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沙市农场土地利用总体规划
(2010-2020年)调整完善
文
本
XX市国土资源局荆州开发区分局
湖北省国营沙市农场
二〇一七年十月
前言1
第一章总则2
一、指导思想2
二、调整依据2
三、调整完善任务3
四、方案期限与范围3
第二章土地利用现状及存在的问题4
一、土地利用结构4
二、土地利用特点4
三、土地利用存在的问题5
1、土地供需矛盾突出5
2、土地利用集约度和规模效益较低5
第三章规划调整的主要内容6
一、土地利用原则6
二、基本策略6
三、上级下达指标落实情况7
四、土地利用特点8
五、土地利用布局优化11
(一)农用地11
(二)建设用地11
(三)其它土地12
第四章“三线”划定13
一、永久基本农田保护红线13
二、生态保护红线13
三、城市开发边界15
第五章土地利用空间管制15
一、允许建设区15
二、有条件建设区16
三、限制建设区17
第六章土地用途分区管制17
一、基本农田保护区17
二、一般农地区18
三、林业用地区19
四、城镇(村)建设用地区20
五、其它用地区20
第七章村级土地利用控制21
一、强化村级土地利用整体控制21
二、明确村级土地利用控制指标。
21
第八章规划实施保障措施22
一、建立和完善耕地保护目标责任制22
二、强化土地利用年度计划调控22
三、严格执行土地用途管制制度22
四、建立促进土地集约利用机制22
五、加快推进规划信息系统建设23
六、建立与完善公众参与制度23
七、加强土地规划执法监察力度23
第九章附则25
一、规划组成25
二、规划效力25
三、规划实施25
四、规划解释25
附表26
前言
为认真贯彻落实区政府对国土资源工作的新定位、新要求、新任务,加强土地利用规划管控和用途管制,维护土地利用总体规划的现势性、科学性和可操作性,加强规划的统筹管控能力,加快永久基本农田以及城市开发边界和生态保护红线“三线”划定;进一步强化耕地保护,大力推进土地节约集约利用,统筹安排新增和存量建设用地,优化城乡用地结构和布局,切实提高土地利用效率,妥善解决当前建设用地供给压力大、耕地和基本农田保护压力大、土地开发利用与生态环境保护矛盾等难题和困局,根据《国土资源部办公厅关于做好土地利用总体规划调整完善工作的通知》(国土资厅函〔2016〕1096号),为确保《沙市农场土地利用总体规划(2010-2020年)》(以下简称现行规划)调整完善工作顺利开展,特制定本方案(以下简称方案)。
XX区在省国土资源厅全面推进土地利用总体规划调整完善工作的总体安排部署下,组织开展了本次调整完善工作。
调整完善严格落实最严格耕地保护制度和最严格节约用地制度的根本要求,落实《XX市土地利用总体规划(2006-2020年)调整完善方案》(以下简称XX市方案)中确定的各项规划指标,依据2014年土地利用变更调查成果和XX区“十三五”发展战略对国土资源管理提出的战略需求,科学调整沙市农场耕地保有量、基本农田保护目标、建设用地等各项规划指标,并对原有土地利用结构和布局进行调整,优化各类用地空间布局,促进地方社会经济的持续发展。
第一章总则
一、指导思想
深入贯彻落实党的十八大以来党中央、国务院一系列重大决策部署,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念,坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度,强化规划管理和用途管制,加快生态文明建设,努力破解保护耕地与保障发展用地难题,通过土地利用总体规划调整完善,强化规划管理和用途管制,加快生态文明建设,促进经济持续健康发展和社会和谐稳定,为沙市农场经济社会发展提供强有力的用地保障。
二、调整依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》;
(2)《中华人民共和国城乡规划法》;
(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
(4)《基本农田保护条例》;
(5)《土地利用总体规划编制审查办法》(国土资源部第43号令);
(6)《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》(国土资厅发[2009]51号);
(7)《国土资源部关于加强市县乡级土地利用总体规划成果核查工作的通知》(国土资发[2010]8号);
(8)国土资源部《乡镇土地利用总体规划编制规程》;
(9)国土资源部《乡镇土地利用总体规划制图规范》;
(10)国土资源部办公厅关于印发《土地利用总体规划调整完善工作方案》的通知(国土资厅函〔2014〕1237号);
(11)《XX区土地利用总体规划(2006—2020年)调整方案》;
(12)《沙市农场土地利用总体规划(2010—2020年)》;
(13)《XX区经济社会发展第十三个五年规划》;
(14)其他相关法律、法规和政策规定。
三、调整完善任务
(1)落实上级下达的各项土地利用任务;
(2)制定土地利用的方针与目标;
(3)统筹安排各类用地规模、结构、时序和布局;
(4)明确土地用途和建设用地空间管制;
(5)确定土地整治规模和项目区范围;
(6)明确村级土地利用控制;
(7)制定规划实施保障措施。
四、方案期限与范围
本规划以2014年为规划基础年,规划期限为2014-2020年。
本次规划范围为沙市农场所辖全部土地,面积为2659.08公顷,包括杨场分场、窑湾分场、王桥分场、北港分场、洪塘分场、菜科所、农科院原种场7个分场(单位)。
第二章土地利用现状及存在的问题
一、土地利用结构
2014年,全场农用地面积共计1575.01公顷,占土地总面积的59.23%,其中耕地981.67公顷,占土地总面积的36.92%,园地112.47公顷,占土地总面积的4.23%,其它农用地480.87公顷,占土地总面积的18.08%。
建设用地面积共1027公顷,占土地总面积的38.62%,其中城乡建设用地904.12公顷,占土地总面积的34%,交通水利用地106.42公顷,占土地总面积的4%,其它建设用地16.46公顷,占土地总面积的0.62%。
其它土地面积共57.04公顷,占土地总面积的2.15%,其中水域56.95公顷,占土地总面积的2.14%,自然保留地0.09公顷,占土地总面积的0.003%。
二、土地利用特点
1、土地开发利用程度高,后备资源不足。
全场土地利用率97.85%,其它土地地仅为57.04公顷,可开发利用土地少,土地后备资源严重不足。
2、以农用地为主,工业用地近年增长较快。
近年来,随着XX市“工业兴市”战略的不断推进,在荆州开发区经济发展的推动下,全场工业产业得到迅速发展,作为荆州开发区产业集聚的重要场(镇),进场工业项目逐年增加,工业用地近年来快速增长。
3、土地利用类型多样。
随着社会经济的快速发展,沙市农场土地利用方式越来越多样化。
以发展城镇、工业为主,兼顾农业,同时基础设施用地有一定增长,为建设全面综合发展的郊区场(镇)奠定了良好的基础。
4、土地区位优势明显。
沙市农场地处城郊,受XX市经济、社会、信息辐射作用明显,蔬菜、瓜果等优质农产品种植在全市范围内占优势地位,以养殖为主的畜牧业经济,及近年来园区工业经济发展迅速。
三、土地利用存在的问题
1、土地供需矛盾突出
随着XX市“工业兴市”战略的不断推进,沙市农场依托其区位优势,在中心城区、荆州开发区经济发展带动下,提出了“工业兴场”的发展战略,大力引进工业项目,社会经济将不断发展,尤其是工业发展的拉动作用使得产业链升级和工业化、城镇化进程加快,非农建设尤其是工业发展占用土地的需求将日益扩大,土地供需矛盾日显突出。
2、土地利用集约度和规模效益较低
主要体现为农用地利用的市场化程度低,工业用地集约化程度低。
农用地利用市场化程度低,一方面,由于部分农民小农意识仍然较强,经营理念和科技水平低,土地利用仍处于粗放型阶段;另一方面,农业生产还处在各自为政、分散经营状态,缺乏特色和规模,致使农业产业化程度低,单位土地投入少,产出少,农业集约化、商品化和市场化程度较低。
工业用地集约化程度较低,一是招商引资缺乏引导机制,引进项目中缺乏规模性项目,总投资少,土地产出低;二是项目建设缺乏监督机制,一些项目用地多占少用,或投资建设达不到国家规定的控制指标,造成土地集约利用率不高;三是产业规模化程度不高,缺乏有带动力和支撑力的大项目。
工业用地的低效利用,造成同等投资量下难以取得规模效益,容易造成土地资源的浪费。
第三章规划调整的主要内容
一、土地利用原则
1、严格保护耕地和基本农田,控制建设占用农用地,特别是建设占用耕地;
2、节约集约利用土地,保障科学发展用地;
3、统筹安排各类、各业、各区域用地;
4、保护和改善土地生态环境,促进土地可持续利用;
5、深化土地综合整治,提高土地利用效率。
二、基本策略
规划期间,全场土地利用围绕农业产业化、工业集群化、服务业生态化发展的要求,全面推行保护优先策略、统筹协调策略、节约集约策略,优先保护永久性基本农田和战略性生态空间,统筹协调城镇与农村用地,节约集约利用各类建设用地。
深入贯彻落实科学发展观,以经济建设为中心,深入推进“工业兴场、农贸活场”的发展战略,有效保护、科学开发、合理利用土地资源,统筹安排规划期间各项土地利用活动,改善土地生态环境,构建资源节约、环境友好的土地利用新格局,促进全场土地资源的协调、高效和可持续利用。
三、上级下达指标落实情况
根据XX区调整方案确定的规划目标,结合当地实际情况,以科学发展观为指导,深入贯彻落实十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策,严格保护耕地和基本农田,统筹安排农村生产生活生态用地,促进各类建设节约集约用地,科学指导土地整理复垦开发等土地整治活动,推动社会主义新农村建设和城乡统筹发展,提高土地资源对全镇经济社会全面协调可持续发展的保障能力,落实上级下达指标如表3-1所示。
表3-1沙市农场指标调控表
单位:
公顷
指标
规划目标
(调整前)
规划目标
(调整后)
调整后-调整前
指标属性
总量指标(公顷)
耕地保有量
818.28
699.77
-118.51
约束性
基本农田保护面积
88.09
88.09
约束性
建设用地总规模
1330.04
1496.49
166.45
预期性
城乡建设用地规模
1217.39
1275.42
58.03
约束性
城镇工矿用地规模
1056.98
1116.12
59.14
预期性
交通、水利及其他用地规模
112.66
221.07
108.41
预期性
增量指标(公顷)
新增建设用地总量(2015年-2020年)
—
371.49
—
预期性
新增建设占用农用地规模(2015年-2020年)
—
366.07
—
预期性
新增建设占用耕地规模(2015年-2020年)
—
203.18
—
约束性
土地整治补充耕地
0
0
0
约束性
效率指标(平方米/人)
人均城镇工矿用地
105
105
0
约束性
1、耕地和基本农田保护目标
现行规划,到2020年,耕地保有量为818.28公顷。
根据XX区调整方案下达指标,到2020年,耕地保有量为699.77公顷,与现行规划相比,调整后沙市农场耕地保有量减少118.51公顷。
2、建设用地规模目标
现行规划,到2020年,建设用地总规模为1330.04公顷,城乡建设用地规模1217.39公顷,城镇工矿规模为1056.98公顷。
根据XX区调整方案下达指标,到2020年,建设用地总规模为1496.49公顷,城乡建设用地规模为1275.42公顷,城镇工矿规模为1116.12公顷。
与现行规划相比,建设用地总规模增加166.45公顷,城乡建设用地规模增加58.03公顷,城镇工矿规模增加59.14公顷。
3、新增建设用地指标
根据XX区调整方案下达指标,2014年到2020年,沙市农场新增建设用地指标为371.49公顷,占农用地366.07公顷,占耕地203.18公顷。
四、土地利用特点
1、土地利用原则、发展方向和发展重点
按照“城乡统筹、布局合理、用地集约、产业集聚”的原则,优化配置土地资源,建立城乡统筹发展、环境友好健康、资源集约高效的土地利用体系,保障社会经济又好又快发展。
2、明确区域功能定位,优化土地资源配置
规划期内,按照全面可持续发展的要求,合理安排各项建设用地、农用地和生态环境保护用地,重点保障城镇、工业产业项目用地和交通水利等基础设施用地,充分发挥沙市农场资源和区位优势,承接中心城区的产业转移,积极发展纺织印染、化工建材工业,适当发展第一、第三产业。
一是依托中心城区,加快农场中心集镇建设,加大集镇存量土地挖潜和旧区改造升级力度。
同时加快规划城市新区内综合服务中心、行政办公区和综合居住区为重点的城市建设,形成用地集约,功能完备的农场集镇中心。
二是沿东方大道及延伸线、荆监一级公路两条产业发展轴及新建新东方大道,推进周边土地组团式开发利用。
加快以纺织印染、化工建材、硅能蓄电池为主要产业的工业园区建设,提升工业园区集聚规模,提高园区对工业项目的承载力和吸引力,实现建设用地优化配置。
加大对洪塘分场、北港分场、杨场分场和农科院原种场四个农业组团的开发力度,加快农业结构调整,促进农业产业结构升级,实现农业用地的高效利用,逐步形成“一心两轴三区四组团”(“一心”指农场集镇中心,“两轴”指东方大道及延伸线、荆监一级公路两条经济发展轴,“三区”指纺织印染工业园区、化工建材工业园区和锦辉硅能蓄电池产业园区,“四组团”指洪塘分场、北港分场、杨场分场和农科院原种场四个农业组团)的经济发展格局,把沙市农场建设成XX市城乡结合部综合性工业城镇。
3、优化土地结构和布局,协调土地综合利用
按照有利生产、节约用地、保护环境的原则,统一规划城乡用地空间。
按照促进城镇化、走新型工业化道路和建设社会主义新农村的要求,统筹安排城乡建设用地。
优化农用地产业结构,加强土地生态保护和建设,因地制宜调整用地布局,推进城乡协调发展。
4、加强土地资源整合,促进节约集约利用
增强园区集聚规模效应。
促进工业项目向园区集中,实现“产业集聚、布局集中、用地集约”,逐步提高项目进区入园门槛,提高土地投资强度,提高土地产出效能。
推进居民点集并改造,合理规划还建区。
通过逐步集并居民点,促进居住用地的节约集约,在改善居民居住生活环境的同时,为工业园区腾挪土地,补充工业项目用地需求。
结合农业产业特色和优势,整合资源,大力推进农业产业化发展,优化农业产业结构,因地制宜发展特效、高效农业,提高农用地的综合利用效益和集约利用效率。
五、土地利用布局优化
(一)农用地
规划期间,对沙市农场农用地布局进行合理调整,对城乡建设发展需要占用的农用地按区域发展需求,调整为土地产出更高的工业用地等其它类型用地,对规划为城镇和工业园区以外的农用地,进一步优化农用地布局,大力推进农业产业化发展,优化农业产业结构,因地制宜发展特效、高效农业,提高农用地的综合利用和集约利用效率。
一般农用地布局调整。
规划到2020年,沙市农场农用地基于其地形特点和优势,形成洪塘分场、北港分场、杨场分场和农科院原种场四个农业组团,农业经济呈组团式发展格局。
其中,耕地主要分布在洪塘分场、杨场分场、北港分场及农科院原种场。
杨场分场以发展无公害蔬菜和优质种子为主;洪塘分场以发展花卉苗木为主;北港分场大力推广并承接窑湾畜禽养殖业转移,以发展畜禽养殖为主;农科院原种场以种植经济作物为主。
坑塘水面主要分布在洪塘分场、杨场分场,以发展水产养殖为主;林地主要有分布于荆江大堤沿线的生态防护林地,作为区域生态构架的重要组成部分。
(二)建设用地
规划期间,将进一步整合优化建设用地空间布局,更加注重土地利用布局的连贯性和协调性。
通过对低效用地挖潜改造和深度开发,新增建设用地规模和布局要适应城乡发展实际,做到集约和节约用地,提高土地利用效率和规模效益。
规划到2020年,通过对全场建设用地的调整、整合,提高建设用地的规模效益和集约利用率。
城镇用地和其它独立建设用地主要依托东方大道及延伸线、荆监一级公路等交通轴线呈园区式布局,加快规划新东方大道与北京东路延伸线之间的城市建设,完善综合服务中心及其它城市基础建设,加快农场集镇建设。
做大做强三大工业园区(纺织印染工业园、化工建材工业园、锦辉硅能蓄电池产业园)建设规模,增强产业集聚和规模效应,进一步促进沙市农场工业规模发展;对园区内的居民点有序进行合理拆并,逐步向城镇和中心村集中,建设集中居住区,一方面为城镇和工业园区用地腾挪空间,另一方面改善场域居民的居住环境,使居民点布局更加连贯紧凑,用地更加集约,村容更加整洁;交通水利用地发展迅速,主要是新东方大道、荆州王桥至盐卡一级公路、沿江大道、深圳大道、上海大道等交通干线及园区路网建设,按照城镇发展需要呈棋盘式布局,使沙市农场“一心两轴三区四组团”经济发展格局更加明显。
(三)其它土地
2014年,其它土地面积共57.04公顷,主要是长江水域和自然保留地,主要分布在长江河道,及洪塘分场南部的荆江大堤两侧。
规划期内,应加强这些土地的保护利用,使之成为生态用地的重要组成部分。
第四章“三线”划定
根据调整后的规划主要指标和用地布局,会同相关部门,优先划定永久基本农田保护红线和生态保护红线,合理确定城市开发边界。
一、永久基本农田保护红线
按照国土资源部和农业部《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》要求,依据二次调查和耕地质量等别更新评定成果,遵循耕地保护优先、数量质量并重的原则,按照布局基本稳定、数量不减少、质量有提高的要求,结合城市周边永久基本农田划定成果和基本农田布局调整,划定永久基本农田保护红线。
科学调整基本农田空间布局,优先将农业基础设施完善、质量好、集中连片的优质耕地划入基本农田,明确农科院原种场为基本农田集中区域,根据实际情况最终确定的永久农田保护区面积为96.79公顷。
基本农田面积占岑河农场土地总面积的3.64%。
划定基本农田保护区,将基本农田保护指标落实到地块和农户,明确保护责任并设立统一保护标志,实行永久保护;禁止各类建设擅自占用基本农田,通过行政和经济调控手段,提高建设占用基本农田的门槛。
二、生态保护红线
生态保护红线,是指依法在重点生态功能区、生态敏感区和脆弱区等区域划定的严格管控边界,是生态安全的底线。
生态保护红线所包围的区域为生态保护红线区,是维系生态安全格局、维护生态系统功能、保障经济社会可持续发展的重要区域。
根据本镇生态条件和社会经济发展需求,突出区位特点,预留发展空间,合理确定了与经济社会发展相协调的生态保护红线面积。
生态保护红线区主要包括重点生态功能区、禁止开发区生态保护红线和须保护区生态保护红线。
红线区内实现分区分级管制。
良好的生态环境是区域经济持续稳定发展的基础,因此对于生态环境的保护尤为重要。
沙市农场土地生态建设与环境保护的总目标是:
保护生态环境,维护生态平衡,实现国土综合利用,促进可持续发展。
随着场域内建设用地需求的不断增长,沙市农场因土地利用结构调整导致自然生态系统面积在土地利用结构中所占比重减小,而人工系统中居民点、独立工矿、交通运输等建设用地面积比重却不断上升,由此必将导致生活污水、工业三废等排放量加大,噪音等污染加强,土壤环境、水环境、景观空间关系也随之变化。
如果这种情况不控制在适度范围内,生态环境将不断恶化,甚至带来严重的生态灾难。
反过来,自然环境的恶化会制约经济的发展,甚至困扰人群健康,造成生态、经济和社会等多重损失。
此次规划将生态理念贯穿于规划修编与实施的始终,规划本着“既要发展,又要环境”的理念,科学调整土地利用结构,建立可持续发展的土地利用模式,协调好当前利益和长远利益的关系,有效促进人地复合生态系统良性循环,形成经济、生态双赢局面,最终促进自然环境和人类社会的协调发展。
规划将保证一定的生态用地保护规模,加强生态公益林等建设,加强生态环境的综合整治建设,确保区域自然生态系统结构完整、功能高效,确保实现区域发展与生态空间安全体系的协调,以形成保证沙市农场生态空间安全格局的生态构架。
三、城市开发边界
城市开发边界是指根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的、可进行城市开发建设和禁止进行城市开发建设的区域之间的空间边界,即允许城市建设用地拓展的最大边界。
城市开发边界基于城市总体规划,综合考虑未来一段时间内的城市建设规模、土地利用安排和扩张规模等因素及进行划定。
第五章土地利用空间管制
按照XX区土地利用总体规划确定的建设用地指标,结合规划期内沙市农场建设用地态势,按照有利于发展、保护资源、保护环境的要求,在建设用地适宜性以及与其它相关规划充分协调的基础上,划定城乡建设规模边界和扩展边界,将规划范围内的土地划分为允许建设用地区、有条件建设区、限制建设区。
一、允许建设区
允许建设区是在总体规划中划定的可以安排城乡建设项目的区域,其所包含的范围是现状和规划期内新增城镇、工矿、农村居民点建设用地规划选址的区域,也是城乡建设用地指标落实到具体地块的预期用地区。
全场允许建设区的面积为1451.86公顷,占全场总面积的54.60%。
该区土地利用的主要目标是,保障城镇、工业园区和村镇建设及配套设施建设发展的用地需求,推动区域经济快速发展。
允许建设区管制规则:
(1)区内土地主导用途为城、镇、村或其它独立建设发展空间,具体土地利用安排应与依法批准的相关规划相衔接。
(2)区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束,应统筹增量与存量用地,促进土地节约集约利用。
(3)规划实施过程中,在允许建设区面积不改变的前提下,其空间布局形态可依程序进行调整,但不得突破建设用地扩展边界。
(4)允许建设区边界(规模边界)的调整,须报规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准。
二、有条件建设区
有条件建设区是指城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内的范围,区域总面积1014.23公顷,占土地总面积的38.14%,主要布置在规划深圳大道(二号路)两侧、沙洪公路以西、沿江大道以东,以及荆监一级公路与南北渠之间。
该区土地利用的主要目标是,协调规划指标和城乡建设空间布局的矛盾,增强建设用地空间布局的弹性。
有条件建设区的管制规则:
(1)在不突破规划建设用地规模控制指标的前提下,区内土地可以用于规划建设用地区的布局调整。
(2)区内土地符合规定的,可依程序办理建设用地审批手续,同时相应核减允许建设区用地规模。
(3)规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整。
如需调整按规划修改处理,严格论证,报规划审批机关批准。
三、限制建设区
限制建设区是指除允许建设区、有条件建设区以外的区域,主要包括现状的一般耕地、园地、林地、未利用地等。
限制建设区的面积为193.01公顷,占全场总面积的7.26%。
限制建设区土地利用主要目标是落实耕地保护目标,限制建设开发活动。
限制建设区管制规则:
(1)区内土地主导用途为农业生产空间,是发展农业的主要区域。
(2)区内限制城、镇、村建设,严格控制线型基础设施和独立建设项目用地。
第六章土地用途分区管制
一、基本农田保护区
规划期内,基本农田保护区面积为96.79公顷,占全镇土地总面积的3.64%,分布在农科院原种场。
本区土地用途管制规则如下:
(一)区内土地主要用作基本农田和直接为基本农田服务的农村道路、农田水
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