力龙君临华府项目提案.docx
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力龙君临华府项目提案
前言
热烈恭贺巢湖力龙置业有限公司取得巢湖政务文化新区、政务区核心地段的开发权!
作为一家长期服务房地产开发企业的专业全案营销公司——南京大深智业投资顾问有限公司,我们愿用自身专业实力及推广经验与贵公司携手创建巢湖地产的传奇!
目录:
第一章巢湖概述及市场简析---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3-33
第二章项目产品定位分析-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------34-55
第三章营销策划思路-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------56-67
附件一:
公司介绍------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------68-74
附件二:
合作方式------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------75-76
附件三:
全案代理合同(拟件)------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------77-85
结束语
1、城市概况
巢湖市位于安徽省中部,濒临长江,环抱五大淡水湖之一的巢湖。
现辖庐江、无为、和县、含山
四县和居巢区及一个省级经济技术开发区。
全市总面积9423平方公里,2004年末总人口454万。
巢湖区位优越,交通便捷。
周边与南京、合肥、安庆、芜湖、马鞍山、铜陵等市相邻。
淮南、合九铁路及合宁、沪蓉、合巢芜高速公路穿境而过。
芜湖——巢湖公铁两用大桥和铜陵——巢湖公路大桥横跨长江天堑。
巢湖资源丰富。
已发现的矿藏有34种。
“巢湖三珍”(银鱼、白米虾、螃蟹)享有盛誉。
巢湖是国家级风景名胜区,全市自然和人文景观130多处,江、湖、山、泉并存,以水见长,湖光、温泉、山色是“巢湖风景三绝”。
九十年代以来,巢湖经济社会发展不断加快:
五个县(区)均被列入全国粮棉生产大县,并先后进入全国粮、油百强县行列。
工业基本形成建材、机械、纺织、医药、食品等支柱产业,全市有大中型企业54户,有皖维高新、巢东股份、新力药业、华星化工四家上市公司。
旅游业快速发展。
建成了褒禅山、华阳洞等五大溶洞和太湖山等四个国家森林公园及半汤、汤池、香泉等温泉度假区。
巢湖正在向经济繁荣、社会文明、环境优美、城乡协调发展的现代化湖滨城市目标迈进。
是一片开放的热土。
1.1历史沿革
1984年,巢县撤县改市称巢湖市(县级),1999年设立地级巢湖市,原县级巢湖市改为居巢区,巢湖市辖原巢湖地区的无为县、庐江县、含山县、和县和新设立的居巢区,2000年1月,地级巢湖市在居巢区青年路举行揭牌仪式。
1.2地理位置
巢湖市位于安徽省中部,南滨长江,怀抱巢湖,周边与合肥、六安、安庆、滁州、南京等市接壤,隔江与马鞍山、芜湖、铜陵三
市相望。
地势由北而南渐低。
巢湖市地处皖江开发开放的中心地带,是安徽”金三角”的腹地。
1.3行政区划
巢湖市位于安徽省中部,全市辖4县1区,74个镇、27个乡、5个街道办事处。
全市总面积9243平方公里,总人口453万。
居巢区15个镇、2个乡、5个街道办事处。
庐江县17个镇、11个乡。
17个镇。
无为县22个镇、9个乡。
22个镇。
含山县9个镇、1个乡。
和县11个镇、4个乡。
1.4人口增长
2007年年末全市户籍人口455.03万人,比上年增加2.41万人;常住412万人,减少1万人。
城镇化率34.0%,比上年提高1.5个百分点。
2008年年末全市户籍人口456.8万人,比上年增加1.77万人;常住人口412万人,与去年持平。
城镇化率为36.0%,比上年提高2.0个百分点。
2、巢湖市2007、2008年经济发展状况
2007年全年生产总值(GDP)404.62亿元,按可比价格计算,比上年增长13.4%。
其中,第一产业增加值89.89亿元,增长6.0%;第二产业增加值168.6亿元,增长21.1%;第三产业增加值146.13亿元,增长10.1%。
三次产业结构为22.2∶41.7∶36.1。
按常住人口计算,人均生产总值9809元(折合1290美元),比上年增加1490元。
2008年全年地区生产总值(GDP)479.33亿元,按可比价格计算,比上年增长13.2%。
分产业看,第一产业增加值100.77亿元,增长6.7%;第二产业增加值210.30亿元,增长19.1%;第三产业增加值168.26亿元,增长10.0%。
分季度看,一季度增长10.8%,上半年增长12.5%,前三季度增长13.4%。
三次产业结构为21.0∶43.9∶35.1。
按常住人口计算,人均地区生产总值11634元(折合1675美元),比上年增加1825元。
2.2.1农业
2007年全年粮食种植面积342.96千公顷。
全年粮食产量236.8万吨,比上年增产7.4%。
2008年全年粮食作物总播种面积为34.6万公顷,比上年增长3.4%。
全年粮食总产量达231.7万吨,增长9.6%。
2.2.2工业和建筑业
2007年全年工业增加值137.8亿元,比上年增长24.7%。
其中,房屋建筑施工面积464.1万平方米,比上年增加66.5万平方米;房屋建筑竣工面积251.6万平方米,增加47.5万平方米。
2008年全年全部工业增加值174.10亿元,比上年增长22.5%。
其中,房屋建筑施工面积525.29万平方米,增长22.7%;房屋建筑竣工面积164.55万平方米,增长36.2%。
2.2.3固定资产投资
2007年全年固定资产投资256.5亿元,比上年增长56.1%。
全年房地产开发投资32.55亿元,比上年增长36.5%。
商品房销售额34.6亿元,增长83.1%。
2008年全年全社会固定资产投资346.79亿元,比上年增长35.2%。
全年房地产开发投资49.17亿元,比上年增长51.1%。
商品房销售额36.88亿元,增长6.5%。
2.2.4国内贸易
2007年全年社会消费品零售总额121.97亿元,比上年增长17.6%。
城市消费品零售额21.93亿元,增长20.4%。
2008年全年社会消费品零售总额151.18亿元,比上年增长24.0%。
城市消费品零售额89.32亿元,增长25.3%。
2.2.5财政、金融
2007年全年财政收入33.98亿元,比上年增长36.5%。
财政支出53.86亿元,增长41.1%。
金融机构各项贷款余额218.39亿元,比上年末增加22.57亿元,增长11.5%。
2008年全年财政收入44.80亿元,比上年增长31.8%。
财政支出73.94亿元,增长37.3%。
金融机构各项贷款余额235.39亿元,比上年末增加37.27亿元,增长18.8%。
2.2.6人民生活
2007年全年城镇居民人均可支配收入11331元,比上年增长19.8%。
人均消费性支出7226.8元,增长27.4%,其中,城镇居民人均住宅建筑面积24.84平方米,比上年增加0.59平方米。
2008年全年城镇居民人均可支配收入13044元,比上年增长15.1%。
人均消费性支出7723元,增长6.9%。
其中,城镇居民人均住宅建筑面积25.49平方米,比上年增加0.65平方米。
3、巢湖城市规划
3.1《巢湖市城市总体规划》
★城市的定位:
皖中工业发达、商贸繁荣、以旅游和休疗养为特色的湖滨园林城市。
★规划区范围:
规划区总面积443平方公里。
★规划期限:
2000~2020年,近期:
2000~2005年,远期:
2006~2020年。
★城市规划:
到2005年,建成区面积达到30.6平方公里,市区实际居住人口达到30万人。
到2020年,建成区面积达到44.56平方公里,市区实际居住人口达到45万人。
★区域规划:
巢湖市将规划区划分为老城区域、半汤区域(政务区、开发区)和滨湖区域三个区域。
市级城市中心包括旧城传统商业中心和新城中心。
新城中心布局于半汤新区,主要安排行政、文化、娱乐、现代商业、金融保险等设施用地。
旧城中心道路狭窄,未来商业发展突出传统特色,方便城市生活、改善生活居住环境、完善城市交通。
商业结构以小型零售为主。
区级城市中心分别于城市东西两个完善发展片区设置区级城市中心。
3.2城市住房建设规划
从2006年至2010年,巢湖将建设各类住房64640套,总建筑面积569万平方米,其中,商品住房总量中,套型建筑面积小于90平方米的34480套,建筑面积312万平方米。
截至2006年底,巢湖市城市总人口32万人(其中,常住人口26万人),人均住房建筑面积约23.42平方米(使用面积19.9平方米),距规划目标人均住房建筑面积25平方米还有较大差距。
2010年巢湖规划区内常住人口达到40万人,人均住房建筑面积不低于25平方米的规划要求,规划期内,规划区内住房总需求为569万平方米,应建设经济适用住房123万平方米,建设商品住房446万平方米,基本实现城市人口户均拥有或租住一套住房。
综述:
随着政务区迁入半汤,以及近几年来巢湖的发展,半汤及开发区不少新建项目陆续交付,并聚积了一定的人气,同时周边的配套也在不断的完善中,本案正好位于连接老城区和半汤的区位,同时又在政务新区的中心,优势也日趋明显,随着政府的大势指引,此区域势必成为巢湖新城的热点区域,因此本案有很大的升值空间。
4、土地供应量及房地产开发量
4.12006~2008年土地供应量及开发量
2006年
2006年巢湖市规划区范围内出让土地1371亩,与上年相比下降20%;其中用于房地产开发的土地1306亩,与上年相比下降19%。
市区完成房地产投资10.33亿元,与上年相比增长60%;
商品房施工面积96.44万平方米,比上年同期增长48%,
商品房新开工面积81.15万平方米,比上年同期增长147%,
商品房竣工面积23.82万平方米,与上年同期相比基本持平,
经济适用住房(含安置房)施工面积30.9万平方米。
商品房批准预售面积50万平方米,实际登记备案销售面积为31.71万平方米,其中住宅面积为25.07万平方米,与上年相比分别下降15.2%和19.7%。
成交金额为9.06亿元,上年相比增长8%,其中商品住房成交金额为5.83亿元,与上年相比降低11%。
商品房平均销售价格为2857元/平方米,其中住宅平均销售价格为2324元/平方米,与上年同期相比分别增长25.68%和19.12%。
2007年
2007年巢湖市规划区范围内出让土地2522亩,与去年同期相比增长80%。
全市房地产完成开发投资29.82亿元,同比增长30%。
其中,市区完成房地产投资13.8亿元,同比增长37%,投资规模占固定资产的投资比重约17%。
施工面积335.56万平方米
新开工面积238.28万平方米
竣工面积102.81万平方米
销售面积145.25万平方米
房地产交易金额26.17亿元
商品房销售均价为2389元/平方米。
2008年
全年完成房地产开发投资49.17亿元,与去年同期相比增长51.1%,占全社会固定资产投资总量14.2%。
施工面积525.29万平方米
新开工面积264.73万平方米
竣工面积164.54万平方米
销售面积144.6万平方米
房地产交易金额35.23亿元
4.22009~2010年出让的土地
2009-2010年巢湖市区出让的土地统计表
宗地号
宗地名称
受让时间
出让
方式
面积(亩)
用途
合同金额
(万元)
出让
年限
备注
08-29号
紫薇路与金巢大道交叉口
2009.3.5
拍卖
94.67
居住
49228400
70
09-01号
园区支路与加州生物公司交叉口东北角
2009.3.5
挂牌
4.26
工业
523980
50
09-02号
园区支路与强盛商贸公司交叉口东北角
2009.3.5
挂牌
6.29
工业
773670
50
09-23号
散兵镇桥湾村委会
2009.8.24
挂牌
82.69
工业
7929936
50
07-29-1号
东至向阳南路、南至裕溪路、西至淮南复线用地、北至规划支路
2009.10.10
拍卖
107
居住
商业
9630000
40,70
07-29-2号
东至向阳南路、南至规划支路、西至淮南复线、北至现状地块
2009.10.10
拍卖
52.7
居住
商业
4730000
40,70
09-15号
东至原槐祥粮食物流中心仓储区,南至荒地,西至巢无路,北至居民点
2009.12.29
拍卖
23.78
居住
14505800
70
09-17号
东至潜川路,南至金湖大道,西至金巢大道,北至紫薇路
2010.1.8
拍卖
97
居住
商业
66930000
40,70
09-18号
东至凤凰名城地块,南至铁路,西至民宅、给水增压泵站,北至半汤路
2010.1.8
拍卖
72.4
居住
公建
52128000
40,70
09-20号
东至华阳路,南至移动通信公司,西至中心绿化广场,北至规划支路
2009.12.13
出让
16
市政设施用地
4800000
50
09-08号
东至区工商局、市天峰公司开发楼,南至团结路,西至巢湖中路,北至健康东路、人寿大厦
2009.8.4
挂牌
20.63
31.83
10.9
居住商业,商业,绿地,广场,停车场,商业配套
109170000
40,70
09-06号
东至碧桂园宗地,南至巢庐路,西至农田,北至巢湖
2009.5.29
拍卖
22.38
175.7
170.29
74.13
居住(配套部分商业、公建)
114165000
40,70
合计
1062.65
综述:
2009~2010年共成交土地1062.65亩,其中,住宅用地294.15亩,住宅和商业综合性用地501.83亩,工业用地93.24亩,市政用地16亩,其他用地157.43亩。
从以上数据可以看出,住宅和商业综合性用地占总成交土地的47%,未来市场压力及竞争将会很大,如何专业运作商业项目,使其在市场中能够脱颖而出,并针对招商及销售做出合理的计划和控制,这些正是我们的专业体现。
5、巢湖房地产市场综述
5.12009年市场发展状况
2009年巢湖市区住宅共成交6321套,总成交面积694051.92平米,成交均价2758元/平米。
与2008年相比,巢湖市住宅总成交套数、成交面积、成交均价及月成交套数、成交面积、成交均价皆有较大幅度的上升。
自1月份起,住宅月成交套数、面积及均价总体上呈直线上升势头,6月成为鲜明的分水岭。
6月份之前月成交套数、面积及均价浮动表现不大,6月份之后住宅月成交套数、面积及均价皆创下历史同期最高水平,销售均价整体上突破3000元/平米关口。
各住宅项目上半年表现平平,自5月份之后,各项目逐步发力,徽商·御花园、湖畔名郡等项目更是表现抢眼。
由于前几年巢湖市加大了旧城改造以及新区建设的力度,土地供应量明显加大,部分开发商手头囤积了不少土地,巢湖市出台了相关的政策,要求这些开发商作出“限时开发”的承诺,否则将对土地予以收回。
必将使得未来两年左右时间内,巢湖市房地产市场供应量会继续加大。
一季度共成交房源785套,其中住宅成交面积:
68855.54平米,住宅成交均价:
2536元/平米商铺成交面积:
15285.83平米商铺成交均价:
15307.17元/平米。
同比08年四季度815减少30套,1月成交210套,2月成交272套,3月成匀303套,连续三个月呈递增趋势。
二季度共成交2324房源,其中住宅成交2067套,成交面积:
232814.42平米成交均价:
2521元/平米商铺成交257套成交面积11346.97平米 成交均价:
14994元/平米。
统计楼盘共住宅21个,商铺10个。
三季度共成交2141房源,其中住宅成交1831套,成交面积:
216841平米成交均价:
2597元/平米商铺成交309套成交面积16162.6平米 成交均价:
10388.5元/平米。
统计楼盘共住宅25个,商铺14个办公1套,办公成交总面积:
300.71平米办公房成交均价:
5350元/平米。
四季度共成交3003房源,其中住宅成交2306套,成交面积:
257476.3平米成交均价:
3301元/平米商铺成交697套成交面积44962.31平米成交均价:
14661.19元/平米。
统计楼盘共住宅31个,商铺14个办公160套,办公成交总面积:
7546.53平米办公房成交均价:
4219元/平米。
其中,住宅成交均价在3000元/平米以上的:
碧桂园滨湖城、东方新世界、信泰国际豪庭;
住宅成交均价在2900~3000元/平米之间的:
巢湖碧桂园、嘉和花园、太阳岛花园、京徽名苑;
住宅成交均价在2500~2900元/平米之间的:
天巢广场、城市之光、中凯景湖豪庭、远洲-玫瑰园、湖畔名郡、丽景国际、四海花园、鼎力明珠宝邸、徽商御花园、名仕嘉苑;
住宅成交均价在2500元/平米以下的:
金科世家、秀水花园(铜炀镇)、首信花园(柘皋镇)、金色豪庭(槐林镇)、百合丽城小区、岠嶂华庭、岠嶂花园、凤凰名城。
2009年住宅销售数据统计表
月份
成交套数
成交面积(平米)
成交均价(元/平米)
12
1020
114780.51
3056
11
842
92700.73
2889
10
444
49995.06
2787
9
570
64422.37
2732
8
628
65540.1
2709
7
360
40903.05
2783
6
906
98019.18
2638
5
437
47742.74
2586
4
576
63148.57
2533
3
236
24342.21
2568
2
186
19523.84
2543
1
116
12933.56
2560
2009年巢湖商铺共成交1437套,总成交面积87412.93平米,成交均价10854元/平米,较2008年相比商铺销售成绩惊人。
人民路商业街以461套,17103.97平米,20064元/平米的整体均价位居巢湖市商铺市场榜首,东方新世界、市水果批发市场项目分居第二、三位。
其中销售成绩末位的丽景国际项目仅售4套,城市之光、湖畔名郡、徽商·御花园等地处市区繁华地段的小区商铺销售成绩同住宅销售成绩一样出色,亚夏汽车城因其特殊的销售对象亦有不俗的表现。
但中凯·景湖豪庭、四海花园、世达·翡翠华庭等项目受各类因素影响并为有商铺销售成绩贡献。
5.22010年一季度房地产市场状况分析
2010年一季度,巢湖市区共成交1289套,居巢区乡镇项目成交量占据了近总成交量的1/3,第一季度三个月内的销售套数排行,从一月份到二月份进入下滑期,原因是因为春节假日的影响,进入三月销量开始上升。
第一季度每月成交均价走势,总体态势属递增态势,但幅度趋小。
第一季度成交总额,其中碧桂园巢湖两个项目均以别墅为主,从而总额上都处于前五位,其他楼盘销售总额基本和套数相应。
第一季度,销售过亿的楼盘有:
碧桂园滨湖城、5000万以上的有:
中凯景湖豪庭、湖畔名郡、徽商御花园,其次是接近4000万的有巢湖碧桂园、远洲玫瑰园、信泰国际豪庭、汇豪天下。
第一季度巢湖市区住宅共销售1289套,中凯景湖豪庭、湖畔名郡、碧桂园滨湖城占据巢湖楼市销量前三名,在第一季度推盘的楼盘销量也紧随其后。
其他未上榜理由主要可售房源不充足。
据房产部门统计,2010年一季度,巢湖楼市经历了一次短期震荡之后,总体保持平稳发展。
在国家积极宏观政策及市政府关于房产优惠政策的刺激引导下,巢湖市2009年度楼市异常火爆,房地产市场投资与消费明显扩张,住房的刚性需求短期内得以大量释放。
2010年以来,随着国家关于楼市新政的陆续出台,房地产投资成本明显加大,房地产市场炒作行为明显减少。
一季度的与上年度相比,短期内高温稍退,呈小幅回落态势,市场投资与消费行为进入蛰伏期,特别是2月份楼市俨然经历了一场倒春寒,市场交易探至谷底。
但进入3月份后,楼市开始明显回暖,触底后强劲反弹,市场交易显现出量增价挺态势。
从房产局公布的数据显示,一季度,巢湖市新建商品房登记备案面积29.83万平方米,备案金额11.72亿元,较上年同期分别增长了79%、97%;备案均价3929元/平方米,较上年同期备案均价3595元/平方米,增长了10%。
二手房成交面积为12.63万平方米,成交金额为2.66亿元,较上年同期分别增长了89%、129%;较2009年第四季度,成交面积下降了6%,但成交金额增长了4%,成交均价增长11%。
纵观一季度楼市,巢湖市房地产市场逐月交易量走势基本呈U形曲线,楼市经历短期震荡后,总体保持平稳发展。
成交量与成交均价较为平稳,楼市在上年度经历了较大的持续涨幅后,短期内恢复了冷静,新政出台后,不少开发商放缓了销售节奏,以少量入市以探寻目前市场的价格及购买力,因此,巢湖市目前可售房源不多,使得整体市场呈现出了空档,另一方面,银行政策收紧,按揭放款都有了严格的控制,使得开发商的资金回笼速度放慢,这也是各项目不想集中放盘销售的一个原因。
3月份后,整体楼市开始蓄势反弹;预计下半年,巢湖楼市将持续保持稳定发展态势。
5.3目前购买力的组成
巢湖的购房者主要以自住为主要目的,仅有一小部分人将购买商品住宅当作投资,尤其是新政出台以后,这部分人在所有购房者中所占的比例仅为10%左右。
目前在巢湖市买房的消费者主要有三部分人群构成:
一部分是公务员、医生、老师等来自机关事业单位的职工,他们是主要的购买群体,占到购房者比例的50%左右;第二部分是经商的人,他们大概在购房者中占30%的比例,而另外的20%购房者主要来自于乡镇以及巢湖市下属的其它部分县区。
从付款方式来看,机关事业单位等享受住房公积金的人目前在所有的购房者中数量最多;另外还有一部分不采取按揭方式而选择一次性付清房款的私营业主,在购房人群中占
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