项目前期物业服务合同.docx

项目前期物业服务合同.docx

《项目前期物业服务合同.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目前期物业服务合同.docx（29页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

项目前期物业服务合同

项目前期物业服务合同（合肥市2012版）

政府示范文本

要点

甲方（物业建设单位）向乙方（物业服务企业）采购前期物业服务，甲方支付价款。

双方约定物业管理服务费、物业承接查验等事宜。

本文本适用于合肥市项目前期物业服务。

附有《物业构成

明细》等十三个附件。

项目前期物业服务合同

（试行）

合肥市房地产管理局编制

《项目前期物业服务合同》使用说明

1、本合同文本为示范文本（试行），适用于合肥市行政区域范围内在业主、业主大会选聘

物业服务企业之前由物业建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同时参考使用。

合

同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。

2、本示范文本（试行）所称前期物业服务，是指物业建设单位通过招投标的方式或者经物

业所在地的区（县、市）人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘的具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业，由合同双方按照前期物业服务合同约定，对房屋及

配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关

秩序的活动。

3、本示范文本（试行）所称甲方为物业建设单位，乙方为物业服务企业。

在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签订主体资格的证书、证明文件。

4、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条款后都有空白行，供双方自

行约定或补充约定。

双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补

或删减。

5、本示范文本（试行）中所指物业类型分为：

住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。

6、根据国务院《物业管理条例》第二十五条的相关规定，本合同约定的内容为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。

7、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：

（1）业主，是指房屋所有权人。

（2）物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。

（3）物业买受人，是指物业出售合同中确定的房屋购买人。

（4）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面交付通知，并经验收合格后办理相应手

续。

如业主原因未办理领房手续，视为交付。

（5）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。

全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房

屋、、、等。

相关业主共有部分，是

指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、、等部位以及

该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装

置、、、等设施设备。

（6）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域

以及整幢建筑物外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。

（7）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

（8）预收的物业服务资金：

是由物业服务支出和乙方的酬金构成。

（9）物业服务费用：

是包括物业服务成本、法定税率和利润。

&本示范文本（试行）条款由合肥市房地产管理局负责解释。

合肥市前期物业服务合同

物业建设单位（甲方）：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

物业服务企业（乙方）：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

资质等级：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法

律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方以方式（公

开招标方式、邀请招标方式、协议方式）选聘乙方对（物业名称）提供

前期物业服务事宜，订立本合同。

第一条本合同所涉及的物业基本情况

物业名称：

；

物业类型：

住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、

码头、机场、其他类型物业）；

座落位置：

合肥市区（县、市）街道（乡、

镇）路（街、巷）号；

物业管理区域四至：

东至；

南至；

西至；

北至；

占地面积：

平方米；

总建筑面积：

平方米；其中住宅平方米，非住

宅平方米；

物业构成明细见附件一，物业管理区域划分意见书见附件二。

第二条物业服务用房

甲方应于（具体时间）向乙方提供物业服务用房（物业服务用房应在项目

首批交房15日前交付乙方）。

物业服务用房建筑面积平方米，位

于。

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第三条物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。

经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

第四条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：

（一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（物业共用部位明细详见附件三，物业共用设施设备明细详见附件四，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件五）；

（二）公共绿化的维护（详见附件六）；

（三）公共区域的环境卫生维护（详见附件七）；

（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护（详见附件八）；

（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（详见附件九）；

（六）综合服务（详见附件十）；

（七）；

（八）；

（九）。

第五条物业管理服务费

乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：

多层住宅：

元/月平方米，物业服务等级标准级；

高层住宅：

元/月平方米，物业服务等级标准级；

别墅：

元/月平方米；

酒店式公寓：

元/月平方米；

低密度联排高档住宅：

元/月平方米；

办公楼：

元/月平方米；

商业物业：

元/月平方米；

物业：

元/月平方米。

实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企

业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护及公共能耗费用;

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备办理财产一切险及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其它费用。

本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。

上述费用应通过专项维修资金予以列支，专项维修资金使用根据相关文件

规定执行。

第六条物业承接查验

甲方将物业交付业主30日前，应会同乙方对物业共有部分及其相应档案进行查验，并按规

定向乙方移交物业服务所必需的相关资料。

甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书

面方式予以确认（具体内容详见附件十三）。

第七条自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费（含车位

管理费），由甲方承担；自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给物业买受人的物业，由甲方依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约

定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第八条前期物业服务期间，乙方按下述第种收费形式确定物业服务费。

（一）包干制。

由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙

方享有或者承担。

（二）酬金制。

由乙方在本合同第五条约定预收的物业服务资金中按下述第种方式

提取酬金，其余全部用于前期物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承

担。

1、每（月/年）在应收的物业服务资金中按%的比例提取酬金；

2、每（月/年）在应收的物业服务资金中提取元的酬金；

（三）

第九条物业服务费用属本合同第八条第二项或者第三项约定的，物业服务资金中按实结算

的部分年终结余或不足的处理方式：

（一）年度结算结余部分，按以下第种方式处理：

1、转入下年继续使用；

2、直接纳入物业专项设施维修资金；

3、。

（二）年度结算不足部分，按以下第种方式处理：

1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；

2、。

第十条物业服务费（物业服务资金）按（月、季度、半年、年度）进行交纳，业主

应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

物业服务费也可预收，但预收期限不

得超过6个月。

空置房的物业费甲方按季度支付给乙方。

按（月、季度、半年、年度）缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业

管理费的，从逾期之日起按每日千分之收取滞纳金。

第十一条物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物

业服务资金年度预决算，每年次于（公布的具体时间）向全体业主

公布物业服务资金的收支情况，并接受专业机构审计监督。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

（一）；

（二）。

第十二条停车场停车收费

1、停车服务费收费标准按价格部门规定执行。

2、场地使用费：

在物业管理区域内公共场地停放车辆收取场地使用费的，由物业管理公司在管理区域公示后实施；属于甲方所有或业主私人所有用以出租的车位场地使用费收费标准，由车位所有者与承租人另行约定（不得违反合肥市指导价的规定）。

公安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、执法等特种车辆在执行公务时免收停车服务费；业主搬家车辆、临时送货车辆不得收取停车服务费。

第十三条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。

第十四条本物业管理区域内按规划配建的停车场，由乙方进行管理和维护；乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作（具体

内容详见附件^一）。

第十五条本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和筹集均依照相关的法律法规及合肥市相关政府部门的规定执行。

使用物业专项维修资金的，乙方应当按照相关规定提出物业专项维修资金使用方案。

乙方应当将物业专项维修资金使用方案、所需资金、列支范围、工程进展以及资金划拨等情

况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布。

第十六条业主应按照规定向供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位交纳水、电、

气、通迅、有线电视等有关费用。

乙方接受供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、通迅、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第十七条乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理、治安、

环境维护、计划生育、流动人口管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，乙方、业主、物业使用人不得阻挠。

第十八条甲方相关的权利义务：

（一）负责制定和拟定《临时管理规约》和前期物业服务费收费标准，提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并将其作为物业买卖合同的附件。

（二）在物业销售前，应在其制定的《临时管理规约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任；

（三）授权乙方对业主、物业使用人违反《临时管理规约》的行为，依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止；

（四）保证本物业管理区域内的附属设施设备符合法定的交付使用条件，并完善本物业管理

区域内的其他配套设施和配套设备，包括物业的安全防范和消防设施、标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等；

（五）向乙方提供符合规定面积的物业服务用房；

（六）在乙方承接物业时，应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（七）按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任；

（八）审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；

（九）当业主、物业使用人不按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收；

（十）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；

（十一）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；

（十二）按规定向物业所在地的区（县、市）人民政府物业行政主管部门或者街道办事处（乡

镇人民政府）提出成立业主大会的书面报告，并提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出

售并交付使用时间等文件资料；

（十三）协助乙方做好房屋出租登记报备工作，并督促承租人到公安机关进行流动人口登记、

办理暂住证；

（十四）

（）法律、法规规定的其他权利义务。

第十九条乙方相关的权利义务:

（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行

本合同；

（二）在业主大会成立前，配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业

主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；

（四）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费（物

业服务资金），通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；

（五）按照相关规定，建立健全办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。

对小区内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价；

（六）接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，

及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用

人的投诉；

（七）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年

度费用预算和决算报告；

（八）可选聘专业公司承担本物业的的专项服务，但不得将本物业整体委

托第三方管理，并对专业公司的服务行为承担连带责任；

（九）维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符

的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的

办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，应及时采取应急措施，并

及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口

和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关

按依照有关法律、法规进行处罚；协助有关部门制止违法、违规的行为；

（十）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房

屋装饰装修管理服务协议；

对业主或物业使用人违反管理规约的行为，针对具体情节并根据情节轻重采取告知、规劝、制止、向有关部门报告并申请强制执行等措施。

（^一）不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩建

或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；

（十二）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和

本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项

目退出手续；

（十三）一；

（十四）法律、法规规定的其他权利义务。

第二十条违约责任

在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：

（一）因不可抗力导致物业服务中断的；

（二）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；

（三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；

（四）因甲方或业主、物业使用人未及时交纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；

（五）业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内规章制度的行为，虽经乙方采

取规劝、制止、向有关部门报告等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生

妨碍和影响的；

（六）物业管理区域内发生刑事、治安案件或第三人行为造成的损害，但一方有过错的除

外

（七）甲方自己的行为造成损害的。

（八）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

第二十一条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；甲方应以本合同服务剩余期限物业服务总费用为基数向乙方支付的违约金，并赔偿由此给乙方、业主、物业使用人造成的损失。

第二十二条乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任（具体内容详见附件十二）。

第二十三条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝支付。

第二十四条甲方拒绝或拖延履行物业保修义务的，业主、物业使用人可以自行维修或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失由甲方承担。

第二十五条乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物

业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，甲方应依法

解除本合同，乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相关业主、物业使用人；造成业主、物业使用人经济损失的，乙方应予经济赔偿。

甲方解除本合同的，应当在合同终止九十日前书面告知乙方；乙方应当在合同终止之日起十

日内退出本物业管理区域，并与甲方依法选聘或全体业主依法选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。

第二十六条双方协商一致，可解除本合同，并按规定办理交接手续。

第二十七条本合同其他相关违约责任的约定：

第二十八条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。

第二十九条补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。

本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规

和规章执行。

第三十条本合同正本连同附件共页，一式份，甲、乙双方各执份，并

由物业服务企业持一份样本向物业所在地的区（县、市）人民政府物业行政主管部门备案。

第三十一条本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时处理。

第三十二条本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第种方式处理：

（一）向仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

第三十三条本合同为期年，自年月日起

至年月日止（合同期建议不低于5年或业主大会与新的物业服务企业签

订合同时止）。

本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。

第三十四条本合同期限届满前月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合

同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后月内继续履行

本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。

第三十五条本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未选举产生的，移交给甲方或代管；并按照《物业承接查验办法》、《安徽省物业管理条例》等相关

规定办理移交和项目退出手续。

第三十六条本合同自起生效。

甲方签章：

法定代表人：

委托代理人:

乙方签章：

法定代表人：

委托代理人：

年月日

附件：

一、物业构成明细

二、物业管理区域划分意见书

三、物业共用部位明细

四、物业共用设施设备明细

五、物业共用部位及共用设施设备的管理和维护

六、公共绿化的维护

七、公共区域的环境卫生维护

八、公共区域的秩序维护

九、物业使用中对禁止性行为的管理措施

十、综合服务

十^一、按规划配建的停车场的管理和维护

十二、人身、财产损害赔偿责任

十三、物业服务承接验收确认书

附件一：

物业构成明细

建筑面积

（平方米）

类型幢数套（单元）数

高层住宅

多层住宅

别墅

商业用房

工业用房

办公楼

车库

会所

学校

幼儿园

用房

合计

备注

附件二：

物业管理区域划分意见书

附件三：

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井；

7、户外墙面；

&屋面；

9、传达室；

11、。

附件四：

物业共用设施设备明细

1、

绿地

平方米;

2、

道路

平方米;

3、

化粪池

个；

4、

污水井

个；

5、

雨水井

个；

6、垃圾中转站

个；

7、水泵

个；

&水箱

个；

9、电梯

部；

10、信报箱

个；

11、消防设施

；

12、公共照明设施

；

13、监控设施

；

14、避雷设施

；

15、共用天线

16、机动车库

个平方米；

17、露天停车场

个平方米；

18、非机动车库

个平方米；

19、共用设施设备用房

平方米；

20、物业服务用房

平方米：

21、

附件五：

物业共用部位及共用设施设备的管理和维护

该项服务，人员配置：

人。

物业服务企业应根据《合肥市住宅小区物业服务收费管

理实施细则》中有关规定，按照住宅小区物业管理服务等级标准提供相对应的物业服务。

服务内容

运行、保养、维修服务标准

房屋主体承重结构部位

门厅

户外墙面、顶面、地面

有

亠楼梯间、水泵间、电表间、电梯部间、电话分线间

走廊通道

其他

共上下水管道、落水管、水箱、水

有泵等供水、排水系统

设天线、供电、燃气线路

施

设

消防设施设备

备

中央空调

电梯

避雷装置

道路、场地