宝华地块策划及收益测算.docx

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宝华地块策划及收益测算

宝华山项目策划及经济测算报告

第一部分市场研究

项目名称：

山城美景

物业地址：

栖霞仙林大学城东侧的宝华镇

投资商：

江苏宝华旅游开发有限公司

详情：

 江苏宝华旅游开发有限公司是以自然、文化为依托，以休闲、旅游为开发理念，以多元化经营为方向的综合旅游房地产开发公司。

从2003年开始公司与地方政府合作，运用全新的市场化运作方式，由公司出资对宝华山国家森林公园的投入，一举成为国家AAAA级旅游区。

开发商：

江苏山城房地产开发有限公司

详情：

江苏宝华旅游开发有限公司系江苏山城房地产开发有限公司子公司是以房地产开发经营、旅游景点开发为主，涉及多种经营范围的综合性房地产开发企业。

公司成立于2003年，注册资金1000万元人民币

开发项目：

山城美景、宝华山一方

营销代理：

南京金棕榈

接待中心：

龙盘中路26号

售楼电话：

84609400、84609500

产品介绍

项目规模：

占地面积——4.3万平米建筑面积——5万平米

物业类别：

16栋6F多层

户型面积：

主力面积63-89㎡、89——116㎡

交通状况：

隆栖线

内部配套：

无

外部配套：

学校——宝华中心小学、宝华中学（由于属于句容，南京学生需交赞助费）

商业——苏果超市

医院——宝华医院

市场内容

开盘时间：

2005-12（一期）开盘推出两百套套房源

2006-5-27（一期第二批房源）开盘推出约八十余套房源

2007-3-30（二期）开盘推出两百一十套房源

交付时间：

一期2007.4月二期2008.9月

销售情况：

目前正在销售13.14.16三栋（15栋暂未开盘）

销售价格：

一期（第一批房源）均价1700元/㎡

一期（第二批房源）均价2100元/㎡

二期（第一批房源）均价2500元/㎡

促销方法：

目前二期第一批房源现房销售无任何优惠。

项目分析

1、区域分析：

宝华镇因宝华山而得名，位于长江南岸，地处句容西北部，辖7个行政村，两个社区居委会，总人口2.36万人，面积100平方公里，东西长7.2公里，南北宽4.2公里

发展方向：

现镇区建设用地主要围绕312国道两侧布局，给镇区南北联系带来了不便，同时影响了交通干线的通畅性。

镇区南北向发展的中心应有所偏重。

从可发展空间上看，312国道以北受行政界线限制较大，发展腹地小，而南部地区近郊仙林新市区，东依宝华山，建设条件较好且已出让用地较多，是镇区建设的重点发展方向。

城市化战略

城镇性质：

南京都市区内生态环境优良的旅游城镇

区位：

南京都市区内

南京是一座历史文化名城，也是一座景观资源丰富的城市，为优化老城功能、疏解老城人口，南京市政府提出了“一疏散、三集中”和“一城三区”的发展战略。

宝华镇区东依宝华山，向西与仙林新市区隔河相望，建设用地相互交错，虽然行政区划隶属镇江句容市，但在空间上已成为南京都市区密不可分的一部分。

Ø周边楼盘一览表

项目名称

物业类型

项目规模

所属区域

销售价格

销售情况

新湖仙林翠谷

别墅、小高层

占地面积：

955亩,270亩（一期）

建筑面积：

50万立方

宝华

7500元/平米

一次性付款99折

仙林新街坊

多层、花园洋房、5米挑高公寓

占地面积：

21万平方米建筑面积：

26万平方米

宝华

均价4600元/平米多层价格4900元/平米

目前一期尾盘

宝华山一方

多层精装修渡假公寓

建筑面积：

一期15000平米

宝华山

精装单身公寓8000元/平米

2、价格分析：

Ø该项目因靠近仙林地区所以项目价格随仙林楼盘的价格而变化，近期因周边成功拍出两块高价地，所以项目的价格随之上涨。

Ø但由于项目属于镇江地区所以与仙林项目基本保持3000-4000元/平米的差距，从而以低价吸引客户。

Ø预计在仙林板块的带动下，该项目价格约在3500元/平米左右。

在售16栋部分价格

房号

单价

备注

603室

3160元/平米

　带阁楼

503室

2980元/平米

303室

3190元/平米

103室

3500元/平米

送花园

Ø该项目价格一楼价格最高，主要原因是一楼赠送花园，从而利用一

楼较高的价格，挤压其他楼层的销售。

Ø三、四楼的价格与六楼相当，主要原因是六楼带阁楼，提升了销售

的价格。

Ø该项目的楼层平均差价约为90元/平米。

3、户型分析

该项目主力户型为67平米一房，90两房、116平米三房，从目前市场的情况而言：

Ø67平米一室一厅的户型设计欠佳，实用性较差，所以67平米小户型虽然总价低，但销售较缓慢。

Ø90平米左右的两房由于户型在面积和实用性方面都比较适合消费者的口味，目前该户型较为畅销。

Ø116平米三房由于该房型属于全明通透设计，所以该户型也深受消费者喜爱。

4、去化分析

Ø一期280多套多层住宅自05年年底开盘，直至07.年5月在二期开盘的带动下才售磬，去化速度缓慢。

Ø二期两百余套房源07年3月开盘至今销售率约30％左右。

从以上两点看出，作为普通住宅该项目去化速度特别缓慢，一期销售周期为18个月，二期预计销售周期为15个月左右。

5、卖点分析

Ø仙林两块地高价拍出，预计两年后宝华版块均价6000元/平米。

Ø离地铁仙林出口十分钟车程，并开通直达地铁口的社区巴士。

6、客群分析

Ø客户区域：

该项目95％的客户为南京人，仙林地区的教师成为该项目

的主要购买人群。

Ø购买目的：

本项目属于镇江地区，所以目前在交通、上学方面存在着

许多不便，虽有少部分入住，但大部分还是以投资为购房目的。

7、营销策略分析

目前该项目在营销推广主要是通过短期的户外、少量的报广发布建立一定的市场印象，然后采取短信，市区售楼处等方法寻找有效客户。

再通过周五、周六、周日的看房车带客户去现场看房，制造现场体验。

推广方式一览表

宣传手段

媒体

广告诉求

大众

报广

2990元/平米超低价发售

市区围挡大牌

小众

短信

开盘消息发布

第二部分经济测算

方案一：

按住宅180亩、酒店100亩测算

1、多层住宅

销售收入

占地面积=180亩×666.7=120006㎡

容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）

建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡

销售均价：

按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于

严峻考虑而得出）

销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）

开发成本

建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）

前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出）

●规费=11520.5×3%=345.6万

●勘探费=11520.5×0.15%=17.2万

●筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万

税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下

税率根据常规标准得出）

●营业税=50402.5×5.5%=2772.1万

●所得税=50402.5×6.6%=3326.5万

●土地增值税=50402.5×1%=504万

●土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价

基础设施配套费：

200元/㎡×144007m2=2880.1万

营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）

财务成本：

本报告暂设定开发商全资开发

总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）

开发利润

假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：

利润=50402.5×30%=15120.75万

地价计算

（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价

经计算得出每亩地价=66.067万

由此得出

总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68（万元）

若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。

2、酒店

经营收入

占地面积=100亩×666.7=66670㎡

容积率=0.5（根据常规低密度酒店标准而定）

建筑面积=66670㎡×0.5=33335㎡

租赁价格：

酒店——250元/间（通过综合衡量当地消费水平及周边收费标准

而定，平均各档次房间得出））

出租率：

40%（根据当地实际情况及预期未来而制定）

单间房：

按50㎡计算（建筑面积）

每年经营收入=33335㎡/50㎡×40%×250元/间×365

=2433.4万（元）

按酒店使用年限40年计算，总经营收入为：

2433.4×40=97336万

开发成本

建安费=800元/㎡×33335㎡=2666.8万（元）

前期费用=80+4+66.6=150.6万（元）

●规费=2666.8×3%=80万

●勘探费=2666.8×0.15%=4万

●筹建开办费（管理费）=2666.8×2.5%=66.6万

税费==5353.48+6424.18+973.36+4×每亩地价=（12751.02+4×每亩地价）万

●营业税=97336×5.5%=5353.48万

●所得税=97336×6.6%=6424.18万

●土地增值税=97336×1%=973.36万

●土地出让金契税=每亩地价×100×4%=4×每亩地价

基础设施配套费：

200元/㎡×33335m2=666.7万

酒店装修（含设计）成本：

4000元/㎡×33335㎡=1333.4万

财务成本：

本报告暂设定开发商全资开发

水、电、工资等成本：

按一般行业标准，这部分成本占营业收入的35%，即

97336×35%=34067.6万

经营管理公司分成：

按一般行业标准，这部分成本占营业收入的20%，即

97336×20%=19467.2万

总开发成本=

●2666.8+150.6+666.7+1333.4+12751.02+34067.6+19467.2+4×每亩地价=（71103.32+4×每亩地价）万

开发利润

假设开发商目标为取得20%利润，则利润额为：

97336×20%=19467.2万

地价

（97336-19467.2-71103.32-4×每亩地价）/100=每亩地价

计算得出，每亩地价=65.05万

若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。

由此得出总开发成本：

71103.32+4×每亩地价=71103.32+4×65.05=71363.52万元

✧若酒店进行产权销售

预期销售利润为总成本的30%，则

总销售收入=（总开发成本+土地成本）×（1+30%）=（71363.52+65.05×100）×（1+30%）=101229.08万

销售均价=总销售收入/总建筑面积=101229.08/33335=3.04万元/平米

小结：

面积（亩）

收入（万元）

成本（万元）

预期利润

地价（万元/亩）

住宅

180

50402.5

23389.68

30%

66.067

酒店

100

97336

71363.52

20%

65.05

总利润

50402.5×30%+97336×20%=34587.95（万元）

由以上住宅部分和酒店部分的经济分析来看，酒店部分运营成本高，回收周期长，对于开发商而言，在几乎相同的地价下，酒店的预期利润更低。

由于宝华未来发展速度和市场需求存在着难以预见性，因此酒店的经营收入未必如上述计算那样乐观。

酒店若低利润运作，会引发设备浪费、人员失业等问题，对于当地经济发展不利，因此作为住宅区域发展配套的酒店，其地价不宜过高，而应为开发商尽可能提供优惠，确保酒店能够持续地经营，为当地经济发展做出贡献。

方案二、按住宅200亩、酒店80亩测算

1、多层住宅

销售收入

占地面积=200亩×666.7=133340㎡

容积率=1.2

建筑面积=133340㎡×1.2=160008㎡

销售均价：

按3500元/㎡计

销售收入=160008㎡×3500元/㎡=56002.8万（元）

开发成本

建安费=800元/㎡×160008㎡=12800.64万（元）

前期费用=384.0+19.2+320.01=723.22万（元）

●规费=12800.64×3%=384.01万

●勘探费=12800.64×0.15%=19.2万

●筹建开办费（管理费）=12800.64×2.5%=320.01万

税费=3080.15+3696.18+560.2=7336.53万

●营业税=56002.8×5.5%=3080.15万

●所得税=56002.8×6.6%=3696.18万

●土地增值税=56002.8×1%=560.2万

●土地出让金契税=每亩地价×200×4%=8×每亩地价

基础设施配套费：

200元/㎡×160008m2=3200.16万

营销费用=56002.8万×2.5%=1400.07万

财务成本：

本报告暂设定开发商全资开发

●总开发成本=12800.64+723.22+7336.53+3200.16+1400.07+8×每亩地价=25460.62+8×每亩地价（万元）

开发利润

假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：

利润=56002.8×30%=16800.84万

地价计算

（56002.8-16800.84-25460.62-8×每亩地价）/200=每亩地价

经计算得出每亩地价=66.06万

若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。

总开发成本=25460.62+8×每亩地价=25989.1万

2、酒店

经营收入

占地面积=80亩×666.7=53336㎡

容积率=0.5

建筑面积=53336㎡×0.5=26668㎡

租赁价格：

酒店——250元/间

出租率：

40%

单间房：

按50㎡计算（建筑面积）

每年经营收入=26668㎡/50㎡×40%×250元/间×365

=1946.76万（元）

按酒店使用年限40年计算，总经营收入为：

1946.76×40=77870.4万

开发成本

建安费=800元/㎡×26668㎡=2133.44万（元）

前期费用=64+3.2+53.33=120.53万（元）

●规费=2133.44×3%=64万

●勘探费=2133.44×0.15%=3.2万

●筹建开办费（管理费）=2133.44×2.5%=53.33万

税费==4282.8+5139.44+778.7=10200.94万

●营业税=77870.4×5.5%=4282.87万

●所得税=77870.4×6.6%=5139.44万

●土地增值税=77870.4×1%=778.7万

●土地出让金契税=每亩地价×80×4%=3.2×每亩地价

基础设施配套费：

200元/㎡×26668m2=533.36万

酒店装修（含设计）成本：

4000元/㎡×26668㎡=10667.2万

财务成本：

本报告暂设定开发商全资开发

水、电、工资等成本：

按一般行业标准，这部分成本占营业收入的35%，即

77870.4×35%=27254.64万

经营管理公司分成：

按一般行业标准，这部分成本占营业收入的20%，即

77870.4×20%=15574.08万

总开发成本=2133.44+120.53+10200.94+533.36+10667.2+27254.64+15574.08+3.2×每亩地价=66484.19+3.2×每亩地价（万元）

开发利润

假设开发商目标为取得20%利润，则利润额为：

77870.4×20%=15574.08万

则总地价为（77870.4-15574.08-66484.19-3.2×每亩地价），结果为负数，因此20%的利润偏高，不可行。

假设开发商目标为取得10%利润，则利润额为：

77870.4×10%=7787.04万

则地价为

（77870.4-7787.04-66484.19-3.2×每亩地价）/80=每亩地价

计算得出每亩地价=43.26万

总开发成本=66484.19+3.2×每亩地价=66484.19+3.2×43.26=66622.62万

✧若酒店进行产权销售

预期销售利润为总成本的30%，则

总销售收入=（总开发成本+土地成本）×（1+30%）=（66622.62+43.62×80）×（1+30%）=91145.89万

销售均价=总销售收入/总建筑面积=91145.89/26668=3.4万元/平米

小结：

面积（亩）

收入（万元）

成本（万元）

预期利润

地价（万元/亩）

住宅

200

56002.8

25989.1

30%

66.06

酒店

80

77870.4

66622.62

10%

43.26

总利润

56002.8×30%+77870.4×10%=24587.88（万元）

住宅与酒店成本及回收周期对比：

每亩成本（万元）

资金回收周期

住宅

（25989.1+66.06×200）/200=196

约3年

酒店

（66622.62+43.26×80）/80=876

40年

综合来看：

即使在住宅地价高于酒店地价的基础上，酒店由于需要投入巨额的装修成本和运营成本，且资金回收周期长，其盈利效率仍然大大低于住宅。

因此，将住宅部分扩展至200亩，是确保投资收益的较优方案。

3、关于利用山体的建议

众所周知，五星级酒店要么位于绝版的闹市中心地段，要么紧邻风景优美的山泊河流，否则极难吸引客户入住。

本项目显然不在闹市中心，离宝华山的风景核心也有一段距离，因此紧邻的山体成为唯一可利用的载体，打造山体休闲景观成为酒店项目能否取得成功的重要因素。

我们建议并不需要投巨资打造山体景观，只需精心营造一些精致、带有一定的文化色彩、功能性强的景点。

在设计过程中充分利用宝华山的自然环境，在区内感受空间、对景和小品，在环山有氧步道上感受景致，原生态乔灌木竹林绿意婆婆，果树累累，山间小道蜿蜒曲折，直通半山休闲咖啡屋，路上，适当设置长椅、块石，供短暂歇息。

山顶、半山平台等有较佳观赏角度的位置，可设置简易观赏景点，或亭、或木屋等。