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奥运会对北京房价的影响分析
目录
中文摘要·······················································2
英文摘要·······················································2
一、引言························································2
二、曾举办过奥运会的城市的房地产情况实例2
(一)雅典:
奥运会会前房价上涨但是没市场2
(二)悉尼:
悉尼房地产市场房价变动剧烈3
(三)亚特兰大:
奥运前后房价相对较稳定3
三、奥运会前影响北京房价因素的剖析:
4
(一)市场预期4
(二)监管制度的注意力转移4
(三)非理性的购买力4
(四)资本市场不发达5
(五)非法利用金融漏洞5
(六)“游资”利益集团的左右5
四、奥运会后对北京房价的影响分析:
6
五、结论························································8
【参考文献】9
奥运会对北京房价的影响分析
摘要:
自从1984年洛杉矶奥运会以来,举办奥运会已成为推动主办国和主办城市发展的一个有力手段,而且房地产业也是举办奥运会、发展奥运经济直接受益的产业之一。
2008年中国喜迎奥运盛会,但现如今奥林匹克运动已经不仅仅是一种体育竞技活动,而更是一种商业或者经济行为,她给举办城市所带来的经济影响是有目共睹的。
奥运经济极大的推动了经济的增长,已成为现代经济发展的崭新形式。
同时,奥运会所带来的经济效应也是持久的不会随奥运会的终止而结束,据研究分析至少会持续2—7年左右,这种经济效应也称为“后奥运效应”。
然而奥运会又会给举办城市北京的房地产带来哪些影响呢?
本文立足北京奥运,从时间划分奥运周期,以后奥运时期作为文章的切入点,对比各个曾经举办过奥运会的城市进行对比,分析即将举办的奥运会会对北京房地产带来哪些影响。
关键字:
房地产市场;市场预期;监管制度;后奥运效应
Abstract:
Since1984LosAngelesOlympicGames,hasheldtheOlympicGamestobecometheimpetushostcountryandahostcitydevelopmentpowerfulmethod,moreovertherealestateindustryisalsoholdstheOlympicGames,todeveloponewhichofindustrialtheOlympicGameseconomyprofitsdirectly.
in2008ChinawelcomestheOlympicGamesgrandmeeting,butnowadaystheOlympicsmovementwasnotonlyalreadyonekindofsportsathleticsactivity,butisonekindoftradeortheeconomicactivities,shegivestheeconomicimpactwhichthehostcitybringstobeobvioustoall.TheOlympicGameseconomyenormousimpetuseconomy'sgrowth,hasbecomethemoderneconomicdevelopmentthebrand-newform.Atthesametime,theOlympicGamesofficebringstheeconomiceffectwillalsobelastingwillnotendalongwithOlympicGames'termination,willcontinueaboutatleast2-7yearsaccordingtotheresearchanalysis,afterthiskindofeconomiceffectwasalsocalled“,OlympicGameseffect”.WhichhowevertheOlympicGameswillgivethehostcityBeijing'srealestatetobringtoaffect?
ThisarticlebasesBeijingOlympicGames,fromthetimedivisionOlympicGamescycle,latertheOlympicGamestimewilltakethearticlethebreakthroughpoint,willcontrasteachconductedOlympicGames'citytocarryonthecontrast,whichtheOlympicGameswhichtheanalysissoonconductedtoBeijingrealestatewillbringtoaffect.
Keywords:
Realestatemarket;Marketanticipated;Supervisorysystem;LatterOlympicGameseffect
一、引言
2008年中国举办奥运盛会,他会对北京的影响涉及到方方面面,就房地产行业来说,奥运会短效应在短时期内会发挥一定的作用。
那奥运会对北京的房价影响会怎么样呢?
是继续上升还是有所下降呢?
这也是消费者比较关心的问题。
虽然,历史上很多曾经举办过奥运会的国家,会后的房地产并没有达到预期中好的效果,受奥运效应的影响,奥运会前房价突飞猛涨,可是会后房价的暴跌实在是让人无奈。
毕竟每个国家的情况各不相同,08年中国奥运会对举办城市北京会有什么情况呢?
下面让我们来分析一下。
二、曾举办过奥运会的城市的房地产情况实例
(一)雅典:
奥运会会前房价上涨但是没市场
借助于2004年奥运会举办的契机,雅典房价在1995—2002年7年间,涨幅达到了65%,在雅典新建的两条地铁沿线和几个主要的奥运设施周边地区,房价涨幅超过了110%。
出现这种情况的原因主要应该有三个:
一是希腊的国际化程度相对较低,国外直接投资少,常驻外国机构和外资企业不多,房地产市场开发需求乏力;二是希腊人少地大,十多年来人口总数始终在1100万左右,有时还出现负增长,而且希腊私房拥有率高达80%以上,需要购买房子的人不多;三是希腊长期实行土地私有制,大部分的私有房地产都是家族内世代相传的,房地产市场开发缺少市场需求。
正因为买卖不旺盛,所以奥运会结束两年内,希腊房地产市场整体还是比较健康,泡沫成分比较小,没有发生大起大落的情况,房价也基本稳定在当初的价位没太大变化。
(二)悉尼:
悉尼房地产市场房价变动剧烈
1993年悉尼申办2000年奥运会成功后,引发了房地产业的兴旺发达,蜂拥而来的投资者把房价不断的推高,每年房价都递增10%以上,在随后的七八年的时间里,城市的房价翻了将近一番。
2000年奥运会过后,悉尼的房价依然在上涨,并且一直持续到2003年底。
但是2004年初,悉尼房价终于开始下跌。
澳大利亚的房产业监督机构APM日前提供的资料显示,过去两年多以来,悉尼的房价一直呈下降走势。
目前,悉尼平均房价比2004年初最高峰下降了8%。
业内人士认为,奥运效应使悉尼房地产潜力被提前挖掘完毕,或者说“严重透支”了,必然要经过一个调整期。
(三)亚特兰大:
奥运前后房价相对较稳定
为了举办1996年奥运会,美国亚特兰大市政府一共投资了10亿美元,进行基础设施的改建。
随之而来的是,亚特兰大房地产市场的日益活跃。
在奥运会举办的前5年,亚特兰大市房价共增长了19%,而当时美国全国的房价平均涨幅只有13%。
从1993年到1995年间,该市房屋的销售在全国表现最佳,平均每年销售大约3.3万套单户住房。
奥运会过后,许多美国人,尤其是亚裔的美国人,都搬到亚特兰大居住。
因为那里的房价虽然上涨了,但是与东北部或者西海岸的城市相比,价格仍然很低。
外来移民的不断进入,使得亚特兰大的房子很轻易就能租售出去,奥运带来上涨的房价并没有因为运动会的结束而落下来。
三、奥运会前影响北京房价因素的剖析:
(一)市场预期
预期未来房地产价格上升是投机性房地产需求产生的根本原因。
所以根据房地产需求结构状况,北京房地产价格飘升就是因为对北京房地产价格上升的预期导致的。
首先,由于首都的特殊地位,使得北京是一个全国富人聚集的区域、也是高科技人才汇聚的城市。
小部分的富人们出于奥运会前北京房价必涨的市场预期而大量进行投资,其结果是房地产价格背离其真正的价值被人为地托高。
其次,近几年,奥运村的兴建使得我国固定资产投资加大,钢铁、水泥、电解铝以及能源等都供不应求,投资热很难降下来,这些本来是由于房地产投资速度过快,房价持续猛涨的结果,现在却发展成为房地产产业链相关行业紧密联系、互相推动、并不断内部强化、促使房价上涨偏离理性的原因。
近期,又先后在土地拍卖中出现天价,更直接导致人们形成房价进一步走高的预期。
(二)监管制度的注意力转移
地方政府越来越看重房价的上涨。
其中既有出自“公心”,也有自己的私利。
在传统的GDP考核制度下,没有比房地产更好的制造GDP增长的手段和途径了。
房价的下落,地方经济支柱产业就会失去支撑,经济就会出现衰退,持有住房的民众纸上的财富就会缩水。
这是“公心”;还有私利:
房价一旦下落,地方经济支柱产业就会消失,地方财政收入就会减少,地方政府官员短期业绩表现也就没有合适的工具,一些腐败之源就会阻断,大小政府官员就会失去这个理想的寻租场所。
北京虽然是首都,但是不能排除地方政府官员贪图“私利”的可能,而且2008年中国奥运年,作为举办奥运的主场,为更好的展现美好北京,而且北京作为经济增长最快的发展中国家之一,“公心”也是情有可原的。
(三)非理性的购买力
房地产作为一种商品,其价格首先是供求关系的反映。
当前北京房地产市场购买力基本由三方面组成:
一方面是北京正常的消费力,是真正购房用来安居的,;另一方面是市场投资性的购买,为的是获取长期稳定的租金回报;最后一方面,就是来自北京其他各个地方的“游资”。
比方说,当上海的房价节节攀升的时候,全中国、甚至是全世界的游资都往上海去,于是房价越炒越高,当房价被打压下来,泡沫一破裂,他们又转而北上。
这部分资金比前两者更庞大,对房价的走势影响也更大。
“游资”们预期北京奥运会前房地产走高,大量的“游资”转至北京,于是北京房价被抬高,泡沫增加,与其实际价值不符合。
(四)资本市场不发达
持续低迷的资本市场也是大量资金转战房地产业的一个原因。
一方面,持续走低的股票市场已经无法对大量社会闲散资金产生吸引力,促使它们抱有投机心理转向即将举办奥运会的北京房地产市场;另一方面,奥运会的举办,当前主要心思放在奥运会头上,北极房地产企业缺少直接融资渠道,北京公众同时无法找到合适渠道投资发展迅速的房地产业,不能顺利分享房地产业发展带来的丰厚利润。
没有合适渠道,北京“游资”就只好寻找合法但不“合适”的渠道——炒房价,造成08年北京房地产泡沫增加。
(五)非法利用金融漏洞
基于房地产发展、金融管理经验不足以及奥运会举办政府管理不到位等各种原因,金融体系的漏洞被开发商和炒房者广为利用。
一方面,北京开发商只需要投入占项目总投资20%的资本金,就可运作一个商品房开发项目。
并以此为基础滚动增加开发项目,事实上大部分的投资资金均来源于银行。
大量的“游资”投入房地产,无疑将导致北京房价飙升。
(六)“游资”利益集团的左右
奥运前期,对于北京房地产开发商、银行、地方政府和已购买户而言,京都房价的下跌会严重影响到他们自身的经济利益。
前两者则可以通过各种方式,以奥运会的举办为前提,以弘扬奥运为借口,借助媒体诱导民众在信息不对等的情况下进入市场,盲目的进行不理智、恐慌性的消费。
盲目的购买消费北京的房价还不因此而动摇吗?
四、奥运会后对北京房价的影响分析:
自2001年7月北京申奥成功以来,很多房地产开发商就开始炒作“奥运概念”,北京的房价也随之不断上涨。
除此之外,由于奥运会的影响,北京会以崭新的面貌展现在世界面前,“北京”这个国际性的大都市,将会吸引更多外国人士的注意;另外一些客观因素也发挥着作用,北京08奥运场馆的建设及其周边公共服务设施的完善等等,这些都在无形中提升了房地产的内在价值。
第二套房细则的出台、货币政策的紧缩等一系列措施,已经使得房价大幅上涨的预期越来越小。
近半年来,随着全国各地房地产市场大幅度地调整,北京楼市节后第一周销量降近5成,但房价仍没低下“高傲的头”。
京城楼市的高速发展有四方面需求拉动。
首先是由于城市化进程的快速发展,城市人口的高速增长带来的住房基本需要;第二是北京市居民居住水平改善的需求,这部分是北京房地产市场的主要拉动因素之一;第三个是由于北京老城区改建产生的被动性需求;最后是由于北京作为全国经济政治中心的地位,成功人士以及世界知名人士希望在此置业的需求,这四种需求造成了北京房地产市场的高速发展。
“房地产市场的发展主要是供需关系的拉动,奥运会的举办只是拉动楼市发展的一个短期因素,不足以造成京城楼市的大波动。
可以肯定地说,奥运之后北京房价不会大跌,也不会大涨。
”北京比其他奥运举办城市更具承受力。
有关机构曾对希腊、澳大利亚、美国等国做过一个调查,调查的对象是这些国家中曾经举办过奥运会的城市的房价。
如雅典奥运会前,房价7年共上涨65%。
奥运村坐落在雅典西北郊外的一片无人地带,与希腊政府当初想借助奥运辐射效应的设想相悖,奥运会两年后,奥运村的3000套商住房的入住率还不到5%,绝大部分房子空空如也。
同样的,悉尼在奥运前后房价变动剧烈,亚特兰大奥运会前房价涨幅也高于全美平均水平。
奥运会前7年,悉尼房价年均涨幅超过10%,2004年起开始下跌;现在到悉尼的奥运村里的感觉只有一个:
空空荡荡,包括运动员村在内的许多漂亮房子现在也是杂草丛生,空置率很高。
具体来看,如希腊的国际化程度相对较低,国外直接投资少,常驻的外国机构和外资企业不多,房地产市场开发需求乏力,再加上希腊地大人少,十多年来人口总数始终在1100万左右徘徊,有时还出现负增长,而且希腊私房拥有率高达80%以上,需要购买新房的人不多,房地产市场开发缺少内需的原动力。
相对于那些城市,北京具有更强的承受能力,弹性更大。
北京具有自己的城市特征,房地产目前还保持着高位发展,需求十分旺盛,在今年之后这种局势不会有大的改变。
同时,在建设奥运场馆的初期,已经充分考虑到会后的持续使用,比如场馆选址注意到了分散性,很多都建在大学校园里等。
因此奥运会之后,京城房地产市场应该可以自然消化掉闲置的项目,不会使市场出现下滑趋势。
调控的重点应转向解决供求关系“现在房价偏高的主要原因在于有效供给不足,这是一个关键,其他政策无论怎么设计,土地供应上不去,房价不可能降下来。
现在一方面希望控制房价,一方面又限制土地供给,这无异于一只脚踩刹车,一只脚踩油门,不可能起作用。
与需求的刚性相对应,目前房地产市场普遍存在土地有效供应不足、开发滞后的情况。
当务之急是强力推进冲击型的有效供给。
当前房地产市场的确不同程度地存在囤积居奇、虚拟交易等人为拉抬房价的情况,非正常因素对房价飞涨起到了推波助澜的作用,但这只是“标”,不是楼市问题的“本”。
当前楼市问题的主要矛盾是有效供给不足。
不能忽视房地产政策执行中的问题,中国房地产业政策的实效不取决于良好的初衷,而取决于政策的执行条件和执行成本。
要认清政策效力的局限性。
北京奥运经济研究会发布的《2005北京奥运经济报告》认为,“奥运经济”给北京房地产市场带来了举足轻重的影响。
从2001年申奥成功以来,奥运经济很大程度上带动了我国GDP的增长,这一方面促使北京在2008奥运会举办之前,增加了对固定资产的投资;另一方面,必将极大地刺激消费、物价水平等各个方面,这必然也会对房地产市场产生巨大的影响。
该报告显示,北京GDP与房地产投资之间的相关系数为0.953,其显著性水平为0.01,表明GDP与房地产投资之间是高度相关的,即GDP深刻影响着北京房地产市场的发展。
从2001年开始我国GDP保持着高速增长,奥运效应的推动作用显而易见,与此同时,房地产业几乎同比例地保持着迅猛发展的势头,使得北京市房地产投资规模和开发量都迅速扩大。
奥运经济研究报告分析,奥运经济效应的发挥将为北京每年的经济增长产生两个百分点以上的拉动作用,极大程度地刺激房地产消费需求,北京房地产投资正处于持续高温阶段。
五、结论
通过对中国房价的近期走势,以及造成中国房价暴涨一发不可收拾的局面分析,还有通过对以前曾成功举办奥运会国家的一些分析,看出奥运会之后京城楼市不会出现拐点。
近两年货币流动性过剩问题,是引起房价上升的一个重要因素。
北京的房价目前仍然维持在高位,还没有明显回落的迹象,但后期房价会怎么走,受很多因素的影响。
举办奥运会占北京房价高涨的因素“非常大”。
此外,北京进入了人均GDP从3000美元到1万美元的发展阶段,有一个发展效应在起作用。
在这样的大背景下,北京的城市化、国际化、市场化、现代化的进程都在加快,这些都会对房价产生重要影响。
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