第九章 物业管理费用测算.docx
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第九章物业管理费用测算
第九章物业管理服务费及测算
概述:
基于对香格里拉城市花园住宅、商业的入住率达85%之全面分析和测算,得出物业管理服务费年支出为人民币3,995,132.74元。
通过对资源占用分析和全面平衡,物业管理服务费为多层住宅0.8元/㎡·月;小高层住宅1.0元/㎡·月;商业1.5元/㎡·月,停车位使用费:
260元/辆.月;年收入为人民币4,884,931.98元。
第一节经费测算的原则及说明
一、测算的依据
(一)国家相关物业管理法律、法规;
(二)售房时的物业收费约定;
(三)十堰市物价局住宅小区停车管理收费标准;
二、经费测算的原则
(一)遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。
客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。
(二)服务水平与管理费用相匹配的原则
根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。
(三)物业管理分项服务分项收费的原则
按照不同的物业所占用的资源比例,在统一运作的原则基础上,不同的服务内容,确定不同的服务费用标准。
三、测算的有关说明
(一)按香格里拉城市花园小区业主入住率85%、商业部分营业率85%、物业公司各部门人员基本配备齐全,公司运转正常测算。
其中,未含为业主提供增值附加服务如:
小区饮用水奶制品的供应、报刊杂志订阅,商业街的临时门面出租、广告及按照有关规定及行业惯例在装修期间可向业主收取的装修管理费等收入。
(二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、公共水电费、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、不可预见费、营业税金。
1、人员工资标准
根据市场化原则,参照行业工资水平,结合十堰市的物业管理服务行业特点,制定人员工资标准如下:
序号
职务
月薪
年薪
3
客户服务中心主管
1,760
21,120
4
安全事务部主管
1,760
21,120
5
工程维修部主管
1,760
21,120
6
环境管理部主管
1,760
21,120
7
强电工程师
1,600
19,200
8
智能化工程师
1,600
19,200
9
客户服务助理
1,300
15,600
10
财务收款文员
1,000
12,000
12
写字楼客户管理服务员
1,300
15,600
13
住宅管家
1,000
12,000
14
商业管理服务员
1,000
12,000
15
安全领班
900
10,800
16
安全员
750
9,000
17
运行值班/维护工
900
10,800
18
技工
1,300
15,600
19
清洁工
500
6,000
20
绿化工
800
9,600
2、不可预见费
根据物业管理行业惯例,不可预见费提取率为物业管理成本支出的3.5%。
3、不包含住宅专用维修基金。
第二节经费测算
序号
项目
人数
月薪
时间
计算方法
费用
1
客户服务主管
1
1760
12
人数x月薪x时间
21,120.00
2
行政人事主管
1
1760
12
人数x月薪x时间
21,120.00
3
安全事务主管
1
1760
12
人数x月薪x时间
21,120.00
4
工程维修主管
1
1760
12
人数x月薪x时间
21,120.00
5
环境管理主管
1
1760
12
人数x月薪x时间
21,120.00
6
强电工程师
1
1600
12
人数x月薪x时间
19,200.00
7
智能化工程师
1
1600
12
人数x月薪x时间
19,200.00
8
客户服务助理
10
1300
12
人数x月薪x时间
156,000.00
9
办公室文员
2
1200
12
人数x月薪x时间
28,800.00
10
财务收款员
1
1000
12
人数x月薪x时间
12,000.00
11
客户管理服务员
8
1200
12
人数x月薪x时间
115,200.00
12
商业管理服务员
2
1200
12
人数x月薪x时间
28,800.00
13
保安领班
3
900
12
人数x月薪x时间
32,400.00
14
保安员
51
750
12
人数x月薪x时间
459,000.00
15
运行值班/电工
3
900
12
人数x月薪x时间
32,400.00
16
电梯技工
1
1300
12
人数x月薪x时间
15,600.00
17
值班水、电维修
10
900
12
人数x月薪x时间
108,000.00
18
水、电维修工
4
900
12
人数x月薪x时间
43,200.00
19
清洁领班
3
900
12
人数x月薪x时间
32,400.00
20
清洁工
27
500
12
人数x月薪x时间
162,000.00
21
绿化领班
1
900
12
人数x月薪x时间
10,800.00
22
绿化工
8
700
12
人数x月薪x时间
67,200.00
小计
140
1,447,800.00
2
三费一金
141
-1
职工福利费
工资总额x12%
173,736.00
-2
工会费
工资总额x2%
28,956.00
-3
社会保险费
工资总额x24%
347,472.00
-4
教育基金
工资总额x1.5%
21,717.00
-5
医疗保险
工资总额x5%
72,390.00
小计
644,271.00
3
合计
2,092,071.00
人工成本费
行政办公费
序号
项目
数量
单位
单价
时间
计算方法
年支出
1
办公用品、低值易耗品
2
办公用品
3
管理人员
7
人
50
12
数量x单价x时间
4,200.00
4
操作人员
25
人
20
12
数量x单价x时间
6,000.00
5
通讯费用(固定电话)
4
部
150
12
数量x单价x时间
7,200.00
8
市内交通费用
综合测算
2,400.00
9
员工宿舍水电费
8
套
300
12
数量x单价x时间
28,800.00
10
员工培训费
140
人
10
12
数量x单价x时间
16,800.00
11
业务费
3500
12
单价x时间
42,000.00
12
书报资料费
100
12
单价x时间
1,200.00
13
差旅费
1000
12
单价x时间
12,000.00
14
小计
120,600.00
设备/设施维护费
序号
项目
数量
单位
单价
保养期(月)
计算方法及其有关说明
维保费支出
1
公共照明灯具维护
12
综合测算
8,000.00
2
标识牌、围栏
12
综合测算
6,000.00
3
墙面维护、地面材料更换
12
综合测算
12,000.00
4
公用本体刷漆用工、用料
12
综合测算
18,000.00
5
路牙、路面日常维护
12
综合测算
15,000.00
6
园林景观日常维护
12
综合测算
25,000.00
7
合计
84,000.00
8
电梯维保费
8
电梯
23
台
550
12
数量x单价x时间
151800
9
强电系统维护费
10
高低压供电系统
12
综合测算
8,500.00
11
配电箱维护
综合`测算
5,000.00
合计
13,500.00
-1
给排水系统维护费
-2
给水水管维护费
综合测算
16,000.00
-3
排水水管维护费
综合测算
18,000.00
-4
消防水系统维保费
6000
合计
40,000.00
-1
消防系统维保费
8,000.00
-2
消防主机维保费
包年检
综合测算
20,000.00
合计
28,000.00
-1
弱电系统维护费
-2
消防弱电系统维护费
综合测算
6,000.00
-3
控制中心维护费
综合测算
5,000.00
-4
保安监控系统维护费
综合测算
12,000.00
-5
防盗报警系统维护费
综合测算
80,000.00
-6
巡更系统维护费
综合测算
1,200.00
-7
IC卡门禁统维护费
综合测算
3,600.00
-8
停车场系统维护费
综合测算
16,000.00
合计
123,800.00
-1
设备维修零星材料费
综合测算
60,000.00
-2
不可预见费4%
20044
总计
521,144.00
公用水电费
序号
项目
计算方法
月支出
年支出
1
公用区域照明电费
综合测算
16,000.00
192,000.00
2
公用区域清洁绿化用水
综合测算
5,600.00
67,200.00
总计
259,200.00
清洁费
序号
项目
计算方法
年支出
1
工具/材料费
见附表:
工具/材料测算表
106350
4
水池清洗费
1,200.00
5
消防水池
1,200.00
6
化粪池清理费
每一年清理二次
2,400.00
7
消杀费
综合测算
2,000.00
总计
113,150.00
附表:
清洁工具材料费
名称
数量
单位
单价(元)
总额
用途
不锈钢油
5
卡
134
670
不锈钢保养
拖把
400
个
3.5
1400
拖地用
消杀药品
1
批
1000
1000
除四害
漂白水
350
桶
25
8750
消毒、清洁
起渍水
80
卡
65
5200
洗地起蜡
全能清洁消毒剂
20
卡
45
900
洗地清洁
玻璃水
20
卡
50
1000
玻璃清洗
洁而亮
200
支
15
3000
多种表面除渍
静电吸尘精
10
加伦
75
750
地面推尘用
金属光亮剂
30
支
58
1740
金属表面处理
空气清新剂
50
瓶
10
500
洗手间用
香球
5000
只
0.5
2500
小便池用
特光面蜡
5
箱
380
1900
地面打蜡
洗手液
20
桶
200
4000
洗手用
K2
5
6kg/桶
380
1900
大理石晶面地面
K3
5
6kg/桶
480
2400
大理石晶面地面
晶面处理垫
20
块
50
1000
大理石晶面地面
洁厕灵
150
桶
30
4500
洗手间清洗用
去污粉
80
箱
50
4000
除渍
避风垃圾铲
50
个
80
4000
外围用
大卷纸
1500
卷
10
15000
洗手间用纸
毛巾
1000
条
2.8
2800
楼道清洗
胶手套
1000
付
3.5
3500
厕刷
130
把
7
910
洗手间清洗用
街扫
400
把
15
6000
钢丝球
2000
个
1
2000
大垃圾袋
53600
只
0.3
16080
楼道清洗
小垃圾袋
15000
只
0.05
750
楼道清洁
刀片
500
合
2
1000
楼道清洁
胶扫把
500
把
5
2500
楼道清洁
水桶
300
个
15
4500
楼道清洁
百洁布
200
块
1
200
楼道清洁
合计
106350
绿化费
序号
项目
数量
单位
单价
保养期(年)
计算方法
金额
1
绿地养护费用
46000
平米
0.5
1
数量x单价x保养期-人工成本
198,000.00
2
花木租摆
综合测算
2,100.00
合计
200,100.00
保安费
序号
项目
计算方法
年支出
1
日常耗材、装备保养
54人X50X12
32,400.00
服装费
项目
人数
数量
单价
费用
备注
员工服装(含冬、夏两季装)
管理人员
27
2
850
45,900.00
3年2套
保安
54
2
580
62,640.00
3年3套
保安大衣
54
1
150
8,100.00
3年1套
工程人员
20
2
350
14,000.00
3年3套
绿化保洁
39
2
350
27,300.00
3年3套
合计
157,940.00
第三节费用测算分析
一、费用收费标准
以支定收的方法进行综合比较,为开发商考虑前期住宅的销售问题,特别是对商业门面管理费收取的较低,以利门面的销售和商业发展,又考虑各种物业对资源的占用,以我们对物业管理行业管理服务积累的经验,初步测算香格里拉城市花园的物业管理费用具体如下:
小高层住宅管理费:
1.00元/㎡.月(含电梯使用费);
多层住宅管理费:
0.80元/㎡.月;
商业门面管理费:
1.50元/㎡.月;(提供水、电管理及公共保洁、保安服务)
停车位使用费:
260元/辆.月;(含60元管理费、购停车位仅收管理费)
总收入
序号
经济指标
收费标准
时间(月)
面积㎡
入住率
小计
1
小高层住宅管理费
1元/㎡.月
12
117751
85%
1201060.2
2
多层住宅管理费
0.8元/㎡.月
12
82478
85%
673020.48
3
停车位使用及管理费
260元/辆.月
12
800
85%
2121600
4
商业门面管理费
1.5元/㎡.月
12
58121
85%
889251.3
总收入
4884931.98
总支出:
序号
项目
测算依据
支出
1
人工成本
详见人工费测算明细表
2,092,071.00
2
行政办公费
详见办公费测算明细表
120,600.00
3
服装费
详见服装费测算明细表
157,940.00
4
设备\设施维护费
详见维护费测算明细表
521,144.00
5
清洁费
详见清洁费测算明细表
219,500.00
6
绿化费
详见绿化费测算明细表
200,100.00
7
公共水电费
详见公共水电费测算明细表
259,200.00
8
保安费
详见保安费测算明细表
32,400.00
9
不可预见费
(1—8)项×3.5%
120,575.53
10
营业税金及附加
总收入×5.56%
271,602.22
11
总计
3,995,132.74
二、费用构成分析
三、盈亏分析
从财务收支情况分析表中可知,经费收支测算结果符合物业管理行业所遵循的收支平衡、保本微利的经营原则。
四、支措施
(一)严格管理,强化监督,减少人为损坏公共设施现象,以减少维修费用支出。
(二)以人为本,以高素质管理人员为基础,合理配置各环节、各岗位员工,减少文职和办公室人员,降低人工费用和办公经费。
(三)加强管理成本控制,在确保服务质量前提下,适当引进现代化管理设备和手段,减少人力投入。
(四))加强各类消耗物料的管理和控制,做到计划采购,专人保管合理领用,杜绝积压、流失和浪费;严格控制费用支出,物业公司一切费用支出实行一支笔审批。
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- 第九章 物业管理费用测算 第九 物业管理 费用 测算