和田地区盛龙物流园项目可行性研究报告.docx

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和田地区盛龙物流园项目可行性研究报告

和田地区盛龙物流园项目

可

行

性

研

究

报

告

二0一一年五月

第一章总论

1.1概述

1.1.1项目名称

和田地区盛龙物流园项目

1.1.2主办单位概况

项目申请人施训珠，公司正在注册过程中。

1.1.3项目建设地点

和田市浙江工业园区三期，三桥旁，与二期交接处（河边）。

1.2可行性研究报告编制的依据和原则

1.2.1编制工作的依据

1、《和田市城总体规划（1997年—2015年）》；

2、《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行（2004）1617号）；

3、《投资项目可行性研究报告指南》（电力出版社出版）；

4、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

5、中华人民共和国交通部《公路站场建设项目可行性研究报告编制方法》；

6、《供配电系统设计规范》GB50052-2009；

7、《城市容貌标准》GB50449-2008；

8、项目单位提供的各项基础资料；

9、和田市自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。

1.2.2编制工作的范围

1、通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。

2、确定项目选址用地与总平面规划。

3、通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。

4、估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议。

5、定性分析项目的经济效益和社会效益。

6、从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。

1.2.3编制原则

1、认真执行国家、行业有关现代物流园的仓储、货物配送、运输及卫生等标准的规定；

2、选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；

3、总平面布置应满足物流园的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；

4、充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；

5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；

6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。

7、坚持科学态度，积极采用新技术、新材料，既要体现技术先进，科学合理，又要安全可靠。

1.3推荐方案

1.3.1项目规模及目标

本物流城拟建在和田市浙江工业园区三期，三桥旁，与二期交接处（河边）。

项目占地200亩（折合约133334m2）。

项目总投资***万元，建设以生产、加工、仓储、销售、转运、停车场及信息服务为一体的现代化物流园。

根据项目的建设性质和规划要求，整个物流城规划为四个中心、八大区域。

四个中心：

管理中心、物流中心、生产加工中心、配套服务中心。

八大区域：

管理区域、仓储配送区域、堆场区域、配套服务区域、展示区域、生产加工区域、销售区域、检查区域。

建设目标：

按照建设现代物流园的要求，利用所处自然地理位置较为优越，区域内资源丰富，交通运输网较为完善，货物运输方便，物资集散能力强，信息相对灵通快捷，技术力量较强等诸多优势，在和田市浙江工业园区三期建设以生产、加工、仓储、销售、转运、停车场及信息服务为一体的的现代化物流园。

该物流园的建立，有利于培育大市场，做大贸易，搞活大流通，促进城市和农村两级市场建设，加快农村社会化服务体系建设，适应新农村建设和农业结构调整，促进农民收入的尽快增长。

加快繁荣城乡经济，加快商贸物流和现代服务业。

拟建物流园力争成为和田市及周边地区的物流集散中心。

1.3.2场址概述

本项目建设地选址在和田市浙江工业园区三期，三桥旁，与二期交接处（河边）。

和田市浙江工业园区位于和田市东郊，玉龙喀什河两岸，距市区约3公里，园区规划面积约11.3平方公里，园区规划分为产业园区、旅游商贸核心区、产业辅助区、生活居住区等十三个区块。

其中工业用地4.5平方公里，商业用地1.7平方公里，仓储用地0.6平方公里，教育科研住宅用地1.5平方公里，公益事业用地3平方公里，规划期限20年，规划人口约8万人。

　　浙江公业园区一期规划面积1.6平方公里，于2006年5月正式启动建设，目前基础设施建设已基本完成，共投入资金约5000万元。

现有入园项目40个，其中工业企业项目32个，非工业项目8个，已投产企业17家，涉及保健食品、饮料加工、维药研制开发、玫瑰精油提炼、建材加工等项目，总投资额超过3亿元。

　　浙江工业园区二期规划面积2.5平方公里，于2009年3月开始启动建设，计划投资1亿元目前已完成投资7300万元，园区基础设施将在2010年4月30日前基本完工，二期入园项目已达48个，其中工业企业项目31个，非工业企业项目17个。

　　目前，和田市浙江工业园区已经成为全市乃至全地区重要的新型工业化和农业产业化发展平台，在引领和田市经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。

1.3.3环境保护

本工程建设地点周围的大气、水体等环境现状较好，无影响环境现状的污染源。

项目产品在货物转运过程中实行严格控制，采用先进装卸设备，无三废排放，对周围生态环境造成的影响较少。

1.3.3劳动定员及来源

本项目共需劳动定员180人，所需员工主要从当地招聘解决，实行合同聘用制。

主要管理人员、技术人员等招聘具有一定专业技术水平和操作技能人员，满足物流园项目建设技术管理的需求。

1.3.4总投资及资金来源

本项目总投资***万元，其中建设投资***万元，建设期利息***万元，流动资金***万元，其中企业自筹***万元，银行贷款***万元。

1.3.5项目实施进度

本项目建设期预计为24个月。

1.3.6项目效益

现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速和田市城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。

项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。

项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进和田市工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。

1.4分析结论

本项目需建设投资***万元，建设期利息***万元，流动资金***万元，总投资***万元。

项目正常运营年可实现收入***万元，税后净利润***万元，交纳营业税***元,城市建设费及附加***万元，所得税***万元，年合计交纳国家税费***万元。

本项目属物流园建设项目，可直接解决180人劳动力就业问题，同时可上交国家税收***多万元，对促进当地经济建设具有重大意义。

本项目市场前景好，投资效益可观，无风险，对项目建设地的经济建设及社会发展均有较大的推动作用，特别是对和田市的城市建设的长远规划起了推波助澜的作用。

具有较好的社会及经济效益。

主要技术经济指标表见下表。

主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

指标

备注

1

总规模

万吨

50

2

用地面积

亩

200

折合约133334m2

3

总建筑面积

m2

其

中

管理及办公区

m2

工程机、重卡交易市场

m2

养护站、加油、加气站

m2

维修区

m2

建材交易市场

m2

农副产品区

m2

包括15000m2保鲜库

生活区

m2

展示区

m2

餐饮住宿区

m2

锅炉房

m2

供水泵房

m2

变配电站

m2

地磅房

m2

堆场

m2

停车场

m2

4

容积率

5

建筑密度

%

6

绿地率

%

7

项目总投资

万元

8

投资利润率

%

9

投资利税率

%

11

财务内部收益率

%

所得税前

投资回收期

年

所得税前

财务净现值

万元

所得税前

12

财务内部收益率

%

所得税后

投资回收期

年

所得税后

财务净现值

万元

所得税后

13

盈亏平衡点

%

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目提出的背景

现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。

从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。

在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。

当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。

在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。

随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。

由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。

目前基本形成了全国从南到北。

从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。

项目承办人将充分利用在资金、技术、人才、市场等各方面的优势，按照“大市场，大贸易，大流通”的思路，加快繁荣城乡经济，加快商贸物流和现代服务业，拟在和田市浙江工业园区三期建设以生产、加工、仓储、销售、转运、停车场及信息服务为一体的的现代化物流园。

提出本项目建设，对于健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。

2.2项目建设必要性分析

2.2.1项目建设是符合国家大力推进现代物流业发展、物流振兴规划的要求

在国家层面上，2004年国家发改委等九部委出台《关于促进我国现代物流发展的意见》。

根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等13个政府部门和中国物流与采购联合会、中国交通运输协会，组成了“全国现代物流工作部际联席会议”。

此举标志着我国推动物流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。

同时还出台了取消国际货代企业经营资格审批、扩大设立保税物流基地、降低车辆通行费收费标准、启用新版联运发票、放宽国内航空货运市场准入门槛、允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。

2004年7月《中华人民共和国道路运输条例》开始实施，全国各地全面开展了联合“治超”工作。

这一系列文件的出台和工作的开展，大大促进了我国现代物流业的发展。

本项目建设符合大力推进现代物流业发展及振兴物流规划的要求。

2.2.2项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要

物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。

有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。

同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。

代理与被代理的关系。

服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。

建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。

因此，本物流城的建设与运营，对和田地区与疆内外内重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。

2.2.3项目建设是引导和转化伊吾县潜在物流需求的需要

物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。

虽然伊吾县及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。

管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。

随着和田市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。

本项目建成后将有力地加强现有交通设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。

2.2.4项目的建设是促进和田市社会经济发展的需要

物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。

物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。

项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进和田市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为和田市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

本项目建设成功后，将实现营业收入***万元，纳税***多万元，直接解决180名劳动人口就业问题，项目的建设将会有力推进和田市社会经济的发展。

第三章市场预测

3.1物流园的发展概况

物流园的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。

自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。

3.1.1物流园区的产生

物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。

随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。

然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。

随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。

伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。

各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。

物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本。

德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。

物流园区在日本称为物流园区（DistributionPark），在德国被称为货运村呼reightVillage人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。

3.1.2国内物流园区的发展情况

1、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长

经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。

目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。

过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济,初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。

2、物流质量有所提高,物流效率有待改善

物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。

中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。

据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90%。

在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。

在国民经济各部门中，运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不同，其所占比重也不同。

３、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视

目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。

其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略；北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要；中央政府有关部委如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。

3.2和田物流业发展现状

现代物流业是中国改革开放、大力发展市场经济的重要产物，其在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

和田市在加快推进经济转型、提高地区总体经济实力和城市化水平的进程中，把发展现代物流体系建设摆在了重要位置。

3.2.1和田社会物流总体概况

和田由于经济总量小，地处内陆，对外贸易量低，经济发展相对落后，企业对现代物流服务的需求较低，使现代物流业发展相对滞后，物流基础设施建设相对落后，缺乏大型、专业化的本地物流企业，这在一定程度上将阻碍和田经济的健康、有力发展。

从和田货物的流量现状看，货物的流出量大于流入量，流出的货种以资源型为主。

3.2.2和田物流经营企业现状

物流企业主要分为两类：

一类是以传统运输、仓储业务为主的传统物流企业，另一类是以第三方物流服务为主的综合性物流服务企业。

近几年来，和田由于物流需求总量偏低，物流企业成长缓慢，并没有形成一定的产业规模，阻碍了和田现代物流业的快速发展。

这些企业大部分规模较小，其中仓储企业的仓储面积不大，且仓储设施、设备陈旧落后，老化较为严重；货运企业多以空车配货为主，自营车辆较少，大量临时雇佣车辆进行运营服务，管理松散、混乱。

从总体上看，和田的物流企业缺乏现代物流管理理念及相应的物流管理设施，管理水平低下。

当然，随着物流社会化进程的不断发展，物流服务需求量的增加，物流企业间竞争的加剧，物流企业也逐渐认识到自身的不足，一些传统储运企业和商储、邮政物流等传统物流企业正在对原有的购、销网络进行改造和完善，通过专业化改造，运用现代物流理念，加强基础设施和信息网络建设，从而提升和强化其服务社会的功能，加快向现代综合性物流企业转变。

3.2.3和田物流信息化现状

和田虽然加大了信息基础设施建设力度，通信能力不断加强，技术水平显著提高，宽带IP城域网已建成，但由于受历史原因、经济发展水平等客观因素影响，其物流信息化程度在全国城市中总体处于中下等水平，物流业整体信息化水平很低。

在企业内部，大多数企业仍采用传统的手工填单等方式获取信息，信息化程度较低。

拥有综合信息平台（含筹建、调试）的企业微乎其微，应用POS（条码识别技术）和射频技术的企业非常少，部分小企业信息化程度为零；在供应链上下游企业间，绝大多数企业未建立健全的物流信息管理系统、电子数据交换系统和货物跟踪系统，物流信息很难做到及时反馈、共享；在社会物流信息平台建设方面，没有交互式物流信息平台，不能实现产品、物流服务需求信息的社会共享，阻碍了企业的发展。

3.2.4和田企业物流现状

1.工业企业的物流现状

从总体上看和田工业企业还基本停留于自营物流的运作模式，由物流公司作为服务主体的比重较小。

在外包的服务功能里，干线运输是企业外包最多的功能,极少有一体化外包的情况。

企业中很少设立单独的物流管理部门，物流管理部门的业务范围主要负责销售物流。

2.商业企业物流现状

从对商业企业的调研来看，大多数商业企业都有自己的仓库和运输车辆，企业自备的物流资源不能及时、有效地为社会所分享，使资源的利用率降低。

企业物流业务的外包比重较小，其中运输（干线运输和市内配送）是商业企业外包率较高的物流功能，而信息处理和流通加工则是外包率最低的功能。

目前没有一家商业企业把配送业务完全委托给第三方物流公司，但大多数企业表示外包配送业务是连锁企业的最佳选择，只是和田目前缺少专业化的第三方配送物流企业。

3.3物流业的发展趋势

从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。

（1）物流服务的内涵将继续拓展

物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关。

通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。

（2）物流服务过程在继续延伸

物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。

从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。

此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。

（3）专业化物流服务在不断壮大

发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。

所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。

物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。

发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。

3.4和田物流业需求和供给分析

3.4.1和田物流需求分析

1.工业企业对规模化和网络化物流服务的需求

随着工业企业生产规模的扩大和新市场的不断开拓，企业所需的物流服务交易量也会逐渐增大