重庆市罗汉寺商务宾馆项目建议书.docx

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重庆市罗汉寺商务宾馆项目建议书

重庆市罗汉寺商务宾馆项目建议书

一、项目建设概论

（一）项目建设的依据

一、本项目是依照重庆市佛教协会同意，重庆盛凌实业在其新建办公楼自筹资金建设重庆市罗汉寺商务宾馆项目。

二、依照重庆市宾馆酒店业的相关法规、标准、标准。

（二）项目建设的目的和原那么

一、拟建重庆市罗汉寺商务宾馆，为公司的结构调整和进展制造条件，踊跃探讨多元化进展方向。

充分利用重庆佛教文化交流的平台，创获更多的经济增加点。

同时使盛凌实业加倍融合重庆大市场，提升经营治理理念，提高整体经营水平。

2、项目建设原那么

重庆市罗汉寺商务宾馆建设按中档标准、兼顾经济有效与城市潮流相结合的原那么，装修设计充分表现佛教文化元素，充分表现盛凌实业的个性和超时期感，以清新优雅、精致丰硕的装饰处置，成为解放碑核心区的一个特色商务宾馆。

（三）项目建设规模

一、建设性质：

租赁

二、建设规模：

①、装修面积：

2000㎡

②、建筑结构：

框架，一部电梯，一个上下楼步行通道。

楼层为内走廊条形结构。

③、总楼层数：

6层，每层333㎡，含共摊面积。

④、装修标间：

34个，室内标准三星级。

3、项目功能与定位：

功能区分：

一楼由接待大厅、茶室、小卖部、小餐厅（外包）组成；二至六楼由奢华单间，一般单间及商务标间、会议室、娱乐室、设备房、值班室等组成。

效劳特色定位：

依照三星级酒店的客服标准，每一个房间配全新电脑且免费上网，二十四小时供给热水，配备商务谈判签约等会议效劳，免费为客人订票及发售景点门票。

宾馆凭着独特的地理位置和优质的效劳吸引广大旅行爱好者及商务客人的脚步。

（四）项目建设的地理位置及环境

渝中区是重庆市的金融中心、商贸中心、信息中心、文化中心。

本项目位于渝中区解放碑核心区域，东面是民族路，南面是万吉广场，西面是五一路，北面是沧白路。

拟建重庆市罗汉寺商务宾馆正门面，有在建工程一个。

入口处有拆迁户待迁。

　如图：

（五）投资的必要性和经济意义

重庆盛凌实业是以建筑为主，以房地产业和旅行业为两翼进展。

公司具有一支开发建设新项目的队伍，积存了必然的体会和部份资金，具有开发新项目的人材和经济实力。

随着重庆市经济建设的飞速进展，盛凌实业要在猛烈的市场竞争中进展壮大，开拓主业市场，立于不败之地，只有不断开发建设新项目，而且正好赶上“全国五大中心城市”这一热潮。

因此开发建设重庆市罗汉寺商务宾馆具有必要性和重要的现实意义。

为此，在解放碑那个重庆经济进展的高地占有一席之地，是取得较好经济效益，进展壮大盛凌实业的当务之急。

（六）评判结果

一、项目经营性质：

本项目是由重庆盛凌实业公司为业主，自筹资金承建经营，实行自主经营、独立核算、自大盈亏。

二、打算投资：

万元。

3、论证结论：

①、该项目属于常规效劳业，工艺流程成熟，起点高，投资小，生效快，经济效益和社会效益相结合。

项目建成后，年销售收入可达到185万元，投资回收期年。

②、项目建设符合国家和重庆市产业进展政策，也符合国家、重庆市、渝中区有关宾馆酒店业的行业政策。

经充分的市场调研和经济技术论证，建设该项目可行。

二、市场需求预测

该项目位于渝中区解放碑，区内的交通十分便利，出租四通八达，20余条公线路路可直抵近郊和远郊，渝中区是重庆市的水陆客运交通枢纽。

还具有社会效劳功能强的庞大优势。

金融证卷、保险、信息中介、餐饮宾馆、休闲娱乐等现代效劳业发达。

品牌餐饮网点633家，万豪、海逸、重宾、中天等星级酒店10余家；有工、农、建、中、交、光大、华夏、兴业、中信、招商、商业和浦发银行等110余个金融机构；还有邮电通信、信息咨询、技术效劳行业经营网点300多个，还有25家世界五百强企业的办事机构落户商贸区。

解放碑中心购物广场不仅是长江上游的黄金商贸去，也是中国西部最大的商业步行街区。

以解放碑商业步行街为核心的解放碑商贸中心区面积约为一平方千米，东起小什子，西至较场口，东起新华路，北至民生路，区域内第三产业机构单位7600个，其中，批发零售贸易业53个，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。

商业网点密度大，大型商场多为全国同类地域少有，商业经营规模大，现代商业气息浓郁也为全国之少见。

全市十大零售企业，解放碑占据五席，五个企业列西部之最：

即最大的零售商----重庆百大楼股分；最大的批发商----重庆商社；最大的零售超市家乐福；设施档次最高的商务机构----多数会，还有全国医药行业最大的零售连锁企业----和平药房总部。

区域内商贸效劳业业态齐，国内外知名品牌集中又是解放碑商贸中心的另一大特色。

各类类型的商业主题街，各具特色的专卖店，各类品牌的连锁相映生辉，增进了商贸区的繁荣兴隆。

有西部第一街之称。

因此，该区域流动人口多，住宿市场需求量大，商机无穷。

三、定位与经营方案

（一）定位方案

依照该项目的规模，本项目选择以不同化、细分市场为原那么。

建设以罗汉寺佛教文化特色为主，依托罗汉寺的佛教文化，背靠藏经楼，打造以禅养、高贵、典雅为设计理念。

要紧目标客户：

前期以吸纳全国各地驻渝商会集体客户为主。

成为各商会人士的要紧聚集地，不断提高宾馆的市场认知度。

（二）经营方案

对本项目的经营方案要紧有以下思路；

一、第一步，以立足站稳市场为主，不考虑利润。

由于宾馆正门面有在建工程，对宾馆的经营有较大的阻碍。

重点开拓常住客户和集体客户。

必要时，能够考虑以写字间出租两层楼，每一个月可收入3万元。

时刻为2年。

二、第二步，全面提升效劳档次，尽管宾馆配套设施硬件达不到三星级，但必需在房间的配置上达到三星级以上。

各项效劳标准按三星级执行。

3、第三步，全面推向市场，充分发挥一楼商业门面的价值，充分发挥地理位置的优势，确保入住率100%。

制造较好的经济效益。

四、公共工程及要紧内容

（一）公共工程及配套设施

一、电：

大楼的用电由佛教协会落实，大楼配电房应由佛教协会统一治理，宾馆实行单独计量治理。

每层楼设独立空开。

二、气：

主若是锅炉房及餐饮的用气，直接与天然气公司联系开户。

3、水：

建设锅炉房一个，实行统一供给热水。

4、排污：

每一个客房房间均有洗手间，集中统一外排，至市政排污下水道。

五、电梯：

保修期内的维修应由佛教协会负责。

六、消防：

建自动喷淋设备一套。

7、其他公共设施：

通信、电视、宽带、空调、监控等。

（二）环境爱惜与劳动平安

宾馆装修时，对环境的危害主若是噪声和微量粉尘。

避免方法：

一、在施工中，采纳国家现行有关标准，并增强对噪声和粉尘的治理。

完全能够达到国家对建设项目环境爱惜的标准。

二、本项目的劳动平安问题，按国家有关规定执行，无特殊要求可增强平安方法，同时强化职工的劳动平安教育与培训。

五、总投资概算及效益测算

（一）项目本钱组成预测

科目

计算

金额

一、工程成本

1、装修成本

2000㎡×500元/㎡

100万元（含门厅设备）

2、室内设备

34套×1万元/套

34万元（含空调）

3、消防设备

喷淋装置1套

10万元

4、监控设备

监控录像1套

2万元

5、通讯闭路宽带

2万元

6、会议娱乐设备

4万元

7、锅炉房及供热水系统

立式常压吨

8万元（含管道安装）

小计

160万元

二、工程间接成本

1、管理费

170万元×3%

万元

2、税费

0

3、不可预见费

10万元

小计

万元

三、合计

万元

（二）效益框算

一、销售收入：

①客房收入168元×34间×90%×350天=万元

②其他效劳及门面收入：

万元

二、经营本钱：

科目

计算

金额

固定成本

房屋租金

7万元×12月

84万元

投资折旧费

平均折旧法5年

36万元

人工工资

10人

25万元

小计

145万元

变动成本

外购材料费

清洁用品、免费用品

5万元

外购燃料动力费

水、电、气、讯

5万元

修理费

1万元

经营管理费

3%

万元

营业税及附加税

185万元×%

万元

所得税

33%

4万元

小计

31万元

3、年实现利润：

185-145-31=9万元

六、静态财务评判及盈亏平稳分析

（一）盈利能力分析

一、投资利税率=（销售利润+销售税金）/总投资×100%

=（9+）/185×100%

=%

二、投资利润率=销售利润/总投资×100%

=9/185=%

3、投资回收期

现金流量表

年份

项目

0

1

2

3

4

现金流入

185

185

208

208

现金流出

140

140

154

154

净现金流量

45

45

54

54

累计净现金流量

-85,1

投资回收期=（4-1+185）=年

（二）盈亏平稳分析

BET=×100%

=（145/×100%

=%

销售量=设计生产能力×BET

=185万元×%

=万元

本项目在入住率90%,定价为168元/间的基础上，年销售收入达到万元。

即可达到盈亏平稳。

具有必然的抗风险能力。

但入住率是该项目成功的关键。

总销售收入

185可变本钱

174,2

145固定本钱

七、结论

该项目的要紧评判指标投资利润率为%，投资利税率为%，投资回收期年。

由于项目前期周边环境的阻碍，在销售价钱定位上是保守测算，从财务分析和盈亏平稳分析来看，该项目短时间效益不明显，但长期效益稳固，具有必然的抗风险能力。

综上所述，该项目可行。

项目开发单位：

重庆盛凌实业

项目负责人：

周泰杨华

项目建议书：

雷铭（经济师）

编写时刻:

2020-2-20

附件：

申请经营旅馆业的备案手续

凡经营接待旅客住宿的旅馆、饭馆、宾馆、招待所、客货栈、车马店、浴池等（以下统称旅馆），不论是国营、集体经营，仍是合股经营、个体经营、中外合伙、中外合作经营，不论是专营仍是兼营，不论是常年经营仍是季节性经营，都必然依法履行开业审批备案手续。

1．开办旅馆，其衡宇建筑、消防设备、出入口和通道等，必然符合《中华人民共和国消防条例》等相关规定，并要具有必要的防盗平安设施。

2．申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经本地公安机关签署意见，向工商行政治理部门申请记录，领取营业执照后，方准开业。

经批准开业的旅馆，如有歇业、转业、合并、迁移、改变名称等情况，应该在工商行政管理部门办理变更登记后3日内，向当地的县、市公安局、公安分局备案。

3．经营旅馆，必然遵守国家的法律，成立各项平安治理制度，设置治安捍卫组织或指定平安捍卫人员。

4．公安机关对旅馆治安治理的职责是，指导、监督旅馆成立各项平安治理制度和落实平安防范方法，协助旅馆对工作人员进行平安业务知识的培训，依法惩处侵犯旅馆和旅客合法权益的违法犯法分子。

公安人员到旅馆执行公事时，旅馆工作人员和旅客应该予以协助。