01南太武三期说明书1021.docx
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01南太武三期说明书1021
目录
1规划背景1
2规划原则和依据1
2.1规划原则1
2.2规划依据1
3现状概况2
3.1区位2
3.2规划范围2
3.3现状人口2
3.4自然条件2
3.5土地利用现状3
3.6建筑质量评价6
3.7土地批租现状6
3.8发展条件评价6
4定位及规模9
4.1功能定位9
4.2人口规模9
4.3用地规模9
5规划结构10
6用地布局规划10
6.1居住用地10
6.2公共设施用地10
6.3生产设施用地12
6.4水域和其他用地12
6.5总规调整说明12
7综合交通规划15
7.1对外交通规划15
7.2镇区交通15
7.3公共交通16
7.4交通设施17
8竖向规划18
8.1设计原则18
8.2道路竖向设计18
8.3场地竖向设计18
9绿地系统规划19
9.1综合公园19
9.2社区公园19
9.3带状公园19
9.4广场19
9.5防护绿地19
10城市设计引导20
10.1景观界面20
10.2景观节点20
10.3建筑形体和色彩20
10.4高度控制21
11工程设施规划21
11.1给水工程21
11.2排水工程23
11.3电力工程27
11.4通信工程30
11.5燃气工程31
11.6管线综合33
12环境保护规划34
12.1总体目标34
12.2大气环境质量目标34
12.3声环境质量目标34
12.4地表水环境质量目标34
12.5固体废弃物治理34
12.6环境保护措施35
13环境卫生规划35
13.1规划原则35
13.2环卫设施规划35
14防灾减灾规划36
14.1消防规划36
14.2人防规划37
14.3抗震防灾规划37
14.4地质灾害防治规划38
15四线规划38
15.1黄线控制规划38
15.2绿线控制规划39
15.3蓝线控制规划39
15.4紫线控制规划39
16分期建设规划40
16.1近期建设41
16.2中期建设41
16.3远期建设41
17地块开发控制41
17.1划分原则41
17.2编码原则41
17.3控制要素42
17.4规划强制性内容42
1规划背景
为贯彻落实省委、省政府关于开展小城镇综合改革建设试点的主要精神,打造宜居城市综合体,促进小城镇健康有序发展,提高小城镇综合承载能力,发挥小城镇在联结城乡、辐射农村、扩大就业和促进发展中的重要作用,港尾镇被列为漳州市市级综合改革建设试点镇之一,目标是致力于将港尾镇建成厦门湾南岸以临港产业、生产型服务业带动的宜居创业滨海新区。
目前,《龙海市港尾镇总体规划2010-2030》(以下简称总体规划)已审批通过,为了尽快推动试点镇的建设,需要进行控制性详细规划的制定。
港尾镇地处厦门湾南岸,毗邻招商局漳州开发区、漳州后石华阳电厂,与金门一水相连,镇区共分为六个控规编制分片区,包括古城片区(南太武滨海新区一期)、卓岐片区(南太武滨海新区二期)、中心片区(南太武滨海新区三期)、高新技术产业片区、沙坛片区及斗美片区,已在2007年至2009年间先后完成了《南太武滨海新区一期控规》、《南太武滨海新区二期控规》和《南太武高新技术产业区控规》。
本次规划的编制将使港尾镇建设用地的控规覆盖面积达到80%以上,涵盖了港尾镇总体规划确定的主要近期建设用地范围,为港尾镇的发展建设提供了有力的保障。
本次规划所确定的范围是港尾镇的中心片区(即南太武滨海新区三期),总体规划将主要的大型公共服务设施、交通枢纽集中布局于此,为保证项目规划建设工作的顺利开展,实现“规划-招商-建设”的良好互动,受港尾镇人民政府的委托,雅克(厦门)设计有限公司进行了《龙海市港尾镇中心片区(南太武滨海新区三期)控制性详细规划》的编制。
2规划原则和依据
2.1规划原则
(1)生态持续原则——规划应充分合理利用土地资源、重视生态保护、加强环境治理、传承地区文化和历史资源,谋求经济、社会和环境的可持续发展。
(2)区域协调原则——在总体规划的指导下,积极协调相关规划,通过合理的用地布局及功能配置促进片区社会经济的发展,实现城市整体结构和谐统一。
(3)优化土地配置原则——结合规划区土地利用与建设现状,深入探讨用地性质的调整与优化,完善功能结构,提高土地利用效率。
(4)健全配套设施原则——根据规划区各项用地规模和人口容量,科学合理地配套公共服务设施及道路等市政公用设施,保障城镇机能高效协调运转。
(5)可操作性原则——注重开发时序,详细具体地制定地块图则和各项指标,为规划实施提供切实可行的管理依据。
2.2规划依据
(1)《中华人民共和国城乡规划法》,国务院,2008
(2)《城市规划编制办法》,建设部,2006
(3)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93),建设部,2002
(4)《福建省综合改革试点镇规划导则》,福建省住房和城乡建设厅,2010
(5)《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》,建设部,2010
(6)《漳州市城市规划管理技术规定》,漳州市城乡规划局,2004
(7)《古雷—南太武新区发展规划》,福建省城乡规划设计研究院,2011
(8)《漳州中心城市拓展概念规划》,中国城市规划设计研究院,2009
(9)《龙海市城市总体规划(修编)》(2003—2020),福建省城乡规划设计研究院,2003
(10)《漳州开发区总体规划(修编)》(2010—2030),厦门市城市规划设计研究院,2010
(11)《龙海市港尾镇总体规划(2010—2030)》,雅克设计有限公司厦门规划分公司,2010
(12)其他涉及港尾的相关规划
(13)1:
1000地形图
3现状概况
3.1区位
港尾镇地处漳州东南部、厦门湾南岸,既是漳州东南发展轴的承接地、漳州新港城的核心所在,也是厦漳合作的桥头堡和交流平台。
规划区尽管在行政区划上属于漳州地区,但受厦门的经济辐射更大。
建设中的厦漳大桥通车后,规划区将融入厦门市半小时经济圈内,区位优势更加凸显。
规划区交通条件便利。
201省道、208省道和511县道在规划区内交接;建设中的厦漳大桥通过规划疏港高速公路支线及北大道与规划区连接;规划疏港铁路由西北至东南自区内穿过。
3.2规划范围
规划区位于港尾镇西南部,东北侧以规划青石路为界与滨海新区一期相邻,南靠南太武景区,包含了现状港尾镇区,规划总用地面积约13.97平方公里。
3.3现状人口
规划区内涉及1个居委会和6个行政村,即梅市居委会和梅市、石埠、省山、汤头、上午、东坑等6个行政村,2009年末户籍总人口为17844人。
3.4自然条件
3.4.1地形地貌
规划区周边山体环绕,内部为东西走向狭长山谷,地势较为平缓,散布少量低丘,汤溪由西至东贯穿规划区,流经卓岐湖后入海。
(1)高程
规划区地势呈西高东低的走向,大部分地面高程在1米~30米之间。
最高处为狮山,位于港尾中学东侧,高程约77米,最低处为规划区东侧河滩,高程约1.8米。
另有两座小型山体,一处为象山,位于港尾镇政府西侧,山顶高程65.2米;另一处位于石埠村北侧,山顶高程60.4米。
规划区周边山体高度都在100米以上。
(2)坡度
规划区大部分用地坡度在10%以下,仅在山体周边有少量用地坡度大于10%。
3.4.2气候特征
规划区为南亚热带海洋性季风气候,年均气温为21—23摄氏度,年平均降雨量在1100—1300毫米之间。
春季(2-4月)寒冷多阴雨,夏季(5-7月)盛行偏南风,炎热高温有洪涝,秋季(8-10月)雨量较少,时有秋旱发生,冬季(11-1月)昼夜短长,盛行偏北风,寒冷干燥有薄霜。
每年5—10月为台风季节,年平均直接或间接受台风影响一次,以7、8、9三月居多。
3.4.3水文条件
规划区内水系众多,汤溪作为主河道由西至东流过,主要支流包括墩仔头溪、南坑溪、水磨坑溪、五社溪及省山溪等。
汤溪主河道西侧最高处水面高程约35米,东侧最低处水面高程约1米。
流域上游有溪东水库、虎仔林水库、小暗水库、新岭水库、南坑水库、省山水库、蔡六水库和南安水库等水库及山塘,库容均较小。
3.4.4自然资源
规划区背靠南太武山景区,与金门北太武山遥相呼应,具有得天独厚的自然景观。
规划区西南部有汤溪温泉,位于汤头与晚店两自然村之间,出露在汤溪河床约一百多米,宽约十数米,含微量硫,温度最高达86℃,涌水量20升/秒。
3.5土地利用现状
规划区总用地面积1397.0公顷,现状建设用地约346.8公顷,水域和其它用地约1050.2公顷。
3.5.1居住用地
现状居住用地包括二类居住用地和村庄住宅用地两类,总用地面积196.3公顷,占总建设用地的56.6%,人均面积110.3平方米。
二类居住用地主要分布于现状镇区,在汤溪北侧分布有少量房地产开发项目,用地面积44.1公顷。
村庄住宅用地零散分布在规划区内,与其它各类用地犬牙交错,建筑质量参差不齐,用地面积152.2公顷。
3.5.2公共设施用地
现状公共设施用地主要集中分布在港尾镇区,包括行政管理、教育科技、文化娱乐、医疗保健、商业金融及商住综合用地,共36.6公顷,占总建设用地的10.6%。
(1)行政办公
现状行政管理用地面积为1.3公顷,其中镇政府用地0.58公顷,位于象山东南侧,其它包括单独占地的派出所、法庭、工商、税务等用地。
(2)教育科技
现状教育科技用地主要包括中学、小学、幼儿园等,总面积为10.8公顷。
现状中学1所,即港尾中学,位于208省道和鸿江路交叉口东侧,占地面积约5.9公顷,共有教学班50个,在校学生数约2500人。
现状小学6所,分别为港尾中心小学、石埠小学、汤头小学、东坑小学和省山小学,总面积约4.5公顷,在校学生总数约1500人。
其中港尾中心小学位于太武路与鸿江路交叉口西侧,用地面积约1.2公顷;其它5所小学均位于各行政村内,用地面积共约3.3公顷左右。
现状幼儿园6所,即港尾中心幼儿园、宝育幼儿园、育英省山幼儿园、育英瑞鸿幼儿园、小恩幼儿园和小星星幼儿园,主要结合小学和住宅楼设置,在校幼儿约1000人。
(3)文化娱乐
规划区内文化娱乐设施甚为缺乏,现状主要有影剧院、天主教堂、天后宫、温泉度假村等用地,总面积为5.0公顷。
影剧院位于鸿江路和太武路交叉口东南侧,用地面积约0.5公顷;天主教堂位于象山东南侧,用地面积约1.3公顷;天后宫位于太武路以南、梅市派出所东南面,用地面积约0.2公顷;另外汤头村有温泉度假村一处,用地面积约2.8公顷。
(4)医疗保健
现状医疗保健用地主要包括港尾卫生院、兽医站及卫生室等,总面积为0.2公顷。
港尾卫生院位于鸿江路和天河街交叉口西北侧,面积0.15公顷;兽医站位于天河街东端,面积0.05公顷;卫生室位于各行政村内,主要结合商住综合用地设置,不独立占地。
(5)商业金融
现状商业金融设施主要包括集贸市场、银行、超市、饭店、旅馆等,分别位于规划区中心鸿江路、天河街、兴业街、祥狮街等街道两侧,总面积为1.6公顷,其中,集贸市场用地0.8公顷,位于鸿江路与天河街交叉口南侧。
(6)综合用地
综合用地主要指商住综合用地,主要位于201省道北侧及鸿江路、天河街、兴业街、祥狮街等街道两侧,多为上宅下店的商铺形式,规格档次有待提高,总面积为17.7公顷。
3.5.3生产设施用地
现状生产设施用地面积73.5公顷,占建设用地的21.2%。
主要分布在208省道北侧地块、511县道东端地块以及现状镇区中,主要企业包括瑞泉网业、格林水产、嘉荣食品、港泰建材工艺品等公司。
3.5.4物流仓储用地
现状物流仓储用地面积为2.7公顷,占建设用地的0.8%,以石材等原材料的堆场为主,主要分布在201省道北侧地块。
3.5.5对外交通用地
现状对外交通用地面积为10.1公顷,占建设用地的2.9%。
主要包括201省道(路面宽度7-16米)、208省道(路面宽度16米)以及511县道(路面宽度7米)等。
3.5.6镇区交通用地
现状镇区交通用地面积为24.6公顷,占建设用地的7.1%,主要包括鸿江路(路面宽度10米)、太武路(10米)、天河街(10米)、兴业街(8米)、思源街(6.5米)、祥狮街(5米)等,其他为村庄间道路,红线宽度2-6米,道路等级较低,线形不畅,路面较窄,通行条件较差。
交通设施包括加油站、农村客运站、教练场等,其中加油站2座,分别为龙兴加油站面积0.5公顷,榕华加油站面积0.3公顷。
3.5.7工程设施用地
现状工程设施用地面积为3.0公顷,占建设用地的0.9%。
包括110KV变电站,位于208省道和201省道交叉口东北侧,面积0.9公顷;其它单独占地的邮政、电信、移动、联通、液化气站、公路站等。
3.5.8水域及其它用地
规划区内水域主要为汤溪及其支流,其中汤溪主河道流经规划区内长度约8公里,其它基本为水产养殖用地、种植地、平整地及山体林地,共约1050.2公顷。
表3-2现状建设用地平衡表
用地代码
土地使用性质
用地面积
占城市建设用地(%)
大类
中类
小类
R
居住用地
196.3
56.6
R2
二类居住用地
44.1
12.7
R3
村庄住宅用地
152.2
43.9
C
公共设施用地
36.6
10.6
C1
行政管理用地
1.3
0.4
C2
教育科技用地
10.8
3.1
C3
文化娱乐用地
5.0
1.4
C35
影剧院用地
0.5
C37
旅游度假用地
2.8
C39
宗教活动场所用地
1.7
C5
医疗保健用地
0.2
0.1
C6
商业金融用地
1.6
0.5
CR
综合用地
17.7
5.1
CR1
商住综合用地
17.7
M
生产设施用地
73.5
21.2
W
物流仓储用地
2.7
0.8
T
对外交通用地
10.1
2.9
S
镇区交通用地
24.6
7.1
U
工程设施用地
3.0
0.9
合计
现状建设用地
346.8
100.0
E
水域和其他用地
1050.2
E1
水域
42.7
E4
耕地等其他用地
1007.5
总计
总用地
1397.0
注:
规划区现状户籍人口约1.78万人。
表3-3现状土地利用平衡表
序号
用地名称
面积(公顷)
比例(%)
1
建设用地
346.8
24.8
2
水产养殖用地
8.4
0.6
3
水域
42.7
3.1
4
平整地
35.8
2.6
5
种植地
755.1
54.0
6
山体林地
210.2
15.0
总用地
1397.0
100
3.6建筑质量评价
规划区内一类建筑约占6.3%,二类建筑约占60.2%,三类建筑约占20%,四类建筑约占13.4%。
其中一类建筑多为混凝土框架结构,建筑质量好,主要为商品房、新建安置房及教学楼等公共建筑;二类建筑多为砖混结构,建筑质量较好,主要为村庄内部村民自建新房、新建工业厂房等,绝大部分建筑均为5层以下。
三类建筑多为砖木或土木结构,层数大部分1~3层,主要为村庄内的传统民居及部分企业的临时建筑。
四类建筑多为土木、砖石结构,主要为棚、简、牲等附属建筑及破损建筑。
3.7土地批租现状
规划区内现状批地共170.99公顷,其中企业用地129.84公顷,居住用地39.56公顷,市政用地0.99公顷,公建用地0.60公顷。
详见下页表3-4。
3.8发展条件评价
3.8.1优势
(1)区位优势明显,是厦漳交流的门户、区域交通的咽喉。
(2)包含现状港尾镇区,在各类设施的建设和人口的集聚上,有一定的规模基础。
(3)地形平坦,适宜建设用地充足。
(4)依山靠海,景观优美,旅游资源丰富。
3.8.2挑战
(1)现状城镇化水平较低,各项设施建设相对薄弱。
(2)村庄多,分布广,对建设项目的推进有一定的影响。
(3)存在基本农田,土地性质置换量较大。
(4)现有旅游资源的开发程度较低,尚未形成系统和规模。
表3-4现状批地情况一览表(单位:
公顷)
用地类型
批建情况
项目名称
用地面积
(公顷)
企业用地
129.84
已批未建
99.76
龙海市港尾经济开发有限公司
5.55
龙海市新港实业开发有限公司
6.62
龙海嘉时摩擦材料有限公司
0.56
龙海市众志材料有限责任公司
1.17
漳州市群益木业有限公司
1.98
福建金龙盛市政工程有限公司
1.83
龙海市港尾楚育雨具配件加工场
0.38
龙海市宏日工艺品有限公司
1.13
漳州市华达机械有限公司
2.9
龙海致宏农业科技有限公司
0.81
龙海市腾茂工艺品有限公司
2.0
龙海市嘉昇水产品冷冻发展有限公司
5.92
龙海市宏利土石方工程有限公司
4.61
港尾镇三农服务中心
0.6
港尾镇屠宰场
0.49
福建泰华交通设备有限公司
5.73
龙海市宏远机械修造有限公司
3.73
漳州天利特仓储有限公司
9.09
龙海市港尾经济开发有限公司
7.76
汇友贸易有限公司
0.31
龙海市嘉昇实业有限公司
0.58
龙海市嘉昇水产品冷冻发展有限公司
5.92
龙海市腾茂工艺品有限公司
2.0
龙海市盛茂工艺品有限公司
4.27
龙海市盛辉塑胶有限公司
3.95
龙海市港尾德成木业加工厂
0.91
漳州瑞泉网业制造有限公司
2.77
龙海市恒杰工贸有限公司
4.07
雅特佳家具(福建)有限公司
6.48
龙海市共荣食品有限公司
1.58
宏远机械修造有限公司
3.09
龙海市群旺塑料有限公司
0.97
已批已建
30.08
龙海俊逸金属有限公司
7.58
漳州瑞泉网业制造有限公司
3.86
港泰建材工艺品有限公司
4.69
漳州溢铭工艺品有限公司
3.75
龙海市恒杰工贸有限公司
5.07
东港纸业1
4.8
东港纸业2
0.33
居住用地
39.56
已批未建
30.45
港尾镇梅市新富地住宅小区
5.16
港尾梅市村象山住宅小区
1.81
港尾镇汤头旧村改造
4.66
石埠村住宅小区(一期)
4.7
石埠村住宅小区(二期)
3.24
石埠村住宅小区(三期)
3.63
格林住宅小区(一期)
3.34
港尾镇梅市商住小区
1.46
龙海市土地收购储备中心港尾镇汤头商住小区
(二)
0.69
龙海市土地收购储备中心(港尾镇梅市商住小区)
1.76
已批已建
9.11
汤头村东厝溪园商住小区
4.68
凯城花园
4.43
市政用地
0.99
已批已建
0.99
龙海市榕华加油站
0.21
龙海市港尾龙兴加油站
0.21
港尾变电所
0.57
公建用地
0.6
已批未建
0.6
港尾镇三农服务中心
0.60
总计
170.99
4定位及规模
4.1功能定位
《古雷—南太武新区规划》(2011)将招银—港尾组团定位为:
“承担临港产业发展以及高端服务业发展职能,是漳州市重要的临港产业发展地区、现代生产型服务业为主的宜居创业滨海新城”。
《龙海市港尾镇总体规划》(2010-2030)将港尾镇定位为:
“厦门湾南岸以临港产业、生产型服务业带动的宜居创业滨海新城”。
综合以上上层规划,从规划区拥有的区位优势和地域特征出发,规划将其定位为:
漳州新港城的重要组成部分,兼有综合服务、旅游度假和交通枢纽三大功能的特色片区。
综合服务:
依托对港尾镇区的更新和建设,在汤溪两岸重点发展金融、商贸、信息、文化等各类现代服务产业,形成港尾镇乃至漳州新港城的综合服务中心。
旅游度假:
依托南太武山和汤溪温泉资源,打造山海相连的度假小镇,使其成为南太武山的北大门和休闲旅游基地。
交通枢纽:
依托厦漳大桥、疏港高速公路、疏港铁路以及规划轻轨线路的交通优势,在规划区内建设集公路、铁路、轻轨为一体的联运枢纽站,使港尾成为漳厦之间的往来门户和交通咽喉。
4.2人口规模
《龙海市港尾镇总体规划》(2010-2030)提出:
到2030年,港尾镇规划总人口为26万人。
考虑到本次规划对规划区布局进行了局部优化和用地性质的调整,所以控规以居住用地规模来确定规划区的人口规模。
(1)规划二类居住用地面积计293.4公顷(包括总体规划发展备用地的开发),根据相关规范标准,参照总体规划指标,人均二类居住用地指标取28.0m2/人,则居住人数10.5万人。
(2)规划保留村庄住宅用地面积计16.4公顷,人均村庄住宅用地指标取80m2/人,则居住人数0.2万人。
综上,综合考虑总体规划发展备用地的开发,规划区人口规模取10.7万人。
4.3用地规模
本次规划总用地面积约1397.0公顷,其中建设用地面积1308.1公顷,人均建设用地面积约122.3平方米。
5规划结构
根据现状用地条件及规划功能定位,结合总体规划布局结构,本次规划结构可概括为“一心、两轴、三组团”。
一心——指规划区中部的镇区综合服务中心,包括镇级行政管理、商务金融、文化娱乐、体育活动等设施,是镇区行政、商贸、文体中心。
两轴——沿汤溪形成的公共景观活力轴和沿墩仔头路形成的综合发展服务轴。
汤溪沿山势入海,贯穿规划区而过,沿溪两岸打造滨溪景观休闲带,配套商业办公、文化娱乐、体育活动、医疗保健、旅游服务等设施,形成东西向的公共景观活力轴;
墩仔头路位于规划区中部,北起北大道,南至南山路,是串联铁路南北两侧、衔接交通枢纽站的重要轴线,规划沿线配置火车站、汽车站、轨道交通站、商业中心、停车场等设施,形成南北向的综合发展服务轴。
三组团——由溪流和规划铁路划分而成的三个相对独立的组团,即溪北组团、溪南组团和铁西组团。
6用地布局规划
6.1居住用地
规划居住用地可分为两大类,即二类居住用地和村庄住宅用地,规划总面积309.8公顷,占建设用地的23.7%。
(1)二类居住用地
通过旧村改造和用地整合,以汤溪及港尾铁路为界,规划区范围内形成3个街道办,即溪北街道办、溪南街道办和铁路南街道办,共14个居民社区。
此范围内,一律停止办理个人建房,近、远期进行城市化改造,建成城市社区。
规划二类居住用地293.4公顷,可容纳人口约10.5万人。
(2)村庄住宅用地
村庄住宅用地16.4公顷,可容纳人口约0.2万人,设置为东山居民点。
6.2公共设施用地
根据总体规划、导则精神以及港尾实际,规划区内公共设施可分三级设置,第一级为镇区级公共服务设施,第二级为街道级公共服务设施,第三级为社区居委会级生活配套服务设施。
镇区级公共服务设施主要包括:
行政服务中心、文化娱乐中心、旅游服务中心、体育中心、商业
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- 01 南太武三期 说明书 1021
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