案例分析命题特征与解题方法.docx

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案例分析命题特征与解题方法

《案例分析命题特征与解题方法》

主讲：

中央财经大学法学院副教授刘双舟

（考拍驿站：

）

拍卖师资格考试案例分析题，作为一门重要的考试科目，其题型已基本上趋于稳定。

在历年的考试中，案例分析试卷一般由5-6道大题组成，每题包含几个小问题，有时候每个小问题中又包含1-3问每道大题的分值约为15-25分。

案例分析的考核点主要集中在拍卖法中，此外，有关拍卖师的职业道德和拍卖企业的行业纪律方面的相关规定、房地产法、文物保护法、机动车辆管理办法、民事强制执行等方面的法律规定，案例分析试题也经常会涉及到。

从近年拍卖师资格考试来看，案例分析试卷的成绩都不太理想，在所有考试科目中，平均成绩最低，被大家公认为拍卖师资格考试中最难考的科目。

为什么会被认为是最难考的科目或成绩最低的科目呢？

这可能主要有两个方面的原因：

一是案例分析题本身的特点决定了这一科目具有一定的难度，与其他考试科目相比，案例分析题一般具有综合性，案情也较复杂，回答时有难度，加上时间紧张，有不少考生甚至无法做完，因此得分率往往偏低；另外一个原因（可能是主要原因），是考生的基本知识掌握不扎实，答题方法不当。

案例分析题要求考生不仅要掌握扎实的理论知识，更注重考查考生运用基本理论对具体案情进行分析、判断、解决实际问题的能力，所以光靠死记硬背是不行的。

不懂案例分析的方法，或者分析思路不符合考试的要求，将使考生事倍功半。

今天我们这次辅导的主要目的，就是希望结合案例分析题的命题特点，通过总结案例分析题的解题方法，归纳案例分析的重要考点，缩小考试范围等方法，来尽可能地帮助大家在案例分析考试中少走弯路，提高考试效率。

这次辅导我们重点讲五个方面的问题：

一、案例分析的特征和范围

二、案例分析的题型归纳

三、几种典型案例及其分析方法

四、常见的问题与一般解题思路

五、十七期案例分析

由于内容较多，时间有限，我向大家提出两点注意：

一、对辅导中使用的案例不要费太多的时间去抄录内容，重要的是掌握分析方法和思路，而不是案例本身或案例中的人物等；

二、案例中涉及到的法律法规，只需记住条文编号或者法律法规的名称即可，不要占用太多时间来抄录条文的具体内容；

三、如果时间来不及我们可能会省略第五部分的现场辅导，采用其他方式的辅导；

四、案例后另附的思考题都要记下来认真思考。

总之，案例分析题就是拍卖法中重要的内容“因法设题”，考试的时候，我们唯一需要做的工作就是“依题找法”，在理清法律关系的基础上，找到要考察的法律规定，并运用法律规定来进行分析，作出判断。

下面我来讲一下案例分析考试的命题范围：

一是案例本身的范围问题，即拍卖案例的准确界定，首先应明白考试中案例是哪一类型的案例；

二是案例的涉法范围，即考试可能会涉及到的法律的范围。

（一）、关于拍卖案例的界定

由于缺乏统一的教材，也没有考试大纲，国内目前也没见有对拍卖案例进行研究的专门性著作，导致参加考试的学员对“拍卖案例”的概念缺乏统一的认识，对拍卖案例的范围无法准确把握，增加了学员复习考试的难度。

所以明确拍卖案例考试的范围，首先应当明确“拍卖案例”的含义。

（二）、拍卖案例具有广义和狭义两种含义，广义的拍卖案例是指在拍卖活动中发生的带有一定典型性，具有一定借鉴意义的客观事件。

包括拍卖公关案例、拍卖策划案例、拍卖营销案例、拍卖法案例等等。

这些案例可以是成功经验的总结，也可以是对失败教训的汲取，但是一般都具有可供借鉴的意义。

狭义上的拍卖案例仅指在拍卖实践中具有一定、具有一定借鉴意义的涉法事件，即拍卖法案例。

拍卖师资格考试中的拍卖案例就是狭义上的拍卖案例。

经过教材编写小组各位专家认真的研究，现在已基本上统一了认识，而且决定将拍卖案例分析教材正式定名为《拍卖法案例教程》，考试科目也将由“拍卖案例分析”调整为“拍卖法案例分析”，这样适应拍卖案例的涉法特征。

[注]：

以上内容根据刘双舟老师讲课录音内容及其他同学的课堂笔记整理，仅供学习之用，转载请注明出处及整理作者。

#日志日期：

2006-6-24星期六（Saturday）小雨

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博客头条【大学学术权力应该回归学术共同体】

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拍卖案例应当具备以下几个方面的特征：

第一、拍卖案例是与拍卖实践相关的，在拍卖过程中发生的客观的事件。

只有与拍卖活动相关的案例才可能成为拍卖案例。

拍卖案例可以发生在拍卖活动的各个环节，它应当是已经发生过的客观存在的法律事实。

没有发生的，仍然处于未及实施的拍卖方案、计划等不是拍卖案例。

考试中处于特定的需要，可以依据拍卖原理虚拟一些拍卖案例，但是这些案例并不是凭空杜撰出来的，他们都来源于真实的拍卖案例，是在真实案例的基础上经过进行加工而成的。

第二、拍卖案例是拍卖实践中发生的具有法律意义的客观事件。

单纯的拍卖公关案例、拍卖策划案例、拍卖营销案例等，这些案例如果没有引起参与人之间的法律权利和义务关系，就只是单纯的拍卖实物案例；有那些涉法的，具有法律意义的客观事件才可能成为拍卖案例。

拍卖案例是具有法律意义的涉法案例。

第三、拍卖案例是拍卖实践中发生的具有典型性和一定知道意义的客观实践。

不是所有的涉法事件而已成为案例。

一个事件要成为拍卖案例，必须具有两个基本条件：

一是在事件中必须包含一个或多个疑难问题，没有问题的事件一般不具有“可考性”；二是这个事件在拍卖领域应该具有一定的典型性和代表性，通过这个事件可以给人带来许多思考，为应对遇到同样或类似的事件提供借鉴。

拍卖案例可以从不同的角度，按照不同的标准进行分类：

第一、按照拍卖法律关系的要素，可以将拍卖案例分为：

关于拍卖主体的案例、关于拍卖客体的案例、关于拍卖内容的案例。

第二、按照拍卖标的或者拍卖对象的不同，可以将拍卖案例分为：

房地产拍卖案例、机动车拍卖案例、文物与艺术品拍卖案例、无形资产拍卖案例等。

第三、按照拍卖案例的内容，可以将拍卖案例分为：

专题性案例和综合性案例。

专题性案例一般是指仅涉及到某一方面法律案例或仅涉及到拍卖活动中某一环节的拍卖案例。

比如，关于拍卖成交的案例、关于合同效力的案例、关于恶意串通的案例等；

综合性案例是指同时涉及到许多方面的问题，需要同时使用多种法律来进行分析的拍卖案例。

比如，一个房地产拍卖的案例，可能同时涉及到委托问题、拍品的权属问题、评估问题、保留价问题、拍卖实施环节的合法性问题、拍卖活动的法律效力问题等等。

第四、按照拍卖活动的程序，将以将拍卖案例分为拍卖准备阶段的案例、拍卖实施阶段的案例和拍卖实施后的案例。

其中拍卖准备阶段的案例还可以进一步分为拍卖委托案例、拍卖公告案例、拍品展示案例、拍品评估案例、竞买人登记案例等，这种分类的意义在于明确拍卖法律关系当事人在拍卖各个阶段的地位，确定各方在拍卖不同阶段的权利义务，可以有的放矢，提高效率。

第五、根据拍卖中拍卖人与委托人的关系以及拍卖目的，可以将拍卖案例分为普通拍卖案例与强制执行拍卖案例。

在普通拍卖案例中，委托人与拍卖人之间什一种纯私法性质的契约关系，拍卖的目的在于拍品的价值和权利的转移；而在强制执行拍卖中，委托人于拍卖人之间的关系还有公法性质，拍卖的目的在于拍卖人通过实施。

总之，在复习中要注意案例归类，善于总结，掌握规律。

拍卖案例与一般法律案例不同

法律案例是指具有法律意义的客观事实、可以分为宪法案例、行政法案例、民商法案例、刑法案例、劳动及社会保障法案例、环境法案例等部门法案例。

拍卖法属于民商法这个大法律部门的一个分支。

拍卖案例是法律案例的一种，主要属于民商法案例的范畴。

拍卖案例与司法判例也有区别

并不是所有的拍卖案例都是由人民法院作出的司法判决，拍卖实践中发生的具有法律意义的事件并不必然会进入司法审判程序。

需要通过诉讼方式来解决的拍卖纠纷毕竟是少数。

即使那些没有进入司法诉讼程序，但确实有典型意义的涉法事件也可以成为考试中的年龄案例。

拍卖案例和司法案例又存在着密切的联系。

考试中使用的案例有很大一部分来源于人民法院在处理拍卖纠纷过程中作出的具体判决，尤其是由最高人民法院发布的涉及到拍卖问题的司法案例，本身具有典型性和代表性，而且答案也相对规范，复习时应当引起关注。

（三）拍卖案例的涉法范围

1、考试中的拍卖案例是指涉法拍卖案例，而法律体系是非常庞杂的，拍卖师资格考试虽然要考大家的法律意识，但是毕竟不同于律师、法官、检察官等资格的考试；拍卖师资格考试中的法律必定限定在一个范围内。

因此，要想明确拍卖案例分析的考试范围，除了明确案例本身而范围外，还必须明确案例的涉法范围。

前面我们已经提到过考试命题的基本原则，原则是以《拍卖法》为主，强调知识点的综合性。

所以考试应以拍卖法为主。

这就需要我们正确的理解拍卖法。

对于拍卖法的含义也有狭义和广义上的两种理解：

狭义上的拍卖法又称形式意义上的拍卖法，是指国家颁布的关于调整拍卖活动的专门性法律文件，即《中华人民共和国拍卖法》，是一部非常小的部门法，统共只有60条，有些法律规定是很难出现在案例分析中的，比如《拍卖法》总则的内容，附则的内容，如果去掉总则5条和附则3条，充其量不过60条，而这其中还有些条文不具有可考性，比如，拍卖人、委托人、竞买人、买受人等等这些定义性的条款，因此真正符合命题条件的条文不会超过30条。

如果考试中的拍卖法仅指狭义上的拍卖法，那么考试范围就太窄了，而且也不利于命题。

因为拍卖行业虽小，拍卖活动涉及到的领域非常广泛。

仅就拍卖的对象而言，就涉及到有形的房地产，艺术品、机动车、无形的股权、知识产权以及其他财产权利。

如果忽略和和这些拍卖对象相关的法规，命题是不可想像的。

除非我们采用名词解释、选择、简答、论述等形式，但是这样一来，考试就不应该是案例分析了。

所以，考试中的拍卖法应该是广义上的拍卖法。

广义上的拍卖法又称实质意义上的拍卖法，是调整拍卖活动中产生的各种社会关系的法律规范的总称。

除了拍卖法外，还包括散见于其他实体法和程序法中的有关拍卖规定，以及最高人民法院发布的关于规范拍卖活动的司法解释。

此外，还应包括行业主管部门制定的规章和行业协会在法律授权或主管部门委托下制定的具有法律效力的自律性规定。

拍卖案例分析考试中，拍卖案例所涉及法律指的是广义上的拍卖法。

广义上的拍卖法指所有与拍卖有关的法律法规，这样一来考试的范围又变得无限大了，势必给复习带来更大的困难。

为此，我在编写教材时，设想提出一个概念，即“拍卖法律体系”的概念，以拍卖法为核心，将与拍卖活动有关的法律法规进行系统归纳，使之形成一个完整的法律体系。

为此，我们现在已经作了一个基础性的工作，将拍卖相关的法律法规从原来的《通论》中独立出来，单独成书，叫《拍卖相关法律与规则》。

《拍卖相关法律与规则》包含四个部分，除了第四部分“附录”外，其他三个部分就是第十八期拍卖案例分析命题的涉法范围，将来在《拍卖法案例分析》教材完成后，我们设想制定出一个明确的考试大纲，明确各种考试范围。

可以肯定的讲，今年案例分析的命题范围会比往年更明确，当然也可能更大一些。

《拍卖相关法律与规则》只是一个法律汇编，主要起指导作用，在使用该书复习时要注意两个问题，一是教材中收录的法律法规如果有变化，比修订，应当以新修订的法律为准，比如《公司法》在本书出版过程中已经修订了，就应以新的《公司法》为准；二是本书中由于各种原因没有收录，而该法律与拍卖案例考试关系密切的法律，应当补充进去，比如，《担保法》，拍卖中经常会涉及到拍卖标的的抵押物问题，关于抵押等担保方式是由《担保法》规范的，因此，应当将《担保法》也列入复习的范围。

二、案例分析题的主要题型

不同类型的案例，其分析方法略有不同，考试时一个重要的任务就是首先要确定案例类型并找准案例的归属。

案例分析题主要有以下四种表现方式：

第一种是简答型案例分析：

这种题型表面看是案例分析题，实际上是简答题。

案例分析题的本质是依题找法，这是司法上的“以事实为根据，以法律为准绳”原则的具体运用。

即根据案例提供的信息和问题去找解决问题的法律依据，所以，一般来讲，案例分析题的难度主要表现在找不到法律准绳，或者找不准法律准绳。

但是简答型案例分析，实际上已经告诉了我们这个法律准绳的准确位置，不用我们去费心寻找。

这种考题只是要求考生凭自己的记忆将这个法律准绳再现出来，也就是背写下来。

这种题型一般以考察法条为主，重点是查考我们的记忆能力而不是考分析能力。

这种题型的案例情节简单，内容覆盖面较小，要求回答的问题也直截了当，所以难度不大。

由于主要是考查我们掌握基本知识的能力，回答时只需问什么答什么就够了，一般不必展开论述，否则只会浪费宝贵的时间。

下面我们来看一个案例：

【案例1】

某地发生一起拍卖纠纷案件。

原告张某称，他参加了某拍卖行举办的拍卖会，投得住宅房一套。

在交款的时候，张某发现拍卖行无法出示《房地产建设工程综合验收合格证》和通水、通电的证明，且该房屋还有官司尚未结案。

张某请求认定拍卖无效，退还已经交付的货款。

被告拍卖行则称，他们是完全按照拍卖规则进行的拍卖，被拍卖的房产虽然存在纠纷，但手续是齐全的，产权是清楚的，拍卖行是在得到房地产交易所出示的拍卖产权审定书之后才拿出来拍卖的。

在拍品的展示期张某没有实地观察，过后反悔没有道理。

因此，不同意张某的诉讼请求。

问题：

我国的拍卖法对展示期拍卖人和竞买人的权利义务是如何规定的？

像这样的案例就是典型的简答型案例，问题实际上已经告诉了我们“法律准绳”在哪里，只需要我们重述一次。

参考答案：

拍卖法第48条规定，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。

拍卖标的的展示时间不得少于两日。

拍卖法第35条规定，竞买人（在拍卖展示期间）有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。

注意：

在考试时，并不要求考生必须写出法律、法规是第几条第几项或第几款，只要点明是哪一法律法规即可，因此本案例中，考生也可以简单回答：

按照我国拍卖法的规定，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。

拍卖标的展示时间不得少于两日。

竞买人在拍卖展示期间则有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。

常见的简答型案例分析的提问方式还有：

1、法律对××有什么样的规定？

（比如，法律对设立拍卖公司的条件有什么样的规定？

）

2、法律对××是如何规定的？

（比如，法律对恶意串通人的法律责任是如何规定的？

）

3、××的条件是什么？

（比如，法院中止拍卖的条件、法院撤回拍卖的条件、拍卖人中止拍卖活动的条件是什么等）

4、××具有什么样的法律效力？

（比如，拍卖师的声明具有什么效力？

拍卖成交确认书具有什么法律效力？

）

5、对××阶段的××人和××人的权利义务是如何规定的？

（比如本案例中的提问）

第二种是判断型案例分析：

这种题型本质上属于案例分析题，因为它需要考生作出分析，只不过在回答问题时省略掉了分析的过程和理由，只要求写出分析的结果即可，因此我们称之为判断型案例分析题。

这种类型的问题往往是案例分析中的第一个问题，但是不会是单独出现的问题，因为按照命题规律，一个案例分析题往往有5-8问，判断题往往是第一问，然后接着再在判断的基础上对考生提出其他更为复杂的问题。

由于判断正确与否是整个案例分析能否成功的前提，因此，一旦判断失误，以后问题就会满盘皆输。

所以这种题型是关键题型，不能马虎大意。

历年来这种案例分析题提问方式主要有（下面的问题请大家记下来，并寻找相应的法律规定）：

1、拍卖是否有效？

合同是否有效？

2、××行为是否合法？

××行为是否违法？

××的理由是否成立？

3、没有签订成交确认书，拍卖是否成交？

4、人民法院是否可以中止拍卖？

拍卖人是否可以中止拍卖？

5、人民法院是否应该支持××的诉讼请求？

6、工商局的处罚决定是否成立？

7、××是否属于公物？

8、本案中的拍卖是否属于必须评估的拍卖？

9、××是否应当承担××责任？

10、××是否属于禁止交易的标的？

11、交易价低于评估价是否导致拍卖无效？

12、××的行为是否构成恶意串通？

13、拍卖公司是否具有××义务？

【案例2】

在一次拍卖会上，由于事先宣传得力，加上著名拍卖师主持，拍卖现场竞价非常激烈，一辆底价3万元的车辆经过几十轮的竞价，最后张某以9万的价格拍得。

然而，当拍卖师要求与张某签署成交确认书的时候，张某却称自己是被现场气氛感染，并非真正想买车，拒不签署成交确认书。

问题：

1、张某的理由是否成立？

2、没有签署成交确认书，本次拍卖是否成交？

参考答案：

1、张某的理由不成立。

2、本次拍卖成交。

对于这种判断型案例分析题，考生一般只要答出判断结论即可，如果没有要求回答理由，或没有问为什么，考生一般不用回答理由或法律依据，比如本案中的两个问题。

但是也不能犯形式主义的错误。

要具体情况具体分析，有时侯虽然没有明确要求说明理由，考生也得回答理由。

比如下面这个案例：

【案例3】

某拍卖公司接受法院委托，对一家加油站的设备及土地使用权进行拍卖。

该拍卖标的的评估值为70万元，确定的底价为65万元。

拍卖公司按照法定程序，经过公告、展示之后，举行了拍卖会，经过多轮竞价，最终王某以68万元竞得。

然而，到了付款期限，王某却以无法办理加油站经营权为由拒绝付款，并向拍卖公司和法院提出，该标的属于特种行业使用设备，拍卖公司拍卖该标的应含经营权，如果拍卖公司不能协助买受人办理经营权手续，则拍卖不能成交，并要求拍卖公司退还保证金。

与此同时，强制执行案中的债权人也提出，该加油站评估值为70万元，而成交价为68万元，低于评估价格无效，并表示如果以此价格拍卖，他们愿意出更高价位购买；同时还提出，拍卖公司拍卖前没有通知每一位债权人到场，本次拍卖无效。

问题：

1、拍卖公司是否有义务协助王某办理经营权手续？

（8分）

2、拍卖成交价格低于评估值是否导致拍卖无效？

（9分）

3、拍卖公司是否有义务通知债权人到场？

（2分）债权人不到场是否影响成交结果？

（6分）

对于这个案例中的提问，我们在回答时就不能仅做简单的判断，而应当同时写出分析的理由和法律依据。

从两个方面可以看得出应当这样做：

一是本案例只有判断型一种类型，一般案例分析是几种类型并存的；二是问题的分值高。

单纯的分析判断最多不过2分，而本案例中的每个问题的分值都很高。

因此这决不是单纯的判断题。

在往年的考试中，有些考生就因为只回答了分析结果而吃了亏。

造成这种现象的原因有多方面，一是命题本身不太严密，二是命题人员对案例分析题的理解有分歧，有的命题人员就认为，既然这整个考试都叫案例分析，那么，没有问理由，考生也应该写出分析过程和理由，否则就与考试的性质不相符合。

参考答案：

1、拍卖公司没有义务协助王某办理经营权手续。

根据我国拍卖法的规定，拍卖是以公开竞价方式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

因此，拍卖的标的应当是特定的物或者财产权利，买受人也只能取得作为拍卖标的的特定的物或者权利。

本案中，委托人委托进行拍卖的标的，仅仅是加油站的设备和土地使用权，并不包括经营权，对此，拍卖人在拍卖前已经做出了明确的说明。

由于加油站的经营权不是拍卖的标的，因此，拍卖公司没有义务协助王某取得燃气站的经营权。

2、在强制拍卖中，成交价格低于评估价格并不能导致拍卖无效。

按照法律规定，人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行评估。

但是，并未规定拍卖的保留价格一定要高于或者等于评估价格，而是由人民法院根据实际情况来确定保留价格，该保留价格可能高于、等于评估价，也可能低于评估价格。

按照拍卖法的要求，只要成交价格最终达到或者超过人民法院确定的保留价，拍卖就应当成交。

成交价格是否低于评估价格，不是确定拍卖是否有效的法律依据，也不能因为成交价格低于评估价格就否定拍卖成交的效力。

3、拍卖公司没有义务通知债权人到场。

我国拍卖法以及关于强制执行的司法解释中，并没有规定强制拍卖中拍卖人有通知债权人到拍卖现场的义务。

债权人不到达现场，不应当影响成交结果。

我国拍卖法和关于强制执行的司法解释中，没有规定强制拍卖中没有债权人到场拍卖不能成交。

债权人如希望参加竞买，可以按照拍卖人发布的拍卖公告的条件，以竞买人的身份参加竞买，但不享有超过其他竞买人的特权。

第三种是分析型案例题：

这是考试中最常见的一种案例分析题型。

与简答型案例分析相比，这种案例没有直接提供“法律准绳的信息”，需要考生自己通过分析案情来找出解决问题的法律准绳。

与判断型案例分析相比，这种类型不仅要求考生写出分析的结果，同时还要写出分析的过程和法律依据。

这种题型的提问一般表现为在判断的基础上加“为什么？

”或“请说明理由”。

【案例4】

某拍卖公司接受人民法院的委托，拍卖查封的某处房产。

拍卖公司严格按照程序办理了委托、评估、公告、展示、拍卖等事宜。

在现场展示环节，所有的竞买人都对拍卖房产进行了现场参观，拍卖公司还邀请了该房产的承租人亲自介绍房屋的状况，因此，拍卖进行的很顺利。

但是拍卖结束后，该房产的买受人李某却以拍卖无效为由，拒不付款，其理由有三：

①拍卖公司不是当地政府指定的，因此不具备承接此次拍卖的资格；

②该房产的成交价格低于事先评估机构评估的价格；

③拍卖现场拍卖公司没有告知该房产已有人承租的情况。

问题：

1、李某提出的理由①是否成立？

为什么？

2、李某提出的理由②是否成立？

请说明理由。

3、李某提出的理由③是否成立？

请说明理由。

这就是典型的分析型案例题。

这种案例情节较为复杂，内容涉及面也较广，要求回答的问题一般在一个以上，问题具有一定的难度，涉及的内容也不再是单一的。

答题时要针对问题简要作答，并要适当展开。

参考答案：

1、李某的理由①不成立。

在我国，只有进行公物拍卖时才必须委托政府指定的拍卖行。

我国的公物拍卖的标的包括：

国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他按照国务院规定应当委托拍卖的物品；人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品。

司法强制拍卖不属于公物拍卖的范畴，因此，无需由指定的拍卖行进行拍卖。

2、李某的理由②不成立。

人民法院对委托拍卖的被执行人的财产必须进行评估，评估的价格作为确定保留价的依据，但是，这并不意味着保留价必须等于评估价格。

最高应价只要高于保留价就可以成交，而并不要求必然等于或者高于评估价格。

3、李某的理由③也不成立。

拍卖房屋存在租赁的情况，影响了房屋的使用，应当属于房屋的瑕疵，对此，拍卖行有义务告知。

但是，在拍卖之前，拍卖行已经对房产进行了现场展示，并且还请承租人介绍了房屋的状况，竞买人完全可以了解房产是否存在租赁的这一事实，拍卖行已经履行了告知瑕疵的义务。

按照中华人民共和国合同法的规定，在买受人知道或者应当知道标的物有瑕疵的情况下，出卖人不负瑕疵担保义务。

因此，本次拍卖是合法有效的，拍卖行无需承担任何责任。

思考题：

本案的承租人是享有优先购买权？

如果承租人想行使优先购买权，如何行使？

如何办理竞买手续？

第四种是综