广场项目可行性实施报告.docx
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广场项目可行性实施报告
新世纪广场新建项目
可行性研究报告
目录
一、总论
1.1项目名称
1.2拟建地
1.3开发单位及项目负责人
1.4承建开发单位简介
1.5编制的依据及范围
1.6研究结论
二、城市概况及建设条件
2.1城市简况
2.2自然条件
2.2.1气象
2.2.2地形地貌地层
2.2.3地质构造与区域地壳稳定性
2.2.4工程地质条件
2.2.5水文
2.3社会条件
2.3.1供水方便
2.3.2电力有充裕保障
三、项目建设的背景及必要性
3.1项目建设的背景
3.2项目建设的必要性
3.2.1房地产业已成为国民经济增长的支柱产业。
3.2.2人口城镇化,扩大了市场消费需求。
3.2.3旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。
3.2.4项目建设将配合XX作为五省市边区中心城市发展远景规划,推动XX城市化进程
四、XX房地产的现状及市场趋势预测
4.1总体现状:
发展的跨度性表征明显
4.1.1土地购置和开发面积呈双向大幅增加态势
4.1.2银行贷款推动房市走强,民间资本作用明显
4.1.3住房结构日趋合理,房价持续上涨
4.2XX市房地产市场区域对比分析
4.3XX商业市场调查
4.4总体市场趋势预测
4.4.1住宅消费趋势预测
4.4.2XX市商业的发展趋势分析
五、项目的SWOT分析
5.1优势分析S
5.2劣势分析W
5.3市场机会分析
5.4市场威胁点T
5.5竞争对手分析
六、消费群体分析
6.1置业客户特征
6.2消费群体定位
6.2.1购买行为类型分析:
6.2.2消费群体类型分析:
6.3项目开发战略定位
6.3.1市场定位
6.3.2周期定位
6.3.3价格定位
6.3.4营销定位
6.3.5管理定位
七、总体方案设计
7.1环境特征
7.2总体规划原则
7.3总体布局
7.4土建
7.4.1建筑类型及平面设计
7.4.2建筑造型及立面设计
7.4.3建筑剖面设计
7.4.4配套设施
7.4.5结构设计
7.5给排水
7.5.1给水。
7.5.2排水
7.6电气设计
7.7弱电
7.8主要技术经济指标
八、环境保护及节能
8.1环境现状
8.2主要污染源和主要污染物
8.3垃圾、废水处理
8.4绿化
8.5环保新材料、新技术
九、物业管理及组织机构
9.1物业管理
9.2安全设施
9.3组织机构
十、项目开发步骤方案及项目实施保障
10.1开发建设实施步骤
10.2项目开发方案
10.3房地产业项目资本运营特点
十一、投资估算与资金筹措
11.1投资估算
11.1.1编制依据
11.1.2投资估算
11.2资金筹措
十二、经济评价
132.1.财务评价
12.1.1评价依据
12.1.2评价参数
12.1.3费用
12.1.4销售收入和税金
12.1.5主要财务评价指标
12.1.6财务敏感性分析
12.1.7盈亏平衡分析
12.2评价结论
十三、风险分析与控制
13.1风险分析
13.1.1项目风险
13.1.2市场风险
13.1.3资金风险
13.1.4工程风险
13.2风险控制与建议
一、总论
1.1项目名称
XX市“XX.新世纪广场”项目
1.2拟建地
XX市迎丰西路与鹤州路交汇处,东临XX荣宾馆。
1.3建设单位:
XX市XX房地产开发有限责任公司
1.4建设单位简介:
XX市XX房地产开发公司成立于2010年,注册资金万元,房地产开发资质三级,现有职员37人,其中具有中高级职称的专业管理技术人员15人,项目负责人原任职国家一级开发企业负责人,具备丰富的项目开发管理经验。
1.5项目股东简介:
XX市XX商贸有限公司始建于1986年,经过20多年的精心经营,先后拓展了XX商业广场、儿童商场和金牛角王中西餐厅;公司现有员工876人,固定资产2.5亿元,经营商品涵盖百货、珠宝首饰、高中档男女服装、化妆品、儿童用品、钟表、皮鞋皮具等1200多个国内外知名品牌和中西餐饮。
公司遵循“诚实、守信、进取、奉献”的企业精神,以严谨的管理、
务实的作风、优质的服务精心打造企业品牌,
创造了良好的社会效益和经济效益,赢得了广大消费者的信赖。
公司先后获全国“诚信维权先进单位”、连续两届卫冕“全国百城万店无假货示范店”;湖南省“劳动就业示范基地”、“厂务公开民主管理先进单位;XX市“十佳消费者信得过单位”、“慈善贡献奖”;鹤城区“优秀纳税企业”和“劳动保障工作先进单位”等多项荣誉。
中国农业银行湖南省分行授予“AA+”级信用单位;被湖南省银行协会授予“守信用企业”;公司从1996年起连年被XX市委、政府授予“双文明单位”;“优秀民营企业”。
1.6建设单位负责人简介:
公司董事长向东辉先生自2002年以来,先后荣获国务院“全国创业之星”;湖南省总工会“职工之友”;XX市“十大新闻人物”、“劳动模范”、“优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀光彩人物”、“十佳企业经营者”等多项殊荣。
现任XX市政协常委,湖南省个体协会常务理事,XX市工商联副会长、XX市慈善总会副会长等社会职务。
1.5编制单位:
咨询资质证书编号:
受XXXX商贸有限责任公司的委托,我公司承担该项目可行性研究报告的编制任务。
经过对项目进行认真论证,分析评价,于2010年5月完成本项目的可行性研究报告,供审批部门决策参考。
1.6编制的依据及范围
依据:
1)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
2)国家现行财税制度和价格体系;
3)《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;
4)建设部令第41号《城市房地产开发管理暂行办法》;
5)XX市人民政府对招商引资政策的支持及相关的房地产开发优惠政策;
6)《XX市城市总体规划》
7)《XX市中央商务区规划》
8)《XX市商业网点规划》
9)工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求;
10)“XX新世纪广场”项目规划图;
11)国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。
范围:
本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
1.7研究结论
(1)2010年是XX市委、市政府提出“大干新三年,再创新辉煌”的开局之年,根据“商贸物流业大干新三年的总体思路和‘占有市场,扩大消费;升级换代,树立旗舰;合理布局,完善功能;规范秩序,确保繁荣’的要求,立足XX区位、交通、资源优势和现有基础,科学规划,完善政策,突出项目,强力推进,形成以专业批发为主、特色零售为辅,辐射功能强、交易流量大、旗舰林立、网络健全、业态完整、服务配套、规范有序、活跃繁荣的商贸物流格局,初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中心地位。
(2)XX市房地产市场在宏观经济持续快速发展、各项改革不断深入、政策调控措施得当的大背景下,进入了以市场为主导,以有效需求为依托,具有自身特点的新一轮快速增长期。
今年来,XX市房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势,房地产投资建设规模、土地交易量、新建商品房、预售面积、交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比,均出现了不同程度的增长。
(3)旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。
随着XX市域经济的跨越式发展,人民群众生活水平普遍提高,旧城区的落后环境、滞后服务功能已远远不能满足人民提高生活质量的需求,拆旧建新,不仅是社会发展的客观要求,也是广大群众的强烈愿望。
人口的急增与城市的繁荣,导致住宅及商业用房量的增大,必然对住宅及商业基础设施提出更高的标准和要求。
因此,城市人口的日益增多及经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。
因此,“XX新世纪广场”应运而生,从而推进城市综合功能开发协调发展,将成为城区的一道新风景线。
(4)XX新世纪广场,地处XX市中央商务区(CBD)的核心地带,位于XX市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处,北临火车站前广场,东接怀荣宾馆,西毗XX市新城市步行街(原区政府)及嫩溪垅商业区。
规划总用地约20亩。
(5)XX新世纪广场总建筑面积约为143000m2。
其中住宅、酒店、写字楼建筑面积51000m2,商业建筑面积83000m2,地下建筑面积8000m2,绿地率30%,建筑密度48%,容积率10,居住户数225户,停车位350个。
该项目地上二十八层,地下两层。
其中负一层为超市及潮流街,负二层为停车场和设备用房,一至五层为百货商场,六七八层为餐饮、娱乐,八层以上主楼A栋为酒店及写字楼,B栋为住宅。
(6)整个工程包括征地、建安工程、道路、绿化等,经投资估算,本项目总投资为万元。
建设期(含前期工作)按3年实施。
本项目资金来源,申请贷款万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。
经计算本项目投资利润率为%(所得税后)、%(所得税前),投资利税率为%,全部投资财务内部收益率为%(税后)、%(税前),全部投资财务净现值为万元(税后)、万元(税前),投资回收期为年(税后)、年(税前)。
其贷款偿还期为年,满足银行的还贷要求。
同时,财务敏感性分析表明,本项目具有较强的财务抗风险能力。
(7)XX新世纪广场的建设,将为XX市中央商务区的建设,迎丰路的改造,改观市容市貌,做出巨大贡献。
对于提高城市品位,强化中心城市功能有很大的促进作用;必将成为城区新的经济增长点,开发后产生的商贸规模效应和辐射效应,从而增加税费收入;将有效地创造新的就业机会,确保一方社会的稳定,创造出良好的经济效益和社会效益。
二、城市概况及建设条件
2.1城市简况
XX市位于湖南省西南部,东径109°45'-110°29',北纬27°16'-29°53',地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。
XX市域是一个狭长地理单元,南北长达353KM,东西宽约200KM,形似“跑兔”。
它东倚雪峰山脉,与常德、邵阳、娄底交界;北靠武陵山脉,与湘西自治州、张家界相连;西与重庆黔江的秀山、酉阳以及贵州的铜仁、凯里地区为邻;南连九万大山,与广西桂林、三江、龙胜等地接壤。
素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称,今有湖南“西大门”之美誉。
XX历史悠久,古称“荆楚之地”。
早在新石器时代,这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。
秦朝统一中国后,在此设黔中郡,开始了国家的行政治理,距今已有2200多年的历史。
1998年撤地设地级市,现辖12个县(市、区),是个多民族聚居的地区,现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族。
依照人口抽样调查资料推算,2006年末全市在册总人口为500.00万人,常住人口为454.50万人。
XX生态环境良好,山川秀美,名胜古迹众多,民俗风情迷人,是湖南省的重点旅游城市之一。
全市有万佛山丹霞地貌、五强溪浩淼泽国、有“第二兵马俑”美誉的秦代“黔中郡”古城、赞为“楚南上游第一胜迹”的芙蓉楼等等无不钟灵毓秀,令人流连忘返;龙底河和夜郎谷的漂流惊险神奇,撩人心魄;芷江龙津风雨桥、通道皇都侗民族文化村、XX中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎,特色鲜明。
XX地灵人杰,人文荟萃。
老一辈无产阶级革命家向警予、滕代远、粟裕同志出生于此,世界“杂交水稻之父”袁隆平在安江农校首次培育成功杂交水稻,爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。
XX也是一些重大历史事件的发生地。
中国工农红军通道转兵会议旧址、中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史的重大事件。
XX市素有“火车拖来的城市”之喻。
国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈“大”字在城区交汇,XX编组站(XX南站)是全国九大编组站之一,货物吞吐能力居全
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