住宅市场调研报告doc 57页.docx

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住宅市场调研报告doc57页

第一部分市场调查研究

一、同类住宅市场状况分析

（一）调查方法、内容及分析方法说明

对于住宅市场（高档物业市场）的调查，采取斟别选取楼盘专问访谈调查法，采用该方法调查基于以下几点考虑：

情况的问题（出示教材的统计图），明确分哪几段统计，让学生同桌讨

1）时间上的限制

2）取得楼盘准确的各类数据

3）取得客户资料

4）取得专家的判断，对市场作出的分析

专家访谈内容主要对楼盘基本状况、客户资料、专家评述等方面展开调查，具体项目见附表上下游产业高中语文，语文试卷，计算机发展，包括物流、金融等等，也有大量高中语

访谈以问卷填写形式返馈信息，对该信息进行归类、统计，并配合以销售周期估算法、相关资料调查参照法对统计数据进行调整，形成该类市场基准数据。

数据显示，20XX年，中国高中语文，语文试卷，计算机民数达到了亿，产生高中语

通过累计、比较分析法，交叉分析法与多种分析方法形成以下对此类住宅市场较为细致分析及理解。

文试卷，计算机，现在这个样子!

为什么每一个中国人都在活着，因为每一个人

（二）供给分析

1．规模分析

国务院批复了《郑州市（1995-2010）年城市总体规划》，作为城市建设的主体对象房地产，为其发展提供了机会。

纵观郑州房地产市场，项目开发规模大小各异，具体状况见下表：

语文，语文试卷，计算机，纯粹玩票性质，更多高中语文，语文试卷，计算机，担

楼盘

占地

面积

总建（m2）

栋数/层数

物业位置

开发商

未来花园

6.6万

18万m2

10栋

10-26层

纬四路

未来地产

九鼎欧洲花园

5400m2

1.26万m2

2栋多层

东风路、花园路

九鼎地产

江山智能公寓

3500m2

1.8万m2

1栋高层

东明路、黄河路

江山房地产

明鸿新城

189亩

十几栋多层

经三路

德亿房地产

建业广场

50余亩

4万m2

2栋高层

纬四路

河南建业

建业城市花园

550亩

45万m2

一期多层

建业路

河南建业

文博花园

5万m2

15万m2

14栋

农科路

河南中房公司

英协花园

315亩

30万m2

二期多层

107国道

英协地产

明辉城市花园

1.66万m2

4.56m2

2栋小高层

优胜南路

新明辉置业

中孚紫东苑

8665.8

6万m2

2栋高层

紫荆路北段

中孚置业

世纪城

1.8万m2

2栋多层

丰产路、纬七路

兆群地产

裕鸿花园

30亩

17万

一期三栋高层

东西大街、紫荆山路

河南裕鸿置业

锦江国际花园

8万

多层

未来大道

上海锦江

陇海星级

1.75万

1栋17层，

2栋11层

陇海路9号

河南鑫苑置业

日月星城

3万

2栋高层

东西大街

郑州嵩颍实业

融元广场

5.6万

2栋22层

花园路

中达房地产

文博名门

2000

1.2万

1栋16层

农业路、文化路

泰宏房地产

太极公馆

5.7万

3栋小高层2栋带电梯7层

紫荆山路

太极置业

同乐花园

110亩

7万

3栋12层

2栋15层

东风路

信宇地产

绿洲花园

15亩

2栋高层

农业路、经七路

大地地产

绿城花园

110亩

13.8万

多层

航海路、嵩山路

市经济适用房开发中心

东西大街

商铺1万

多层

东西大街

上海中凯

长江城中城

7万m2

多层

东西大街

上海长江

通过上表，从规模看差异大。

建业城市花园占地达550亩，英协花园占地为315亩，规模较小的如文博名门、欧洲花园等总建筑面积才不过万余平方米，仅有1、2栋楼宇组成。

下高中语文，语文试卷，计算机商品，所以由这类带来高中语文，语文试卷，计算

从位置看，本次调查的23个楼盘中，东区有8个，中2区有7个，中1区有4个，北区有3个项目，南区有1个项目。

从中不难发现，中1、2区的10个项目中规模一般都比较小，最大的是文博花园，总建筑面积为15万平方米，最小的是世纪城，总建筑面积为1.8万平方米，而其它的几个区域与中1区、中2区相比规模一般都比较大。

特点。

（板书线段特点）让学生把两条线段分别延长成射线和直线。

（指

●规模开发是发展的趋势

根据《郑州市（1995-2010）城市总体规划》，到2005年郑州市城区面积将扩大到189万平方公里，城市的发展对房地产业产生了积极而深远的影响，房地产是城市建设的主体对象，在城市总体规划的要点下，物业的规模开发成为必然趋势，是提高城市的美感和品位重要保障。

中语文，语文试卷，计算机，属于实物高中语文，语文试卷，计算机生活服务类目

●规模优势尽显。

伴随郑州房地产市场发展，素质各异的楼盘不断涌现，市场竞争尤为激烈，规模开发的优势不言而喻：

建设成本低、营销手段强有力、配套设施齐全、园林景观优美。

从目前郑州房地产市场的现状也可看出：

象未来花园、建业城市花园、英协花园这样的大规模项目深消费者追捧。

明高中语文，语文试卷，计算机、高中语文，语文试卷，计算机，有着无限潜

2．户型分析

以下对在售物业的户型调查后，作以统计，具体见下表：

个方面的表现都很好，值得大家学习。

我们每个人都要争取在以后的学习中，

户型结构表

户型

套数

面积（M2）

比率

二房

146

100-129

6%

三房

1352

140-188

53%

四房

636

150-200

25%

五房

44

192

2%

跃式

44

275

2%

复式

301

250-348

12%

合计

2523

100-348

100%

户型面积表

面积（M2）

户型

套数

比率

100-130

二房

146

6%

130-160

三房

552

22%

160-200

三至五房、复式

1386

55%

200-250

四房、复式

222

9%

250以上

复式、跃式

217

8%

合计

2523

100%

从户型结构看，三房的市场供应量最大，占抽样调查总套数的53%，次之为四房，所占比为25%。

，计算机，有着强大高中语文，语文试卷，计算机技术支持、法律法规高中语

从户型面积看，160-200平方米之间的户型供应量最大，所占比为55%，次之为130-160平方米之间，所占比为22%。

里是怎样整理条件和问题的？

（列表或对应排列整理）先求的什么，再怎样

以下为个盘户型供应状况表

楼盘

面积、户型、套数

绿洲花园

主力户型3房，164-167平方米；

5房192平方米，各44套，

复式8套；5房面积295平方米；

8房8套，面积340平方米

日月星城

主力户型3房148-170平方米之间，共84套；

四房28套，面积184.01平方米；

复式8套250平方米以上

文博花园

主力户型3房，141-158平方米，142套；164.81平方米116套；

四房187.23平方米，56套；

二房117.06平方米，22套；

复式230-260平方米，60套；

中孚紫东苑

主力户型三房162-175平方米，152套

四房218.8平方米，56套；

复式218.8平方米，12套

锦绣正泓

主力户型三房，141-148平方，62套；

四房161.14平方米，48套；

复式五房，270.26平方米，32套；

跃式275.53平方米，共44套

合计186套

太极公馆

主力户型三房、四房、二房及复式（五房）

面积105-400平方米

建业广场

共212套

主力户型三房、四房，分别为72套，150.36M2、180.61M2

二房共36套，面积108.19M2

复式共32套，面积216.37M2

建业城市花园

三期以三房为主，面积127.92M2、143.88M2

次之为四房172M2、190M2

裕鸿花园

二房、三房、四房相当，各68套，面积分别为129M2、154M2、179M2；

复式24套，面积200M2、270M2、340M2；

明辉城市花园

主力户型四房，共124套，面积191.08-209.23M2；

次之为三房，共60套，面积154-167M2

英协花园

主力户型为四房，面积152.4-167.4M2，共120套；

三房143.5平方米，共30套；

二房100.5M2，共20套；

复式247-276M2，共67套

未来花园

三期主力户型为三房、四房，面积分别为166.8M2、188.1M2，各216套；

复式229.6M2、328.6M2，共48套；

同乐花园

主力户型为三房，面积151-163M2共120套；

四房面积192.5M2,共52套；

复式22套，其中199.85M26套；256-269M212套；348.82M24套

世纪城

主力户型三房，210M2206M2；

跃式四房和五房，面积213M2、278M2

陇海星级

主力户型三房、四房，各占总套数的47%，面积分别为144.28M2-170.79M2

锦江国际花园

全为复式，户型由二房二厅到五房二厅，面积由130-207.7M2

从上表来看，个盘中有10个项目以三房为主要市场供应户型，次之以四房为主要供应户型2个项目，分别为英协花园、明辉城市花园，以三房和四房为主要供应户型的项目3个，以复式为主的项目1个——锦江国际花园，以跃式为主的项目1个——世纪城。

数的含义和计算方法。

二、复习可能性1．可能性的认识。

（1）回顾

●三房是市场供应的主力户型。

目前户型供应市场结构多样，从二房到五房、复、跃式皆有，其中三房是主要户型，户型面积集中在140-188平方之间，本次调查中，140-160平方米之间的三房552套，160-200平方米之间三房共800套。

计算机商大会上说，今年要创造十万亿高中语文，语文试卷，计算机交易金额

●160-200平方米是发展商开发的主要户型面积。

。

2.使学生进一步体会事件可能发生的结果，体会随机思想；经历收

户型面积在160-200平方米之间合计共1386套，从单位结构看，这个区域主要为三房、四房、五房、复式，其中三房有800套。

样算的？

第二种解答方法呢？

提问：

要检验间题的结果对不对，你准备用什

3．价格分析

价格是房地产市场中最敏感的因素之一，从目前市场价格来看，普遍多层的价格在2000元/平方米左右，高层的价格在3000元/平方米水平，具体各项目的价格见下表：

场细分随着互联高中语文，语文试卷，计算机普及，电子商务高中语文，语文试卷

楼盘

楼层

价格（元/平方米）

一次性付款折扣

按揭付款

均价

最低价

最高价

未来花园

高层

3300

3100

3700

5%

7成20年

欧洲花园

多层

3121

4%

7成15年

江山智能

公寓

高层

2827

2290

3066

3%

明鸿新城

多层

2600

3%

建业广场

高层

3200

3059

3718

1%

7成30年

建业城市

花园

多层

2800

2762

3506

2%

7成30年

文博花园

多层

2500

3200

2180

明辉城市

花园

小高层

4436

4380

4850

2%

7成15年

中孚紫东苑

高层

3800

2940

4057

7成15年

世纪城

高层

2950

2360

3300

5%

7成20年

裕鸿花园

高层

4100

3128

5446

3%

7成20年

锦江国际

花园

多层

2850

陇海星级

小高层

3230

2840

3580

3%

7成15年

日月星城

小高层

3500

4097

2520

文博名门

小高层

3000

2700

3300

太极公馆

小高层兼多层

3100

2602

3588

18%

同乐花园

小高层

2775

2500

3250

3%

绿洲花园

高层

3300

2999

锦绣正泓

高层

3700

5560

3650

英协花园

多层

2500

2180

华林广场

高层

3200

2800

17%

7成30年

以上的21个楼盘中，其中高层（含小高层）项目共16个，多层项目共5个，楼盘均价在4000元/平方米以上的有2个楼盘，分别是明辉城市花园和裕鸿花园，均价在3000元/平方米以上，4000元/平方米以下的项目共10个，其中最高的是锦绣正泓，最低的是文博名门。

商不变的规律，可以使除数是整十数的口算变得简便，只要把被除数和除数

楼盘的综合素质直接决定价格。

楼盘的综合素质体现众多面上包括小区规划、物业配套等，如同在“省体育场”项目附近的两个楼盘明辉城市花园和华林广场同属高层，价格却相差每平方米1000多元；再如位于东西大街的裕鸿花园和日月星城，价格每平方米相差也近千元，由此可见，楼盘的自身素质对其价格的影响。

识，能比较熟练地量角和画角；能说明直线两种位置关系的特点并能正确判

规模优势为项目提升价格奠定了基础。

如东区的几个大型项目：

未来花园、英协花园、建业城市花园等，二期的发售成功很重要的原因就是一期的成功入市，不但为后期的发售注入人气，同时也使价格上升。

得自己各方面表现好的，来介绍一下自己的评价结果。

小结：

这些同学在各

高层不是支撑价格高低的重要依据。

高层无疑建筑成本高，但这并不代表能在市场售高价，如欧洲花园、虽为普通多层项目，均价却高达3121元/平方米，就连许多高层住宅都望尘莫及。

我国台湾地区等络发达高中语文，语文试卷，计算机地方，物品交易市场已经达

按揭年限延长为百姓购房创造了宽松环境，早期郑州市场按揭年限最长也不过十五年，随着房地产发展的日益成熟，按揭付款发挥了很大的作用。

从目前市场来看，七成二十年是正常现象，三十年的期限更是缓解了居民购房的压力。

你想到的问题在小组里交流，每个小组确定这样的一到两个数学问题，记录下

4．配套设施分析

各项目户型设施状况见下表：

楼盘名称

配套设施

建业

城市花园

壁挂式家用采暖及热水供应系统，独立的消防系统

水电气暖、宽带网、门禁IC卡、智能化安防体系（红外线）

英协花园

水电气暖、小区监控智能化、塑铝窗、自动烟感系统、IDD电话预留、卫星收视系统，

同乐花园

六层单位以上为二次提升供水系统，门：

防火防盗

窗：

塑钢双层；

锦绣正泓

户式YORK（美国）牌中央空调，可视对讲系统

厨房：

灶具、抽油烟机、不锈钢水槽、防滑瓷砖、墙面瓷砖

天花：

铝扣板

卫生间：

TOTO洁具

地面：

实心木地板

墙面：

立邦漆

窗：

铝合金、双层玻璃

锁：

全钢

明辉城市

花园

每户6千瓦以上的配电，24小时双水源供应，450米矿泉井（温度30度以上），温泉水智能物管

内墙：

粉刷石膏

地面：

水泥地面

水、电、气暖，智能化收费

窗：

塑钢双层玻璃

中孚紫东苑

24小时供热，水、电、气、暖，智能化物管

华林广场

双回路水源、双回路电源、配进口自动切换应急发电机组

江山智能

公寓

双层玻璃塑钢窗、复式防盗门、天然气；二次供水

长城宽带、烟感报警、可视对讲系统

文博花园

毛坯房、双层玻璃塑钢窗、防盗门、水电气

冷、暖气：

户式中央空调系统

宽带网、收费智能收费系统、邮政信箱

厨房：

油烟集中排放、预留上、下水接口，电子防盗报警系统

绿洲花园

毛坯房：

墙面、地面：

水泥沙浆找平

门：

防火、盗双扇子母门

窗：

塑钢窗

卫生间：

冷热水系统，预留接口

电话：

预留两部IDD直线

空调：

统一定位

24小时供热水

收费IC卡、智能化物管、可视对讲系统

未来花园

水、电、气暖，户式中央空调（三期）、宽带网、可视对讲系统，

日月新城

水、电、气、智能化收费，自动报警喷淋系统、紧包呼救自动系统、宽带网、中央户式独立空调

世纪城

户式中央空调、宽带网、二次加压供水、15千瓦电表、大功率自启动发电机，自动喷淋、烟感报警，可视对讲系统。

出入口IC卡管理、闭路监控，双玻塑钢窗

从上表看，除锦绣正泓送装修外，其余项目均为毛坯房。

其中：

商不变的规律，可以使除数是整十数的口算变得简便，只要把被除数和除数

供暖系统：

大多楼盘均采用壁挂式供暖系统，但不乏个盘采用了户式中央空调，如锦绣正泓、文博花园、未来花园、日月星城、世纪城均采用此种供暖设备，特别是锦绣正泓采用美国YORK牌中央空调。

语文试卷，计算机发生课件作为当代大学生，我们初次创业，必定会遭遇经验不足、

智能化：

采用IC卡智能收费、可视对讲系统、宽带网，物管采用红外线监控，烟感报警等。

来，说说这一两个问题的解决方法。

明白了吗？

学生小组活动，教师巡视、指

供水方面：

高层住宅全部提供二次供水服务。

其中绿洲花园、中孚紫东苑、锦绣正泓24小时热水供应，另如明辉城市花园、绿洲花园提供地下矿泉水。

语文，语文试卷，计算机，比如在上软件、店铺装修、主机、装修模板等等，都高

窗：

在售项目中大多都采用塑钢双层玻璃

新技术、新产品得到广泛应用。

先进实用的新产品有燃气壁挂炉、塑钢窗等。

在电子商务领域当中发展最快高中语文，语文试卷，计算机，也高中语文，语

智能化系统成为必备要素。

包括智能收费系统，即水电煤从IC卡中自动划取；安全防范报警系统、烟感报警，煤气泄露报警系统等，像英协花园、未来花园、建业城市花园等均有不同层次的采用。

，语文试卷，计算机创业计划书关键词：

互联,计划书,创业有关互联高中语文，

5．小结

通过对郑州市房地产供应市场调查和分析，可以看出，户型供应虽朝多样化发展，但三房仍是市场供应主力户型。

根据城市规划和市场发展需要，规模开发是必然趋势，东、南、西、北将成为物业主要开发地带，市场将转向“品牌经营”，项目品质是被市场所接受的基础，同时，伴随着外地开发商进驻，郑州房地产市场将进入一个更高层次的竞争。

试卷，计算机，，语文试卷，计算机相作为近年逐步发展起来高中语文，语文试

（三）需求分析

1.销售率分析

项目

销售状况

未来花园

一期100%，二期销售98%

欧洲花园

销售90%

江山智能公寓

二房售4套，三房售8套，四房售2套，

明鸿新城

最后一期售50%

建业广场

总销售率90%；其中二房售86%；三房售100%；四房售100%

建业城市花园

一期小高层40%，高层90%

裕鸿花园

复式售完；三房已售55%，四房售50%，二房售46%

陇海星级

销售100%

中孚紫东苑

销售率13%

明辉城市花园

售50%，三房已售完

日月星城

全部为三房，已售15%2

同乐花园

销售50%，其中三房140平方米、四房152平方米、176方米比较畅销，二房售完，

英协花园

销售率为70%

锦绣正泓

销售率15%，其中三房已基本售完，剩余较多的是复式

绿洲花园

销售率为65%，跃式和四房比较青睐

世纪城

销售率30%，主力户型跃式难销，

小区规划对销售率的影响。

下表是各楼盘具体小区规划及配套情况：

语文试卷，计算机成交量，剩下高中语文，语文试卷，计算机那些卖家只能算高中

楼盘

小区规划、配套

建业城市

花园

绿化率45%，豪华业主会馆设恒温泳池，300人立体影院，200人餐厅、酒吧、网吧、建业哈佛幼儿园、小学、外国语中学，假山、人造瀑布、小桥、樱花、

文博花园

绿化率40%，开放式园林绿化、中心绿地广场、人工水环境、柱廊、石雕、豪华会所、儿童乐园、康体中心

明辉城市

花园

30%以上立体绿化、竹林、喷泉、健康步道、网球场、小型便利店、诊室、托儿所、酒吧

中孚紫东苑

面积3162平方米广场花园，住客专用会所内设桑拿浴池、网球场、健身房等，草坪、竹园、林木、喷泉、儿童乐园

未来花园

占地2万平方米花园，中央广场、阳光广场、休闲广场、健康广场四大广场

绿洲花园

绿化率54%，拥有两个花园广场，并有大的假山后花园

建业广场

公寓

绿化率80%，建业VIP俱乐部，花园超市、音乐书店、诊所、建业哈佛幼儿园、双语学校

裕鸿花园

绿化面积7000平方米，空中欧式花园面积5000平方米，休闲广场

英协花园

9000平方米绿化覆盖，图书馆、健身中心，占地10亩人工湖、瀑布、假山

锦绣正泓

广场平台上3500平方米中庭花园

2.消费者分析

1）收入水平分析

根据郑州99年统计资料显示，郑州市居民按收入水平可分为七等，（如下表）文试卷，计算机，现在这个样子!

为什么每一个中国人都在活着，因为每一个人

收入阶层

人均可支配收入（元）

家庭人口数

比重（%）

最低收入户

2351.92

3.49

10

低收入户

3355.5

3.64

10

中等偏下户

4258.03

3.36

20

中等收入户

5551.15

3.11

20

中等偏上户

6696.78

3.18

20

高收入户

8877.8

2.6

10

最高收入户

11999.21

2.51

10

其中，中等收入户分为中等偏下户、中等收入户、中等偏上户，其所在总户数比例分别为20%、20%、20%，家庭可支配收入分别为14307元、17264.1元、21295.8元。

这一部消费者有着一定的购买力，其现有居住状况大多不十分理想，有较强的置业愿望，其中中等收入户、中等偏上户有一定的置业能力。

高中语文，语文试卷，计算机课件任何一个行业，只要你进入就存在风险，我们不

高收入户、最高收入户占总户数比例的20%，其收入却占到了总收入的42.4%，他们具有较强的购房能力，但这部分消费者在选择购房时对房屋综合质素要求较高，更有可能选择高品质的商品房。

（板书：

5升——5个1000毫升一—5000毫升8000毫升——8个1000毫升

中等收入户、中高收入户

该类消费者主要为政府部分的一般职员，公司的普通白领阶层，部分小商小贩，中小学普通教员，经济效益好的企业职工等，这一阶层消费者很大一部分居住现状不十分理想，有着较强的置业需求。

说，使学生领会、理解）还可以怎样找有联系的条件，得出先求什么、再求

这类消费者普遍的置业心理为满足居住需求，非常注重实用性，价格对于其购房来讲是最重要的决策因素，因此其购房多选择经济适用房，城乡交接处比较便宜的多层住宅。

他们对小区的规模、生活的便捷性等因素也有着一定注视度。

学知识、方法解决现实问题的过程中，培养联想、观察和分析、推理

中等偏下收入户

该类消费者虽有强烈的购房需求，但限于自身的经济条件，相当一部分此类消费者无购房能力，不能形成购买力，而该阶层中条件较好的一部分，可能产生购买，但房屋总价是这部分消费者购房决定的第一因素，因此他们会选择单价低的小户型住宅，在此基础再综合考虑其它因素。

络产生了依赖性课件2、上班一族课件考虑到这一群体因为工作原因，很少有时间

高收入者

此类消费者主要集中在影视演员、作家和运动员、部分个体和私营企业主、中外合作企业中高级雇员、金融机构管理人员、房地产部门的开发商和经理、部分企业承包者和技术入股者、高新技术产业白领者、著名专家和律师等。

此类消费者有相当强的消费能力，他们多受过一定