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恒威置业管理制度

房产管理流程和制度

宁波恒威置业有限公司

二OO九年十二月

目录

一、公司组织结构和岗位职责

1、组织结构

2、部门设置和职责

a）行政人事部岗位职责

b）财务部岗位职责

c）前期部岗位职责

d）工程部岗位职责

e）总师办（技术管理部/成本控制部）岗位职责

f）营销策划部岗位职责

g）采购部岗位职责

二、项目开发工作流程

1、项目开发工作主流程

2、分块工作流程

3、部门工作流程

a）前期部工作流程

b）工程部工作流程

c）技术管理工作流程

d）成本控制部工作流程

e）营销策划部工作流程

三、项目管理制度和流程

1、项目施工单位选择标准

2、项目监理单位选择标准

3、项目招投标工作程序

4、建筑材料、设备采购工作流程

5、营销策划类合同工作程序

6、业务直接分包或指定采购工作流程

附件：

合同签订流转、审核、审批表

5、工程联系单工作程序

附件：

工程联系单

工程联系单流程表

优化设计变更联系单

设计变更联系单

6、工程款拨款工作流程

附件：

工程进度拨款申请单

甲供材料进度拨款审批单

7、工程结算工作流程

8、建筑材料、设备采购结算工作程序

附件：

甲供材料结算单

工程款支付审批单

9、项目工程现场施工管理

三、日常管理制度

1、会议制度

2、图章管理制度

3、文件传阅制度

4、财务汇报制度

5、经营费用开支及报销制度

附：

费用请示报告

费用报销审批单

6、日常办公用品采购审批制度

附：

办公设备申购单

7、车辆管理制度

8、档案管理制度

公司组织结构、岗位职责

一、  企业组织结构

 二、 部门设置及职责

1、行政人事部

1）组织召开公司的重要会议和专题会议，做好会议纪要，并对会议中明确的事由实施检查、督促

2）整理有关经营报表、资料，为公司决策提供依据。

3）做好各部门计划方案的审核、汇编工作，并实施检查、督促

4）做好公司各种文件的拟、收、发、存工作

5）做好档案、合同管理工作和公司的保密管理工作

6）做好各类行政费用预算的编制及管理工作

7）做好公司的印章管理和通讯、交通工具及办公设备等的实物管理工作，并建立相应台帐

8）做好公司内各部门之间的沟通、配合和协调工作。

9）配合公司经营目标，设计公司组织系统，依据人力资源预测、分析的结果，拟订人员编制及人力资源发展计划，并根据人力资源发展计划，筹划办理各项教育及培训工作。

10）各项管理制度的建立、执行和修订。

设计、推行及改进人事管理制度、作业流程，并确保其有效实施

11）帮助各部门负责人，拟订每一职位的工作标准及其所需的资格、条件，以求量才适用。

按照员工考核、奖惩办法，审核、办理员工的考核、奖惩、升降等事项，力求公平公正。

12）分析、处理来信、来访等客户事务，及时调查、汇报，并落实和检查处理意见的执行情况。

13）做好企业文化建议工作。

依生活水准、同行情况及公司政策，拟订员工的待遇办法，制定各项员工福利与工作安全措施，并维持员工与公司的和谐关系。

14）配合各部门做好各类会议的会务工作。

15）完成总经理室布置的其他工作。

2、财务部

1）严格按照国家法律、法规和财政纪律，做好会计核算，监督和各类会计报表以及财务分析工作。

2）认真做好财务计划、控制、监督、预算、决算等各项基础管理工作，严格控制成本，确保公司经营目标和财务计划的实现和完成。

3）参与公司开发项目的经济分析，认真对开发项目的成本、效益、资金需求量进行分析和预测，根据预测内容编制项目资金流量表。

4）配合总经理室拟定资金运筹方案，合理调度、使用资金、减少利息和其他财务费用的支出，促使资金良性循环。

5）按照财务指标归口分管的内部系统，及时、合理把利润、成本、资金占用等财务指标进行分解，落实到各责任部门，实施控制和监督，并对实施过程中的有关信息进行分析，及时反馈总经理室。

6）严格财务核算制度，建立健全核算体系和内部稽核制度，确保财务核算和财务报表、账号的合法性和准确性。

7）参与商品房价格的制订和调整工作，并对其实施过程进行监督。

8）配合、帮助有关部门建立商品房、周转房、固定资产、低值易耗品等实物台帐，定期核对、盘查，确保帐帐、帐实符合。

9）指导、检查、监督公司下属企业的财务工作，定期进行审计。

10）配合会计事务所做好年度财务审计工作，加强企业资信申报工作。

11）加强与各银行的联系，做好资金的借贷、周转工作。

12）做好财务档案的归集、装订、备案和保管工作。

13）完成总经理室布置的其他各项工作。

3、前期（研展）部

1）提供待开发地地块可行性报告。

2）参与初步规划方案的审核工作。

3）办理待开发地块的投标手续，并对参加竞标单位进行详细了解，认真咨询土地价格，为参加投标作好充分的准备工作。

中标后与土管局签土地受让合同。

4）负责办理发改立项手续，领取规划用地许可证，并交办公室存档。

5）办理规划方案报批手续，申请规划方案审批及时领取规划会审纪要，并交办公室存档。

6）把确定的扩初方案报城乡建委办理扩初会审，及时领取扩初会审纪要，交办公室存档。

7）办理土地报批手续，领取建设用地批准书及土地登记证，交办公室存档。

8）办理项目开工前所需的各种手续和证件：

物业招投标、人防意见书、环保意见书、建筑许可证、预售许可证、市政道路工程方案等交办公室存档。

9）办理建设工程施工许可证。

10）办理规划放样手续，并对放样结果组织复验。

11）办理项目的地名核准手续，领取门牌号码。

12）按工程验收要求组织自验、整改、单项验收、整改等工作，办理建委备案手续和城建档案馆存档手续及组织联合检查并领取检查纪要，交办公室存档。

13）做好竣工项目的项目总结工作。

14）完成总经理室布置的其他工作任务。

4、工程部

1）认真贯彻执行国家和地方的有关工程施工的政策、法令、法规，严格执行基本建设程序，办理工程施工前的有关手续。

2）参与方案设计过程，了解施工项目的性质，进行项目施工的可行性分析，并排出初步进度计划表，供总经理室参考。

3）在分管副总的领导下，会同成本控制部做好工程项目的招标工作，按工程招投标工作流程拟定标书报总经理室审批。

4）按照公司流程，协同总师办确定项目施工单位、监理单位等。

5）会同成本控制部及有关部门，按照工程和设备采购合同工作流程，做好工程合同和配套设备合同的洽谈和签订工作，并确保按合同要求施工。

6）熟悉施工图纸，参与图纸会审，会同技术部等有关部门组织安排图纸技术交底，整理技术交底纪要，报经理室审核同意后，严格按合同规定指导各工地的施工管理。

7）协助前期部办理建筑工程施工许可证。

8）做好工程前三通工作，及时办理工程用电、用水及通信手续，订立前三通施工协议，并对施工质量实施管理及组织验收，确保工程质量，按期完成。

9）办理项目后三通手续，做确定供水、供电等方案的前提下及时与相关设计部门联系，并签订相关施工合同，做好施工工程的管理和直协调工作，对竣工项目组织验收并提出整改措施，确保后三通工作保质、保量、按期完成。

10）督促、检查各项目经理的现场施工管理

11）协调安排各工地的工程施工进度，督促施工单位提高工程质量意识，做好文明施工、安全施工。

12）搞好施工现场的管理，严格控制材料质量关，认真做好材料化验，测试报告记录和归档工作。

13）深入施工现场，及时掌握各工地的施工情况，协调处理施工管理过程中的疑难问题。

14）严格控制工程费用，对合同中未明确或新增加的工程量，应事先征得技术部和成本控制部认可，按照工程联系单拨款审批流程，才能签发各施工工地的工程联系单，并落实工程联系单的实施情况。

15）牵头办理现场工程联系单审核、资料管理，以备工程结算。

16）严格按合同规定，配合监理公司检查工程项目的工程质量、总体质量和工程进度，确保工程保质、保量、按期完成。

17）做好工地的施工日记，晴雨表记录并整理归档。

18）隐蔽工程应及时验收签收，对工程质量有异议的应提出整改意见并督促落实。

19）发现质量事故及时处理，并向上级汇报。

20）认真把握土建工程竣工图审核关。

21）认真做好分部分项工程及单体工程的调试和质量验收工作，确保工程质量。

22）检查、督促施工单位做好工程竣工资料的归档和图纸回收工作。

23）按照工程实际进度，和工程进度拨款审批流程，填写工程进度款拨付单。

24）认真做好竣工项目的项目总结工作。

25）完成总经理室布置的其他工作。

5、总师办

（1）技术管理部

1）对待开发地块做好方案比较和论证工作，拟定初步规划方案报总经理室。

2）建立已建项目的设计技术档案以备查录。

3）按照公司招投标制度，牵头确立建设工程总包单位、分包单位、监理单位等。

4）做好日常图纸、联系单等的技术审核。

5）做好各类方案、扩初、施工图、园林、煤气、道路施工、设施和勘察等的委托设计工作，并签订相关合同，交办公室存档。

6）参与施工现场管理，对现场出现的有关技术问题及时做好技术解答。

7）熟悉施工图，做好委托设计图纸的校对审核工作。

8）组织图纸会审交底工作，并处交底会审纪要。

9）完成案前各项设计图交底工作，并做好技术方面的授课资料，参与对所销楼盘做好业务员的培训和现场解说工作。

10）协助销售部做好样板房及装修的委托设计工作。

11）搜集市场优秀户型，建立套型信息库。

12）协助前期部做好方案扩初会审及放样工作。

13）加强与房地局联系，认真做好面积计算工作。

14）参与综合验收工作。

15）做好竣工项目的项目总结工作。

16）完成总经理室布置的其他工作。

（2）成本控制部

1）认真贯彻国家做工程造价方面的法规、政策。

按照工程预算定额及省市有关文件规定，站在公正、科学的立场上，编制和审查工程预决算，努力维护公司的经济利益。

2）协同上级定额主管部门进行工程造价，材料预算价格及工程预算定额的管理工作，并及时负责贯彻其文件规定，掌握定额及材差，费率的变动情况，及时补充调整。

3）参与规划方案研讨及经济利益测算，参与扩初设计预审及施工图设计标准拟定，在此两阶段控制工程造价。

4）住宅项目开卖前根据扩初设计参与与价格制订并协同销售部向物价局审报房价。

5）参与施工队伍选择方案拟订，参与工程招投标及施工合同签订。

6）参与施工图内部审定及施工队伍及时交底，施工阶段经常深入施工现场控制图纸修改费用及工程联系单签发所产生的费用，核实现场施工进度，根据合同规定控制工程进度拨款。

7）编制和审查施工图预算，作为成本核算和工程拨款依据。

8）参与工程项目验收竣工，审查工程决算，报送有关部门审定。

9）协调与建行、造价管理处、建管处物价局的业务来往关系，共同合理控制工程造价。

10）建立预决算台账，不断搜集有关资料，对所审查的不同类型的工程进行造价对比分析，建立一套完整、准确、符合实际的技术经济指标体系，提供决算审查及工程方案阶段估算的准确性。

11）认真做好竣工项目的项目总结工作。

12）完成总经理室布置的其他工作任务。

6、营销策划部

1）为公司提供准确的年度房产市场分析报告，提出选择性地块条件。

2）对可选择地块的条件进行论证，对符合开发条件的地块进行市场调研，出可选择的比较报告。

3）提供详细竞争项目市场调研报告，参与产品定位，提出初步规划方案的销售价格。

4）提出待开发地块的产品定位和规划设计的初步设想。

用书面形式报经理室，并完成项目的可行性研究报告。

5）参与项目的初步规划方案研讨及项目的深化调研，参与制定营销推广计划。

6）对开发项目进行深化市场调研，提供规划设计包括房型配比、景观等，确定销售价格原则，配合销售部门提出行之有效的营销策略。

7）认真做好案场销售前的各项准备工作，包括样板房装修方案、销售人员的招聘、培训和考核，提出销售计划、销售方案和具体措施并组织实施。

8）主动、热情接待客户，规范售房程序和售房手续，严格履行合同职责。

9）及时处理销售过程中出现的各类问题，适时调整销售策略，按计划完成销售任务

10）认真建立并管好销售台帐，负责做好案场销售的各类业务、表单、发票、台帐的汇总、存档及管理工作。

11）负责协调各案场的销售进展，做好销售日报表的汇总和报送工作，编制月度销售报表，并按项目进度及时回收资金，综合分析及时把销售情况状况报经理室。

12）负责已销商品房的客户资料，销售合同的归档工作，办理产权证、土地证、契证、他项权证，协同财务部做好办理按揭的前期资料准备工作。

13）会同物业公司做好已销商品房的交房工作，负责余房的销售及余款催讨工作。

14）建立完善的房产信息收集体系，并对所收集信息认真整理分析，以专题报告的形式分类报总经理室。

15）完成总经理室布置的其他工作任务。

7、采购部

1）根据工程需求，编制与之相配套的采购计划，并组织具体的实施，保证经营过程中的物料供应。

2）认真做好市场调查和预测，掌握物料供应情况。

3）负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。

4）严格执行企业制定的物料供应制度，按照采购原则进行采购作业，根据工程安排做好物料供应的进度控制，实现物流的优化管理。

5）采购物料的入库与结算：

6）负责办理购进物料的到货后的相关手续的办理工作。

7）对不合格产品及时退货。

8）供货单位的质量审核，参加对供货单位进行质量管理体系的审核工作。

9）加强物料供应档案的管理，做好物料信息情报的工作，建立起牢固可靠的物料供应网络，并不断开辟和优化物料供应渠道。

10）与企业内各部门加强沟通配合，处理工程建设过程中发生的各物流管理需求协调平衡的事项和突发问题。

11）完成总经理交办的其他工作任务。

项目开发工作流程

一、项目开发工作流程主框图

项目总结

二、分块工作流程

1、项目的选择和确定

提供年度房地产市场分析报告、拟定选择地块条件——提供地块资料——出可选择地块比较报告，确定投标地块——详细市场调研——确定产品定位——设计初步规划方案——提出销售价格——测算经济效益——确认项目——出可行报告，报董事会——土地价格和竞争对手状况咨询——筹集资金——确定标书参加土地投标——签订土地合同

2、项目前期

用地许可证

规划文本

立项

规划设计

项目调研深化

前三通

动迁

预售许可证

建筑许可证

施工图会审

扩初会审

扩初设计

规划会审

施工单位选择

技术交底

销售前期工作

制订推广计划

注：

从土地取得到项目预售的周期控制在14个月，其中产品定位1个月，初步方案设计1个月，前期规划、方案报建3个月，施工图及施工许可报批3个月，工程施工6个月。

3、施工与销售

3.1工程施工

三通一平——打桩——基础工程——主体工程——粉饰工程——安装工程——附属工程——绿化工程

3.2工程预算

3.3项目销售

案中营销策划

开盘——接待——小定（大定）——签约——办理按揭手续

3.4综合验收

单项验收——竣工验收——自验——对口验收——综合验收——交房

4、交房及决算

4.1交房及物业管理

4.2工程决算

5、项目总结

交房——收集相关资料——总结

三、部门工作流程

1）、前期（研展）部工作流程

1.1提供可开发的土地资料

1.2预测并提供可行性报告

1.3参与初步方案确定

2.1内定投标价格，参加招标

2.2签订土地合同

2.3申领开发资质

2.4申领土地证

2.5参与规划方案确定

2.6立项申请报告并办理立项手续

2.7申领规划用地许可证

2.8规划会审

2.9根据会审记要参与调整方案

2.10扩初会审

2.11调整方案再申报规划方案

2.12报发改委立项批复

2.13办理消防、环保、物业办、人防、交警、绿化、景观灯等报批手续（物业招投标、确定物业公司）

2.14市政综合管线方案申报

2.15规划放样、复验

2.16申领建设工程规划许可证

2.17申领建设工程施工许可证

2.18核准地名、门牌号

2.19办理预售许可证

2.20市政规划放样、复验

2.21申领市政工程规划许可征

3.1对口验收（规划、环保、人防、技防、交警、城管、物业办、消防、土管等单位）并整改

3.2办理建委备案手续，档案交城建档案馆存档

3.3联合检查验收

3.4出整改报告

3.5交付

2）、工程部工作流程

1.1参与项目选择与确定

1.2施工可行性研究

1.3依法办理有关手续

2.1内部拟定项目标书考核投标单位，办理招标手续

2.2初选施工投标单位及监理单位

2.3考核合格投标单位，进行内部招标，对相关单位进行实地考察、调研

2.4配合确定施工单位及监理单位

2.5配合订立施工合同及监理合同

2.6合同交财务部，成本控制部、总经理备案，办公室存档

2.7准备前三通相关资料

2.8填报前三通申请表

2.9签订施工协议，提出涉及工程方面的合理化建议

2.10施工过程管理

2.11验收（初验、竣工验收）

2.12提出整改措施

2.13施工现场三通一平完成

2.14布置施工现场

2.9签发开工报告

2.10熟悉图纸内容，并进行深入研究，并组织内部预审

2.11组织各单位，进行图纸的技术交底

2.12出技术交底会议纪要

3.1工程预检

3.2办理项目签证，并交办公室存档

3.3工程隐检

3.4办理项目签证，并交办公室存档

3.5质量验收

3.6工程施工指导、检查

3.7做好施工日志

3.8建立工程档案，并交办公室存档

3.9全过程协调施工单位

3.10准备后三通资料

3.11内定供电、供水、通信方案

3.12委托设计

3.13填报后三通申请表

3.14签订相关施工合同

3.15工程管理协调

3.16组织验收

3.17提出整改措施，并整改

3.18通电、通水、通信完成

3.19组织公司内部有关人员自验

3.20提出整改方案，并整改

3.21单项预验收，竣工验收

3.22提出整改方案，并整改

3.23准备竣工资料，并交办公室存档

3.24综合验收

3.25提出整改方案，并整改

4.1物业移交

4.2交房屋所有资料

4.3交房后工程修理工作

5.项目总结

3）、总师办工作流程

技术部

1.1参与项目的选址与确定

1.2产品方案初步设计

1.3比较论证方案

1.4确定初方案

1.5深化初方案

1.6提交方案

1.7最终确定方案

1.8委托初步规划设计

1.9设计调整

1.10调整结束。

2.1委托规划方案设计

2.2出规划方案图，交前期部备案，并交办公室存档

2.3委托扩初设计

2.4出扩初设计图，交前期部备案，并交办公室存档

2.5委托勘测设计

2.6出勘测设计成果交工程部，并交办公室存档

2.7根据城乡建委扩初会审纪要调整扩初

2.8委托施工图设计

2.9出施工图，交工程部、前期部、成本控制部备案，交办公室存档，熟悉施工图，并进行深入研究

2.10计算房型面积

2.11组织技术交底

2.12出技术交底会议纪要，并交办公室存档

2.13对施工队伍负责图纸交底

2.14对施工单位提出问题答疑

3.1对施工过程中出现的重大质量问题，组织专家进行会审并提出解决办法，明确方案

3.2明确方案并提交各职能部门讨论

3.1汇总意见，整改

3.2委托设计（园林、煤气、道路等附属设施施工图设计）

3.7.1确定设计标准，提交设计任务书

3.7.2选择设计单位

3.7.3考察、审核设计单位、发标书

3.7.4方案比较评估

3.7.5确定设计单位

3.7.6签订委托合同

3.7.7提交设计资料

3.7.8设计交底并参与设计全过程

3.7.9出图并交办公室存档，交成本控制部、工程部、前期部备案。

5.做好项目总结工作。

注释：

1、深化方案：

确定套型及比例，明确建筑风格及园林主题

2、扩初设计

3、施工图：

建筑总说明，建筑门框表，结构总说明，单体分层平面图，各立面图，主要剖面图，节点大样图，楼梯图，桩位图，基础图，分层梁柱配筋图，板配筋图，楼梯配筋图，水、电系统图，平面图，消防系统图，暖通系统图，分层平面图

4、设计资料：

设计任务书、用地红线、控制文本、立项、扩初批复

成本控制部

1.1参与方案设计研讨，进行经济效益估算，控制成本

1.2编制或参与编制各类招投标、工程、采购合同

2.1参与扩初方案讨论及施工图设计标准拟定

2.2住宅项目开卖前，根据扩初设计协同销售部向物价局报房价

2.3参与施工队伍选择方案拟定，参与工程招投标及施工合同签订，负责招投标文件的编制

2.4参与施工图内部审查及施工技术交底

3.1编制、审核施工图预算

3.2项目施工阶段控制图纸及签证费用，核实现场进度，控制工程拨款

3.3参与工程项目竣工验收

4.1建立预决算台帐，进行造价指标积累，分析

5.1编制、审核工程决算

5.2项目总结

4）、营销策划部工作流程

1.1做详细市场调研中向研展部提供竞争项目的市场调研报告

1.2参与产品定位

1.3提出初步规划方案的销售价格

1.4参与项目的初步规划方案的研讨

1.5参与项目深化调研，参与制定营销推广计划

2.1编制销售案场方案，规章制定

2.2参与提供样板房设计方案设想

2.3负责销售员的培训、考核工作

2.4参与销售前期营销推广计划的拟定工作

2.5完成销售现场的布置

2.6负责制订详细的销售价格并与技术部负责房型面积计算

3.1客户接待

3.2小定

3.3大定（首期款）

3.4签约

3.5办理按揭手续

3.6签订合同

3.7编制销售报表

3.8建立台账

4.1编制交房程序

4.2组织人员接待业主

4.3办理交房手续

5.1整理销售资料

5.2组织部门人员讨论

5.3出项目总结报告

工程管理制度

一、项目施工单位选择标准

1.企业资质

1）房建筑工程总承包贰级及以上,且信誉良好.

2）兼项有装饰工程施工资质者优先.

3）兼项有风景园林工程施工资质者优先

4）兼项有市政公用工程资质优先

5）以上资质以高者、多者优先

2.项目部资源配置

1）项目经理必须具备土建贰级及以上资质，且具有同类型工程承建经验，且信誉良好．

2）施工员及项目部管理人员配置齐全且必须是该项目部原班人员，非特殊原因不得调换．同时具有同类型项目管理经验．

3）各专业班组必须具有同类型工程施工经验．

4）项目部必须有与本工程规模相配套的施工机械及设施．

３．经济条件：

1）提供暂估造价１０％的信誉保证金．

2）工程垫资至基础完工后开始拔付工程款．

3）下浮率低者优先．

4）质量保修金扣留3%，一年后无质量问题返还2%，余1%作为维修基金，不予退还。

4.技术保证：

提供切实可行的施工组织设计

5.质量要求：

工程质量必须达到分户验收合格率100%，确保一次性验