物业前期介入工作方案实施版.docx
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物业前期介入工作方案实施版
成都银都物业服务有限公司
尚郡物业项目
前期介入工作方案
尚郡物业服务中心前期介入工作计划
支持提供相应施工图纸、文件
尚郡项目工程承接查验进度计划表
项目员工到岗时间表
前期介入人员费用预算表
二次精细开荒保洁费用预算表
尚郡前期介入预算总表
移交资料清单
二次精细开荒保洁比选要求
尚郡物业服务中心前期介入工作计划
为了对尚郡项目进行全面的了解,并为以后物业承接查验及物业服务工作的顺利展开做好准备。
尚郡物业服务中心预计于2013年8月起进行前期介入。
具体工作安排如下:
第一阶段(2013年9月1日至2013年9月30日)完成工作:
1、组建物业服务中心管理团队主要管理人员到位。
2、物业基本情况现场勘查。
3、服务中心管理人员现场学习。
培训内容:
物业概况、部门职能、岗位职责、公司相关管理文件、相关法律、施工工
地安全防范应知应会等有关规定。
4、和贵方及施工单位对接,建立通讯录,以便联系沟通。
5、和当地的社区、派出所等政府相关部门接洽。
6、确定临时办公地点和办公物资采购并到位。
第二阶段:
(2013年10月1日-10月15日)完成工作:
1、各专业工程人员到位及培训。
2、了解小区施工进度,做好记录和汇总。
3、联系甲方和施工单位提供相应的图纸(电子版最好),熟悉图纸。
4、各部门拟定前期介入倒排工作计划。
5、拟定开办物资清单上报申购。
6、秩序维护员临时宿舍方案确定。
7、编制《承接查验方案》及相关验收表格。
8、成立接管验收小组,并与置业公司确定接管验收时间。
第三阶段:
(2013年10月16日-10月31日)完成工作:
1、开始对物业承接查验的工作跟进,主要工作是根据图纸设计,对户内的施工情况现场跟踪。
2、工程人员对1-2栋户内土建进行分户查验工作,对发现出具整改对接函件。
3、对成品存在不便于物业服务的施工工艺,提出不同的建议及改进的方案(每周向贵方和施工单位以书面形式或电子版报告)。
4、拟定一线操作层员工的招聘计划及进度。
5、向贵方提供交房时使用的文件、表单的样表报批审核。
6、物业服务中心的各类服务和管理文件的拟订报公司审批。
7、物业服务中心的各类表单的样表的设计报公司审批。
第四阶段:
(2013年11月1日-11月15日)完成工作:
1、物业承接查验的工作跟进,主要工作是根据图纸设计,对公共区域的施工情况现场跟踪。
2、对公共区域的设施设备安装进度和调试情况分工种跟进,收集相关的说明书和使用手册,学习操作程序。
3、二次精细开荒保洁方案的拟订,报公司审批。
4、员工服装样式确定申购。
5、各部门日常服务方案拟订,报公司审批。
6、和贵方协商交房实施方案,并定稿。
7、开办物资开始逐步采购。
8、物业用房的位置确定,并和贵方协商装修方案的确定。
9、工程跟进中发现有瑕疵的施工项目,每周向贵方和施工单位以书面形式(或电子版)报告。
10、工程人员对3-4栋户内土建进行分户查验工作,对发现出具整改对接函件。
11、工程人员对1-3栋公共区域进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
12.工程人员对地下室、车场进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
第五阶段:
(2013年11月16日-11月30日)完成工作:
1、“业主手册”、入住资料的拟定及印刷。
2、跟进施工整改情况,并汇总报告贵方。
3、和贵方协商秩序维护员的宿舍和员工食堂的确定,及装修和设备安装。
4、和贵方协商物业管理用房的装修施工的跟进。
5、和贵方协商公共区域的标识设计及制作。
6、向贵方提供公共区域垃圾桶的数量、位置,报批采购。
7、和社区沟通生活垃圾清运有关事项。
8、和邮政局沟通开通邮件投递工作。
9、和派出所沟通门牌号确定和安装工作。
10、工程人员对5-6栋户内土建进行分户查验工作,对发现出具整改对接函件。
11、工程人员对4-6栋公共区域进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
12、对消防、新风系统进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
13、对电梯、疏散通道进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
14、对供、排水系统进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
15、对供电系统进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
第六阶段:
(2013年12月1日-12月15日)完成工作:
1、再次对施工中存在不足现场查验,汇总情况报告贵方。
2、跟进施工及设施设备安装调试整改情况,并汇总报告贵方。
3、员工招聘,陆续到岗,现场熟悉。
4、二次精细开荒保洁单位招标确定。
5、和贵方协商交房实施方案确定,成立交房领导小组。
6、开办物资全部采购完毕。
7、员工服装全部到位,工号牌到位。
8、施工、装修人员《临时出入证》制作到位。
9、各部门管理文件、员工应知应会、操作性文件、应急处理办法、业主装饰装修管理
程序等应用文件全部定稿,并开始试运行。
10、业主档案建立的准备工作,请贵方提供业主清册。
11、工程人员对7-8栋户内土建进行分户查验工作,对发现出具整改对接函件。
12、工程人员对7-8栋公共区域进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
13、对供电系统进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
14、对安防、门禁系统进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
15、对总坪、绿化进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
16、对主体、土建进行查验工作,对发现出具整改对接函件。
第七阶段:
(2013年11月24日-12月3日)完成工作:
1、全体员工集中培训。
2、培训内容:
项目介绍、物业知识、法律法规、礼仪规范、各部门管理文件、员工应
知应会、操作性文件、应急处理办法、业主装饰装修管理程序等。
3、秩序维护员人住小区,员工食堂开火。
4、二次精细开荒保洁完成。
5、各类应急处理程序的演练。
6、相关施工竣工图纸、设施设备说明书、合格证书及安装调试记录、等文件接收,并
分类归档。
7、对施工单位提出对成品的保护措施。
8、工程和设施设备的遗留问题汇总,报贵方督促施工单位整改。
第八阶段:
(12月16日-12月27日)完成工作:
1、物业服务、停车等收费许可证的办理。
2、小区的管理权的接管。
3、协同贵方向业主交房工作。
4、向物业项目所在地区(市)房产管理部门备案。
5、建立业主档案,并装订归档。
6、向政府相关部门汇报,开通邮递、生活垃圾清运等工作。
请贵方支持提供相应施工图纸、文件
序号
提供施工图纸、文件名称
完成时间
1
提供总平面图、高低压室配电图、地下室污水系统图、给排水系统图、弱电系统图
2013年9月16日前
2
1、参与建设该小区的工程监理及所有施工队伍(含分包队伍)等单位的名称,负责人,联系人,联系电话清单;
2013年8月30日前
3
确定一名与物业进行具体工作对接的工程总负责人
2013年8月30日前
4
工程竣工后,施工单位须对整个项目现场进行清洁开荒
2013年11月30日前
4
楼栋、楼层门牌号码的安装完成。
2013年11月30日前
5
各类标牌、号牌、警示牌、指示牌的完成(公共区域)。
2013年11月30日前
6
为了启动该项目物业服务工作,需提供物业管理用房、秩序维护员住房的装修,以满足使用。
2013年11月15日前
7
需提供开办物资(办公用品、设施设备、秩序维护物资、工程物资、保洁绿化物资、员工住地基本物资及服装),可分批提供。
2013年11月30日前
8
在接管验收之前,按照物业提供的资料类别清单,要求施工单位按类别列制资料清册。
11月15日前完成资料移交清册(具体资料清单附后)。
2013年11月15日前
9
提交业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单、交房数量以及特殊事项汇总情况。
2013年11月30日前
10
成立交房领导小组并确定交房场地。
2013年11月30日前
11
应搜集和汇总有关销售、工程质量、设计等方面的共性问题,并做好统一的解释口径。
2013年12月15日前
12
所有不合格事宜,应在交房前整改完毕,对遗留问题未完善事宜应有妥善的补救措施。
2013年12月20日前
13
做好交房前的物资、人员的准备
2013年12月20日前
尚郡项目工程承接查验进度计划表
尚郡工程查验工作进度计划表
序号
工作内容
开始时间
完成时间
持续时间
2013年10
2013年11月
2013年12月
20
25
30
5
10
15
20
25
30
5
10
15
20
25
30
1
1-2栋户内
10月20日
10月29日
10天
2
3、6栋户内
10月26日
11月5日
10天
2
7-8栋户内
11月1日
11月10日
10天
3
4-5栋户内
11月11日
11月20日
10天
4
1-3栋公共区域
11月1日
11月15日
10天
5
4-6栋公共区域
11月26日
11月30日
10天
5
7-8栋公共区域
12月1日
12月15日
10天
6
地下室、车场
11月14日
12月30日
45天
7
消防、新风系统
11月18日
12月20日
30天
8
电梯、疏散通道
11月22日
12月16日
25天
9
供、排水系统
11月25日
12月16日
20天
10
安防、门禁系统
12月2日
12月30日
30天
11
供电系统
12月15日
12月30日
15天
12
总坪、绿化
12月20日
12月30日
10天
13
主体、土建
12月20日
12月30日
10天
项目员工到岗时间表
时间
岗位
到岗时间和数量
13年9月1日-13年9月30日
13年10月1日-13年10月15日
13年10月16日-13年10月31日
13年11月1日-13年11月15日
13年11月16日-13年11月30日
13年12月1日-13年12月15日
13年12月15日-13年12月27日
人数
人数
人数
人数
人数
人数
人数
项目经理
1
1
1
1
1
1
1
项目副经理
0
0
0
0
0
0
0
客服主管
0
0
0
0
1
1
1
客服人员
0
0
0
0
4
9
9
工程主管
1
1
1
1
1
1
1
工程技术员
0
2
8
8
12
12
12
秩序维护主管
0
0
0
0
1
1
1
秩序维护领班
0
0
0
0
2
4
4
秩序维护员
0
0
0
0
0
24
52
环境事务主管
0
0
0
0
1
1
1
绿化领班
0
0
0
0
0
1
1
绿化员
0
0
0
0
0
0
5
保洁领班
0
0
0
0
0
1
1
保洁员
0
0
0
0
0
0
22
合计
2
4
10
10
23
56
111
说明:
12月(1-27)日秩序维护员、客服人员、保洁员、绿化工按入职时间和数量按实际招聘为准。
尚郡前期介入人员费用预算表
尚郡前期介入物业人工费用
日期
前介人数(人)
人工费用(元)
管理费用(元)
合计
9月1日-30日
经理1人、工程主管1人(到岗2人)
13290.8
1993.62
15284.42
10月1日-15日
经理1人、主管工程主管1人、工程技术员2人(到岗4人)
9739.4
1460.91
11200.31
10月16日-30日
经理1人、工程主管1人工程技术员8人(到岗10人)
19021.4
2853.21
21874.61
11月1日-15日
经理1人、工程主管1人、工程技术员8人(到岗10人)
19021.4
2853.21
21874.61
11月16日-30日
经理1人、工程主管1人、秩序维护部主管1人、客户部主管1人、环境事务部主管1人、工程技术员12人、客户人员4人、秩序维护领班2人、(到岗23人)
40724.4
14758.18
46833.06
12月1日-12月15日
经理1人、工程主管1人、秩序维护部主管1人、客户部主管1人、环境事务部主管1人、工程技术员12人、客户人员9人、秩序维护领班4人、秩序维护员24人、保洁领班1人、(到岗56人)
89738
13460.7
103198.7
12月16日-12月27日
经理1人、工程主管1人、秩序维护部主管1人、客户部主管1人、环境事务部主管1人、工程技术员12人、客户人员9人、秩序维护领班4人、秩序维护员52人、保洁领班1人、保洁员22人、绿化工5人(到岗111人)
126496.8
18974.52
145471.32
前介人工、管理费用合计
359720.37
税费(费用总额/(1-5.67%)*5.67%)
21622.12
前期介入费用合计
381342.49
说明:
1.岗位工资结算标准按《合同》:
经理7677.6元/月、副经理5813.2元/月、客户部主管4681元/月、工程部主管5613.2元/月、秩序维护部主管4631.2元/月、环境事务部主管3194元/月、工程技术领班3748.8元/月、秩序维护领班3074元/月、保洁和绿化领班2442元/月、客户人员3094元/月、工程技术人员3094元/月、秩序维护员2738元/月、保洁和绿化员2226元/月;2.12月(1-27)日秩序维护员、客服人员、保洁员、绿化工案入职时间和数量实际计算工资。
尚郡二次精细开荒保洁费用预算表
序号
费用项目
费用
计算说明
1
楼内公共区域保洁开荒费
50400.00
楼内公区面积18000㎡*2.8元/㎡
2
总坪、车场保洁开荒费
80786.10
总坪、车场面积(13099.84+33670.07+3712.09)㎡*1.6元/㎡
费用总计
131186.1
1.预算的面积是图纸设计面积,最终结算按实际面积结算;2.此报价通过保洁公司和周边楼盘的询价。
尚郡前期介入预算总表
序号
费用项目
费用
备注
1
前介物业人工费用
381342.49
2
二次开荒保洁费用预算
131186.10
1-2项费用总计
512528.59
费用总计
512528.59
移交资料清单
移交资料主要内容:
1、物业产权资料:
a)项目开发批准报告;
b)规划许可证;
c)投资许可证;
d)土地使用合同;
e)建筑开工许可证;
f)用地红线图。
2、综合竣工验收资料:
a)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图)
b)及地下管线综合布置竣工图;
c)建设工程竣工验收证书;
c)建设消防验收合格证;
d)公共配套设施综合验收合格书;
e)供水合同;
f)供电协议书、许可证;
g)供气协议书、许可证;
h)有线电视合格证;
i)通信设施合格证;
j)电梯准用证。
3、施工设计资料:
a)地质报告书;
b)全套设计图纸;
c)图纸会审记录;
d)设计变更通知单;
e)工程预决算报告书;
f)重要的施工会议纪要;
g)隐蔽工程验收记录;
h)沉降观测记录;
i)其他可能会影响将来管理的原始记录。
4、机电设备资料:
a)机电设备出厂合格证;
b)机电设备使用说明书(要求中文);
c)机电设备安装、调试报告;
d)设备保修卡、保修协议。
5、业主资料:
a)已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;
b)已购房业主的付款情况或付款方式。
成都银都物业服务有限责任公司
二次精细开荒保洁服务比选要求
由于项目需要,经我公司研究决定,对(项目)的二次精细开荒保洁服务外包,现邀请合格供应商参加比选。
一、物业基本情况
(项目)位于成都市路号。
占地面积㎡,总建筑面积㎡,其中:
地上建筑公共区域面积㎡、地下建筑面积㎡,区内建筑最高高度m,建筑楼层数量层(地面层,地下层),道路总坪面积㎡、绿地总面积㎡。
二、保洁服务外包范围
1、物业的地上建筑公共区域面积㎡;
2、物业的地下建筑面积㎡;
3、道路总坪面积㎡
三、参加比选的供应商须具有以下资格:
1、在中华人民共和国境内注册,具有独立法人资格的专业保洁企业;
2、现正在为成都地区的高层物业、或四星级以上酒店提供专业保洁服务;
3、现有保洁人员总数不少于150人;拥有能满足保洁服务所需要的专业机具。
4、遵守国家相关的法律和法规,诚实信用,业绩良好。
四、供应商须知
有意向的供应商请于年月日时前将《二次精细开荒保洁服务方案》送交至成都市新光路8号成都银都物业物业有限公司办公室。
《开荒保洁服务方案》包括以下内容:
1、企业营业执照副本、税务登记证(复印件加盖企业鲜章);
2、企业基本情况:
包括员工人数、管理团队、专业技术人员、拥有的保洁专业机具、通过第三方认证的质量、环境、职业健康安全体系证书(复印件)等;
3、业绩证明:
现提供服务的高层物业、酒店(提供合同复印件,合同价格可以隐去,但须有合同的起、止时间;物业名称;合同双方的印章);获得政府或行业主管部门的奖励、表彰等(提供复印件);
4、拟派遣的保洁团队情况:
管理人员简介、保洁服务力量配置;
5、管理制度与作业文件;
6、服务质量承诺和考核方法;
7、成本测算和报价;
8、供应商需要说明的相关事项;
9、《开荒保洁合同》。
五、现场踏勘时间
年月日(9:
00-16:
00)
六、联系人及联系电话
联系人:
联系电话:
地址:
成都市新光路8号成都银都物业物业有限公司
成都银都物业服务有限公司
二O一三年八月二十日
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- 物业 前期 介入 工作方案 实施