某某棚户区改造可研精品.docx
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某某棚户区改造可研精品
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某某化工厂棚户区一期(2010年)改造项目。
1.1.2建设地点
某某化工厂棚户区改造项目位于某某市xx镇,规划范围涵盖该镇车站、红山、新域等三个社区棚户区分布的主要区域,规划面积13.75万平方米。
其中,一期(2010年)改造项目主要是车站社区棚户区改造,规划用地面积48259.20平方米。
1.1.3建设内容
根据xx镇棚户区的分布数量、人口和社会构成、基础设施服务水平,某某化工厂棚户区改造项目计划用5年时间基本完成xx镇三个社区集中连片的城市和工矿棚户区1827户、4927人的改造任务。
其中,一期(2010年)改造项目力争用1年时间完成xx镇车站社区604户的改造任务。
具体建设内容有:
住房建设,主要包括符合城市规划和国家有关建筑设计规范的产权调换安置房、廉租房、集资房解危解困房以及公共租赁用房;公共设施,主要包括各项公共服务设施和市政工程设施;交通设施,主要包括城市支路网系统和静态交通设施;环境绿化,主要是运用拆除重建、改善、公私合作营造等多种手段营造的城市环境。
1.1.4建设规模
某某化工厂棚户区一期(2010年)改造项目规划用地范围面积48259.20平方米,总建筑面积44735.9平方米,其中住宅建筑面积40500平方米,公用设施建筑面积4235.9平方米。
1.1.5实施单位:
某某市xx镇人民政府
单位性质:
行政
项目负责人:
(镇长)
电话:
1.1.6项目投资和资金来源
1、项目建设总投资10279.8万元,其中:
住宅工程建设投资5692.8万元,占建设投资的54.4%;配套公共服务设施建设投资3400万元,占建设投资的33%;工程建设其他费用712.4万元,占建设投资的6.9%;预备费581.9万元,占建设投资的5.7%。
2、筹资通过国家支持、个人投入、政府启动等方式解决。
其中,国家及自治区专项补助资金约占总投资的30%,地方其他方式筹资约占总投资的70%。
1.1.7建设时间
项目改造期为1年,自2010年至2011年。
1.1.8项目性质
本项目属于新建项目
1.2某某市概况
某某市是一个维吾尔族为主体的多民族聚集区,地处xx盆地中部,是xx地区政治、经济、文化的中心,素有“火洲”、“葡萄城”之称,是古丝绸之路上的重镇。
某某市集人文景观与自然景观于一体,中原文化与西域文化荟萃于一身,是多民族风情异彩纷呈的历史文化名城和旅游城市,具有独特的自然资源,丰富的旅游资源和地缘优势,在国内外享有很高的知名度。
某某市行政区域总面积1.58万K㎡,下辖七乡、两镇、两场和两个街道办事处,60个行政村。
某某市是一个以农业为主的经济地区,目前已形成了以葡萄、棉花、蔬菜、哈密瓜四大经济作物为主独具特色的盆地农业。
1.3某某市住房概况
住宅产业在xx是一个发展历史较短的朝阳行业。
1998年以来,随着城市住房制度改革不断深入,xx房地产业也慢慢崛起,住宅商品化、社会化程度明显提高,城镇居民住房紧张状况得到有效缓解。
截至2008年底,xx累计完成房地产开发投资23512万元,城镇户均住房面积由2008年的26.46平万米增加到29.45平万米,房地产业每年拉动当地经济增长1%-2%,已成为当地国民经济发展的重要支柱产业。
xx现有房地产开发企业12家,房地产经纪、交易、中介服务、物业管埋等相关产业快速发展,市场秩序持续稳定,住宅环境质量和功能质量明显改善,住宅品质大幅提升,一些片区相继建成了一批配套设施齐全、使用功能完善的住宅小区。
城市住房保障建设也取得积极进展,截至2009年底,共完成廉租住房建设投资4303万元,通过实物配租方式保障低收入家庭588户;新增经济适用住房20600平万米以上,可保障412户低收入住房困难家庭;开工建设廉租房2.55万平万米,解决了510户国有企业“双困”职工家庭的住房问题。
城镇住房制度改革全面实施,以出售公房和建立住房公积金制度为例,截至2008年底,xx累计出售公有住房7.1万平万米,占可售公房的87%以上;并建立了住房公积金制度,帮助困难职工家庭解决了住房问题。
1.4项目实施单位概况
xx镇人民政府为全额行政拨款单位,下设党政办、民政办、统战办、林业站、农机站、农经站、计生办、妇联、劳动保障所、土管所、残联、财务室、武装部等13个科室,共有在职在编人员42名。
其中,管理岗10名,普工2名,工勤岗2名,行政28名。
在职人员中党员25名,男性职工33名,女性职工9名,研究生1名,本科生18名,专科22名,其他学历1名。
主要职责:
1、贯彻执行党的基本路线、方针、政策,保证宪法、法律、法规在全镇贯彻实施,促进社会全面进步,不断提高人民群众物质文化生活水平。
2.执行镇党委、镇人民代表大会及其主席团的决议、决定和上级国家行政机关的命令、决定、指示,依法制定行政措施和实施办法。
3.领导所属各工作部门的工作。
4.改变或撤销所属各工作部门不当的决定和行政措施。
5.依法任免、培训、考核和奖惩本镇国家行政机关工作人员。
6.制定本镇经济建设和社会发展规划、政策、编制和执行本镇国民经济和社会发展计划,领导管理全镇经济、教育、科技、文化、卫生、城镇建设,环境保护事业和财政、民政、公安、司法行政,行政监察、审计、计划生育等行政工作,领导和协助管理中央、省、市、县驻本镇机关和企事业单位。
7.保护国有财产,劳动群众集体所有财产和公民私人所有的合法财产,维护社会秩序,保障公民人身权利,民主权利和其它权利。
8.向市人民政府呈报镇政府各工作部门的设置方案。
9.办理人大代表、政协委员提出的与本镇有关的提案、意见、建议、批评等事项。
10.完成上级国家行政机关,镇党委和镇人民代表大会及其主席团赋予的其他工作。
1.5研究依据和范围
1.5.1研究依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》(2008年1月);
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月);
3、《中华人民共和国土地管理法》(1999年);
4、国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》【2008】131号文;
5、国务院办公厅《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》【2007】24号文;
6、住房和城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保2009【295】号);
7、xx维吾尔自治区《关于城市和国有工矿棚户区改造规划编制指导意见》;
8、《某某市主城区城乡一体化建设总体规划(2009-2030年)》
9、《xx廉租住房管理办法》
10、《投资项目可行性研究指南》(试用版);
11、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
12、国家和地方发布的有关设计规范;
13、《某某市国民经济社会发展"十一五"计划和2010年远景目标纲要》;
14、xx统计年鉴(2009年);
15、项目单位提供的项目建设相关资料、数据。
1.5.2研究范围
通过对项目背景分析,按照保增长、保民生、保稳定的要求,以改善群众特别是低收入住房困难群众的居住条件为根本目的,结合某某市棚户区改造现状,确定项目规模和建设方案,对项目实施的市场需求、外部条件、环境保护、职业安全、卫生与消防、项目组织管理、实施进度、招标采购、投资估算及资金来源等方面进行综合分析。
1.6主要技术经济指标
项目主要技术经济指标详见表1-6-1。
主要技术经济指标
表1-6-1
序号
项目
单位
指标
一
建设规模
1
规划用地面积
m2
48259.20
2
总建筑面积
m2
44735.9
(1)
其中:
住宅建筑面积
m2
40500
(2)
公用设施建筑面积
m2
4235.9
二
项目投入总资金
万元
10279.8
(1)
住宅建设
万元
5692.8
(2)
社区服务设施
万元
210
(3)
行政管理设施
万元
470
(4)
教育设施
万元
1280
(5)
医疗卫生设施
万元
1100
(6)
文化体育设施
万元
40
(7)
商业服务设施
万元
300
(8)
道路
万元
354
(9)
给水工程
万元
46
(10)
排水工程
万元
46
(11)
热力工程
万元
46
(12)
燃气工程
万元
46
(13)
电力工程
万元
46
(14)
通讯工程
万元
46
(15)
绿化
万元
134.7
三
规划指标
1
容积率
0.87
2
建筑密度
%
17%
3
绿化率
%
35%
四
项目建设期
年
1
五
项目固定资产投资
万元
10279.8
1
建筑工程及安装工程费
万元
8408.2
2
设备购置费
万元
577.3
3
其它费用
万元
1294.3
第二章项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
棚户区是城市化快速发展进程中一种特有的现象,主要反映在城市建设中发展迟缓,基础设施落后,环境恶劣的片区,并且聚集了城市中大量的中低收入家庭。
棚户区改造是一项巨大的民生工程和社会工程,任务艰巨。
为此国家发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发【2007】24号)文件,积极开展廉租住房建设;2009年,住房和城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保2009【295】号),加快城市和国有工矿棚户区的改造。
为认真贯彻和落实国家文件精神和政策,自治区各地州县市已经着手开展棚户区改造规划和建设工作。
某某市为响应国家、自治区号召和政策,也已经将某某市棚户区改造工作提上日程,从今年起(2010年),计划五年内完成棚户区改造任务。
据2009年的初步统计,xx辖区内棚户区总建筑面积约48.33万平万米,还有一些零星混杂在普通居住小区内的棚户区,其中xx镇原xx化工厂棚户区就是其中之一,目前棚户区已成为影响某某市城市良好风貌环境的"疮疤"。
某某市棚户区不仅影响城市市容,而且也蕴含着一些深层次的社会问题和矛盾,如社会治安问题、环境脏乱差、市政工程设施不配套、公共服务设施匮乏等,对于边疆和多民族地区,还涉及到社会稳定问题。
对城市棚户区的改造己成为城市政府的一项重要工作,早在2006年,建设部就在全国推广东北地区棚户区改造的先进经验。
某某市的棚户区形成历史长久,原因各异。
近年来,某某市的棚户区改造也取得了一定的成绩,但是鉴于某某市是全疆的旅游胜地之一,闻名全国,对疆内外的旅游者吸引力大,同时又是一个多民族聚居地区,对棚户区改造的投入远不能适应城市发展的需求,当前的一些政策又不配套,仅依靠市场的力量是难以完成这一复杂工作的。
某某市的棚户区改造工作任务艰巨,是一项巨大的社会工程和系统工程,为统筹做好某某市的棚户区改造工作,应立足长远,将城市的棚户区改造与旧城更新、基础设施建设、城市环境改造结合起来,全面统筹社会需求与城市建设,分期实施,取得社会效益、经济效益和环境效益的统一。
为此,某某市委、市政府高度重视,从实现xx地区经济社会大发展、长治久安的高度出发,计划在若干年内完成xx辖区内棚户区改造工程。
2.2xx镇棚户区现状
xx镇棚户区历史久远,大多建于上世纪六七十年代,多为土木结构和砖木结构,最早建于解放前。
随着城镇人口增加,人们陆续在周边区域空地上建房,尤其上世纪七八十年代,随着xx镇原化工总厂、红星煤矿、市煤矿等企业的不断发展,人口密度不断加大,住房日渐紧张,为缓解住房压力,几乎各家都在建房,大房接小房,小房再接窝棚。
久而久之棚户区就形成了规模。
棚户区建筑密度大,多数家庭几代人生活在一起。
棚户区内巷道狭窄,没有消防通道,基础设施落后,没有排水设施,环境质量及卫生状况很差。
房屋又普遍低矮、下窖,有的屋内地面比巷道路面竟低半米左右。
棚户区内居住人员生活水平较低。
出租房屋比比皆是,众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选在了棚户区,对该镇的社会治安管理造成一定的影响。
一、xx镇棚户区分布特点。
xx镇下辖车站社区、红山社区、新域社区、xx村、煤窑沟村,是某某市发展较快的一个工业园区。
上世纪八、九十年代,xx辖区内有三家化工企业,分别为瑞德、联达和银丰公司,车站社区便承担着三家企业所有职工居民的居住、生活等重任。
随着三家企业的发展,到上世纪末,车站社区棚户区已集中连片,污染重环境差。
棚户区总面积已达29.15万平方米,棚户区总户数已达到1827户、4927人。
其中,低保住房困难户104户、低收入住房困难户227户。
二、xx镇住房基本情况。
据调查,xx镇车站社区处于完好状态的房屋比例50%,基本完好房屋比例30%,一般损坏房屋10%,严重损坏房屋比例10%。
个人自有住房建成年代构成中,50、60年代建成住房总量比例为70%,70年代比例为20%,80年代以后比例为10%。
房屋主要结构以砖木为主,其中砖木结构比例最大占52%,土木结构占28%,砖混结构占20%
三、棚户区居民现状。
据调查,棚户区人口主要由文化水平低、劳动技能不高、收入低、生活质量差的人员构成,无户籍、无固定住所、无稳定收入以及流动人员较多。
人均居住面积16.46㎡/人,户均3人/户,户均居住面积49.38㎡/户。
2.3项目建设的必要性
改革开放以来,某某市经济发展,财力增强,人民安居乐业。
与此同时,仍有2万余名中低收入者需要党和政府以及全社会的关心和支持,帮助他们解决在生活、医疗、住房和就业等方方面面的困难。
为了改善他们的生存状况,提高他们的生活质量,近年来,全地区通过建立和完善城乡低保、医疗、就业、教育等制度,特别是通过部门协作、密切配合,社会各界大力支持,较好地解决了城市贫困人口基本生活权益保障问题。
但是由于受经济发展水平的制约、投入不足等因素的影响,目前某某市还有相当的城市贫困群体还没有安居之所,仍然居住在环境恶劣的棚户区。
对此某某市委、政府高度重视,多次要求市房管部门采取措施尽快解决这一关系百姓民生的热点问题,根据这一要求,某某市从构建平安xx的大局出发,从社会发展和稳定的大局出发,决定从本地实际和各部门职责出发,注重解决贫困群体居有定所的问题,加强棚户区改造,努力建设设施配套、交通顺畅、环境优良、特色鲜明城市空间,切实中低收入群体的合法权益。
实施某某化工厂棚户区一期(2010年)改造,是某某市委、市政府在加强社会建设与公共服务的新形势下,为改善民生做出的正确安排,是贯彻构建和谐社会的重要举措,对于全地区社会发展具有重要而深远的意义。
第一,实施xx镇原xx化工厂棚户区改造,是贯彻“三个代表”重要思想、落实科学发展观的具体体现。
在深入贯彻“三个代表”重要思想,落实科学发展观,构建社会主义和谐社会的新的发展阶段,党中央、国务院更加关注民生,更加关注社会公平正义,更加注重社会建设。
实施棚户区改造,为中低收入者提供住房保障,使他们共享改革发展成果,维护他们的根本利益和应有权利,是践行我党“立党为公,执政为民”宗旨的重要举措,能够反映“情为民所系,利为民所谋,权为民所用”的精神和作风,是“三个代表”重要思想和“以人为本”科学发展观在社会事业中的生动体现。
第二,实施xx镇原xx化工厂棚户区改造,是贯彻党的十七大精神、加快社会事业发展的重大举措。
中低收入者因各种原因在生存和发展很多方面面临着自身难以克服的困难。
在社会主义大家庭里,需要政府担负起责任,全社会伸出援助之手,共同来关心和帮助他们。
党的十七大明确提出,保障民生,发展社会事业,保障人人享有合法权益。
为此,党中央、国务院制定出台了众多的社会保障条例、办法,明确要求各级党委和政府都要把民生事业放在心上,健全保障制度,完善社会服务设施,动员社会力量为弱势群体奉献爱心,使他们公平享受医疗、就业、教育和住房等基本保障。
实施棚户区改造,为中低收入者提供住房保障,是贯彻十七大精神的具体行动、切实保障弱势群体生存权、发展权、受保护权和参与权的具体举措,必将开创某某市住房保障事业的新局面。
第三,实施xx镇原xx化工厂棚户区改造,是加强社会主义三个文明建设,构建社会主义和谐社会的实际行动。
社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐统一的社会。
在构建社会主义和谐社会中,要逐步建立社会保险、社会救助、社会福利、慈善事业相衔接的城乡贫困群体保障体系。
作为社会保障事业的重要组成部分,加快棚户区改造,就是尊重和保障弱势群体的生存权、发展权,有利于维护社会公平正义、促进社会和谐稳定。
第四,实施xx镇原xx化工厂棚户区改造,是坚持以人为本、全面建设小康社会的需要。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制,如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障,就可以安居乐业。
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分,实施棚户区改造,是建立完善的住房保障体系的重要环节,是各级政府关注民生,以人为本,执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动,是政府为人民办实事,履行政府责任的客观要求。
住房问题作为人的最基本的生活需求,是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。
随着某某市住房制度改革的深入推进,逐步实现住房商品化,广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。
由于中低收入家庭难以买得起商品房,住房问题就不可能完全依靠市场去解决。
因此,建立包括经济适用住房在内的住房保障体系,满足中低收入家庭的基本住房需求,既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益,也是人民政府义不容辞的重要职责所在。
建设经济适用住房,让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房,对于解决中低收入家庭住房问题,维护社会稳定,体现社会公平,建设和谐xx、创建全国文明城市具有重要意义。
第五,实施xx镇原xx化工厂棚户区改造,是改善职工生活条件、实现企业可持续发展的需要。
某某市xx镇原有三所国有企业,分别是xx化工总厂、红星煤矿和市煤矿,随着企业改制,目前三所企业部分下岗职工住房问题一直未得到解决,仍有一些职工居住在棚户区内,其居住环境极其恶劣,不仅影响了市容市貌,也严重制约了xx镇小城镇建设步伐。
面对这些问题,经某某市委、政府研究决定,对xx镇原xx化工厂棚户区进行改造,以便能够更好的改善xx镇中低收入者的住房条件,满足职工“安居乐业”的基本需求,同时也能促进社会和谐发展,确保企业稳定。
综上所述,实施某某化工厂棚户区改造,使命光荣而神圣,任务艰巨而重大。
通过项目的精心组织,认真实施,把贯彻维护人民的利益,全心全意为人民服务宗旨体现到实际行动上,有利于改善棚户区低收入居民的住房条件,使其共享改革发展成果,促进社会公平;有利于完善市政配套设施和公共服务设施,改善城市环境,集约利用土地,提升城市承载能力;有利于扩大社会投资,刺激居民消费,拉动经济增长,增加社会就业,发展社会公共服务业,促进平安社区建设;有利于改善某某市的投资环境,打造旅游景区,拉动外来投资。
2.4项目建设现状
对于某某化工厂棚户区改造,某某市委、市政府高度重视,多次召开会议讨论、研究,并将棚户区改造列入了《某某市经济和社会发展“十二五”计划和2015年远景目标规划》中,作出了加快棚户区改造的工作部署,以使全市民生基础更加巩固。
为解决这一涉及民生保障重要的问题,在自治区党委、政府以及xx地委、行署的大力支持下,某某化工厂棚户区改造工作正在紧张有序地进行当中。
尤其是某某市加大了对改善民生事业的支持力度,经费上足额预算,各类技术人员和管理机构已健全。
目前征用建设用地工作已完成,棚户区改造的条件已具备。
第三章建设条件
3.1地理位置
某某市距乌鲁木齐市182km,位于天山山脉博格达山南麓的xx盆地中部,东与鄯善县接壤,西与托克逊县毗邻,南与尉犁县相接,北隔天山与乌鲁木齐市、吉木萨尔县、奇台县相邻。
该项目建设区域位于某某市xx镇,北依天山山脉,南靠火焰山,距某某市42公里,地理坐标89°22.02′E,43°13.3′N,海拔1000m,与312国道相邻,兰新铁路通过项目区,交通十分便利。
3.2建设场地
该项目位于某某市xx镇xx沈宏集团花园小区以西,北距主要交通干线202省道约2Km,南距兰新铁路约3Km。
建设项目区域原为空地,项目区域周围无工业区、商业区和公共娱乐场所,周围环境僻静,无噪声污染。
项目区域水、电、暖三通,交通通讯方便。
项目用地符合某某市xx镇土地利用总体规划要求,符合土地管理法律,法规规定的条件,符合国家供地政策、用地标准和规模,也符合国家相关政策,项目用地土地使用权属于某某市xx镇镇政府,规划用地范围面积48259.20平方米。
3.3地形地貌
某某市居民活动区主要分布在艾丁湖以北、火焰山以南地区,北高南低,坡度显著。
火焰山以南为天山水通过火焰山各山口带到盆地中的堆积物质形成的冲积平原,大部分为植被稀疏或无植被的戈壁,绿洲镶在其中,海拔多在0m以下,坡降1%左右。
盆地最低点在艾丁湖,海拔-154m,是我国地势最低的湖泊。
3.4工程地质
1、建设用地的地层比较单一,主要由砂砾层构成,最大粒径lOcm,粒径小于lOcm的碎石、砂砾石含量较大,以中砂、砾石为主,夹少量粉土和粗砂,砂粒含量占8-10%,中密状,干重度一般为2.2g/m',承载力标准值200-30OKPA,满足一般建筑物地基承载力要求。
2、场地地下水属潜水类型,主要由天山水系组成。
天山水系主要来源于天山区降水渗入地下转化为地下径流而形成的水系,总径流量为4.49×1O8m3。
含水层主要是第四系砂砾石层和第三系砂岩、砂砾岩,稳定水位在地表以下80米,升降幅度小,水质良好,无腐蚀性。
3.5气象条件
某某市属于典型的大陆性干旱荒漠气候,由于盆地本身的闭塞性大,增温迅速,不易散热,其特点是寒暑变化剧烈,干燥少雨,日照丰富,气温高且温差大,风力强。
某某市xx镇气候凉爽,夏季平均气温低于某某市7-12度,全年平均气温13.9℃,年平均降水量150mm,年平均蒸发量1837.8mm,最大冻土深度86mm,最大积雪深度为21mm,地面极端最高温度达77℃,平均全年无霜期223天。
3.6公用设施
随着某某市经济的蓬勃发展,某某市城镇建设已经具有一定规模,各乡镇公用设施已初步配套完善,水、电、路等公共设施项目遍布全市各个角落。
某某化工厂棚户区改造项目位于xx镇境内,公用设备较齐全,水、电、暖可以直通。
3.7交通和通讯
某某市是亚欧大陆桥上的重镇,兰新铁路从xx地区境内穿过,312国道横贯xx地区,西至乌鲁木齐,东抵哈密地区,已经基本形成了路上交通网络,交通十分便利。
某某市的通讯事业经过多年的建设,己形成遍布各乡镇的邮政、电信体系和深入到街道、村落的通讯服务网络,程控电话覆盖全市每个角落,形成了地下有光缆,空中有微波的多种通信手段的立体通信网,可为全市提供及时、可靠的服务,通讯较为便利。
3.8建筑施工
随着招投标有关法律法规的实施,目前在某某市境内承担工程建设任务的企业众多,其中不乏区内外具有建筑施工一、二级资质的较知名施工企业,其施工机械齐全,各项技术水平和能力满足本项目施工建设要求。
项目建设所需要的砂石料、砖、水泥、钢材、建筑装饰材料均可以在某某市采购。
有关设备的安装工程,将由厂家负责,保障程度较高。
综上所述,项目施工建设条件良好。
3.9社会环境简况
某某市位于xx天山支脉博格达峰南麓,地处xx盆地中心。
东邻鄯善县,西接托克逊县,南抵库鲁克山、北至天山分水岭与乌鲁木齐、奇台、吉木萨尔县毗连。
总面积为1.6万平方公里,辖七乡、两镇、两场、两个办事处。
312国道、吐乌大高速公路、兰新铁路、南疆铁路横穿境内,是内地连接xx、中亚地区以及南北疆的重要通道,交通十分便利。
聚居着维吾尔、汉、回等27个民族。
2007年底
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