局图(蓝图)
(5)对单栋建筑的规划方案需报:
建设首层平面、标准层平面、剖面图(蓝图)
四、建设用地规划许可证审批建设用地规划许可证审批必备材料
(3)办理建设用地规划许可证申请(内容包括:
用地位置、用地性
质、用地面积、建筑面积、大房开中字文件号)
(2)申报单位法人委托书(盖公章、法人章)
(3)开发办建设任务通知书(原件)或中标通知书(复印件)
(4)经批准的详细规划图(蓝图)
(5)中标通知书附图(原件)
五、建筑方案审批建筑方案审批必备材料
(1)填写建筑设计方案审查表
(2)建设用地和建筑位置批复
(3)红线图
(4)1:
500地形图或1:
2000周边建筑用地位置图
(5)设计单位资质证明
(6)建筑总平面图、平、立、剖面图
(7)效果图(需装裱在600X450的KD板上)和图纸规格为B5的小
样
六、建设工程规划许可证审批
(1)填写建设工程规划许可证(副本)
(2)大规土建发文件一份,并附位置批复图一张原件,建设用地批
复98046号以后不报此项
(3)建设用地规划许可证及批复文件一份(复印件、原件)
(4)建筑方案批复文件原件一份(凡一九九九年一月一日前批准的
须准备一套方案图一并报来)
(5)城镇国有土地批复原件一份
(6)国有土地使用证复印件一份(出让项目附出让金证明)
(7)市房地产领导小组办公室发中标通知书(复印件)或建设任务
通知单原件一份,跨年度项目还需持有结转的当年计划指标原件一份
(8)建筑防火审核意见书原件一份
(9)设计合同一份正本(合同内四个印章盖齐)
(10)交纳各种费用
(11)报送建筑施工图一套,另须报三张总平面位置图
注:
1、所有工业项目及锅炉房还须到市环保局办理环保手续
2、凡办过临时开工手续须复印一份附在第1项
3、验线后,请到区局办理回执手续
七、办理管网、市政道路等设施项目
审批办理管网、市政道路等设施项目审批必备材料
(1)申请报告(内容包括:
工程项目名称、申报依据、工程所在路街名称、管线长度、敷设方式、管线等级〔管径、容量等〕
(2)单位法人代表委托书(盖公章、法人章)
(3)市建委建设任务通知单
(4)初步设计的管线路径图、道路、桥梁等工程的平面图及详细设
计说明
八、办理立面装修审批
(1)填写建筑设计方案审查表
(2)单位法人委托书(盖公章、法人章)工作证
(3)申请报告(内容包括:
用地位置、用地性质、占地面积、建
筑面积、栋数、层数及立面装修具体说明)
(4)产权证及土地证(复印件)
(5)位置批复及位置批复图(复印件)
(6)建筑总平面图、平、立、剖面图及效果图(蓝图)
九、办理建设工程竣工规划验收合格意见书
办理建设工程竣工规划验收合格意见书必备材料:
(1)填写建设工程竣工规划验收手册
(2)法人委托书
(3)规划验收申请报告
(4)大连市勘察测绘研究院实测的建设工程竣工后总平面布置图
(5)建设项目规划选址意见书
(6)建设用地规划许可证及其批文
(7)国有土地使用证
(8)建设工程规划许可证
(9)详规方案图
(10)建筑设计方案审核意见书
(11)建设工程放验线图
(12)大连市公安消防局对工程的消防验收报告
以上所有复印件必须加盖建设单位公章
十、土地登记
(一)地籍审批
㈠初始土地登记:
(1)土地登记申请书(土地登记表一式两份)
(2)用地权属来源证明文件和地上附着物产权证明
(3)用地规划红线图及用地现状图
(4)法人证明、身份证;申请登记的个人应持户口簿或户主身份证明;委托代理人申请登记的,持委托代理人身份证明
(5)地籍调查表
㈡变更土地登记:
除需要以上材料外,还需增加以下材料:
(1)原土地使用证
(2)经确认带有用地坐标的红线图
分项还应备有:
1、出让登记
(1)土地出让合同正本
(2)用地批复正本
(3)土地出让金交款证明原件(地政处提供)
2、转让登记
(1)补办出让合同,补交出让金或土地收益金交纳证明与地上物
产权证明
(2)转让合同
(3)双方法人证明等
(4)完税证明
3、房改公房出售
(1)售房合同
(2)房产证
4、租赁
(1)补办出让合同或租赁合同
(2)双方租赁协议
5、抵押
(1)出让
①双方签订的抵押合同
②如贷款还需”贷款合同”
(2)划拨
除以上材料外还需增加:
①房地产开发领导小组或市行业主管部门同意的书面材料
②土地资产评估报告
6、国家股权土地登记
审核申请人的改建或新设股份资格,主要公司审批机关的批准文件、体改委、经委批文、公商执照等。
十一、土地资产评估结果确认及处置
土地资产评估结果确认及处置受理材料
(一)土地评估结果确认
(1)评估立项申请书
(2)土地使用证复印件及权属证明文件
(3)申报单位土地资产价格评估确认申请
(4)土地估价工作报告和土地评估技术报告
(二)土地评估确认与处置
(1)评估立项申请表
(2)土地资产评估确认书及土地使用权处置申请
(3)土地估价工作报告和土地估价技术报告
(4)土地使用证复印件及权属证明文件
十二、审批办理国家、集体建设用地批
一、办理国家、集体建设用地批复必备材料:
1、县、区人民政府请示报告
2、用地单位申请
3、县以上计划部门下达的基本建设计划
4、建设用地规划许可证
5、征占地呈报表
6、图纸(经批准的规划红线图、平面布置图)
7、地类详查图
十三、办理出让土地
办理出让土地必备材料:
除上述材料外,需补下列材料:
1、国有土地出让呈报
2、出让合同
3、评估报件
十四、办结文件
办结文件必备材料:
地方人民政府土地批复(国家、省批项目,分别下发国家、省土地批复)十五、计委2002年下达城市建设计划
十六、房地产交易部门办理商品房销售合同
十七、银行按揭贷款
十八、规划初步设计方案意见
第三章:
效果图
1、小区鸟瞰图-透视图
2、小区主入口-透视图
3、中央花园-透视图
4、多层住宅-透视图
5、小高层-透视图
6、商铺-透视图
第四章:
设计说明篇
一、设计总说明
1、设计依据
⑴《设计任务书》
⑵地块地形图
⑶用地红线图
⑷工程建设标准强制性条文
⑸地方建设标准强制性条文
⑹国家及地方有关工程建设强制性条文。
二、总平面
1、规划设计宗旨
2、基地分析
⑴有利条件
⑵不利条件
3、住宅建筑选型
4、规划布局特点
⑴总体布局
⑵环境规划
⑶道路布局
⑷日照
⑸立体空间布局
5、技术经济指标、用地平衡表
三、建筑
1、设计依据
⑴工程建设标准强制性条文
⑵该省工程建设地方标准强制性条文
⑶民用建筑设计通则(JGJ37-87)
⑷住宅设计规范(GB50096-1999)
⑸住宅建筑设计标准(局部修订)(DBJ08-20-98)
⑹建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准(DBJ08-7-96)⑺高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)(1999年版)⑻建筑设计防火规范(GBJ16-87)
⑼汽车库、汽车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)
2、户型特点
3、立面造型风格
4、装修标准
四、环境景观设计
第五章:
总体规划
1、总平面图
2、交通分析图
3、绿化分析图
4、景观分析图
5、环境分析图
6、退界分析图
7、功能分区图
8、分期建设图
9、日照分析图
第四节:
建筑单体
各型标准层平面图
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