精品房地产策划基础知识2.docx

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精品房地产策划基础知识2

房地产策划基础知识2

房地产策划基础知识

第一节房产与地产

一、房产概念

1.楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

2.期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

3.现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

4.毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

5.成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

内墙面为普通仿瓷涂料

客厅楼地板为普通瓷砖

普通铝合金窗

普通胶合板门

6.商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

7.二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。

个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

8.经济适用房：

指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格比市场价格相对较低，能够适应中低收入家庭的需要而修建的普通住房，是多数老百姓买得起的房子。

既可是政府也可以是开发公司进行承建。

9.TOWNHOUSE（联排别墅），是一种介于多层与别墅之间的产品，多位于郊区与城市之间，其密度低、覆盖率高。

其理念着重为“优美、宁静、典雅”主要面向中、高收入家庭。

10.GREENHOUSE（绿色屋），追求绿色生态。

多以自然生态的原貌为主题，展开设计师的想象空间，创造富有天然美感的住宅。

其理念主要是“回归自然”。

11.APARTMENT（独立公寓），起源美洲大陆，单栋高档租赁式住宅，相对于独户独院别墅，更经济实用，建筑风格与成本较高，生活便利，功能性强，物业管理集中，一般不超过200户，多为白领，具有酒店感觉。

其理念为“新都市主义”

12.STUDIO（工作室公寓），对物业要求简单，但通讯发达，交通方便，商业形象好，周围生活设施齐全，主要面向创业型公司和人员、投资理财者，首付款少，风险小，租金回报稳定。

其理念多为“舒适、便捷”。

13.WOMANHOUSE（女性住宅），面向职业女性的清新住宅。

追求独立时尚，外观设计优雅，内部设计浪漫，个性化强。

其理念多为“温馨丽人”。

14.ACANDEMICHOUSE（学院派公寓），主要面向知识阶层，这种公寓在建筑上吸收学院栖息，在功能上与大专院校实现资源共享。

其理念是“知本”财富。

15.CBD，即CentralBusinessDistrct（中央商务区），许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。

CBD应具备以下特征：

现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。

16.会所，是以所有物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐社交活动场所。

17.SOHO（家庭办公），SMALLOFFICEHOMEOFFICE

18.TOWNHOUSE，建设地点一般都在城郊，离城市很近；建设性质一般是别墅，或高档公寓，层数在3-5层，形式有独立式、连列式

19.PARKHOUSE，公园家

20.LAKEHOUSE，湖居

21.跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

22.复式商品房

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。

实际层高要大大低于跃层式住宅。

复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

23.错层式住宅

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

24.SHOPPINGMALL

直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：

开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

二、地产的概念

1.土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。

其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。

但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。

因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

2.征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

3.土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

另外，加油站、加气站用地为二十年。

4.房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。

业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。

住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。

在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。

业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

5.土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

6.土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

7.土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

8.土地使用权划拨

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。

以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

9.生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

10.熟地

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

三、房地产权利的概念

1.房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。

房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

2.房屋的占有权

通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。

3.房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。

通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

4.房屋的收益权

是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

5.房屋的处分权

是所有权中一项最基本的权能。

房屋的处分权由房主行使。

有时房屋处分权也受到一定的限制。

6.土地所有权：

指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

7.国有土地：

指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

8.集体土地：

属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

四、面积概念

1.总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

（1）套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

①套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

②套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

③套内阳台面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

（2）公摊面积

①哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

分摊公用建筑面积的计算方法

②分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

③公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

④公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

2.建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

3.建筑密度

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

第二节建筑物的分类

一、建筑物的用途分类及特点

民用建筑：

供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。

按其用途不同，有以下两类：

（1）居住建筑：

供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。

（2）公共建筑：

供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。

工业建筑：

供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。

通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。

包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。

二、按建筑结构的材料分类

1、砖木结构：

这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。

其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。

这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。

2、砖混结构：

建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。

这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房。

3、钢筋混凝土结构：

建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。

梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。

墙只起围护作用，用砖砌筑。

此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

4、钢结构：

建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。

此结构多用于大型工业建筑。

第三节住宅的三维空间规定

无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。

这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。

　　1.住宅的开间:

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。

根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：

住宅建筑的开间常采用下列参数：

2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

　 2.住宅的进深：

住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：

3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

　　3.住宅的层高和净高：

住宅的高度可以用“米“或“层“来计算，每一层的高度称为层高。

具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。

《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：

2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。

　　4.住宅的净高：

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度。

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

第四节商品房价格

1.起价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

2.均价是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

3.基价

经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

第五节房地产相关概念

1.银行按揭

按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

2.空鼓

局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。

如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

3.商品房预售须符合哪些条件？

（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

4.地基和基础

建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。

基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

5.“五证”包括什么？

商品房“五证”包括：

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

6.“二书”

是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

7.居住单元

是指一个单元里有几户。

俗称：

一梯两户、一梯四户等。

8.户型

是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。

俗称：

一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。

9.套型

是指层住空间的大小范围。

俗称：

小套、中套、大套。