襄阳市某住宅商业综合地产可研报告可编辑.docx
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襄阳市某住宅商业综合地产可研报告可编辑
襄阳市某住宅商业综合地产可研报告
襄阳市某住宅商业综合地产
可行性研究报告
二O一三年四月
第一章总论3
第一节项目背景3
第二节项目概况5
第二章项目投资环境与市场研究9
第一节襄阳市投资环境分析9
第二节襄阳市房地产市场分析12
第三节目标市场及销售预测16
第三章项目开发条件与建设方案22
第一节项目现状概况22
第二节项目建设条件22
第四章投资估算与资金筹措27
第一节项目总投资估算27
第二节销售收入利润现金流量和资金筹措使用预测32
第五章财务评价35
第一节评价方法的选择及依据35
第二节项目财务评价36
第六章项目风险及对策40
第一节项目风险40
第二节相应对策41
后记43
第一章总论
项目背景
一项目简介
1项目名称888888地产
2开发商666公司
666集团股份有限公司是经国务院国有资产监督管理委员会批准由8888公司出资于88888日设立经中国证券监督管理委员会批准于日666集团6A股在上海证券交易所挂牌上市
3工程地点襄阳市区路
4项目简介
项目占地面积42716亩规划建筑容积率276绿化率40总建筑面积778914平方米不含地下部分其中商用房面积224197平方米含物业及会所2000平方米住宅面积554717平方米另外地下建筑60000平方米
项目建设周期及总投资估算初步估计本项目建设投资总额为306593万元预计建设周期约为6年
二可行性研究报告编制依据
1国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南试用版》
2国家发展改革委员会建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数第三版》
3《城市房地产开发经营管理条例》
4《房地产项目经济评价方法》
三项目背景
1项目所在地襄阳市地处湖北省西北部居汉水中游辖南漳谷城保康三县枣阳宜城老河口三个县级市襄城樊城襄阳三个城区和国家级高新技术开发区省级鱼梁洲开发区襄阳市城区面积3563平方公里人口2186万其中建成区面积100平方公里人口120万
2襄阳有着2800年悠久的历史不仅是中国历史文化名城而且是中国优秀旅游城市国家园林城市和中国魅力城市襄阳是重要的铁路交通枢纽有一条汉江两座机场三条铁路和四通八达的公路网尤其是孝襄襄十襄荆和魏樊四条高速公路在襄阳交汇基本可与相距1000公里左右的大城市实现朝发夕至交通条件便利襄阳作为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心人力资源丰富劳动力素质较高科研院所大专院校金融机构涉外服务医疗单位等较为完善其综合实力和发展水平居湖北省前列近年来襄阳经济快速发展目前已形成以汽车商贸房地产业为核心的格局襄阳市经济结构日趋合理已步入良性发展的轨道逐步成为产业特色鲜明交通优势明显科教实力雄厚发展潜力强劲的城市
3经济的强劲发展带动了襄阳市房地产业的迅猛发展市民消费观念不断更新购房能力不断提高正是在这种环境下666集团拟开发此地块
项目概况
一项目内容
建设规模计划建设商品住宅楼40栋总建筑面积778914平方米不含地下部分其中商用房面积224197平方米含物业及会所2000平方米住宅面积554717平方米另外地下建筑60000平方米
二主要建设条件
一地址状况
地面状况该项目地段位于123路和33路之间配套设施齐全
二气候条件
年平均气温161169℃
极端最高温度42℃
极端最低温度-12℃
年日照时间20502200小时
年降雨量9001107毫米
年无霜期250266天
年平均风速3-4米秒
年最大风速19-22米秒
三地震幅度
襄阳市地震设防幅度为6度
四原材料供应情况
水泥为本市采供
砂石料为本市采供
钢材武钢产品
石灰襄阳产品
五交通状况
项目位于123路33路和路三条主干道交汇处标准路面宽阔畅通
六能源供应
1供水襄阳市n水厂管网增容方便快捷
2供电现有原两家企业的专用工业供电线路三条足够使用
三主要经济技术指标
1根据规划888888地产小区主要技术指标如下
表1主要技术指标表
项目单位指标项目单位指标用地面积㎡2825861建筑密度2208绿化率40 容积率 276总建筑面积㎡7789147建筑占地面积㎡6240007其中住宅㎡5547175其中住宅㎡2616009商业㎡169781商业㎡3334798酒店㎡52416酒店㎡2892
2户型配比情况
表2户型配比表
户型套数建筑面积比例两房33953055385508三房17552106263797四房24138552695合计53915547171003项目主要经济数据
表3主要经济数据表
项目数据总投资万元306593其中土地费用万元128148项目收入万元38432411住宅售价元㎡5300商业售价均价元㎡9000利润万元所得税前47945总投资利润率1563财务内部收益率1038净现值万元1106投资回收期494年项目建设期6年
四项目实施进度安排
1工作进度安排
第一年缴纳土地出让金首款
第二年商业住宅一期工程开工
第三年商业住宅一期工程竣工商业住宅二期工程开工
第四年商业住宅二期工程竣工商业住宅三期工程开工
第五年商业住宅三期工程竣工商业住宅四期工程开工
第六年项目竣工
2销售进度计划
具体销售进度如下表
表4销售进度安排表
销售周期商业部分销售进度住宅部分销售进度第二年33第三年15933第四年15933第五年15933第六年15929第二章项目投资环境与市场研究
襄阳市投资环境分析
一襄阳市基本情况
襄阳市地处湖北省西北部居汉水中游秦岭大巴山余脉辖南漳谷城保康三县枣阳宜城老河口三个县级市襄城樊城襄阳三个城区和国家级高新技术开发区省级鱼梁洲开发区
襄阳市是湖北省域副中心城市版土面积197万平方公里人口5788万襄阳市城区面积3563平方公里人口2186万其中建成区面积100平方公里人口120万2012年全市国内生产总值2501亿万固定资产投资153823亿元全地域财政收入25103亿元城镇居民人均可支配收入在17348元左右农村居民人均纯收入在8545元左右襄阳城乡居民收入增长均达到13以上
有着2800年悠久历史的襄阳不仅是中国历史文化名城而且是中国优秀旅游城市国家园林城市和中国魅力城市全国科技进步先进市全国绿化模范城市2005年襄阳被《福布斯》评为中国20座最适合开设工厂的城市之一
经过建国以来特别是改革开放以来的发展襄阳发生了巨大的变化逐步成为产业特色鲜明交通优势明显科教实力雄厚发展潜力强劲的城市襄阳市是东风公司发展重型柴油车轻型车中高档轿车的重要基地其中发动机中重型车桥座椅等初具核心竞争力汽车工业占全市第二产业的60以上天籁轿车年产量已突破6万辆成为市场青睐的车型之一襄阳还是正在兴起的火电基地其远期工程可形成与三峡配套的火力调峰发电基地纺织化工食品轻工医化建材高新技术新材料等也是襄阳的支柱产业
襄阳交通优势突出有一条汉江两座机场三条铁路和四通八达的公路网尤其是孝襄襄十襄荆和魏樊四条高速公路在襄阳市交汇基本可与相距1000公里左右的大城市实现朝发夕至作为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心襄阳的人力资源丰富劳动力素质较高科研院所大专院校金融机构涉外服务医疗单位等较为完善在鄂西北及毗邻地区堪称一流
二襄阳市经济发展状况
2012年城镇居民人均可支配收入在17348元左右农村居民人均纯收入在8545元左右襄阳城乡居民收入增长均达到13以上增长速度超过预计的地区生产总值125左右
2012年襄阳粮食生产实现九连增总产达到10028亿斤成为湖北首个中国第22个百亿斤粮食大市1至11月全市规模以上工业实现增加值10011亿元同比增长167第三产业预计全年增加值达725亿元增长10左右固定投资签约项目社会消费及出库贸易上也成绩斐然
2012年全市地方财政地方公共财政城乡居民收入同步增长全市完成地方财政总收入251亿元同比增长325全市地方公共财政预算收入完成13982亿元同比增长435增幅居全省市州第一位
襄阳市十二五规划预测到2015年全市生产总值年均增长14达到3500亿元地方一般预算收入年均增长21达到132亿元人均生产总值达到58万元全社会固定资产投资达到2550亿元年均增长255年累计达到8500亿元以上城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24130元和11620元
襄阳市十五届人大四次会议审议的《襄阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要草案》提出未来5年要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基地高新技术产业基地新能源汽车产业基地航空航天产业基地现代农业基地区域性综合交通枢纽和物流基地区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心基地进一步增强产业集聚力科技创新力环境承载力文化软实力把襄阳建设成为综合实力强辐射带动力大的省域副中心城市全省重要的核心增长极鄂豫陕渝毗邻地区的中心城市
襄阳市房地产市场分析
一襄阳市2012年1-8月襄阳市区楼市数据
1商品房预售面积和套数
2012年1-8月市区新增预售面积1992238平方其中住宅13480平方同比增长7169新增预售商品房套数15884套其中住宅12485套同比8384
商品住宅新增预售按套型面积分解
表5
住宅面积平方60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合计预售面积万方114922155122361895587374514413480预售套数套327132318082367172944124576512485可以看出80-144平方的套型占绝对主力占新增预售面积的8571占新增预售套数的8262
2商品房成交套数情况
2012年1-8月市区共成交商品房8454套较2011年同期同比增长64其中住宅成交7513套同比增加212
表6
住宅面积平方60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合计预售套数套1943311304161411102430488427513去化率5925726864551076560从消化速度上看80-90平米的户型在市场上销售率较高达到72市场最受欢迎90-177平米的户型消化率在55-68消化了一半左右60-80平米去化速度最慢
3商品房成交面积情况
2012年1-8月市区商品房共成交面积9904万方其中住宅成交8284平米同比有1跌幅
表7
住宅面积平方60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合计预售面积万方08224111411515122732097710968283去化率72267468655510367614商品房成交金额
2012年1-8月市区商品房共成交金额5055亿元其中住宅成交4595亿元同比增加2621住宅商品房成交均价为538048元/㎡
5商品住宅购买对象分析
2012年1-8月商品住宅销售面积8284万方其中本市销售7836万方包含城区7299万方其他537万方外地销售447万方包含本省305万方外省的14万方境外001万方
2012年1-8月商品住宅销售75123套其中本市销售7074套包含城区6542套其他532套外地销售439套包含本省311套外省的127套境外1套
以上数据表明当前襄阳房地产市场的销售主力仍然在市区销售面积占到整体份额的881销售套数比例也占到871
二预测情况
表8十二五襄阳市区住宅建设情况预计
年份市区房屋总建筑面积万㎡其中住宅总建筑面积万㎡年均新增住宅建筑面积万㎡市区人口万人市区户数万户人均住宅建筑面积万㎡2010560578364376218671261344172888201159418638622121867135452129520126277944080662186713488462430137>20136614864299662186713925472830752014695009451756218671436348343138201572861547362321867148493632表9十二五襄阳市区住宅房价情况预计
预测方法2011年2012年2013年2014年2015年备注按十一五时期房价平均增长速度2337537893663599818682101000712460462010年末为4360元/㎡房价收入比为6倍增长速率为42453512472560492407513088534638 房价收入比为9倍增长速率为13492680556728629103710886803302 与城镇可支配收入增长幅度1007同比例增长4799055282315814246399747044192010年我市城镇可支配收入为14756元/人襄阳市的实际房价情况更接近上表按照13的预测结果
襄阳市委市政府提出的到2015年末市区人口达到200万目标需要大量的商品房供应按每年新增15万人计每年需新增商品住房面积400万方现有数据表明现阶段的商品房销售城区还占着881的绝对数随着外来人口的增加目前每年商品房竣工只有200万方跟日益加快的城市化进程还有一些差距
三樊城区地块所在区域情况介绍
1功能定位
区域性商业商务和市级公共服务主体功能区以都市文化为特色集休闲居住旅游为一体的高品质的综合社区
2土地使用规划图
3樊城区规划布局
规划实施后形成新城综合服务组团传统商业街区组团滨水休闲文化中心三大市级综合服务中心三者通过新城商业界面延伸带滨水公共岸线老城商业界面延伸带组成三足鼎立的樊城区市级综合服务组群
4道路交通规划
目标市场及销售预测
一项目情况
888888地产项目占地面积42716亩规划建筑容积率276绿化率40总建筑面积778914平方米
二市场定位
一宏观环境分析
1襄阳作为湖北省副中心城市随着城市经济的发展和城市规模的扩张房地产发展与商业将与这一城市定位相匹配有着较大的发展潜力
2襄阳作为中部交通要道南船北马物流中转中心交通优势明显对周边县市辐射能力较强有利于周边地区的人口向其聚集
3庞大的人口基数成为为购房置业主要群体随着省域副中心城市战略实施的发展以及襄阳市经济发展加速外来人口规模将持续增大省内和周边省份的流动人口将是襄阳市外来人口的主力军
4襄阳市GDP增长较快经济发展稳定快速上扬为房地产发展奠定经济基础
5第一产业比重较低第二三产业发达共同支撑国民经济发展的局面
6襄阳城乡居民收入均有较快的增长居民消费购买能力逐步提升
7随着可支配收入水平整体提高及受消费观念的影响襄阳市总体消费能力逐年提升
8金融业在发展中已具备相当的规模和基础对襄阳市全市经济社会发展支持力愈来愈强
9襄阳市居民家庭存款余额逐渐递增襄阳市居民消费潜力不断增强
襄阳作为湖北省的副中心城市区位优势明显交通便利是以汽车产业为支柱的工业性城市也是中西部地区的物流中转中心工商业发展基础良好发展后劲较强
襄阳近年来国民经济快速发展居民收入水平的持续提高居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长显示出后期强劲的消费潜力
襄阳近年来房价增长速度快于收入的增长理论上可能会影响市民的购买能力从而抑制市民的购买需求但是同时存在另一现象襄阳家庭内人口规模趋于下降家庭个数逐渐增加催生了部分刚性的住房需求
二市场定位
项目整体市场定位为集会所商业休闲教育于一体的襄阳市复合型高尚住宅区
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析将项目住宅定位为中高档次项目地块沿路路路设施临街多层商业局部高层
定位依据
第一住宅定位为中高档本案紧邻汉江三桥在建2014年通车三面为城市主干道地理位置优越便利的交通可以免除交通堵塞的烦恼为城市有车一族提供了绝好的居住地由于面积较大400余亩可以将绿化景观等做到尽善尽美满足成功人士的需求
第二商业定位为大型购物地产专业市场和集合娱乐餐饮的复合型美食街
三市场定价
1项目周边开发或在建楼盘情况
金环御江苑楼盘为5800元㎡
艺苑观天下楼盘为5400元㎡
2根据低开高走及周边楼盘售价对比的定价原则对于888888地产项目销售定价如下
住宅第一阶段销售期销售起价为5300元平方米随着楼盘主体建筑工程的完工市场对前期推出的楼盘经过一段时间认可和消化后第二阶段的销售随即开始第二阶段销售起价拟定为5500元平方米注本文测算时全部按5500计算
周边商业底层在10000元左右长虹路繁华地段一般在4万元以上考虑到本案商业的地段情况一层按10000元估算
四销售销售对象
产品主要针对对于居住环境有一定要求客群根据年龄职业收入购房心理等分为高端客群大众客群和城市就近工作人员三部分
1高端客群职业结构主要为私企外企个体等管理经营人士其他高收入人群及投资客户
高端客群年龄结构主要为3550岁
高端客群购房特点主要为事业有所成就年收入一般在10万元以上比较稳定大多数是第二第三次置业有自己的房子置业用途主要是寻找与身份相匹配的居所或者为孩子准备和投资
2大众客群职业结构主要为市区居民企事业人员机关单位人员自由个体职业者等
大众客群年龄结构主要为2230岁45岁以上
大众客群购房特点主要为事业的起步阶段年收入一般在28万元他们大部份已经或准备结婚也许已经有了孩子第一次置业自住为主或者襄阳老市民二次换房需要舒适性追求
五销售策略
总体原则
1因项目为襄阳市一流城市品位楼盘所以先利用高品质适当价位产品抢占高端市场所造成的市场影响力树立楼盘形象成为市场的引领者的位置
2服务大众消费客群以较合适的价格策略主力销售多层公寓产品切合项目市场定位以景观和物管及配套的差异化优势占据市场主导力量营造高档型楼盘的社会正面影响力
3因为本项目产品类型具有一定跨度销售时间要参照各种产品的竞争力和进入市场的具体时间进行错位销售拉开与其他楼盘的差距按工程进度分批推出
4分批次以稳定的价格推盘采用多批次小批量的推盘原则逐步占领市场形成持续热销场面
项目开发条件与建设方案
项目现状概况
一地理位置
项目位于樊城区路与路之间为临近市中心繁华地段项目所在地商业林立交通便利市政配套齐全有着较好的自然环境和交通条件
二土地权属类别及占地面积
888888地产项目总占地面积284488平方米总建筑面积778914平方米项目用地以出让方式取得土地使用权
项目建设条件
一经济社会条件
随着襄阳市经济的蓬勃发展城区建设小城镇建设的大力推进给襄阳市房地产业注入了强大的活力房地产业由慢牛变为快马成为推动投资的着力点扩大内需的新亮点拉动经济的新增长点在这种情况下在襄阳市投资建设888888地产住宅小区项目以规模的开发引进成熟的设计及营销方式来提升襄阳市房地产市场的发展水平
二地质地貌条件
根据周边建筑现状分析本地块适合开发房地产
三环境条件
本项目位于襄阳市樊城区商业繁华市政配套齐全
四交通状况
本项目交通便捷区位交通优越交通方便
第三节建设方案
一项目设计主题和开发理念
在建筑设计上以江景为导向考量襄阳当地居民的生活习惯利用地形让建筑楼栋合理布局充分保持景观的均好性通风及采光的自然畅通而且每栋均拥有宽绰楼间距使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景
在项目整体规划上以西方建筑特色为蓝本融合东方居住理念倾力打造国际生活标准社区为业主营造高品位高质量的居住氛围
项目以建筑自然与人和谐为理念旨在打造尊贵健康运动休闲生态养生的江岸生活在住宅的设计理念上项目引入了新都市主义街区型规划仿生规划等先进设计理论力求将欧洲经典艺术的大气尊贵与东方文化的天人合一理念有机结合将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面
小区绿化率达40按照绿化品种分区碧波绿荷鸟语花香古树葱郁绿草茵茵呼吸着扑面而来带着森林气息的清新空气沿着曲折蜿蜒的小路小区周边楼群环绕与城市道路自然隔离融都市的繁华热闹和自然的宁静幽雅于一体
二项目总体规划方案
1规划设计原则
①挖掘地块核心价值以城市连营的商业视角规划社区
②以销售为主导的分期规划设计保证项目滚动有序运作
③节点式园林景观视线轴设计以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间
④人车双路线设计即相对人车分流系统避免车流对社区的穿越破坏
2项目结构和布局
本项目总体规划领先于湖北和襄阳众多大盘规划力图体现开666集团发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性总占地284488平方米总建筑面积778914平方米本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质强调人和人的交往动静有机结合社区停车方式的多元化生活形态的多样化用公共商业与文化娱乐建筑与居住社区配套确保该项目能够站在襄阳房地产业高端对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响在规划上采取低密度高绿化率的控制指标重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养力争将项目开发建设成为一流的具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区通过别具特色的物业服务向人们诠释新居住文化的阳光理念
①独具特色的水系布局以水系贯穿南北两个地块形式各具特色的中心水景组团水景水岸岛居强化了水景住宅概念居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区延伸到湘江岸边真正做到景观的均好性
②更多的地产和绿化开放的空间小区内曲径通幽步步为景设计了地下阳光车库即使在车库里也可以看见如画的园林风景并形成独具特色的下沉景观使整个空间错落有致
③充分考虑襄阳的气候特点在平面布局上强调南北通透力求通风系统畅通
④采用最经济的核心筒尺寸合理组织交通尽可能减少公摊面积
⑤采用地源热泵可调节温控系统做到低能耗冬暖夏凉户户通热水住户省去了购买安装空调热水器的费用真切的享受到科技进步的成果品味人生
3商业布局
本项目商业类型齐全既有临街商业街又有集中商业社区会所小区南北两个地块之间的路结合小区主入口的设置形成人流集中商业氛围浓厚的商业街沿小区外123路路和33路规划了沿街商业增强了小区外围的商业氛围
投资估算与资金筹措
项目总投资估算
一投资估算依据
1国家建设部颁布的相关法规与政策襄阳市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准
2888888地产项目规划设计方案
3本案竞争对手的基本情况
二建设投资预测说明
本项目开发成本主要由土地前期支出主体工程管理四大分类费用构成
土地分类主要包括土地出让金土地交易契税和拆迁补偿费用
前期支出分类包括市政设施配套费规划许可证费用地红线测量费人防费白蚁防治费建筑噪音防治费建筑工程防雷审查费消防建审费地质勘查费施工图纸设计费图纸审查费结算审计费工程质量监督费安全生产监督费工程监理费等费用组成
主体工程分类主要为主体建安工程费用
管理分类是指项目运作的工程开发管理费用不可预见费用营销费用及财务费用
三投资预测
1土地费用预测
本项目土地取得成本为128148万元按照每亩300万元估算
参考价格
幸福里楼盘每亩210万元出让时间2011年12月
御
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