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房屋质量检测
常州高成物业服务有限公司
战略合作方案
常州美嘉房屋质量检测有限公司
二零一一年五月五日
(内部资料,请勿外泄)
一、战略合作为高成物业所带来的效益
验房师的出现,无意间将给众多物业公司带来五大好处:
首先,有利于物业公司从战略高度提前界定房产问题的责任主体,与业主等利益各方签订权、责、利明确的合同,从法理上,理性避免因未知因素造成的后期意料之外的额外人、财、物的投入浪费。
其次,有利于物业公司及时、全面了解所管物业的整体质量状况,以便及时合理有效地配置人、财、物等资源,做到增收节支。
再次,有利于物业公司及时消除或减少因对房产质量问题缺乏先见之明所带来的日后因日常维修造成的人、财、物等方面的消耗或成本增加。
第四,有利于物业公司消除日后因房产质量带来的扯皮或推诿,造成人员、工时等浪费,乃至与业主日常关系的僵化和自身品牌的损害,而人工开支又是物业公司的一大开支,品牌其它增值服务也会因此受到不利影响。
最后,最终有利于物业公司在开发商、业主和社会中树立自身积极良好的职业形象,打造服务品牌,占领更大的市场份额。
而且,因深得业主信赖,将获得许多品牌增值服务的机会,从而获得更大、更为持久的经济和社会效益。
目前,我国正在经历重要的社会转型,物业公司如果能够看到验房师对物业公司发展的价值,调整自身的发展策略,抓住机会,引进或培养一定的验房专业人才,开拓专业化服务技能,将会在大浪淘沙的竞争洪流中立于不败之地。
在这一方面,一些有识之士已率先行动。
像山东、四川、广东等地,有越来越多眼光高远的物业公司及其从业者认识到验房师对他们工作开展和品牌打造的促进作用。
一些地方政府的管理者也亲自或派员参加验房师的课程学习乃至认证,并积极配合验房师在本小区内的活动,就是鲜明例证。
二、常州美嘉房屋质量检测有限公司组织与管理
(一)公司名称、经营介绍
公司名称:
常州美嘉房屋质量检测有限公司;
企业性质:
有限责任公司。
成立时间:
2009年。
主要经营范围:
房屋质量检测,咨询、房屋装修质量检测,咨询、室内空气治理。
(二)企业所具备的专业性
我公司所有的验房师都是长期从事建筑安装监理,家装行业,积累了丰富的建筑土建水电监理的验房知识,熟知建筑相关法律法规,且接受过专门的验房师知识培训。
持有建造师,水电中级以上职称等专业证书。
还有验收的仪器和专业工具,如测量的激光测距仪、试压水泵、靠尺、阴阳角尺、验电器、响鼓锤等工具。
用数据说话,本着客观、公正的原则,对房屋出现的质量问题给予分析产生的原因和解决方案,最终得到购房的业主的认可。
验房结束后出具验房报告书让您对自己的房子的问题心中有数。
所发现的问题现场提供解决方案,并在以后装修中如何避免出现问题。
更为业主提供政策及法律维权渠道,以维护自己的合法权益。
(三)常州美嘉房屋质量检测有限公司承诺
我们验房报告书均采用高级无碳复写纸,印刷有验房项目表,一式两联,印有统一编号,所以每户验房时间都有量化标准,一套100平方的房子验房时间不得低于100分钟,验房时间得到保证。
(四)工作原则
坚决不与开发商结盟
永远维护业主的利益
(五)初步定价标准
常州毛坯房(建筑面积)
150平米以下200元
团验150元(3户以上)
151-200平米250元
团验200元(3户以上)
201-250平米300元
团验250元(3户以上)
独立联排别墅300元起
(六)验房流程
(七)毛坯房验收流程项目表
1.相关文件
《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
2.房屋主体
(1)套内空间:
外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高;
(2)顶棚:
是否平整,开裂,脱落,露筋,锈点;
(3)墙面:
是否平整,洁净,颜色均匀,无空鼓,开裂,爆点;
(4)地面:
是否平整,无空鼓,开裂,露筋,起沙;
(5)阳台:
是否平整,无开裂,有无地漏,倒返水;
(6)厨房:
有无表支架,出口铜阀,烟道,防火圈,报警器,地平落差是否达标;
(7)卫生间:
有无防潮盖,地平落差是否达标,蓄水试验;
(8)墙柱,阴阳角:
有无大小头,方正度,垂直度;
(9)洗衣机位:
水和电源是否到位,有无地漏。
3.窗户
(1)窗框:
是否稳固、周正,表面平整,材质是否符合合同;
(2)窗扇:
是否安装牢固、开关灵活,关闭严密,材质是否符合合同;
(3)玻璃:
是否完好(安全玻璃的使用);
(4)把手:
是否完好、牢固、灵活;
(5)密封:
是否窗缝严密、窗框严密;
(6)窗台:
是否完好、无裂缝、浸水;
(7)窗前护栏:
高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。
4.门
(1)门框:
是否稳固,灌浆,周正,安装牢固,胶条密封性;
(2)门扇:
是否外观平整,漆面完好无流坠、漏刷和磕碰,色泽一致;
(3)门锁:
是否牢固,操作轻便,均匀锁紧;
(4)门把:
是否牢固,操作灵活;
(5)门轴:
是否平整牢固,转动平稳;
(6)猫眼:
是否完好,视野清晰;
(7)门铃:
是否按钮完好,加电有声;
8.可视对讲:
有无,是否清晰,加电有声。
5.水电
(1)电源总闸:
是否完好,有效,回路状况;
(2)电表:
是否完好,底数;
(3)电开关:
是否牢固,完好,灵活(个数);
(4)电插座:
是否牢固,完好,有电(个数),相位是否正确;
(5)灯座:
是否牢固、完好、有电(个数);
(6)灯开关:
是否牢固、完好、有效(个数);
(7)电话插座:
是否牢固、完整(个数);
(8)信息插座:
是否牢固、完整(个数);
(9)有线插座:
是否完好、稳固(个数);
(10)水表:
是否完好、底数;
(11)阀门:
是否闸完好;
(12)上水管:
是否水管完整,无渗水,无明显磕碰,;
(13)下水管:
是否封口完整,下水通畅,无渗水,水封高度;
(14)空调洞:
是否位置合理,附件齐全;
(15)地漏:
低平高低差,是否通畅,灌水试验;
(16)走向明示:
有无地平水电管墨线;
(17)防雷:
有无等电位连接;
(18)防水:
有无屋面,外墙渗水。
三、具体合作方案
常州高成物业服务有限公司常州市区范围内目前尚待交付项目为:
天鹅湖花园小区、高成莱茵三期、九龙新世纪商贸城以及水晶城部分住宅。
贵公司所涵盖的住宅级别以及住宅数量庞大。
如果高成物业能够与常州美嘉房屋检测公司进行战略性合作。
那么我公司所具有的国家承认的验房资格以及验房专业与贵公司的住宅资源进行有效结合,对房屋检测市场进行深度开发不仅能够实现物业公司的整体利益最大化,而且也能够实现物业公司的经济效益提升,具体可以采取以下路径进行深度合作:
(一)高成物业与美嘉公司合作的组织建立
首先由市场招聘或者贵我两公司内部选拔确定验房合作项目的总负责人,并由负责人对整体验房人员、设备以及相关流程进行确定。
在验房师的选择方面,由于目前常州市场尚无专业的验房人士,因此可以通过高成物业内部选拔的方式进行。
对各小区的维修、水电员工进行统一培训后再不影响本质工作的情况下上岗,这样不但可以节省人员成本,还可以支付这些人员一定的加班工资,促进员工薪酬水平和工作积极性的提高。
(二)从水晶城小区入手进行初步合作
由于房屋检测作为新兴行业,由于贵我双方的经验不足,必须要进行初步合作开发才能够实现经验提高。
可以在水晶城后期逐步交付过程中进行验房工作的进行。
虽然水晶城项目的居住群体素质不高,但作为试点和初步合作已经具备充足的市场资源,实现贵我公司合作开展房屋检验项目试验的目的。
美嘉验房公司介入验房有以下两个时间节点:
第一,随同业主一同前往,在业主办理交接手续之前,对业主所购物业进行验收。
在这个时间点验收的好处主要体现在:
如果经过我们专业的查验后,一方面可以发现房屋存在地问题,告知业主,另一方面便于业主在办理入伙手续时可以直接向物业公司或开发商提出整改。
如果存在重大的质量问题,业主可以要求开发商限时整改,并可要求开发商承担逾期交房的违约责任。
第二,业主入伙后,同样可以聘请我们为您提供验房服务。
通过我们专业的检测,帮助业主发现房屋存在的问题,以便业主及时通知物业公司整改,同时我们对一些可能产生影响的问题告知业主在日后的装修中应符合加以弥补。
(三)将九龙商贸城项目作为合作重点阶段
由于贵公司九龙商贸城项目属于外接项目,其开发建设单位为常州市金三角置业有限公司,因此对于房屋质量问题对贵公司的后期物业服务工作影响较大。
此外,由于九龙商贸城的项目优势,很多投资者以及高水平人员在此购房,因此为贵我公司的重点开展验房项目提供了实际基础。
因此本计划建议在本年度的九龙商贸城住宅交付过程中实现全程验房以及极可能的实现验房的高覆盖率。
(四)后期的项目延展——香树湾云景、莱茵3、天鹅湖…
经过前几期的项目合作,贵我公司会逐渐形成比较成熟和完善的验房流程和验房经验。
因此在香树湾云景、莱茵3、天鹅湖…等等项目逐渐交付过程中,验房公司可以充分融合进入房屋交付过程,并实现效益的最大化。
(五)常州市场范围内的延伸
在前面的所有阶段过程中,美嘉公司将逐渐将验房工作向外拓展,并依托高成房产公司的实力、高成物业公司的影响以及美嘉公司验房资质在常州市场稀缺性逐渐打开全常州的市场,届时,美嘉公司会将在支撑和维护高成物业公司利益的前提下逐渐发展壮大,并为高成物业公司的发展贡献绵薄之力。
(六)经济效益分析及双赢战略
常州高成物业公司现有未交付小区(不含外地项目)主要有:
水晶城(部分)、香树湾(部分)、莱茵三期、天鹅湖花园、九龙商贸城等五个项目。
共用住宅建筑面积约100万平方米,本计划将相关经济效益测算如下:
表1验房市场经济效益分析
验房覆盖率
面积
平米费用
收入总计
100%
100万
150m2/200元
133万
75%
75万
150m2/200元
100万
50%
50万
150m2/200元
66.5万
25%
25万
150m2/200元
33.25万
其中:
单平米费用为最低费用,不含别墅及超过150m2以上的增加费用;
面积只是局限在高成公司拥有的项目范围内,不含其它常州市其它项目。
表2人员成本支出
验房覆盖率
面积
平米时间
时间总计
费用支出
100%
100万
150m2/1小时
6666
45395
75%
75万
150m2/1小时
4999
34046
50%
50万
150m2/1小时
3333
22697
25%
25万
150m2/1小时
1666
11349
注:
小时加班费用=6.8元/小时。
按国家规定的职工全年月平均工作天数和工作时间分别为20.92天和167.4小时,以及最低公司1140元/月计算。
由表1及表2,本计划可以给出验房合作项目的盈利情况:
表3合作项目盈利
验房覆盖率
收入总计
费用支出
费用损耗率
盈利
100%
1330000
45395
8%
1181836
75%
1000000
34046
8%
888677
50%
665000
22697
8%
590918
25%
332500
11349
8%
295459
综上所述,如果贵我双方能够实现战略合作完全可以产生可观的经济效益,如果能实现验房覆盖面积的75%,就能实现888677元的利润生成,及时覆盖面积到25%,也能产生295459元的利润生成,这其中还不包含常州市全部市场的房屋检验以及为高成物业公司所产生的间接效益(房屋质量提升促进物业水平提升、物业企业员工工资水平提升促进工作满意度、维护高成房地产公司的企业形象等)。
其中还不包含别墅以及超面积的房屋检验。
四、结语
目前,物业公司如果能够看到验房这一新兴行业对物业公司发展的价值,调整自身的发展策略,抓住机会,引进验房公司或培养一定的验房专业人才,开拓专业化服务技能,将会在大浪淘沙的竞争洪流中立于不败之地。
在这一方面,一些有识之士已率先行动。
像山东、四川、广东等地,有越来越多眼光高远的物业公司及其从业者认识到验房工作对他们工作开展和品牌打造的促进作用。
一些地方政府的管理者也亲自或派员参加验房师的课程学习乃至认证,并积极配合验房师在本小区内的活动,就是鲜明例证。
因此本计划建议高成物业董事会能够迅速采取行动,给贵我双方共同一个机会,一起创造一个更加美好未来。
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